TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/56782 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N4N

AS M N° : 14

Assignation du :

04 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. ARAGO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HABIBI

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 3 mars 2021, la société civile immobilière ARAGO a donné à bail commercial à Monsieur [Z] [F] -avec faculté de substitution- des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 24 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

La société par actions simplifiée SAS PJL -devenue la société à responsabilité limitée HABIBI- s’est substituée à Monsieur [F] en qualité de preneur à bail.

Par acte extrajudiciaire délivré le 30 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 11 378,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 4 octobre 2024, la société ARAGO a attrait la société HABIBI devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

∙ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

∙ ordonner l’expulsion de la société HABIBI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

∙ assortir l’expulsion d’une astreinte de 15 euros par jour de retard à compter du seizième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

∙ ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

∙ condamner la société HABIBI à payer à la société ARAGO la somme provisionnelle de 17 605,62 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 11 378,29 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

∙ condamner la société HABIBI au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2305,17 euros ;

∙ condamner la société HABIBI au paiement d’une somme provisionnelle de 704,22 euros au titre de la clause pénale ;

∙ dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

∙ condamner la société HABIBI au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

La société HABIBI a été régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile et a sollicité plusieurs renvois. A l’audience du 9 avril 2025, la demande de renvoi présentée par les gérants de la société défenderesse -présents en personne- a été rejetée, en considération des multiples renvois ordonnés et de l’absence de constitution d’avocat. Aussi sera-t-il statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 9 avril 2025, la société ARAGO a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 30 août 2024 à la société HABIBI vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 11 378,29 euros, selon décompte annexé à l’acte.

Le quantum visé par le commandement intègre dans les sommes appelées des frais d’huissier dont il n’est aucunement démontré que le paiement incombe au locataire, portées au débit du compte locataire le 18 juin 2024. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l’espèce 11062 euros[11 378,29 – 160,27 – 156,02].

Il ressort du décompte produit par la société ARAGO que les causes non sérieusement contestables de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société HABIBI et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société ARAGO, l’obligation de la société HABIBI au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 605,62 euros (échéance du mois d’octobre 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société HABIBI à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11062 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 104% du loyer mensuel hors charges et hors taxes, en se référant à la clause pénale du contrat de bail. Or, il ne ressort pas, avec l’évidence requise en référé, que la majoration contractuelle prévue par l’article 11 du contrat s’applique aux indemnités d’occupation, de sorte que l’obligation invoquée est sérieusement contestable. En conséquence, la demande relative à l’indemnité d’occupation ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 4% du montant des sommes pouvant être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 30 août 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société HABIBI ne permet d’écarter la demande de la société ARAGO formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 septembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HABIBI et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons à titre provisionnel la société HABIBI à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société HABIBI à payer à la société ARAGO la somme de dix-sept mille six cent cinq euros et soixante-deux centimes (17 605,62 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 sur 11 062 euros et à compter du 4 octobre 2024 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société HABIBI aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 août 2024 ;

Condamnons la société HABIBI à payer à la société ARAGO la somme de deux mille cinq cents euros (2500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 14 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT