TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3Q

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 11 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXA [G] VIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

DÉFENDERESSE

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3Q

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 1998, La SA AXA [G] VIE a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3015 francs outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3647,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [V] le 12 mars 2024.

Par assignation du 18 juin 2024, La SA AXA [G] VIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3347,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 12 novembre 2024, le demandeur représenté a réitéré ses prétentions. L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

Par jugement du 10 janvier 2025, le président a ordonné la réouverture des débats afin que la défenderesse puisse faire valoir ses droits, cette dernière ayant adressé un courrier au tribunal reçu au greffe le 13 novembre 2025, où elle explique s’être rendu au tribunal le jour de l’audience, et avoir été orientée vers une mauvaise salle.

Le dossier a été successivement renvoyé aux audiences des 21 février, 4 avril, 22 mai et 8 juillet 2025.

À l’audience du 7 novembre 2025, La SA AXA [G] VIE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative à la somme de 1.272,12 euros au 1er novembre 2025. Elle soutient par ailleurs que le commandement de payer est valide et rejette les demandes reconventionnelles de partie adverse.

En défense, Mme [N] [V] sollicite de déclarer irrecevables les demandes de son bailleur, et elle sollicite, à titre de demande subsidiaire de :

— prononcer la nullité du commandement de payer,

— rejeter les demandes d’AXA [G] VIE,

A titre très subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder délais de paiement,

— constater que la dette a été soldée et que la clause est réputée n’avoir jamais joué,

A titre de demande reconventionnelle :

— condamner AXA [G] VIE à verser à Mme [V] 1800 au titre de son préjudice de jouissance et 3000 euros au titre de la procédure abusive,

— enjoindre AXA [G] VIE à compter de la décision à intervenir et passé un délai de 4 mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

d’établir un devis portant sur les travaux suivants : suppression des coulures sur la colonne d’eau dans le séjour et les WC, réalisation d’une trappe de visite dans la salle de bain, changement du tablier de baignoire, changement du siphon de l’évier de la cuisine et de la bonde, réparation de l’interrupteur électrique de la cuisine, recherche de la cause de la présence de sable dans l’appartement, réparation de la porte d’entrée, réparation du mur extérieur de l’appartement,faire réaliser les travaux prescrits,transmettre à la défenderesse un rapport sur la qualité de l’eau dans son appartement et un relevé d’identité bancaire dans un délai de 48 heures suivant le prononcé de la décision à intervenir et des quittances dans les 8 jours suivant le paiement du loyer,

En tout état de cause :

— dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles,

— laisser à la charge d’AXA [G] VIE les dépens, et en tout état de cause le commandement de payer qui est nul.

La défenderesse précise se désister de sa demande de restitution s’agissant des taxes d’ordures ménagères.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [N] [V] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

Il sera référé aux conclusions visées par le greffier ainsi qu’à la note d’audience pour un plus ample exposé du litige.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 5 décembre 2025, délibéré prorogé au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA AXA [G] VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il est ici précisé que l’arrêté du 29 juin 2023 modifie l’arrêté du 12 décembre 2022 qui transfère le système « Exploc », permettant le suivi et la gestion des mesures de prévention des expulsions locatives, du Ministère de l’intérieur vers le ministère du logement sans pour autant supprimer la faculté d’y recourir techniquement ; le système d’information est donc toujours fonctionnel malgré l’abrogation de l’arrêté du 23 juin 2016 ce qu’il permet toujours aux bailleurs d’effectuer la démarche et obtenir une justification de notification à la préfecture.

Le moyen de la défenderesse selon lequel la demande en acquisition de clause résolutoire serait irrecevable du fait qu’il n’existe plus de système d’information permettant l’information du préfet sera donc rejetée.

Le demandeur justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la nullité du commandement de payer

A peine de nullité, le commandement de payer contient un certain nombre de mentions et notamment, le délai légal et contractuel du commandement de payer, étant précisé que s’agissant d’une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l’inobservation de ces mentions lui a causé.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or cette loi ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le commandement de payer reproduit textuellement les dispositions légales de six semaines et a été signifié à la locataire le 28 février 2024 (pièce 5, demandeur). Or, le bail a été conclu le 14 octobre 1998 (pièce 2, demandeur), soit antérieurement à la loi nouvelle et il n’y a pas lieu de faire application du délai de 6 semaines, le délai contractuel de deux mois devant prévaloir en l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail.

Ainsi, le délai visé dans le commandement de payer constitue-il un vice de forme.

Toutefois la défenderesse ne démontre pas le grief que lui cause ce vice de forme alors que les causes du commandement de payer n’apparaissent pas avoir été réglées dans le délai plus large de deux mois visé au bail et applicable en l’espèce.

Ainsi le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera rejeté.

1.3 Sur la résiliation du bail

Il ressort des pièces du dossier et en particulier du décompte au 2 mai 2024 (pièce 7, demandeur) que la somme visée au commandement de payer de 3647,35 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de six semaines et à fortiori dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail devant prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, tel que développé ci-avant.

Il n’y a ainsi pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux dans le délai de six semaines, le délai de contractuel de deux mois pour la résiliation du bail devant en revanche s’appliquer au cas d’espèce.

S’agissant de la somme visée au commandement de payer, si la défenderesse souligne avoir adressé des chèques dans les temps et pour le montant visé au commandement, force est de constater que les moyens de preuve qu’elle verse, à savoir la copie des chèques qu’elle dit avoir émis en avril et en mai ne totalisent pas la somme visée (pièces adverses 4 et 6) mais la somme de 1963, 12 euros (943,97 + 100 + 919,15) de sorte qu’il n’est pas établi que les causes du commandement de payer ont été réglés dans les délais.

Ainsi, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, La SA AXA [G] VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2025, Mme [N] [V] lui devait la somme de 1272,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [V] conteste cette somme et soutient au terme de ses écritures que c’est à l’inverse AXA [G] VIE qui lui est redevable de la somme de 571,88 euros.

Elle conteste notamment les frais d’huissier dus au titre de commandements de payer du 1er avril 2020 et le 7 juillet 2021 pour les sommes de 168,78 euros et 169,32 euros.

Or en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel est soulevé par le demandeur, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La défenderesse soutient que sa demande de restitution ne saurait être prescrite s’agissant d’un moyen de défense au fond visant au rejet des prétentions du demandeur.

Or aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Selon l’article 71 du même code, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

En ce qu’elle tend à faire rejeter comme non justifiée la demande en paiement du bailleur, le moyen tiré de la restitution des frais des commandements de payer de 2020 et 2021 et opposé par la locataire constitue une défense au fond.

Toutefois, cette demande tend à la restitution de sommes trop perçues et s’analyse en une demande reconventionnelle, en ce qu’elle procure à la défenderesse un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Ainsi, les demandes de restitution des commandements de payer de 2020 et 2021 sont bien couvertes par la prescription et la défenderesse échouant à apporter un élément de nature à remettre en cause ce montant, aussi elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la diminution de la dette de la locataire depuis l’établissement du commandement de payer de plus de la moitié de son montant, ainsi qu’à la reprise régulière et intégrale du paiement du loyer courant, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des débats à l’audience que Mme [N] [V], si elle ne justifie pas pleinement de sa situation financière, a déclaré pouvoir raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [N] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 954,26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La SA AXA [G] VIE ou à son mandataire.

5. Sur la demande de travaux et d’indemnisation

En application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Mme [N] [V] reproche à son bailleur de ne pas l’avoir avisée des travaux qu’il entendait réaliser.

Il ressort des pièces du dossier que Mme [N] [V] a signalé à son bailleur, antérieurement à la procédure en cours, dès le 18 décembre 2020 (pièce adverse 2), un désordre sur la qualité de l’eau dans la salle de bain et la cuisine " Qu’en est-il de l’eau rouillée ? ". Il ressort toutefois que le gestionnaire du bien, la société Nexity a adressé un courrier le 29 mars 2024 (pièce adverse 15) à la locataire pour l’informer de travaux à venir de la part de la société SAINT GEORGES, l’informant de ce que des dates d’intervention lui seront proposées ainsi que la durée des travaux. Il est joint un rapport de visite daté du 12 mars 2024 (pièce adverse 14) établissant notamment :

— pour la cuisine : le besoin de faire passer un plombier et un électricien pour un défaut électrique ainsi que le siphon de l’évier lequel est mentionné « HS »,

— pour les WC : la nécessité de faire passer un plombier pour poser une trappe et au besoin remplacer le tablier de baignoire.

Il ressort par ordre de service (pièce 10, demandeur), que le bailleur a fait valider le devis établi par la société SAINT GEORGES pour la réalisation des travaux le 8 juillet 2024.

La société de travaux SAINT GEORGES atteste par ailleurs sur l’honneur avoir rencontré des difficultés pour entrer en contact avec Mme [N] [V] pour faire chiffrer les travaux dès le mois de mars 2024, exposant avoir finalement réussi à investir le logement en vu du devis le 13 juin 2024. La locataire restant injoignable, la société atteste qu’elle ne souhaite pas faire réaliser les travaux du fait de son conflit avec Nexity.

Il ressort ainsi suffisamment du dossier que Mme [N] [V] a fait obstruction à la réalisation des travaux.

Aucune obligation de communication du devis à la locataire n’incombait au bailleur, s’agissant de travaux à sa charge, et il ressort par ailleurs que la société de travaux a pris attache à plusieurs reprises avec la locataire en vue de la réalisation des travaux, projet auquel la locataire a fait délibérément échec en raison de ses dissensions avec son bailleur.

Nul ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et ainsi sa demande d’injonction de travaux ne saurait aboutir, pas davantage que ses demandes subséquentes d’indemnisation.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de La SA AXA [G] VIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE la demande d’acquisition de clause résolutoire présentée par la SA AXA [G] VIE de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE la nullité du commandement de payer du 28 février 2024;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 octobre 1998 entre La SA AXA [G] VIE, d’une part, et Mme [N] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 29 avril 2024,

CONDAMNE Mme [N] [V] à payer à La SA AXA [G] VIE la somme de 1272,12 euros (mille deux cent soixante-douze euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025,

AUTORISE Mme [N] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [N] [V] sera condamnée à verser à La SA AXA [G] VIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Mme [N] [V] à payer à La SA AXA [G] VIE la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et celui de l’assignation du 18 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 11 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I3Q