TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 14/08/2025

à : – M^e M. DELATTRE

— M^e M. NABIER

Copie exécutoire délivrée

le : 14/08/2025

à : – M^e M. DELATTRE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/02126 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FSM

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 août 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], ayant pour Syndic la Société par Actions Simplifiée COJEST, dont le siège social est sis – [Adresse 3]

représenté par M^e Magali DELATTRE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marion NABIER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #R0222

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 14 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02126 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FSM

EXPOSÉ DES FAITS

L’immeuble sis [Adresse 2] a vu M. [B] [F] officier en qualité de gardien à temps partiel à l’appui d’un logement de fonction au sein de l’immeuble, qui était un salaire en nature suivant contrat de travail du 19 août 2013 conclu avec le syndicat des copropriétaires.

M. [B] [F] a été licencié par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 septembre 2024, avec un préavis jusqu’au 23 décembre 2024. Il s’est maintenu dans les lieux après cette date.

Une sommation de quitter les lieux lui a été adressé par acte du 28 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner, en référé, M. [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— ordonner l’expulsion de M. [B] [F], sans délais, et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec séquestration des meubles à ses frais, risques et périls,

— condamner M. [B] [F] à lui payer, au titre d’une indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 1.100,00 euros, correspondant à la valeur locative du logement, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [B] [F] à lui payer, au titre d’une indemnité, la somme provisionnelle de 6.236,54 euros sauf à parfaire, correspondant au prix de la prestation d’entretien d’une entreprise extérieure à défaut de gardien pouvant s’installer,

— condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût de la sommation par commissaire de justice.

Dans ses conclusions, M. [B] [F] demande :

— le bénéfice des dispositions des articles L 7212-1 et R 7212-1 du code du travail,

— le bénéfice des dispositions des articles L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, avec les plus larges délais pour quitter les lieux,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à une somme de 400,00 euros par mois,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le débouté des demandes accessoires du syndicat des copropriétaires.

M. [B] [F] indique avoir contesté son licenciement devant le conseil des prud’hommes de [Localité 4] et demeurer, à ce jour, dans le logement de fonction pour avoir effectué en vain de nombreuses demandes de logement.

Il souligne le caractère insalubre de sa loge.

Il invoque les articles L 7212-1 et R 7212-1 du code du travail pour conclure au délai minimum de trois mois prévu par ces textes, courant à compter de la fin du préavis, si bien qu’il n’était tenu de partir qu’au 23 mars 2025, ce réduisant d’autant toute indemnité d’occupation.

Se prévalant de son ancienneté, d’une occupation des lieux paisible et de nombreuses démarches de relogement, auprès de différents organismes, M. [B] [F] demande un délai supplémentaire pour les faire aboutir, son épouse percevant un salaire modique et ne pouvant se reposer sur aucun proche pour les héberger.

Pour prétendre à la baisse de l’indemnité d’occupation, il signale un taux d’humidité anormal, ainsi que des moisissures, en raison de remontées capillaires auxquelles il n’a jamais été remédié par le syndicat des copropriétaires.

Il rejette la demande indemnitaire au titre du préjudice financier, non seulement disproportionnée mais mal justifiée, le logement ne pouvant être attribué en l’état à son successeur.

À l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a réitéré sa demande par l’intermédiaire de son conseil.

Il a invoqué une situation préjudiciable pour la copropriété et dit être sans nouvelles de la procédure prud’homale dont il confirme l’existence.

Il soutient n’avoir jamais reçu de demande du gardien ayant trait à l’insalubrité des lieux et s’oppose formellement à tous délais.

M. [B] [F] a réitéré ses écritures en défense. Il dit avoir été licencié suite à un changement de syndic.

Les parties ont été avisées de la date de délibéré fixée au 14 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’occupation sans droit ni titre :

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut, en cas d’urgence, ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du

juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Il résulte du contrat de travail à durée indéterminée en date du 19 août 2013, produit aux débats, que M. [B] [F] était gardien à temps partiel d’un immeuble sis [Adresse 2] et logé dans le cadre de ce contrat de travail dans un logement de 30 m2 (deux pièces au rez-de-chaussée et une pièce au 1er étage), qualifié de salaire en nature, d’ailleurs chiffré en annexe B à une somme de 128,26 euros.

L’article 10 du contrat stipule qu'« à la cessation du contrat, M. [B] [F] devra quitter le logement qu’il occupe, reconnaissant que cette occupation ne lui a été consentie qu’en raison des fonctions qu’il exerce… », conformément à l’article 14 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeuble modifiée.

Selon courrier du 19 septembre 2024, M. [B] [F] a été licencié avec un préavis de trois mois jusqu’au 23 décembre 2024.

M. [B] [F] a été mis en demeure de quitter le logement en date du 28 janvier 2025. Il ne nie pas s’être maintenu dans les lieux après cette date et y demeurer encore, du fait de ne pouvoir trouver de solution de relogement.

Selon l’article 14 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeuble modifiée, (…), les durées de préavis s’entendent de date en date. Dans tous les cas, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail.

Aux termes de l’article 7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’État (trois mois selon l’article R 7212-1 du code du travail) ou sans le paiement d’une indemnité.

Il résulte de la combinaison de ces textes que, pendant le délai de trois mois (qui, selon le droit positif, court à compter de la fin du préavis), le salarié gardien d’immeuble bénéficie d’un délai pour quitter les lieux sans être redevable d’une indemnité d’occupation, laquelle n’est due qu’au-delà du délai de préavis.

M. [B] [F] ne pouvait, donc, être tenu de partir avant le 23 mars 2025. Cependant, à cette date, M. [B] [F] n’ayant toujours pas restitué les lieux de façon officielle, il convient de dire qu’il est occupant sans droit ni titre d’un logement qui constituait l’accessoire de son contrat de travail.

Aucune contestation sérieuse n’est venue s’opposer à cette démonstration du trouble manifestement illicite que constitue le maintien dans les lieux de M. [B] [F], situation qui interdit d’établir un autre gardien pour lui succéder efficacement.

Il convient, donc, d’ordonner son expulsion.

M. [B] [F] demande, cependant, les plus larges délais pour son expulsion du fait des difficultés pour se reloger éprouvées par son couple.

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux

occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants, dont l’expulsion a été ordonnée, sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 du même code ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [B] [F], âgé de cinquante-sept ans, ne fait pas état de l’ARE consécutive à son indemnité de licenciement. Toutefois, étant engagé à service partiel à 30 h, son ARE établie sur la base de 1.624,00 euros (pièce n° 7) peut être évaluée à 800,00 euros mensuels. Son épouse déclare 1.595,00 euros, soit près de 2.400 euros mensuels pour le ménage.

Il ne démontre pas un état de santé déficient de l’un ou l’autre époux.

M. [B] [F] produit des pièces pour justifier sa recherche de logement depuis sa lettre de licenciement le 19 septembre 2024 : une demande de logement social (12 novembre 2024), un rendez-vous à l’ADIL (6 décembre 2024) et au SSP de la Ville de [Localité 4] (8 et 30 janvier 2025), une attestation de recherche du CAS (23 avril 2025), des recherches de logement déceptives de janvier à avril 2025 et un recours amiable devant la commission départementale de médiation (février 2025). Les diligences accomplies sont, donc, réelles.

Il convient, également, de considérer que l’occupation sans droit ni titre ne court « que » depuis le 23 mars 2025.

Il est, évidemment, incontestable que le syndicat des copropriétaires puisse légitimement trouver à se plaindre de ne pouvoir employer un autre gardien pour la surveillance et l’entretien de la copropriété, puisque la loge de fonction est occupée. Cependant, ainsi qu’il sera examiné ci-après, le préjudice financier du syndicat des copropriétaires relativement à cette situation n’est pas démontré et aboutit même à une balance positive.

Considération, donc, faite des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, il sera donc sursis à l’exécution de l’expulsion pendant un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

À cette échéance, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [B] [F] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai légal pour quitter les lieux.

En ce cas, le bailleur sera, alors, autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de M. [B] [F], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’une indemnité d’occupation :

Selon l’article 14 de la CCN des gardiens, concierges et employés d’immeuble modifiée, (…) « les durées de préavis s’entendent de date en date. Dans tous les cas, le logement de fonction devra être libre à l’expiration du préavis sous réserve de l’application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail. ».

Aux termes de l’article 7212-1 du code du travail, « le salarié dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d’État (trois mois selon l’article R 7212-1 du même code) ou sans le paiement d’une indemnité.

Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit. ».

Comme indiqué ci-dessus, il résulte de ces textes que, pendant le délai de trois mois supplémentaire, le salarié gardien d’immeuble bénéficie d’un délai pour quitter les lieux sans être redevable d’une indemnité d’occupation, laquelle n’est due qu’au-delà du délai de préavis.

M. [B] [F] ne saurait, donc, être tenu d’une indemnité d’occupation avant l’expiration du délai supplémentaire de trois mois courant à compter de la fin du préavis, soit le 23 mars 2025.

S’agissant du montant de l’indemnité, la CCN la fixe au « prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu’il perçoit », ce qui correspond à la demande du syndicat des copropriétaires.

Cependant, l’article 10 du contrat de travail stipule ainsi : « À défaut de libération du logement de fonction, M. [B] [F] devra verser une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer d’un logement de cette catégorie à savoir 600,00 euros augmentés des avantages en nature complémentaires définis plus haut » (à savoir l’électricité, le chauffage et l’eau chaude prévus à l’article 3.2, autrement dit les consommables qu’il revient à tout locataire de supporter).

Il est entendu que l’accord collectif ne peut primer sur les stipulations plus favorables pour le salarié prévues dans le contrat de travail.

Il convient, donc, de faire une stricte application du contrat de travail et – à défaut de demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires relative à l’actualisation d’une somme initiale fixée en 2013 – de condamner M. [B] [F] à payer une indemnité

d’occupation de 600,00 euros, outre les charges d’électricité, de chauffage et d’eau chaude, et ce, à compter du 24 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux.

Les prétendues photos du logement, qui n’ont pas été faites de main d’expert ou de commissaire de justice, ne peuvent valoir comme

preuves objectives de l’insalubrité alléguée du logement. Il ne convient, donc, pas d’appliquer une décote en considération d’une quelconque indécence.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice financier :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute auquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires demande une indemnité provisionnelle de 6236,54 euros correspondant au prix des prestation délivrées par l’entreprise extérieure ATEM PLUS (dont il justifie), en remplacement de M. [B] [F], faute de pouvoir installer un gardien dans la loge afin de se livrer aux mêmes prestations.

Il n’est pas discutable qu’en se maintenant dans les lieux, sans droit ni titre, le défendeur cause un préjudice au syndicat des copropriétaires qui n’est pas réductible à la seule indemnité d’occupation, puisqu’en empêchant son successeur de s’installer dans les lieux, il contraint son ancien employeur à pourvoir au mieux à la surveillance et l’entretien des parties communes.

Cependant, la réparation du préjudice s’entend sans gain ni perte pour la victime.

Or, si le syndicat des copropriétaires avait pu pourvoir au remplacement du gardien en l’installant à demeure, il ne demanderait pas à M. [B] [F] de le rembourser des salaires qu’il aurait payés à son successeur.

Le préjudice ne peut, donc, valablement porter que sur le surcoût engendré par la situation, à savoir la différence entre le salaire qui aurait été versé au remplaçant (par hypothèse, le dernier salaire de M. [B] [F]) et les factures acquittées auprès de la société ATEM PLUS.

Dans sa pièce n° 7, M. [B] [F] déclare un salaire de 1.624,00 euros nets mensuels pour 2022.

Le syndicat des copropriétaires produit des devis TTC pour une somme de 6.236,54 euros, du 26 décembre 2024 au 31mars 2025, soit un peu plus de quatre mois (1.624,00 euros x 4 mois = 6.496,00 euros).

En l’absence de démonstration contraire par le syndicat des copropriétaires, il apparaît, donc, que le recours à une entreprise extérieure lui a coûté moins cher que la présence d’un gardien (sans même parler des charges patronales), alors qu’au vu du cahier des charges en tête du devis, les mêmes prestations ont été dispensées.

Il n’existe, donc, aucun préjudice financier pour le syndicat des copropriétaires et en l’absence de la preuve d’un autre chef de préjudice, la demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] [F], qui succombe à la procédure, sera condamné aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Constatons que M. [B] [F] est occupant, sans droit ni titre, de la loge de gardien de l’immeuble sis [Adresse 2] depuis le 23 mars 2025,

Vu les L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Accordons à M. [B] [F] un délai de six mois pour quitter les lieux,

Disons que, passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [B] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Autorisons, en ce cas, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de M. [B] [F] à défaut de local désigné,

Disons que le sort des meubles sera, alors, régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme mensuelle de 600,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle, outre les charges d’électricité, de chauffage et d’eau chaude, et ce, à compter du 23 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal de commissaire de justice,

Rejetons toutes les autres demandes,

Condamnons M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [B] [F] aux dépens,

Disons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,