TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [O] [X]

[S], [L] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYF3

N° MINUTE : 12

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [G] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S], [L] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYF3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2019, Mme [O] [G] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] (9e étage, porte droite, une cave n°84, une place de parking n°7), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 208 euros et d’une provision pour charges de 182 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9 328,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] le 27 mars 2025.

Par assignations du 18 juillet 2025, Mme [O] [G] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, juger que le bail est résilié pour manquements répétés des locataires aux obligations contractuelles et, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, qui ne saurait être inférieure à 1 532,46 euros correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions des charges et taxes régularisées si nécessaire,

—  3 272,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2025,

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 17 octobre 2025, Mme [O] [G] [J], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette au 2 octobre 2025 à 1 875,78 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Mme [O] [G] [J] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [G] [J] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [O] [G] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9 328,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [O] [G] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [O] [G] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2025, M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] lui devaient la somme de 1 875,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 551,23 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [O] [G] [J] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [O] [G] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juillet 2019 entre Mme [O] [G] [J], d’une part, et M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (9e étage, porte droite, une cave n°84, une place de parking n°7) est résilié depuis le 27 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (9e étage, porte droite, une cave n°84, une place de parking n°7) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 551,23 euros (mille cinq cent cinquante et un euros et vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] à payer à Mme [O] [G] [J] la somme de 1 875,78 euros (mille huit cent soixante-quinze euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] à payer à Mme [O] [G] [J] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [X] et Mme [S], [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 mars 2025 et celui desassignations du 18 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge