MINUTE N° : 25/00994

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 24/05708

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

ICF ATLANTIQUE

ET :

[X] [W]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e VIEILLEMARINGE

copie le :

à Mme [W]

à M. LE Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ICF ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François VIEILLEMARINGE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 21 décembre 2020, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Mme [X] [W] un bien immobilier à usage d’habitation avec garage et local annexe situé à [Adresse 7], pour un loyer mensuel principal révisable de 608,89 euros, outre 38,77 euros de provisions sur charges, le tout payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA ICF ATLANTIQUE a :

— saisi la CAF le 19 décembre 2023 de la situation,

— fait signifier le 24 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.

Arguant de l’absence de régularisation de la dette locative visée au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [W] devenu occupante sans droit ni titre à compter du 24 mars 2024, au besoin avec le concours de la force publique;

— et obtenir sa condamnation au paiement

— de la somme de 2.307,92 euros arrêtée au 11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui et de l’assignation pour le surplus,

— à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer augmenté des charges locatives actualisés à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux,

— une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification ainsi que tous les frais de mise à exécution conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 4 septembre 2025, la SA ICF ATLANTIQUE – représentée par son conseil – maintient ses demandes en actualisant la dette à 6.336,44 euros arrêtée au 1er septembre 2025 (échéance de septembre appelée). Elle précise que Mme [X] [W] a bénéficié d’un plan de surendettement avec réaménagement de ses dettes qu’elle n’a pas respecté malgré une mise en demeure du 14 novembre 2024. Mme [W] a fait un versement de 628 euros le 12 août 2025. Elle s’oppose aux délais suspensifs sollicités.

Mme [X] [W] comparait. Elle explique être partie en déplacement pour son travail et n’avoir pas eu connaissance du plan de surendettement. Elle a été en arrêt maladie mais a retrouvé un emploi depuis septembre 2025 qui lui rapporte 300 euros par mois, complétés par une prime d’activité de 110 euros par mois. Elle est en attente de la signature d’un CDI avec un salaire de 500 euros par mois. Elle souhaite rester dans les lieux et avoir un plan d’apurement. Elle a demandé un logement plus petit.

Le diagnostic social et financier daté du 19 février 2025 envisage un revenu de 1.077 euros qui n’est plus d’actualité et des charges, loyer inclus, de 1.216 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA ICF ATLANTIQUE justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la SA ICF ATLANTIQUE produit :

— le bail conclu le 21 décembre 2020, contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.574,97 euros,

— un décompte de créance arrêté au 1er septembre 2025.

En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [X] [W] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le décompte du locataire n’enregistrant que deux règlements de 501,15 euros et de 650,68 euros dans ce délai.

— Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [X] [W] a déposé, le 25 avril 2024, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 7 mai 2024.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La locataire n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement, réglé les causes de celui ci, la procédure de surrendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 25 mars 2024. De sorte que les effets de la clause résolutoires sont acquis au 25 mars 2024.

L’article L733-1 du code de la consommation dispose qu’en cas de mise en demeure du débiteur restée infructueuse pendant un délai de quinze jours, le plan conventionnel de redressement devient caduc.

En l’espèce, Le 20 septembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 4] et [Localité 5] a accordé à Mme [W] un moratoire de 16 mois pour apurer la dette de 1.574,84 euros, due au bailleur, par mensualités de 98,43 euros.

Le 14 novembre 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a mis en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, Mme [W] d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures sous quinze jours suite aux rejets des prélèvements de deux mensualités comprenant l’échéance prévue au plan de ré aménagement. Or, Mme [W] ne s’est pas exécutée dans le délai imparti de sorte que les mesures sont devenues caduques.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [X] [W] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

Mme [X] [W] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d’occupations postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SA ICF ATLANTIQUE produit un décompte de sa créance arrêtée à 6.336,44 euros à la date du 1er septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 comprise).

Mme [X] [W], présente, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du décompte de créance les frais de commissaire de justice soit 355,51 euros (173,53 € + 178,96 € + 1,02 €), qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après.

Mme [X] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 5.980,93 euros au titre de la créance locative arrêtée au 1er septembre 2025.

Du fait de la caducité du plan de réaménagement des dettes de Mme [W], cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci soit 1.574,84 euros et à compter du jugement pour le solde.

— Sur la demande de délais présentée par Mme [X] [W].

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de < paiement > dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa…..

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, les loyers et charges dus mensuellement s’élèvent à 655,09 euros. Mme [X] [W] a réglé le 12 août la somme de 628 euros correspondant à l’échéance de juillet. Compte tenu de la date d’arrêté de compte au 1er septembre l’audience, il peut être considéré qu’elle était à jour du loyer courant au jour de l’audience. Cependant la faiblesse de ses ressources déclarées et actuelles soit 300 euros plus 110 euros de prime d’activité, ne permet pas de considérer qu’elle est en situation de régler sa dette locative qui a considérablement augmenté puisqu’elle est passée de 2.307,92 euros au 11 décembre 2024 à 6.336,44 euros au 1er septembre 2025.

La demande de délais suspensifs sera en conséquence rejetée. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, l’expulsion de Mme [W] , devenue sans droit ni titre sur le logement sis à [Adresse 7], sera ordonnée à défaut de départ volontaire.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 21 décembre 2020 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Mme [X] [W] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

REJETTE la demande de délais suspensifs présentée par Mme [X] [W].

CONSTATE que Mme [X] [W] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [W] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [X] [W] a verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 5.980,93 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 comprise.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci soit 1.574,84 euros et à compter du jugement pour le solde.

CONDAMNE, à compter du 30 septembre 2025, Mme [X] [W] a verser à la SA ICF ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [X] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE la SA ICF ATLANTIQUE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.