TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Célestine TACITA ; M^e Aude LACROIX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03121 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LS5

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Célestine TACITA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1674

DÉFENDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

Délibéré prorogé au 16 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 16 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03121 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LS5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2004, la SOCIÉTÉ ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI) aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) a donné à bail à Madame [N] [D] un appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 8].

Exposant subir de manière répétitive depuis 2005 des troubles du voisinage occasionnés par Madame [W] [V], la locataire du dessous, et de l’absence de mesures prises par sa bailleresse pour lui assurer la jouissance paisible des lieux, Madame [N] [D] a par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024 fait assigner la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation à la reloger sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir et à lui payer la somme de 115 200 euros en réparation de son préjudice matériel outre 60 000 euros en réparation de son préjudice moral et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 8 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [N] [D], assistée par son conseil, s’est désistée de sa demande de relogement et a maintenu ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), Madame [N] [D] se prévaut du caractère grave et continu du trouble de jouissance qui perdure depuis 2005 et des tentatives de règlement amiable de ses avocats en 2018 et 2013.

Au fond, elle fait valoir au visa notamment de l’article 1719, 3ème du code civil être victime de la part de sa voisine de multiples méfaits (dépôt de messages injurieux et de déchets dans sa boîte aux lettres, harcèlement téléphonique, irruption nocturne devant son appartement, coups frappés sur la porte d’entrée, sonneries insistantes etc.) impactant sa santé, sa vie professionnelle et sa vie privée.

Elle rappelle que l’obligation de la bailleresse d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cède que devant la preuve d’un cas de force majeure et affirme que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) qu’elle a informée de la situation dès 2007 n’a rien fait pour régler le problème. Enfin, elle conteste avoir refusé les propositions de relogement qui lui ont été faites en 2019 et 2024.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), représentée par son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes portant sur la période antérieure au 5 janvier 2021 et au débouté des autres demandes, sollicitant que soient écartées des débats les allégations tenant aux faits antérieurs à cette date. Elle a par ailleurs sollicité la condamnation de Madame [N] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de sa fin de non-recevoir, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) fait valoir au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes indemnitaires pour la période antérieure au 5 janvier 2021 sont irrecevables pour cause de prescription et qu’il en va de même des allégations tenant aux faits antérieurs à cette date.

Au fond, elle fait valoir qu’il n’existe aucun élément objectif attestant de la réalité et de la persistance des troubles et qu’elle a tout fait pour apporter une solution à Madame [N] [D] qui n’a pas donné suite à ses propositions de relogement. Elle estime enfin que la locataire ne justifie pas de son préjudice.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Sur la recevabilité de la demande

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi du 24 mars 2014, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cet article est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l’article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite loi MACRON, dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Selon l’alinéa 2 de cet article, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

La prescription triennale s’est ainsi substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août suivant.

En l’espèce, la locataire ayant formé sa demande en indemnisation de ses préjudices par son assignation du 5 janvier 2024, la prescription triennale résultant des dispositions de l’article 7- 1 de la loi du 6 juillet 1989 lui interdit de se prévaloir d’un trouble antérieur au 6 janvier 2021, et ce, quand bien même l’obligation de garantir la jouissance paisible des lieux est une obligation continue. En conséquence, le fait que le dommage subi du fait des manquements allégués de la bailleresse soit lui aussi continu, n’a aucun effet interruptif.

Il convient, par suite, d’examiner le bien-fondé des demandes relatives aux troubles survenus à compter du 6 janvier 2021.

Sur le bien-fondé de la demande

En application de l’article 1719, 3ème du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3ème civ., 29 avr. 2009, n°08-12.261) ou de faute de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3ème civ., 5 janv. 2010, n° 08-21.140).

Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire dès lors que ce trouble est établi. Il incombe néanmoins au locataire d’établir l’existence des troubles de voisinage et de l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

Par ailleurs, si l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, dès lors que dans pareille hypothèse, il appartient au preneur d’agir directement contre ce tiers dans les conditions de droit commun, lorsque les locataires tiennent leurs droits du même auteur, ils en sont ayants cause au sens de l’article 1725, en sorte que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance qu’ils se causent entre eux.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [N] [D] ne produit aucun élément de nature à justifier du « harcèlement téléphonique, [des] irruptions nocturnes de sa voisine [Madame [W] [V]] devant son appartement, [des] coups frappés sur sa porte d’entrée [ou de] sonneries insistantes » et l’affirmation selon laquelle cette dernière aurait déposé des déchets devant sa porte ressort uniquement de sa déclaration de main courante du 25 juin 2023, c’est-à-dire de ses propres déclarations.

En revanche, la réalité de « dépôt de messages injurieux » est, contrairement à ce qu’affirme la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), parfaitement établie par les pièces du dossier.

Certes, il est exact que Madame [N] [D] n’a jamais porté plainte à l’encontre de sa voisine, se contentant de déposer quelques mains courantes.

Il est tout aussi exact que les attestations versées aux débats, outre le fait qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile en l’absence de production d’une copie de la pièce d’identité de leur auteur, n’ont aucune valeur probante, puisqu’elles se bornent à faire état du bon comportement et de ses enfants « respectueux » et « particulièrement bien élevés » ou rapporter les faits dénoncés, sans qu’à aucun moment ces « témoins » n’indiquent avoir été présents.

Cependant, Madame [N] [D] produit, pour la période postérieure au 6 janvier 2021, six lettres manuscrites qui émanent, sans contestation possible, de Madame [W] [V], puisque rédigées de la même main que celles signées sous son nom (pièces [D] n°16 bis et 19), laquelle sous prétexte de se plaindre du bruit prétendument occasionné par ses enfants [C] et [K], dont il est pourtant établi qu’ils n’habitent plus l’essentiel du temps sur place puisque étudiant respectivement à [Localité 14] et [Localité 13], les traite de « vermine », « m… e », « débile », ou « pauvre tâche » ayant besoin d’un « bon psy » et « mûr à point pour l’asile psychiatrique ».

De tels propos orduriers sont susceptibles de revêtir la qualification d’injure non publique au sens de l’article R.621-2 du code pénal (punie d’une contravention de la 1ère classe), mais aussi compte tenu de leur caractère répété de harcèlement moral au sens de l’article 222-33-2-2 du même code (puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende), s’ils « ont causé une incapacité totale de travail inférieure ou égale à huit jours ou n’ont entraîné aucune incapacité de travail », puisqu’ils ont d’évidence eu « pour objet ou pour effet une dégradation des (…) conditions de vie se traduisant par une altération de [la] santé physique ou mentale ».

Les pièces produites démontrent que Madame [N] [D] a subi un trouble excédant les inconvénients ordinaires de voisinage, dépassant très largement la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins, et que ces dommages sont imputables à Madame [W] [V], locataire de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP).

Ce trouble de jouissance est important puisque Madame [N] [D] justifie par la production d’un certificat médical du 21 avril 2023 présenter « une maladie chronique sévère (à savoir une myopathie nécrosante auto-immune) qui nécessite un environnement sans facteurs anxiogènes qui peuvent aggraver sa maladie ».

Le trouble ainsi subi engage ainsi la responsabilité de la bailleresse, dès lors qu’il caractérise un manquement à l’obligation de faire jouir paisiblement la preneuse de la chose louée, étant observé qu’il n’est pas discuté que Madame [N] [D] a écrit à de très nombreuses reprises à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) pour se plaindre du comportement harcelant de sa voisine.

Il est néanmoins constant que bien avant le début de la période pouvant donner lieu à indemnisation, un constat d’accord partiel a été établi par un conciliateur de justice le 28 octobre 2008 en présence d’un représentant de la bailleresse pour tenter d’apaiser la situation et mettre un terme aux nuisances. Madame [N] [D] a ensuite demandé à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) de ne plus intervenir dans le litige l’opposant à sa voisine, ainsi que cela ressort des lettres de la bailleresse des 27 octobre 2019 et 10 juillet 2013, non utilement contestées en demande.

Surtout, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) a proposé à trois reprises à Madame [N] [D] de la reloger : le 3 janvier 2018 dans un logement situé [Adresse 5] à [Localité 12], le 25 novembre 2019 dans un logement situé [Adresse 6] à [Localité 11], enfin le 1er octobre 2024 dans un logement situé [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 7]).

Or, si les parties s’opposent sur les circonstances ayant conduit à ce que le deuxième logement proposé ne lui soit pas attribué, Madame [N] [D] admet avoir décliné la première proposition au motif que sa voisine du dessous avait eu vent de son éventuel déménagement à cette adresse (pièce [D] n°50, page 4 et conclusions [D] page 3) et il apparaît qu’elle a refusé le troisième logement, parce qu’il serait situé à proximité « d’un point de deal » (pièces [D] n°64 et 65), bien que sa mère vive au numéro 33 de la même rue, sans qu’il soit fait état de la moindre difficulté la concernant.

Si Madame [N] [D] avait courant 2020 déménagé au [Adresse 5] à [Localité 12], on ne voit pas pourquoi Madame [W] [V] aurait continué à la harceler, en lui déposant dans sa boîte à lettres des messages orduriers pour se plaindre du bruit prétendument causé par ses enfants.

En refusant, sans motif légitime, un relogement correspondant en tous points à sa demande ainsi qu’à sa situation financière et familiale, Madame [N] [D] a commis une faute présentant les caractéristiques de la force majeure et a ainsi fait obstacle à ce que cesse le trouble de jouissance dont elle demande réparation.

Il convient en conséquence de débouter Madame [N] [D] ET de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [D], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes indemnitaires formées par Madame [N] [D] à l’encontre de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) pour la période antérieure au 6 janvier 2021,

DÉBOUTE Madame [N] [D] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) pour la période postérieure au 6 janvier 2021,

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP) la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [N] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection