TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [M]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe REZEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PDF

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. EUROCORE STELLA PROPCO SNC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PDF

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 13/05/2022 à effet au 13/05/2022, la SNC EUROCORE STELLA PROPCO ayant pour mandataire OIKO Gestion a donné à bail à M. [M] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 2346 euros et 254 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 31/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 16487,36 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27/11/2024, la SNC EUROCORE STELLA PROPCO a fait assigner M. [M] [Y] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [M] [Y] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou local de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [Y]

— voir condamner M. [M] [Y] au paiement :

∙ d’une somme de 24713,87 euros, au titre de l’arriéré dû au 1/10/2024, octobre 2024 inclus, à compter du 31/07/2024 sur la somme de 16487,36 euros et de l’assignation pour le surplus

∙ d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer courant, le cas échéant indexé, et des charges courantes, à compter du 01/11/2024 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par le déménagement complet des lieux et à défaut à l’expiration du délai de deux mois visé par l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution

∙ d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 28/11/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 24713,87euros au 1/10/2024, octobre 2024 inclus et toutes ses autres demandes.

Il expose que le versement du loyer courant n’est pas repris .

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [M] [Y] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/08/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 31/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

La clause résolutoire en application de l’article 1225 du code civil précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Elle doit être non équivoque, à défaut de quoi, le juge ne peut constater si les conditions sont réunies pour la voir s’appliquer.

Or le contrat de bail mentionne une clause résolutoire pour notamment défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, mais sans aucun délai qui permette au locataire de savoir comment il doit apurer sa dette au cas où une mise en demeure lui est adressée, par commandement de payer selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 06/07/89.

De ce fait cette clause résolutoire contractuelle est équivoque, ce qui ne permet pas de constater si les conditions sont réunies pour son acquisition. La seule délivrance du commandement de payer qui précise un délai, ne peut suppléer ce défaut de prévision contractuelle.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le commandement de payer délivré le 31/07/2024 portait sur une dette de 16487,36 euros .

La dette figurant au commandement de payer n’a pas été payée et la situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date jusqu’à l’assignation . Il n’apparait au décompte aucun paiement depuis février 2024.

Le manquement à l’obligation de l’article 7a de la loi du 06/07/89 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail .

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [M] [Y], pour impayés de loyers et charges, à compter du 01/11/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [Y] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [M] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [M] [Y] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [Y] reste devoir une somme de 24713,87 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 1/10/2024, octobre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [Y] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et impayées, avec intérêts au taux légal à compter du sur la somme de 16487,36 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner M. [M] [Y] à payer à la SNC EUROCORE STELLA PROPCO la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [M] [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SNC EUROCORE STELLA PROPCO recevable à agir

DEBOUTE la SNC EUROCORE STELLA PROPCO de sa demande de constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire , portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter du 01/11/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

DIT que l’indemnité d’occupation due à la SNC EUROCORE STELLA PROPCO de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la SNC EUROCORE STELLA PROPCO la somme de 24713,87 euros au titre des loyers et charges d’occupation dus au 1/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 31/07/2024 sur la somme de 16487,36 euros et de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SNC EUROCORE STELLA PROPCO pourra faire procéder à l’expulsion de M. [M] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE la SNC EUROCORE STELLA PROPCO à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [Y] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31/07/2024 et de l’assignation.

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la SNC EUROCORE STELLA PROPCO la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT