TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12015

N° Portalis 352J-W-B7I-C33JQ

N° MINUTE :

Assignation du :

01er Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. DE L'[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33JQ

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 6] est propriétaire des lots n°5, 7, 32, 33 et 45 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème, représenté par son syndic le Cabinet Foncia Paris Rive Droite, a assigné, devant ce tribunal, la SCI [Adresse 6] aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

— condamner la société SCI DE L’ESPLANADE au paiement d’une somme de 21.536,11 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2024 incluse),

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société SCI [Adresse 6] au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

— condamner la société SCI DE L’ESPLANADE à lui verser une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes et demande :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

— condamner la société SCI [Adresse 6] au paiement d’une somme de 28.100,55 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse),

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société SCI DE L’ESPLANADE au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

— condamner la société SCI [Adresse 6] à lui verser une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

La SCI DE L’ESPLANADE, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice et à qui les conclusions ont été signifiées le 15 octobre 2024 suivant procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 février 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 juillet 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33JQ

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI [Adresse 6] sur les lots n°5, 7, 32, 33 et 45 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 novembre 2022, 29 novembre 2023 et 16 septembre 2024 approuvant les comptes des années 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de ravalement de la façade,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— deux décomptes faisant apparaître, pour la période du 2 janvier 2023 au 14 octobre 2024 :

* pour les lots n°7 et 33, un solde débiteur de 11.755,57 euros, dont 2.214,15 euros de frais (pièce n°13),

* pour les lots n°5, 32 et 45, un solde débiteur de 16.344,98 euros, dont 1.500,87 euros de frais (pièce n°11),

— un jugement de ce tribunal du 30 mai 2024 condamnant la SCI [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.297,10 euros au titre d’un arriéré d’appels de fonds pour la période du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2023 inclus.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société défenderesse est débiteur, déduction faite des frais examinés ci-après, de la somme de 9.541,42 euros pour les lots n°7 et 33 et de 14.844,11 euros pour les lots n°5, 32 et 45 pour un total de 24.385,53 euros au titre des appels de charges et de travaux pour la période du 2 janvier 2023 au 14 octobre 2024, “appel du 4ème trimestre 2024” compris.

La SCI DE L’ESPLANADE ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 24.385,53 euros.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, lesquelles ne sont pas démontrées ni même alléguées en l’espèce.

Aussi, les frais comptabilisés du chef de “suivi contentieux”, “const. (ou) constitution huissier”, “suivi dossier avocat”, seront rejetés, sachant, au surplus, que des frais de même nature sont mécaniquement facturés, à la même date, pour les lots n°7/33 d’une part et pour les lots n°5/32/45 d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la sommation de payer délivrée par huissier de justice, le 20 septembre 2023, et la facture de l’officier ministériel pour 166,28 euros (pièces 10 et 6). Cette somme sera admise au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les autres sommations de payer visées aux décomptes ne sont pas produites de sorte que le tribunal ne peut en vérifier la teneur, étant relevé que le demandeur verse au dossier une facture de commissaire de justice du 29 janvier 2025 (pièce 14) qui ne parait pas concerner la période litigieuse de charges et dont la communication régulière n’est pas justifiée.

De même, le syndicat demandeur ne fournit aucun document hypothécaire. Les frais comptabilisés à cet égard seront rejetés.

Aussi, seule la somme de 166,28 euros sera acceptée et le surplus des frais sollicités sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il expose avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 6] de ses obligations.

Il résulte des pièces produites aux débats, et notamment des décomptes de créances, que la SCI DE L’ESPLANADE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Par ailleurs, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 mai 2024, au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la SCI [Adresse 6]. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Au surplus, il résulte des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 que les copropriétaires ont dû voter une avance de trésorerie exceptionnelle, compte tenu de l’insuffisance de fonds pour faire face au coût des travaux votés.

Enfin, la condamnation précitée et l’absence de toute information de la part de la SCI DE L'[Adresse 7] sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

Elle sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé. Le surplus de la demande, de ce chef, sera rejeté.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI [Adresse 6] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI DE L’ESPLANADE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33JQ

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème :

— la somme de 24.385,53 euros du chef de l’arriéré d’appels de charges et de travaux, au titre des lots n°7 et 33 et n°5, 32 et 45, pour la période du 2 janvier 2023 au 14 octobre 2024, “appel du 4ème trimestre 2024” compris,

— la somme de 166,28 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI DE L’ESPLANADE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêt ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI L’ESPLANADE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 02 Octobre 2025

La Greffière La Présidente