Expéditions le : Minute n° 25/00308

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00922 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4IV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [V] [G] [J]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Monsieur [X] [Y] [R] [J]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [S] [H] [G] [J]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [W] [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [B] [L] [K] [J]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [E] [Z] [HA] [J]

[Adresse 13]

[Adresse 20]

[Localité 11]

Monsieur [C] [X] [M]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [I] [M]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [D] [N] [M]

[Adresse 16]

[Localité 8]

représentés par Maître Isabelle HAMEL, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [KG]

[Adresse 14]

[Adresse 19]

[Localité 8]

Madame [A] [KG]

[Adresse 14]

[Adresse 19]

[Localité 8]

représentés par Maître Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

Madame [F], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 2 novembre 2021, Mme [P] [J] a donné en location à M. [U] [KG] et à Mme [A] [KG] (ci-après, les époux [KG]) un appartement avec cave et garage situés au [Adresse 15], à [Localité 18].

Mme [P] [J] est décédée le 3 octobre 2023 et le bien objet du bail a été transmis à ses héritiers, à savoir M. [V] [J], à M. [X] [J], à M. [S] [J], à M. [W] [J], à M. [B] [J], à Mme [E] [J], à M. [C] [M], à Mme [I] [M] et à Mme [D] [M] (ci-après, les consorts [O]).

Par actes de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, les consorts [O] ont fait délivrer aux époux [KG] un congé pour vendre à effet du 1er novembre 2024, rappelant aux locataires leur droit de préemption sur le bien à vendre et mentionnant le prix de 275.480 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, les consorts [O] ont assigné les époux [KG] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 17] aux fins d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025 et renvoyée à plusieurs reprises pour échanges contradictoires de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2025, les parties sont toutes représentées par leur conseil.

La décision mise en délibéré au 17 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions en réponse, les consorts [O] demandent au juge, sur le fondement des articles 7 a) et 25 de la loi du 10 juillet 1989, 1231-6, 1641, 1643 du code civil, de :

débouter les consorts [KG] de toutes leurs demandes plus amples te contraires,constater la recevabilité de leur demande, déclarer valable le congé pour vendre, notifié à M. et Mme [KG] le 30 avril 2024, dire et juger que depuis le 2 novembre 2024, M. et Mme [KG] occupent sans droit ni titre le logement objet du contrat de location du 2 novembre 2021, ordonner en conséquence l’expulsion des consorts [KG], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamner M. et Mme [KG] à payer aux consorts [O] : la somme de 1.100 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective du local, 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil, condamner les époux [KG] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils expliquent que les locataires ont fait une proposition d’acheter le logement au prix mentionné dans le congé, qu’ils ont décidé d’accepter cette proposition pourtant faite postérieurement au délai de 2 mois prévu pour cela. Ils déclarent qu’ils ont invité les locataires à participer à l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2024, au cours de laquelle ils ont appris que des travaux d’isolation seraient réalisés pour un montant à engager de 29.611,05 euros, qu’il ont alors refusé de signer l’avant contrat au prix convenu, sollicitant une réduction équivalente au montant des travaux de copropriété.

Les consorts [O] font valoir qu’en l’absence de proposition d’achat dans le délai imparti, le congé est régulier, de sorte que le bail a expiré le 1er novembre 2024 et les époux [KG] se trouvent occupant sans droit ni titre depuis cette date, relevant qu’ils se sont pourtant maintenus dans le bien et refusent d’en partir.

Ils affirment que la vente ne peut être considérée comme parfaite, dès lors qu’aucun compromis de vente n’a été signé, qu’aucun plan de financement n’a été produit par les locataires-acquéreurs, qu’aucun accord n’a été trouvé sur le prix, M. et Mme époux [KG] ayant refusé d’acquérir le bien au prix de 275.480 euros mentionné au congé, eux-mêmes ayant refusé la vente au prix de 239.931,14 proposé par les locataires.

Ils contestent également tout vice caché allégué par les défendeurs, estimant que les articles 1641 et 1643 du code civil sont inapplicables à l’espèce, et soulignant leur bonne foi s’agissant des travaux à venir puisqu’ils ont invité les locataires à participer à l’assemblée générale et que la signature du compromis de vente a été retardée afin qu’ils puissent y assister. Ils ajoutent que les travaux envisagés auraient été financés par un prêt à taux zéro copropriété et qu’ils auraient, à terme, apporté une plus-value au bien litigieux.

Enfin, eu égard à la carence et la mauvaise foi du locataire, les demandeurs allèguent subir un préjudice distinct, étant privés des fonds attendus de la vente.

*

Dans leurs conclusions récapitulatives n°3, M. et Mme [KG] demandent au juge, sur le fondement des articles 1113, 1114, 1196, 1641 et 1643 du code civil, de :

débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes, en les déclarant non fondées,reconventionnellement,

condamner les consorts [O] à se rendre dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, sur convocation de l’étude de Maître [VV] [T], notaire à [Localité 17], ou de tout autre notaire qu’il plaira au juge de désigner, pour signer l’acte authentique de vente portant sur l’appartement objet du bail, au prix de 239.931,14 euros, hors frais notarié, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant le délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir,juger que passé ce délai si l’acte authentique n’est pas régularisé du fait de l’indivision venderesse, le jugement à intervenir vaudra vente définitive de l’ensemble immobilier et sera publié comme tel auprès du Service de la publicité foncière d'[Localité 17],en tout état de cause,

condamner les consorts [O] à leur payer la somme de 4.500 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,ordonner la publication du jugement à intervenir aux frais des consorts [O].

A l’appui de leurs prétentions, les époux [KG] exposent que le prix initial majoré du montant des travaux de copropriété ne correspondant pas au prix du marché, ils ont proposé un nouveau prix de vente et sollicité la conclusion d’un bail précaire le temps de réalisation de la vente, ce qui n’a jamais été fait par les bailleurs.

Ils soutiennent que la vente était parfaite du fait de l’accord des parties sur la chose et le prix à la date du 16 octobre 2024, leur offre initiale ayant été acceptée par les vendeurs, sous réserve de produire un justificatif de financement, et que le notaire aurait dû rédiger un compris de vente. Ils estiment que les discussions postérieures sur le coût des travaux d’isolation et la réfaction du prix ne pouvaient justifier le refus de vendre et que l’inexécution des engagements par les vendeurs ne peut faire obstacle à la perfection de la vente.

Ils considèrent que les travaux de rénovation énergétique constituent un vice caché, en ce qu’ils ont vocation à remédier à la vétusté de l’immeuble laquelle est antérieure à la vente, soutenant que les vendeurs en avaient nécessairement connaissance alors qu’eux-mêmes n’en ont été informés qu’au cours de l’assemblée générale du 20 novembre 2024, soit postérieurement à leur offre d’acquisition, précisant qu’ils n’auraient pas acquis le bien au prix proposé s’ils en avaient eu connaissance avant. Ils s’estiment donc bien fondés à solliciter la réfaction du prix à hauteur du montant des travaux d’isolation de 35.548,96 euros, ainsi que la régularisation de l’acte de vente. Ils s’opposent à toute expulsion, dès lors qu’ils sont propriétaires du bien qu’ils occupent.

*

Le juge a mis dans le débat la question de la compétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la validité de la vente, à laquelle les parties n’ont pas répondu ni sollicité un délai pour ce faire.

MOTIVATION DE LA DECISION

Les consorts [O] justifient de leur qualité de propriétaires du bien objet du bail par la production d’un acte de notoriété du 6 février 2024 dressé par Maître [VV] [T], notaire, et d’une attestation immobilière après décès établie le 29 avril 2024.

Sur la régularité du congé du congé et la demande d’expulsion

Concernant la régularité du congé et la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15 II alinéa 1 du même texte précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience sur la régularité du congé délivré le 30 avril 2024, à effet du 1er novembre 2024, qui sera donc constatée.

Elles s’accordent également sur le fait que la proposition d’achat des époux [KG] a été faite postérieurement au délai de 2 mois.

Il en résulte que les locataires ont perdu leur droit prioritaire de préemption entrainant de facto la perte de leur titre d’occupation du bien à expiration du préavis du congé.

Par suite, leur proposition d’acquérir le bien et la validité de la vente dont ils se prévalent relèvent donc des dispositions générales du code civil et non de l’article 15 de la loi de 1989.

Concernant la validité de l’offre d’achat

Selon les dispositions de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 suivant précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589-2 du même code prévoit qu’est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.

Il ressort des débats et du dossier que les époux [KG] ont effectivement formulé, par courrier du 18 septembre 2024, une proposition d’acheter logement loué au prix annoncé dans le congé, soit 275.480 euros, indiquant qu’ils faisaient les démarches auprès des banques pour trouver un financement, qu’ils n’auraient probablement pas de réponse avant l’échéance du préavis du congé et sollicitant un délai supplémentaire de 6 mois.

Par courrier du 16 octobre 2024, le notaire des consorts [O] leur a répondu que, qu’ils fournissent au préalable un courrier de leur banque attestant de leur capacité à financer cet achat, les bailleurs accepteraient de leur consentir une promesse de vente au prix avec versement d’un dépôt de garantie de 5% du prix de vente. Le notaire a également mentionné que dans l’attente de l’obtention des prêts dans un délai de 3 mois suivant la signature du compromis de vente, un bail précaire leur serait accordé.

Dès le 28 octobre 2024, les époux [KG] ont accepté les conditions, s’engageant à transmettre prochainement les offres de prêt.

Il convient de constater qu’à ce stade, si les parties ont conclu un accord de principe sur la chose et le prix, aucun compromis de vente n’a été signé.

Les époux [KG] ont dès les 3 décembre 2024, déclaré maintenir leur offre au prix de 275.480 euros, à la condition que les bailleurs conservent à leur charge la somme de 35.000 euros correspondant au coût des travaux d’isolation votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2024, ce que les bailleurs ont refusé.

Ils ont ensuite fait une proposition de fixer le prix à la somme de 250.000 euros à titre transactionnel, ce que les bailleurs ont encore refusé.

L’examen de ces éléments permet de constater que si les parties ont initialement conclu un accord de principe sur la chose et le prix, elles étaient également d’accord sur le fait qu’un compromis de vente serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières, ainsi les conditions de maintien dans les lieux des locataires à l’issue du préavis du congé.

Ainsi, il apparaît que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé, de sorte que les courriers respectifs des 16 et 28 octobre 2024 échangés entre les parties doivent s’analyser en des pourparlers contractuels.

Par la suite, il est constant qu’aucun compromis de vente n’a jamais été signé puisque les époux [KG] ont d’abord sollicité la prise en charge du coût des travaux de rénovation par les bailleurs, puis ont proposé de fixer le prix de vente à la somme de 250.000 euros au lieu de 275.480 euros.

Dès lors, faute d’accord sur le prix, il ne peut être considéré que la vente était parfaite, sans qu’il soit besoin d’examiner la rescision du prix de vente pour vice caché, une telle action ne pouvant prospérer faute de vente.

En conséquence, les époux [KG] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

Concernant l’expulsion des occupants

Au regard de la régularité du congé et de l’absence d’accord sur la vente, il y a lieu de constater que le bail s’est trouvé résilié à l’échéance du préavis, soit le 2 novembre 2024 et que les époux [KG] sont occupants sans droits ni titre depuis cette date.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à M. et Mme [KG] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. et Mme [KG], les bailleurs seront autorisés à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé aux bailleurs par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. et Mme [KG] seront condamnés à leur payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.100 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Les parties s’accordent à dire que les époux [KG] se sont acquittés d’un loyer de 1.100 euros par mois, assimilés dans le cadre du présent jugement à une indemnité d’occupation, et qu’il sont à jour de tout paiement à la date de l’audience du 12 novembre 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par les demandeurs

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les consorts [O] ne justifient d’aucun préjudice qui résulterait de la non réitération de la vente, étant relevé que les occupants ont continué à verser l’équivalent du loyer chaque mois.

Par conséquent, leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès

En l’espèce, les époux [KG], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des consorts [O] les frais engagés dans le cadre de l’instance, non compris dans les dépens. Ils seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, leur demande effectuée à ce titre sera rejetée.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 30 avril 2024 par M. [V] [J], à M. [X] [J], à M. [S] [J], à M. [W] [J], à M. [B] [J], à Mme [E] [J], à M. [C] [M], à Mme [I] [M] et à Mme [D] [M], venant aux droits de Mme [P] [J], à M. [U] [KG] et Mme [A] [KG], à effet du 1er novembre 2024,

DEBOUTE M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] de leurs demandes reconventionnelles,

CONSTATE que le contrat de bail signé le 2 novembre 2021 entre Mme [P] [J] et M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] et portant sur l’appartement (lot 31), la cave (lot 3) et le garage (lot 125) situés [Adresse 15] à [Localité 18], s’est trouvé résilié le 1er novembre 2024 par l’effet du congé,

CONSTATE que M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 2 novembre 2024,

En conséquence,

ORDONNE à M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] de s’exécuter volontairement, M. [V] [J], à M. [X] [J], à M. [S] [J], à M. [W] [J], à M. [B] [J], à Mme [E] [J], à M. [C] [M], à Mme [I] [M] et à Mme [D] [M], venant aux droits de Mme [P] [J] pourront procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] à payer à M. [V] [J], à M. [X] [J], à M. [S] [J], à M. [W] [J], à M. [B] [J], à Mme [E] [J], à M. [C] [M], à Mme [I] [M] et à Mme [D] [M], venant aux droits de Mme [P] [J] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.100 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONSTATE M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] sont à jour de cette indemnité à la date du 12 novembre 2025,

DEBOUTE M. [V] [J], à M. [X] [J], à M. [S] [J], à M. [W] [J], à M. [B] [J], à Mme [E] [J], à M. [C] [M], à Mme [I] [M] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] aux entiers dépens d el’instance,

CONDAMNE M. [U] [KG] et Mme [A] [KG] à payer à M. [V] [J], M. [X] [J], M. [S] [J], M. [W] [J], M. [B] [J], Mme [E] [J], M. [C] [M], Mme [I] [M] et Mme [D] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS