TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre

1ère section

N° RG 24/09547

N° Portalis 352J-W-B7I-C5QPV

N° MINUTE :

Assignations du :

21 Décembre 2023

9 Janvier 2024

13 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CAPI

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Sarah GEAY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0152, et par M^e Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillant

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0498

Maître [C] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 16 Septembre 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/09547 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QPV

S.C.P. Phillipe BOURDEL Pierre ABGRALL Jérôme DRAY Véronique DEJEAN DE LA BATIE Fabien LIVA Laurent BOUILLOT Carole FANIEN – notaires associés, dite L’ETUDE DU 25

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2025 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe au 1er Juillet 2025 prorogé au 16 Septembre 2025

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon mandat de vente exclusif n° 733994 en date du 19 août 2021, la SAS Capi, agence immobilière, a été chargée par M. [F] [R], propriétaire d’un bien situé [Adresse 1], de trouver acquéreur pour ce bien au prix de 624.000 euros, en ce compris ses honoraires de 24.000 euros devant être à la charge de l’acquéreur.

Le 26 novembre 2021, une promesse unilatérale de vente a été signée, contenant engagement des bénéficiaires de payer les honoraires de la société Capi.

Le 16 mars 2022, l’établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement public foncier d’Île-de-France (ci-après, l’EPF) a fait signifier à Me [W] [Z], notaire en charge de la vente, sa décision prise le 14 mars 2022 d’exercer son droit de préemption sur le bien, avec offre de prix de 550.000 euros en ce compris la commission de l’agence prévue à la déclaration d’intention d’aliéner.

Par courrier réceptionné le 14 avril 2022 par l’EPF, M. [R] a déclaré renoncer à la vente.

Le 3 mai 2022, M. [R] a accepté une offre d’achat formulée par l’EPF à hauteur de 574.000 euros et, le 24 juin 2022, a signé avec l’établissement un acte authentique de vente sur ce bien, lequel a été reçu par la SCP L’étude du 25.

Estimant avoir été injustement privée de son droit à rémunération, par courriers des 27 et 30 juin 2022 ainsi que du 18 août 2022, la société Capi a mis en demeure la SCP L’étude du 25, Me [C] [K], notaire exerçant au sein de celle-ci, l’EPF ainsi que M. [R] d’avoir à lui régler ses honoraires.

Par actes d’huissier de justice en date des 21 décembre 2023 et 9 et 13 janvier 2024, la société Capi a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris M. [F] [R], l’EPF, Me [K] ainsi que la SCP L’étude du 25.

L’affaire a été radiée du rôle le 11 juin 2024, puis rétablie au vu des conclusions notifiées le 2 juillet 2024 par le conseil de la société Capi.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 21 octobre 2024, la société Capi demande au tribunal de :

« Vu la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives

à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

Vu les articles 1103, 1231-1 et 1240 du Code civil ;

Vu les articles L 210-1 et suivants du Code de l’urbanisme ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées au débat ;

(…)

— CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [R], l’Etablissement Public foncier D’ILE DE France, l’Office Notarial Etude du 25 et Maître [C] [K] à verser à la SAS CAPI la somme de 24.000€ (VINGT QUATRE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la fraude à sa commission ;

— JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit le 18/08/2022 pour Monsieur [F] [R], le 30/06/2022 pour l’Etablissement Public foncier D’ILE DE FRANCE et le 27/06/2022 pour Maître [K] et l’ETUDE DU 25 ;

— DEBOUTER les parties défenderesses de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [F] [R], l’Etablissement Public foncier D’ILE DE France, l’Office Notarial Etude du 25 et Maître [C] [K] à verser à la SAS CAPI la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— JUGER l’exécution provisoire dont sera assortie la décision compatible avec la nature de l’affaire ».

Elle fait pour l’essentiel valoir que M. [R], en lien avec les négociations pour la vente qu’il a menées avec l’EPF et dans le cadre de leurs échanges, a accepté le 6 avril 2022 de prendre à sa charge la commission de 24.000 euros initialement convenue avec elle, avant de revenir sur sa décision aux termes de messages adressés les 22 et 24 juin suivant. Elle estime que cette décision révèle la mauvaise foi du défendeur, lequel avait parfaitement conscience de son interdiction de conclure une vente sans son intermédiaire compte tenu de la clause d’exclusivité les liant.

Elle conclut ainsi que c’est par fraude que M. [R] a tenté de la priver de son droit à rémunération. Elle se prévaut alors de la clause figurant à leur mandat et prévoyant que son mandant serait redevable, en cas de manquement à la clause d’exclusivité, d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale à ses honoraires.

Elle reproche ensuite à l’EPF de ne pas lui avoir réglé sa commission alors qu’elle y était tenue et en était informée, celle-ci figurant clairement dans la déclaration d’intention d’aliéner. Elle souligne en outre avoir averti l’EPF du mandat d’exclusivité la liant au propriétaire et que c’est sans la prévenir et sans la mentionner à l’acte authentique que l’EPF a par la suite conclu la vente avec ce dernier. Elle considère ainsi caractérisée une fraude du défendeur à ses droits.

Elle relève encore qu’à suivre les déclarations de l’EPF dans ses courriers, selon lequel la vente se serait faite en dehors de la procédure de préemption, il y aurait lieu d’en déduire qu’en se rapprochant de nouveau de M. [R] pour obtenir la vente du bien, les défendeurs ont agi avec d’autant plus de mauvaise foi puisqu’ayant mis fin à cette procédure dans le seul but d’éviter d’avoir à lui régler ses honoraires.

A l’encontre de Me [K] et de la SCP L’étude du 25, elle soutient que ces dernières ont agi de manière fautive en rédigeant un acte alors qu’elles n’ignoraient pas le contenu de la promesse du 26 novembre 2021 et partant, l’existence d’un agent immobilier intervenu à la vente, ayant été fait mention de ces circonstances la veille de la conclusion de l’acte authentique. Elle expose qu’il leur appartenait de rédiger un acte conforme aux dispositions légales et à la DIA comme faisant mention de son droit à commission et qu’en l’absence d’accomplissement de cette diligence, ayant pour conséquence d’éluder ses honoraires, elles ont commis une faute engageant leur responsabilité professionnelle.

Elle conclut que ces fautes des différents défendeurs ont concouru au même dommage, à savoir la privation injustifiée de sa commission, et qu’elle est ainsi fondée à solliciter leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 24.000 euros.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 29 novembre 2024, l’EPF demande au tribunal de :

« ➢ DEBOUTER la SAS CAPI de l’ensemble de ses demandes ;

➢ CONDAMNER la SAS CAPI à régler à l’EPFIF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ».

Décision du 16 Septembre 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/09547 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QPV

Rappelant les termes de l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme, il soutient que M. [R], par courrier du 14 avril 2022, a renoncé à la vente de son bien, décision ayant mis fin au processus de préemption, de sorte que la vente finalement conclue le 24 juin 2022 s’est faite de gré à gré. Il en déduit que le droit à commission de l’agent immobilier, au regard de la vente initiale, était donc éteint à défaut de substitution de l’EPF dans les obligations des acquéreurs initialement envisagés, et que la société Capi est dans ces circonstances mal fondée en sa demande.

Il conteste également toute manoeuvre orchestrée de mauvaise foi avec M. [R] alors qu’il ne ressort pas des échanges produits un quelconque engagement de sa part à prendre en charge la commission de l’agent immobilier.

En réponse aux moyens de la société Capi, il ajoute que le caractère de gré à gré de la vente conclue résulte clairement de l’article 20.3 de l’acte de vente, lequel rappelle la transmission par l’EPF d’une offre d’achat acceptée par M. [R] le 3 mai 2022.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 2 décembre 2024, la SCP L’étude du 25 demande au tribunal de :

« Vu l’article 1310 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER la SAS CAPI de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la SCP Philippe BOURDEL Pierre ABGRALL Jérôme DRAY Véronique DEJEAN DE LA BATIE Fabien LIVA Laurent BOUILLOT Carole FANIEN, Notaires associés, L’ETUDE DU 25, Notaires à PARIS 15 ème.

JUGER que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute de la concluante dans le cadre de ses fonctions qui soit à l’origine pour elle d’un préjudice certain, réel et actuel.

En conséquence,

DEBOUTER la SAS CAPI de sa demande de condamnation de la SCP Philippe BOURDEL Pierre ABGRALL Jérôme DRAY Véronique DEJEAN DE LA BATIE Fabien LIVA Laurent BOUILLOT Carole FANIEN, Notaires associés, L’ETUDE DU 25, à lui payer des dommages et intérêts, ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens.

CONDAMNER la SAS CAPI à payer à la SCP Philippe BOURDEL Pierre ABGRALL Jérôme DRAY Véronique DEJEAN DE LA BATIE Fabien LIVA Laurent BOUILLOT Carole FANIEN, Notaires associés, L’ETUDE DU 25, la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SAS CAPI aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

JUGER n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire et rejeter toutes demandes à ce titre ».

Elle souligne que l’EPF et M. [R] ont reconnu, aux termes de l’acte de vente signé, s’être rapprochés pour conclure celle-ci à l’amiable, après négociations menées directement entre eux, circonstance qui résultait en outre de l’offre d’achat et de son acceptation remises au notaire et annexées à l’acte. Elle considère ainsi qu’il ne lui appartenait pas, bien que par ailleurs informée de l’existence du mandat de la société Capi, d’insérer d’elle-même dans l’acte une clause relative au règlement de la commission qui y était prévue. Elle conteste dès lors tout manquement à ses obligations professionnelles.

Elle ajoute qu’il n’est pas davantage démontré par la société Capi que celle-ci était légitime à obtenir le paiement d’une commission alors que la vente est intervenue de gré à gré entre l’EPF et M. [R] et qu’elle ne démontre pas en quoi son mandant aurait commis une faute. Elle en déduit l’absence de démonstration d’un préjudice indemnisable et expose que celui-ci s’analyserait, tout au plus, en une perte de chance, dont il n’est pas davantage établi l’imputabilité aux notaires en charge de la vente.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 3 décembre 2024, Me [K] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1310 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER la SAS CAPI de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de Madame [C] [K], ancien notaire au sein de « L’ETUDE DU 25 ».

JUGER que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute de la concluante dans le cadre de ses fonctions qui soit à l’origine pour elle d’un préjudice certain, réel et actuel.

En conséquence,

DEBOUTER la SAS CAPI de sa demande de condamnation de Madame [C] [K], ancien notaire au sein de « L’ETUDE DU 25 », SCP Philippe BOURDEL Pierre ABGRALL Jérôme DRAY Véronique DEJEAN DE LA BATIE Fabien LIVA Laurent BOUILLOT Carole FANIEN, Notaires Associés, à lui payer des dommages et intérêts, ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens.

CONDAMNER la SAS CAPI à payer à Madame [C] [K], ancien notaire au sein de « L’ETUDE DU 25 » SCP Philippe BOURDEL Pierre ABGRALL Jérôme DRAY Véronique DEJEAN DE LA BATIE Fabien LIVA Laurent BOUILLOT Carole FANIEN, Notaires Associés, la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SAS CAPI aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

JUGER n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire et rejeter toutes demandes à ce titre ».

Décision du 16 Septembre 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/09547 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QPV

Me [K] souligne tout d’abord ne pas avoir reçu l’acte, formalité réalisée par M^e Laurent Bouillot, mais n’être intervenue que dans le cadre de la préparation du dossier. Elle considère dès lors nécessairement mal fondés les griefs adressés par la société Capi à son encontre au titre de la rédaction de l’acte.

Elle formule pour le reste des moyens similaires à ceux développés par la SCP L’étude du 25 pour contester l’engagement de sa responsabilité.

La clôture a été ordonnée le 10 décembre 2024.

M. [R], régulièrement assigné dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de M. [R]

A titre liminaire, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ceci rappelé, en vertu de l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, « Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Les dispositions de l’article 1375 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat ».

Par ailleurs, en cas d’exercice d’un droit de préemption par son titulaire sur le fondement des articles L. 213-1 et suivants du code de l’urbanisme, l’article R. 213-10 du même code dispose que :

« A compter de la réception de l’offre d’acquérir faite en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption :

a) Soit qu’il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b) ;

b) Soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ;

c) Soit qu’il renonce à l’aliénation.

Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d’aliéner ».

Enfin, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est de principe qu’en cas de mandat assorti d’une clause d’exclusivité, si l’agent immobilier ne peut obtenir paiement de sa rémunération qu’en cas d’opération conclue par son entremise au sens de l’article 6 susvisé de la loi Hoguet, il peut néanmoins prétendre à l’attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute de son mandant par abus ou fraude de sa part, qui l’aurait privé de la réalisation de l’opération projetée et partant, du paiement de sa commission.

Au cas présent, le mandat n° 733994 conclu le 19 août 2021 entre la société Capi et M. [R], d’une durée de quinze mois, comporte en son article 6 une clause d’exclusivité, aux termes de laquelle le second s’est obligé, pendant le cours du mandat, « à ne pas négocier ni réaliser, directement ou par intermédiaire d’un autre mandataire (…), la vente des biens » objet de leur accord.

Le mandat contient en outre en son article 12 une clause pénale, son paragraphe d) prévoyant qu’ « en cas de manquement à la clause d’exclusivité le mandant reconnaît qu’il sera redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire dont le montant sera égal à celui des honoraires prévus à l’article 5. Le mandant s’engage expressément à la verser ».

L’article 5 ainsi visé fixe à la somme forfaitaire de 24.000 euros, TVA incluse, les honoraires de la société Capi, et précise qu’ils devront être mis à la charge de l’acquéreur.

Une promesse unilatérale de vente a été conclue le 26 novembre 2021 sur le bien objet du mandat au bénéfice de M. [N] et de Mme [I], avec fixation d’un prix de vente de 600.000 euros et mention de l’entremise de la société Capi. La formalisation de cet acte a alors entraîné la transmission d’une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie [Localité 5] pour éventuel exercice par l’EFP de son droit de préemption, ainsi que le rappelle d’ailleurs sa décision prise le 14 mars 2022.

Il ressort alors des pièces mises aux débats que M. [R] n’a pas accepté le prix de 550.000 euros offert par l’EPF et a formellement renoncé à la vente, aux termes d’un courrier reçu par l’établissement le 14 avril 2022.

Cette décision de M. [R] ne remettait toutefois pas en cause le mandat conclu avec la société Capi, et par conséquent l’interdiction s’imposant à lui de ne pas négocier ou réaliser la vente hors l’entremise de l’agence. Aucune des pièces mises aux débats, notamment les échanges entre les différentes parties, ne permet non plus de constater une quelconque volonté de M. [R] de procéder à la résiliation de ce mandat.

En revanche, il ressort sans ambiguïté des messages téléphoniques entre la société Capi et M. [R] que ce dernier, dès avant l’envoi de son courrier de renonciation à la vente envisagée avec M. [N] et Mme [I], avait entamé des discussions avec l’EPF pour lui vendre son bien.

En effet, après avoir incité la demanderesse à revoir sa rémunération à 22.000 euros pour permettre une issue favorable à la vente, M. [R] a pu lui répondre, dès le 6 avril 2022 – soit la semaine précédant son courrier de renonciation – que l’EPF lui avait offert une somme de « 550000 net vendeur » et déclarait le même jour, de manière univoque : « Epf est d’accord pour 574 000 / Il vous verse les 24 000 et vous me reverser 2000 ». Les négociations avec l’EPF se sont donc déroulées avec la parfaite conscience, pour M. [R], de ce qu’il demeurait redevable de la rémunération convenue avec la demanderesse.

L’offre d’achat faite par l’EPF et contresignée par M. [R] le 3 mai 2022, puis l’acte de vente du 24 juin 2022 ne font pourtant aucune mention de l’intervention de la société Capi, notamment au sein de l’article 20.3 de l’acte authentique retraçant l’historique des négociations entre les parties en vue de la vente.

Le 24 juin 2022, jour de la signature de l’acte authentique avec l’établissement, M. [R], sollicité par la société Capi, l’a invitée à se rapprocher de l’EPF « pour le sujet de la commission » puis, en réponse à sa mandataire lui signalant qu’il avait perçu l’entier prix de 5740.000 euros, a déclaré : « c’est un prix que j’ai négocié avec l’EPF et dans l’acte de vente il n’est nullement mentionné un montant de frais d’agence à effectuer. Vous pouvez voir avec l’EPF pour ces frais ».

Dans ces conditions, il est suffisamment caractérisé une violation délibérée par M. [R] de son obligation d’exclusivité, dictée par une intention manifeste de sa part de priver sa mandataire de la rémunération convenue.

Or, au regard de la promesse de vente conclue du 26 novembre 2021, sans condition suspensive de prêt, il est acquis que la société Capi avait réussi à identifier des personnes intéressées par l’achat du bien de M. [R], au prix fixé au mandat de 600.000 euros, outre la rémunération convenue pour l’agence. Il n’est donc caractérisé aucun aléa sur les chances pour l’agence d’obtenir paiement de sa commission, étant en outre souligné que si l’offre contenue dans la décision de préemption avait été acceptée par M. [R], l’EPF, se substituant dans les droits et obligations de l’acquéreur pressenti, aurait été tenu de la prendre en charge.

Dès lors, la conclusion de la vente par M. [R] avec l’EPF, au mépris de l’exclusivité convenue et dans le contexte ainsi décrit, a privé de manière certaine l’agence de sa rémunération et justifie le versement à la société Capi d’une indemnité équivalente à la somme fixée dans le mandat, conformément à la clause pénale qui y est insérée.

M. [R] sera en conséquence condamné à payer à la société Capi la somme de 24.000 euros.

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de l’EPF

Constitue une fraude un acte en apparence régulier qui n’a pour but que l’éluder une loi impérative. En vertu de l’adage « fraus omnia corrumpit », la victime d’une fraude doit être replacée dans les droits qui auraient été les siens sans la fraude.

Au cas présent et ainsi que précédemment retenu, l’EPF a exercé son droit de préemption et a fait une offre d’achat à 550.000 euros, laquelle a été régulièrement signifiée au propriétaire. Ce faisant, l’établissement a accepté de se substituer aux acquéreurs dans l’ensemble des obligations de la vente envisagée, en ce compris le paiement de la commission due à l’intermédiaire, celle-ci étant d’ailleurs mentionnée dans la décision de préemption.

L’EPF souligne alors à raison que l’acte authentique de vente avec M. [R] a été signé après renonciation par ce dernier et en conclut qu’elle a été faite de gré à gré, cadre n’ouvrant pas droit pour la société Capi au paiement de la commission fixée à son mandat, conformément aux principes susvisés.

Pour autant, au vu des motifs ci-avant adoptés, il est établi que l’EPF était parvenu, dès le 6 avril 2022, soit avant le courrier de renonciation adressé par M. [R], à un accord sur un prix de 574.000 euros pour le bien préempté. Il est observé que ce prix, offert par l’EPF, correspond très exactement au montant cumulé du prix initialement proposé (550.000 euros) et de la commission fixe de l’agence (24.000 euros).

La société Capri justifie également avoir été en contact direct avec l’EPF, faisant état des discussions engagées par M. [R] et soulignant à cette occasion que l’issue de sa commission est « suspendue également à la conclusion de la vente ».

L’EPF lui a alors répondu le 23 mai 2022 – soit un mois avant la signature de l’acte de vente authentique – qu’un accord sur le prix avait été trouvé, sans néanmoins faire état ni de la date de cet accord ou du prix trouvé, ni encore de l’offre d’achat acceptée le 3 mai 2022. Le tribunal relève de nouveau que cette offre, rédigée par le défendeur, ne fait aucune mention de la société Capri, de même que l’acte de vente signé le 24 juin 2022.

Il est alors nécessaire de rappeler qu’en cas de désaccord sur le prix proposé à l’occasion de la péremption, l’article R. 213-1 b) du code de l’urbanisme offre la possibilité aux parties de saisir le juge compétent qui doit alors fixer le prix d’acquisition en prenant en compte tous ses éléments, y compris la commission due à l’agent immobilier. La société Capri aurait alors été fondée à réclamer le paiement de la somme de 24.000 euros.

Ainsi, la décision de M. [R] de retirer son bien de la vente ne peut qu’être considérée comme un acte fictif, pris alors qu’un nouveau prix d’achat avait été trouvé entre les défendeurs, étant souligné qu’en vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès accord sur la chose et sur le prix.

Au regard de l’ensemble de ces circonstances, l’EPF ne pouvait ignorer que l’accord passé avec M. [R] s’inscrivait dans un cadre frauduleux lui permettant de ne pas être redevable de la commission prévue au mandat du 19 août 2021 et offrant également au propriétaire la possibilité d’évincer son agent immobilier de l’opération.

Ainsi que précédemment retenu, en l’absence des manoeuvres ainsi orchestrées de concert par l’EPF et M. [R], la société Capi aurait été en droit d’obtenir paiement de sa rémunération auprès de l’EPF, en tant que substitué aux acquéreurs envisagés.

Dès lors, l’EPF sera condamné, in solidum avec M. [R], à payer à la société Capi une indemnité de 24.000 euros.

Compte tenu de la solidarité ainsi ordonnée, il y a lieu de fixer au 18 août 2022 le point de départ des intérêts découlant de l’indemnité unique octroyée, correspondant à la date de réception de la mise en demeure adressée via courriel par la société Capi à M. [R].

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de Me [K] et de la SCP L’étude du 25

Le notaire est responsable sur le fondement de l’article 1240 du code civil, même vis-à-vis des tiers, de toute faute préjudiciable commise dans l’exercice de ses fonctions. Il est tenu, en effet, à raison de sa qualité d’officier public, d’examiner scrupuleusement les actes qu’il reçoit et ne doit pas donner l’authenticité à une convention dont il sait ou aurait dû savoir, s’il avait procédé aux vérifications nécessaires pour s’assurer de la régularité de l’acte qu’il reçoit, qu’elle méconnaît le droit d’un tiers.

C’est au notaire, en application de l’article 1353 du code civil, qu’il incombe de justifier qu’il a rempli l’obligation ainsi mise à sa charge.

En l’espèce, Me [K], si elle exerce au sein de la SCP L’étude du 25, n’a pas reçu l’acte de vente conclu entre M. [R] et l’EPF, n’y étant en effet pas mentionnée. Aux termes de ses conclusions, elle admet néanmoins être intervenue dans le cadre de la préparation de ce dernier et était, de ce fait, tenue des obligations susvisées.

Il ressort alors des échanges aux débats que Me [K] était informée à tout le moins depuis le 23 juin 2022, soit la veille de l’acte authentique, de l’existence du mandat de la société Capi et de son contenu, écrivant à son confrère participant à l’acte : « Par ailleurs, la promesse de vente du 26 novembre 2021 fait mention d’une commission d’agence à la charge de l’acquéreur d’un montant de 24.000,00 euros TTC. L’offre d’achat de mon client ne comprend pas le paiement de cette commission. Je vous remercie de m’adresser le mandat de l’agence contenant une commission à la charge du vendeur ».

Les échanges postérieurs, tenus le jour de la signature, ont ensuite inclus la société Capi, en vue de solliciter de cette dernière une modification de son mandat afin que sa commission soit à la charge du vendeur, conformément à l’offre du 3 mai 2022. Aucun avenant n’ayant pu être formalisé avant la vente, le notaire conseil de M. [R], non en la cause, a déclaré à l’agence : « pour faire suite à vos échanges, le mandat actuel est à la charge de l’ACQUEREUR. En conséquence, il convient de prendre contact avec l’EPFIF pour le règlement de vos honoraires ».

Il en résulte à tout le moins une incertitude manifeste des notaires quant au sort du mandat de la société Capi, celui-ci ayant alors été considéré comme applicable à la vente, à rebours de la position aujourd’hui tenue par les deux défenderesses dans leurs écritures. En outre, ainsi informées de la situation et face à une telle difficulté, les deux défenderesses ne peuvent sérieusement prétendre qu’elles étaient légitimes à se fier aux seules déclarations des parties à l’acte, pour conclure avoir satisfait à leurs obligations professionnelles.

Au contraire, il leur incombait de procéder aux diligences nécessaires à la détermination exacte du régime applicable à la vente, en sollicitant de leurs clients de plus amples explications et notamment la remise du mandat conclu avec la société Capi, et partant de proposer un report pour la réception de l’acte.

En s’abstenant d’accomplir ces démarches, tant Me [K] que la SCP L’étude du 25 ont donc manqué à leurs obligations professionnelles.

Toutefois, rien n’établit que, contact pris avec les parties, les notaires auraient été à même d’identifier les manoeuvres frauduleuses des autres parties ou de persuader celles-ci de faire évoluer le cadre juridique de leur accord. C’est également à juste titre que les défenderesses soulignent que le contexte de conclusion de la vente n’ouvrait pas droit, pour la société Capi, à la perception de sa commission, mais uniquement à l’octroi de dommages-intérêts, et la demanderesse ne rapporte alors pas de preuve d’une perte de chance d’obtenir paiement de l’indemnité précédemment allouée par la juridiction.

En conséquence, en l’absence de préjudice en lien avec la faute établie, les responsabilités de Me [K] et de la SCP L’étude du 25 ne sont pas engagées et la société Capi sera déboutée de ses demandes à leur encontre.

Sur les autres demandes

M. [R] et l’EPS, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à leur charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés par la société Capi à l’occasion de la présente instance. Ils seront ainsi condamnés à lui payer in solidum la somme de 5.000 euros à ce titre.

En raison de la reconnaissance d’une faute de Me [K] et de la SCP L’étude du 25, il serait en revanche inéquitable de condamner la société Capi à leur payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020.

Si Me [K] et la SCP L’étude du 25 sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée, le sens de la présente décision et l’ancienneté du litige commandent qu’elle soit maintenue.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [F] [R] et l’établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à la SAS Capi une indemnité de 24.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022,

Déboute la SAS Capi de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de Me [C] [K] et de la SCP L’étude du 25,

Condamne in solidum M. [F] [R] et l’établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement public foncier d’Île-de-France à payer à la SAS Capi la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Déboute Me [C] [K] et la SCP L’étude du 25 de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles respectifs,

Condamne in solidum M. [F] [R] et l’établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement public foncier d’Île-de-France aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par M^e Thomas Ronzeau, avocat, pour ce qui le concerne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE