TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/09354

N° Portalis 352J-W-B7G-CXJ6A

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

05 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE JASMIN

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0563

DÉFENDERESSE

S.C.I. CHEUNG FRERES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0230

Décision du 20 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/09354 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJ6A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 20 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2018, la SCI Cheung Frères a donné à bail à la SARL Le Jasmin des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Adresse 8] (20ème arrondissement), à usage de « salon de thé, pâtisserie, dégustation, boissons avec petite licence », pour une durée de neuf années expirant le 3 avril 2027. Le bail stipulait un loyer annuel en principal de 30.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, une provision annuelle sur charges de 4.200 euros, un droit d’entrée de 19.000 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 7.500 euros.

Ce bail faisait suite à un précédent bail consenti en 1998 à M. [U] [S] et renouvelé en 2007, aux droits duquel est venu la société Le Sultan, dont Mme [F] [T], épouse [S], était associée, et qui portait sur les mêmes locaux. Par ordonnance de référé du 9 février 2017, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 novembre 2017, le bail a été résilié et l’expulsion de la société Le Sultan ordonnée.

La société Le Jasmin a été créée le 1er janvier 2018, et Mme [F] [T], épouse [S], en est actionnaire et M. [B] [S] le gérant.

La bailleresse a fait délivrer plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, notamment le 8 juin 2018 pour un montant de 13.500 euros, le 28 janvier 2019 pour un montant de 12.165 euros et le 22 octobre 2019 pour un montant de 14.655 euros.

À compter de mars 2020, l’établissement exploité par la société Le Jasmin a été soumis aux mesures de fermeture administrative adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19.

Le 31 mai 2022, la société Cheung Frères a fait délivrer à la société Le Jasmin un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 41.694,49 euros, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative et du paiement des primes.

Par assignation du 5 juillet 2022, la société Le Jasmin a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition à ce commandement et d’annulation d’une partie de sa dette locative.

La société Cheung Frères a régulièrement constitué avocat et conclu au rejet des demandes, formant reconventionnellement une demande tendant notamment à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire.

Par conclusions d’incident en date du 19 avril 2023, la société Cheung Frères a sollicité la condamnation de la société Le Jasmin à lui payer une provision de 67.886,02 euros au titre des loyers et charges impayés. Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état l’a déboutée de cette demande estimant qu’il existait des contestations sur l’obligation de paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, la société Le Jasmin demande au tribunal, de :

«  A TITRE PRINCIPAL

Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2022 a été délivré de mauvaise foi par la SCI CHEUNG FRERES

Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2022 a été délivré de mauvaise

En conséquence, DEBOUTER la SCI CHEUNG FRERES de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée dans le bail aux torts et griefs de la société LE JASMIN à compter du 1er juillet 2022

ET DEBOUTER la SCI CHEUNG FRERES de ses demandes subséquentes liées à la résiliation du bail formée à l’encontre de la société LE JASMIN

JUGER que le décompte de dette locative produit par la SCI CHEUNG FRERE est erroné, ne mentionnant pas l’intégralité des versements effectués par la société LE JASMIN

JUGER que la société LE JASMIN a satisfait aux causes du commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance dans le délai imparti et qu’aucune résiliation de bail ne saurait intervenir sur ce fondement

SUBSIDIAIREMENT SI LE TRIBUNAL devait déclarer néanmoins acquise la clause résolutoire du bail en suite du commandement en date du 31 mai 2022 :

— DEBOUTER la SCI CHEUNG FRERES de sa demande de condamnation à la somme de « 40782,28 euros à parfaire » ;

— CONSTATER que la société LE JASMIN s’est acquittée du loyer de janvier 2024 et JUGER que la dette locative s’élève à la somme de 28322,89 euros au 13 mars 2024 compte tenu des règlements dont il est justifié par les encaissements prouvés, sans préjudice des règlements effectués depuis lors ;

— JUGER que la société LE JASMIN pourra s’acquitter de l’arriéré locatif d’un montant de 28322,49 euros, compte arrêté au 13 mars 2024, en 24 mensualités égales et consécutives, le 1er versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification du jugement à intervenir et les versements suivants avant le 10 de chaque mois au plus tard et que les règlements de 1000 euros chacun déjà effectués entre le 13 mars 2024 et le 19 avril 2024 s’imputeront sur le dit arriéré.

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais

— JUGER que la société LE JASMIN a satisfait aux causes du commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance dans le délai imparti et qu’aucune résiliation de bail ne saurait intervenir sur ce fondement

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la SCI CHEUNG FRERE de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail formée à titre subsidiaire et la débouter de ses demandes subséquentes liées à la résiliation du bail formée à l’encontre de la société LE JASMIN au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, des intérêts d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux

CONDAMNER la société CHEUNG FRERES à la somme de 3000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société CHEUNG FRERES aux entiers dépens de l’instance. "

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, actualisées le 2 mai 2025 en application de l’article 802, alinéa 2 du code de procédure civile, la société Cheung Frères demande au tribunal, de :

«  RECEVOIR la SCI CHEUNG FRERES en ses conclusions, la dire bien fondée, y faire droit.

DEBOUTER la société LE JASMIN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

A titre principal :

VOIR DECLARER acquise aux torts et griefs exclusifs de la société LE JASMIN la clause résolutoire insérée dans le bail consenti par la société CHEUNG FRERES à compter du 1er juillet 2022.

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail du 4 avril 2018 compte tenu des manquements contractuels de la société LE JASMIN.

En tout état de cause :

ORDONNER l’expulsion de la société LE JASMIN ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, sis [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

ORDONNER que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion soient séquestrés dans tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de la société LE JASMIN.

DIRE qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et remis les clés à la société CHEUNG FRERES, la société LE JASMIN y sera contrainte sous astreinte de 100 € par jour de retard, et ce, à compter du huitième jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNER la société LE JASMIN à payer à la société CHEUNG FRERES la somme de 70.793,34 €, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022, date du commandement de payer.

CONDAMNER la société LE JASMIN à payer à la société CHEUNG FRERES la somme de 7.079,33 €, à parfaire, au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail.

CONDAMNER la société LE JASMIN au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnellement exigible, et ce jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux.

AUTORISER la société CHEUNG FRERES à conserver à son profit le montant du dépôt de garantie détenu conformément aux dispositions du bail.

CONDAMNER la société LE JASMIN au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société LE JASMIN aux entiers dépens de la procédure, comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 mai 2022. "

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La bailleresse n’a pas versé aux débats d’état relatif aux inscriptions des privilèges et de créanciers, inscrit sur le fonds de commerce de la société Le Jasmin.

L’affaire a été clôturée le 13 juin 2024 et fixée pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025, prorogée au 20 octobre 2025, et rendue par mise à disposition au greffe.

*

DISCUSSION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la validité du commandement de payer du 31 mai 2022 et ses effets

La société Le Jasmin soutient :

— que le commandement de payer délivré le 31 mai 2022 n’a pas été délivré de bonne foi en ce qu’elle a été confrontée aux fermetures administratives liées à la pandémie de Covid-19, puis à un dégât des eaux ayant retardé sa réouverture, événements dont la bailleresse était informée, de sorte que la dette réclamée dans le commandement, qui équivalait à un an de loyers, correspondait à ces événements subis et indépendants de sa volonté,

— que la bailleresse n’a pas répondu aux demandes de remise ou d’aménagement de la dette et d’échéancier qui lui ont été adressées au titre de la période de fermeture administrative ; qu’elle n’a pas répondu aux demandes de justificatifs des charges alors que les régularisations étaient favorables à la locataire,

— qu’elle est de bonne foi et qu’elle a repris les paiements dés qu’elle a perçu une indemnisation de son assurance pour le dégât des eaux et qu’elle a fait preuve d’initiative en proposant des modalités d’apurement de sa dette,

— que la bailleresse n’a pas procédé aux régularisations de charges conformément à son obligation contractuelle,

— que la bailleresse ne peut invoquer des manquements à l’obligation de paiement antérieurs à la crise sanitaire dès lors que les décomptes qu’elle produit ne sont pas rigoureux et manquent de fiabilité,

— que la bailleresse n’a pas encaissé certains chèques de paiement sans raison alors que d’autres ont parfois été acceptés,

— qu’elle a satisfait aux causes du commandement dans le délai imparti en ce qui concerne la justification de l’assurance,

— que le commandement de payer est nul au regard de la mauvaise foi de la bailleresse de sorte que la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi ne peut produire effet.

La société Cheung Frères expose :

— que les sommes réclamées dans le commandement de payer au titre de la période de fermeture administrative pour crise sanitaire liée à la Covid-19 sont exigibles,

— qu’il ne peut lui être reproché de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer alors que la locataire a bénéficié de larges délais de paiement pour tenir compte du contexte exceptionnel de crise sanitaire ; qu’elle a patienté deux ans et demi et attendu que toutes les restrictions soient levées pour délivrer un commandement et mettre en œuvre la clause résolutoire,

— que la société Le Jasmin n’a fait aucune proposition sérieuse d’apurement de sa dette et n’a pas honoré l’échéancier de plus de 40 mois qu’elle avait elle-même proposé,

— que la dette locative est ancienne et antérieure à la crise sanitaire,

— que ce n’est que sous l’effet de la présente procédure et notamment de la demande de provision, que la locataire a repris quelques paiements, sans parvenir à résorber son arriéré, compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette,

— que si la société Le Jasmin a justifié d’une assurance, elle n’a pas justifié du paiement des primes d’assurance et n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti,

— que si le quantum réclamé dans le commandement est contesté, le commandement reste valable pour la partie des sommes non contestées.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être formées et exécutées de bonne foi.

L’article 1315 du même code prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est acquis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence des sommes exigibles.

A titre liminaire, il convient de relever que la société Le Jasmin ne soutient plus de moyen lié au défaut d’exigibilité des loyers de la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire de la Covid-19.

Sur la validité du commandement la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 4 avril 2018 stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle : " A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, droit d’entrée, indemnité d’occupation, ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de complément de dépôt de garantie ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus”.

Aux termes de son commandement signifié le 31 mai 2022, la société Cheung Frères demande à la société Le Jasmin :

— de lui régler la somme principale de 41.694,49 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 27 avril 2022,

— de justifier de la souscription d’une assurance conforme aux termes du bail et de l’acquit des primes.

Par courrier du 28 juin 2022, le conseil de la société Le Jasmin a communiqué l’attestation d’assurance de la société pour les locaux objet du bail, valable du 1er mars 2022 au 28 février 2023.

S’agissant de la dette de loyers, il ressort du décompte annexé au commandement que des irrégularités de paiement étaient déjà survenues avant le début de la crise sanitaire, la société Le Jasmin présentant déjà un arriéré de 8.355 euros à la date du 1er mars 2020.

En outre, avant le commandement du 31 mai 2022, la bailleresse avait déjà adressé :

— dès le 14 mai 2018 une mise en demeure de régler les premières sommes dues, à savoir le dépôt de garantie, les premières mensualités du droit d’entrée, les premiers termes de loyers,

— le 28 janvier 2019, elle a fait délivrer un commandement de payer la somme de 12.165 euros,

— le 22 octobre 2019, elle a fait signifier un commandement de payer la somme de 14.655 euros,

— le 9 juillet 2021, elle a adressé une mise en demeure de régler la somme de 40.405 euros.

Il ressort de ces éléments ainsi que des messages échangés entre les parties et versés aux débats que la bailleresse a subi les irrégularités de paiement de sa locataire depuis le début du bail, que la dette locative existante dès avant la crise sanitaire, s’est progressivement creusée et que les propositions d’échéancier et de régularisation faits par la locataire visaient un remboursement sur 35 à 40 mois, sans que la régularité des paiements ne soit assurée malgré ses engagements. Enfin, il ressort de ces éléments qu’entre octobre 2019 et juillet 2021, la bailleresse n’a fait délivrer aucun acte à sa locataire, tenant compte de la période de crise sanitaires et des fermetures administratives subies, et qu’elle a attendu le 31 mai 2022 pour faire délivrer un commandement de payer, soit après la fin de toutes les restrictions sanitaires.

S’agissant des régularisations de charges, il n’est pas contesté qu’elles n’ont pas été réalisées régulièrement par la bailleresse, mais il ressort des pièces versées aux débats qu’elle a procédé aux régularisations et tenu compte des régularisations favorables à la locataire dans ses décomptes.

Enfin, si la société Cheung Frères n’a pas accepté d’accorder de remise de dette à la société Le Jasmin au titre de la période de crise sanitaire, elle lui a néanmoins accordé de larges délais de paiement et elle a attendu la reprise effective de l’activité après la crise sanitaire, avant de délivrer un commandement de payer.

Il résulte de ces éléments que l’absence de bonne foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer n’est pas caractérisée par la société Le Jasmin. La demande de nullité du commandement de payer sur ce fondement sera en conséquence rejetée.

La société Le Jasmin fait valoir que le décompte de la bailleresse est erroné et qu’il ne tient pas compte de plusieurs paiements intervenus. Pour autant, elle ne conteste pas l’existence d’une dette locative à la date du commandement, reconnaissant qu’elle s’était constituée principalement pendant la période de crise sanitaire.

En l’absence de justification du règlement des causes du commandement dans le délai d’un mois, il sera constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 juin 2022 à vingt-quatre heures.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

La société Le Jasmin fait valoir qu’elle a été confrontée à des difficultés de trésorerie liées aux périodes de fermeture administrative et au dégât des eaux qu’elle a subi, que certaines de ses demandes d’aide au titre du fonds de solidarité ont été rejetées ; qu’elle a du faire face à de nouveaux travaux d’électricité et de mise aux normes coûteux ; qu’elle a pu reprendre les paiements de loyer et commencer à apurer sa dette mais qu’elle n’est pas en mesure de tout payer dans l’immédiat ; que la dette n’a pas augmenté mais a au contraire diminué, de sorte que les délais se justifient.

La société Cheung Frères soutient que la situation de la société Le Jasmin est irrémédiablement compromise et qu’elle ne démontre pas avoir la capacité d’apurer sa dette, même si des délais lui étaient octroyés ; qu’elle n’a pas été en mesure de respecter l’échéancier de paiement de 40 mois qu’elle s’était elle-même accordé ; que son incapacité à résorber sa dette depuis plusieurs années démontre qu’elle ne peut respecter des délais de paiement.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la bailleresse et des pièces versées par la société Le Jasmin, que plusieurs paiements sont effectivement intervenus après l’introduction de la présente instance, en particulier au cours de l’année 2023. Pour autant, il ressort du décompte actualisé au 2 mai 2025 que les paiements se sont à nouveau interrompus à compter de juin 2024 et que la dette locative a progressé, contrairement à ce que soutient la locataire.

Au regard de l’ancienneté de la dette et des larges délais dont la société Le Jasmin a d’ores et déjà bénéficié, en l’absence de justification de sa situation financière actuelle et de sa capacité à faire face à un échéancier de paiement sur 24 mois en sus des loyers courants, la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par la société Cheung Frères dans les termes du présent dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement de la bailleresse

La société Cheung Frères soutient qu’après actualisation, la dette de la société Le Jasmin s’établit à la somme de 70.793,34 euros au mois de mai 2025 inclus ; que tous les paiements de la locataire ont été comptabilisés. En application des stipulations contractuelles elle souhaite conserver le dépôt de garantie et voire appliquer la clause pénale de 10%, soit le paiement d’une somme additionnelle de 7.079,33 euros.

La société Le Jasmin expose qu’à la date du 13 mars 2024, le solde réellement dû ne saurait excéder 28.322,89 euros ; qu’elle a procédé à divers paiements, notamment par chèque, qui n’ont pas été comptabilisés par la bailleresse. Elle s’oppose à la conservation du dépôt de garantie estimant cette demande disproportionnée et excessive au regard des difficultés qu’elle a rencontrées en 2020 et 2021 et qui ont conduit au commandement de payer, et, soutient que cette indemnité forfaitaire fait double emploi avec la clause pénale dont la bailleresse demande application.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, applicable au présent litige.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

Sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

En l’espèce, la société Cheung Frères produit plusieurs décomptes, le dernier actualisé au mois de mai 2025, permettant de retracer toute la durée du bail jusqu’à cette date.

La société Le Jasmin produit des justificatifs de paiement. Il ressort de l’analyse de ces pièces et des décomptes locatifs que certains paiements dont il est justifié n’ont pas été enregistrés par la bailleresse :

—  3.760 euros payés par chèque débité le 17 avril 2018,

—  4.350 euros payés par virement le 14 septembre 2022.

La société Le Jasmin produit des captures d’écran de confirmations de virement pour 4.350 euros le 3 janvier 2023, 4.350 euros le 8 mars 2023, mais ces virements ne sont pas confirmés par ses relevés de compte, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils ont effectivement été débités au profit de la bailleresse.

Elle produit également la copie de deux chèques de juin et juillet 2022, ainsi qu’un justificatif de remise de deux chèques le 27 décembre 2022, sans que rien ne confirme que ces chèques sont parvenus à la bailleresse, ni qu’ils ont été crédités à son profit.

Il résulte de ces éléments que, au regard des pièces produites, il sera fait droit à la demande en paiement de la société Cheung Frères pour un montant de 62.683,34 euros (70.793,34 – 3.760 – 4.350), au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le dépôt de garantie

Le contrat du 4 avril 2018 stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle : " Si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de la situation des locaux loués, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.

Dans ce cas, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur à titre d’indemnité stipulée forfaitaire et non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du Code civil, sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts. "

Il résulte de cette clause que les parties ont prévu qu’en cas de refus de la locataire de quitter les locaux alors que la clause résolutoire est acquise et que la bailleresse dispose d’une ordonnance de référé, alors le dépôt de garantie reste acquis au bailleur.

Il n’est toutefois pas caractérisé d’un refus de quitter les lieux de la part de la locataire. En effet, la bailleresse ne justifie d’aucune demande adressée à sa locataire de quitter les lieux, la fin du bail n’étant, en outre, constatée qu’aux termes du présent jugement.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire en application des clauses contractuelles.

Sur la clause pénale

En l’espèce, le contrat du 4 avril 2018 stipule une clause pénale aux termes de laquelle « En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages et intérêts pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ».

Il est constant que la société Cheung Frères a fait délivrer par acte extrajudiciaire un commandement de payer le 31 mai 2022, pour le paiement de la somme de 41.694,49 euros.

Elle sollicite aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation de la dette locative, le paiement de la clause pénale contractuelle calculée sur le montant de la dette actualisé qu’elle estime à 70.793,34 euros, alors que la dette locative arrêtée au mois de mai 2025 est en réalité de 62.683,34 euros, et qu’elle ne justifie pas d’un acte de commissaire de justice réclamant le paiement de cette somme.

Il en résulte que la clause pénale prévue dans le contrat du 4 avril 2018 ne peut être réclamée que sur le montant de 41.694,49 euros visé au commandement de payer du 31 mai 2022.

En l’absence de contestation sur le pourcentage de la clause pénale prévue au contrat, la société Le Jasmin contestant uniquement de montant de la dette à laquelle il est appliqué, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement à hauteur de 4.169,44 euros (41.694,49 x 0,1), la clause pénale n’étant pas manifestement excessive.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Le Jasmin qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Elle sera condamnée à verser 3.000 euros à la société Cheung Frères en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SARL Le Jasmin de sa demande de nullité du commandement de payer du 31 mai 2022,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 5], à la date du 30 juin 2022 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement de payer du 31 mai 2022 délivré par la SCI Cheung Frères à la SARL Le Jasmin,

Déboute la SARL Le Jasmin de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que la SARL Le Jasmin devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL Le Jasmin de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SCI Cheung Frères à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SARL Le Jasmin à payer à la SCI Cheung Frères la somme de 62.683,34 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Déboute la SCI Cheung Frères de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire,

Condamne la SARL Le Jasmin à payer à la SCI Cheung Frères la somme de 4.169,44 euros au titre de la clause pénale,

Condamne la SARL Le Jasmin à payer à la SCI Cheung Frères la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Le Jasmin de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Le Jasmin aux dépens,

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME