TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/09522

N° Portalis 352J-W-B7F-CUYAV

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 04 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [B] [T] [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [E] [J]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par Maître Alain STIBBE de l’AARPI DGS-GRYNWAJC-STIBBE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P211

DÉFENDEURS

Madame [U] [D] [L] [S] épouse [S]

[Adresse 8]

[Localité 3] (BELGIQUE)

Madame [V] [A] veuve [K]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Monsieur [C] [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Décision du 04 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/09522 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYAV

Madame [X] [N] [M] [R] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [Y] [L] [M] [K] épouse [W]

[Adresse 7]

[Localité 12]

tous représentés par Maître Claude RIGOREAU de la SELARL CLAIRANCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A0678

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 07 février 2025 par mise à disposition au greffe. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 04 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 04 août 2020, [F] [K] et [V] [A] épouse [K] ont vendu à [E] [J] et [P] [Z] au prix de 639.000 euros, dont 8.150 euros de meubles, un appartement d’une superficie « loi Carrez » de 51,92m2 situé au premier étage et une cave composant le lot n°7 d’un immeuble sis [Adresse 1].

L’acte de vente précisait que « le promettant déclare avoir condamné une fenêtre (du côté de l’intérieur de l’appartement) lors des travaux de réfection et d’embellissement d’usage réalisés. Cette fermeture ne se voit pas de l’extérieur et n’impacte pas l’aspect extérieur de l’immeuble ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 janvier 2021, [P] [Z] et [E] [J] ont fait adresser par leur conseil un courrier à [F] [K] et [V] [A] épouse [K] afin de vérifier la possibilité d’un accord amiable en raison du vice caché affectant la vente en ce que la fenêtre n’avait pas été condamnée, selon eux, dans le cadre de simples travaux de réfection mais n’avait en réalité jamais existé.

[F] [G] est décédé le 24 mai 2021 laissant pour lui succéder ses quatre enfants : [Y], [X], [U] et [C] [G].

Soutenant que les vendeurs leur avaient menti sur la possibilité d’ouvrir de nouveau une fenêtre obstruée, [P] [Z] et [E] [J] ont, suivant exploits d’huissier du 12 juillet 2021 (procédure enrôlée sous le numéro de RG 21/9522), assigné [V] [A] épouse [G] aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente pour dol.

Par exploits d’huissier des 02, 18, 23 et 28 février 2022 (procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/4612), [P] [Z] et [E] [J] ont fait assigner en intervention forcée les quatre enfants de [F] [G] : [Y], [X], [U] et [C] [G].

Le 11 mai 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, la procédure se poursuivant sous le numéro de RG 21/9522.

Le 27 décembre 2022, [V] [A] veuve [G] et ses enfants [Y], [X], [U] et [C] [G] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident de caducité des assignations en intervention forcée, de sursis à statuer et de communication de pièces.

Par ordonnance du 20 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à verser la somme de 2.000 euros à [P] [Z] et [E] [H]. L’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 22 novembre 2023.

En l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, [P] [Z] et [E] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1130, 1137, 1178, 1229, 1231-1, 1240, 1352, 1604 et 1610 du code civil, de:

Condamner in solidum les consorts [K] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [K] à leur verser la somme de 95.850 euros en réparation de la perte d’une chance de ne pas avoir contracté ou à des conditions plus favorablesSubsidiairement

Condamner in solidum les consorts [K] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [K] à leur verser la somme de 95.850 euros en réparation de leur préjudice de jouissanceEn tout état de cause

Condamner in solidum les consorts [K] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [K] à leur verser la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moralCondamner in solidum les consorts [K] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [K] à leur verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépensOrdonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 novembre 2023, les consorts [K] ont requis du tribunal, au visa des articles 1130, 1131, 1178, 1227 et suivants, 1137, 1240, 1231-1, 1231-3, 1604 et 1610, de:

Débouter [E] [J] et [P] [Z] de toutes leurs demandesCondamner [E] [J] et [P] [Z] à leur verser une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêtsCondamner [E] [J] et [P] [Z] à verser à chaque défendeur une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes condamner in solidum aux entiers dépens.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 décembre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 février 2025. La date de délibéré a été prorogée au 04 mars 2025 en raison des nécessités du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le dol

[P] [Z] et [E] [J] soutiennent que les vendeurs, propriétaires de l’appartement depuis une trentaine d’années et ayant déjà réalisé des travaux dans le bien, ne pouvaient ignorer qu’aucune fenêtre n’avait jamais existé à l’emplacement de la fenêtre obstruée et qu’ils ont menti en affirmant dans l’acte de vente qu’ils avaient condamné cette fenêtre lors de travaux de réfection et d’embellissement de l’appartement, que l’ouverture de la fenêtre dans le logement situé au premier étage était un élément déterminant pour l’achat du bien du fait que Mme [J] est en télétravail quatre jours sur cinq, que sans le mensonge des vendeurs ils n’auraient pas contracté ou à des conditions substantiellement différentes, que l’ouverture de cette fenêtre nécessiterait l’accord des copropriétaires et que ces travaux soient réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, ce qui prouve le coût exorbitant de tels travaux, leur faisabilité technique n’étant pas avérée.

Les consorts [K] opposent que [P] [Z] et [E] [J] n’ont jamais fait apparaître leur souhait d’ouvrir la fenêtre obstruée au moment de la vente et qu’il ne leur a pas été indiqué que l’ouverture était réalisable et encore moins qu’elle fut aisée à opérer, que la mention figurant dans l’acte de vente, qui se lit dans son ensemble, permettait d’assurer aux acquéreurs qu’il n’existait aucune difficulté actuelle au regard des règles d’urbanisme pour ouvrir la fenêtre obstruée, que ces derniers connaissaient l’interdiction de principe de percer et de porter atteinte à la façade édicté par le règlement de copropriété annexé à l’acte et ont cependant entrepris de le faire sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, en déclarant dans l’acte de vente qu’ils avaient condamné une fenêtre, les vendeurs ont laissé croire aux acquéreurs que la réouverture de celle-ci était aisée et ne nécessitait pas l’accord de la copropriété. Le fait que la fenêtre soit obstruée par des poutres de soutien de la façade rend impossible la réalisation de travaux par les vendeurs tendant à condamner cette fenêtre et ainsi le caractère mensonger des déclarations figurant dans l’acte de vente est avéré.

La possibilité d’une ouverture supplémentaire dans un appartement est nécessairement déterminante du consentement d’un acquéreur dès lors qu’elle touche aux structures de celui-ci, sans qu’il soit besoin pour [P] [Z] et [E] [J] de démontrer qu’ils avaient informé les vendeurs de leur intention de désobstruer cette fenêtre et que la possibilité d’ouverture de la fenêtre était déterminante pour eux.

Sur la perte de chance

[P] [Z] et [E] [J] sollicitent à titre indemnitaire, au visa de l’article 1240 du code civil, une somme de 95.850 euros correspondant à une perte de chance de n’avoir pas contracté ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, évaluée à 15% du prix d’acquisition.

Les consorts [K] opposent que [P] [Z] et [E] [J] ne justifient pas d’une perte de chance et d’un lien de causalité avec les fautes évoquées et que l’absence de possibilité d’ouvrir une quatrième fenêtre dans la pièce à vivre n’est pas de nature à impacter le prix dans un logement particulièrement lumineux en raison de son orientation.

Sur ce,

L’article 1178 du code civil prévoit qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnisation de la perte d’une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable mais ne saurait autoriser la victime à réclamer des dommages-intérêts dont l’effet serait de lui procurer un avantage qu’elle n’aurait de toute façon pas obtenu si le dol n’avait pas été commis.

En l’espèce, s’agissant d’un bien situé au premier étage pour lequel la possibilité d’une ouverture supplémentaire d’une quatrième fenêtre dans la pièce principale constituait un avantage certain, la perte de chance de n’avoir pas contracté ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses sera évaluée à 10% du prix de vente, soit la somme de 63.085 euros.

Sur le préjudice moral

[P] [Z] et [E] [J] sollicitent à titre indemnitaire une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Les consorts [K] opposent que les demandeurs sollicitent un montant complémentaire sans aucune explication sur la réalité de ce préjudice.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les demandeurs n’apportent aucun élément au soutien de leur prétention et échouent à démontrer le préjudice moral subi.

Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, l’action de [P] [Z] et [E] [J] ayant été accueillie par le tribunal, les consorts [K] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute des demandeurs et seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [K], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à [P] [Z] et [E] [J] pris ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum [V] [A], [Y] [G], [X] [K], [U] [K] et [C] [K] à payer à [P] [Z] et [E] [J] pris ensemble la somme de 63.085 euros en réparation de la perte d’une chance de ne pas avoir contracté ou à des conditions plus favorables,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [P] [Z] et [E] [J] au titre de leur préjudice moral,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [V] [A], [Y] [G], [X] [K], [U] [K] et [C] [K] pour procédure abusive,

CONDAMNE in solidum [V] [A], [Y] [G], [X] [K], [U] [K] et [C] [K] aux dépens,

CONDAMNE in solidum [V] [A], [Y] [Y] [G], [X] [K], [U] [K] et [C] [K] à payer à [P] [Z] et [E] [J] pris ensemble, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 14] le 04 Mars 2025

La Greffière La Présidente