TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [V] [O] [J],

Monsieur [D] [N],

Madame [P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04477 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YLE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré à Conseil d’administration, dénommée BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE Grand Est, venant aux droits et aux obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, par l’effet d’un traité absorption, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDEURS

— Madame [V] [O] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

— Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

— Madame [P] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04477 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YLE

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA BATIGERE HABITAT est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris à bail par Mme [V] [O] [J] depuis le 18 décembre 2017.

Suspectant une activité de sous-location illicite, la SA BATIGERE HABITAT a fait dresser un procès-verbal des conditions d’occupation de son bien le 10 décembre 2024 dont il ressort qu’une autre personne, Mme [P] [W], s’y trouvait au moment du passage du commissaire de justice.

C’est dans ce contexte que la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [V] [O] [J], M. [D] [N] et Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La résiliation du bail consenti à Mme [V] [O] [J] et M. [D] [N],

— Le constat que Mme [P] [W] est occupante sans droit ni titre du logement,

— L’expulsion de Mme [V] [O] [J] et de M. [D] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment de Mme [P] [W] avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— L’autorisation d’enlever, transférer ou séquestrer les meubles garnissant le logement aux frais, risques et péril des défendeurs,

— La condamnation solidaire ou in solidum de Mme [V] [O] [J], M. [D] [N] et Mme [P] [W] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité,

— La condamnation solidaire ou in solidum de Mme [V] [O] [J], M. [D] [N] et Mme [P] [W] à lui verser 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens de la procédure.

Elle estime, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [V] [O] [J] et son époux M. [D] [N], ont manqué à leurs obligations en n’occupant pas le bien loué à titre de résidence principale et en y ayant introduit des tiers dans le cadre d’une sous-location illicite. Elle produit ainsi, au soutien de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion, le courrier de dénonciation de M. [A] [U] [B] se présentant comme ancien sous-locataire, des captures d’écran des versements qu’il a effectués au bénéfice de Mme [V] [O] [J] pendant plusieurs mois, la plainte qu’il a déposée à l’encontre de cette dernière le 12 avril 2023, un rapport d’enquête privée dressé par la Société Parisienne de Poursuites le 7 octobre 2024 établissant la résidence de Mme [V] [O] [J] et de M. [D] [N] à [Localité 5], l’avis d’imposition de ces derniers comportant cette même adresse, le constat dressé par le commissaire de justice le 10 décembre 2024.

Lors de l’audience du 20 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a formé une demande en paiement de la dette locative arrêtée, au 19 juin 2025 échéance de mai incluse, à la somme de 597.83 euros ainsi qu’en remboursement des fruits civils perçus par les locataires à hauteur de 6 300 euros.

Mme [V] [O] [J] comparaissant en personne, a demandé le rejet des prétentions adverses.

Elle explique que lorsqu’elle a rencontré M. [D] [N], elle était réticente à l’idée de partir vivre à la campagne et qu’elle ainsi souhaité garder son logement parisien, qu’elle y a hébergé M. [A] [U] [B] qui était son ancien compagnon, sans que son mari le sache et que ce dernier lui devant de l’argent, elle lui a fait payer un loyer. Elle indique avoir découvert cependant qu’il avait fait changer les serrures de son appartement. Elle soutient que Mme [P] [W] est une amie de sa fille qui vivait temporairement dans le logement. Par ailleurs, elle conteste l’existence de toute dette locative.

M. [D] [N] et Mme [P] [W], respectivement cités à comparaître à domicile et en étude, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise par ailleurs que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. L’article 8 de cette même loi interdit, quant à lui, la sous-location du logement, sauf accord écrit du bailleur y compris sur le loyer.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que « le logement loué constitue la résidence principale effective du preneur : il s’engage à une présence effective dans le logement pendant 8 mois par an. La sous location en tout ou en partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs sauf dans les cas limitativement prévus à l’article L 442-8-1 II du CCH (personnes de plus de soixante ans, adultes handicapés ou personnes de moins de 30 ans) dans le respect des dispositions légales et réglementaires le cas échéant ».

Or, la SA BATIGERE HABITAT produit un courrier de M. [A] [U] [B] daté du 10 juin 2024 qui déclare que Mme [V] [O] [J] a déménagé à [Localité 5] à compter du mois d’août 2022 et lui a, à compter de cette date, loué son logement vide pendant neuf mois moyennant le versement d’un loyer mensuel de 700 euros.

Sont joints à ce courrier la preuve des virements qu’il a adressés à Mme [V] [O] [J] entre le mois d’août 2022 et mars 2023 (janvier excepté) puisque, selon la plainte qu’il a déposée le 12 avril 2023, il a été mis à la porte par Mme [V] [O] [J] à compter du mois d’avril 2023.

Lors de l’audience, Mme [V] [O] [J] a confirmé avoir sous-loué son logement à M. [A] [U] [B] pendant neuf mois.

Par ailleurs, il résulte du constat des conditions d’occupation du logement établi par commissaire de justice le 10 décembre 2024, qu’à cette date, les lieux étaient occupés par une tierce personne, à savoir Mme [P] [W], qui indiquait être juste de passage et attendre le retour de sa tante dont elle était cependant incapable de donner le prénom.

De plus, le rapport d’enquête privée de la Société Parisienne de Poursuite confirme l’adresse de Mme [V] [O] [J] et de M. [D] [N] à [Localité 5], au 7 octobre 2024 ; cette même adresse figure sur l’avis d’imposition de Mme [V] [O] [J] et de M. [D] [N] établi le 30 avril 2024. C’est également à cette adresse que le commissaire de justice à délivré l’assignation pour l’audience du 20 juin 2025 à la personne même de Mme [V] [O] [J].

Il est donc établi que le logement litigieux ne constitue la résidence principale de Mme [V] [O] [J], qu’elle échoue même à démontrer qu’elle continue d’y demeurer par intermittence et qu’elle y pratique une activité de sous-location illicite.

Ainsi, les manquements de Mme [V] [O] [J] à ses obligations légales et contractuelles sont établis et sont suffisamment graves, s’agissant notamment d’un logement social, pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [V] [O] [J].

Les demandes à l’encontre de M. [D] [N] seront rejetées puisque son droit au bail n’est pas établi en l’absence de toute pièce justificative de son lien matrimonial avec Mme [V] [O] [J] et de pièce démontrant qu’il a vécu au sein de ce logement.

Par conséquent, l’expulsion de Mme [V] [O] [J], ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment Mme [P] [W] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [V] [O] [J] et Mme [P] [W] seront donc condamnées in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant de la date de l’assignation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

La cour de cassation a jugé que le loyer principal payé au bailleur n’entre pas dans la catégorie des frais déductibles des fruits civils soumis à restitution au sens de l’article 548 du code civil (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023).

En l’espèce, il est établi que Mme [V] [O] [J] a sous-loué le logement litigieux à M. [A] [U] [B] sans l’autorisation de son bailleur entre le mois d’août 2022 et le mois de mars 2023 pour un montant total de 4181 euros (481 euros en août 2022 + 500 euros en septembre 2022 + 500 euros en octobre 2022 + 600 euros en novembre 2022 + 700 euros en décembre 2022 + 700 euros en février 2023 + 700 euros en mars 2023).

La SA BATIGERE HABITAT ne produit aucun élément quant à la perception de loyers postérieurement à cette période, la présence de Mme [P] [W] dans le logement lors du passage du commissaire de justice le 10 décembre 2024 étant insuffisante à démontrer qu’elle s’acquittait d’un loyer entre les mains de la preneuse.

Il s’en déduit une créance de 4181 euros au profit de la SA BATIGERE HABITAT que Mme [V] [O] [J] sera condamnée à verser à la requérante au titre de la restitution des fruits civils.

Sur le paiement de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT produit un relevé de compte locataire arrêté au 19 juin 2025 démontrant qu’à cette date, Mme [V] [O] [J] lui devait la somme de 591.83 euros correspondant à une échéance de loyer non réglée au mois de mars 2025, soit antérieurement à la résiliation du bail.

La SA BATIGERE HABITAT est donc bien-fondée à réclamer le paiement de cette somme à l’encontre de la seule Mme [V] [O] [J], faute de démontrer que M. [D] [N] était titulaire du droit au bail et compte-tenu, en tout état de cause, de son absence à l’audience.

Par conséquent, Mme [V] [O] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 591.83 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [O] [J] et Mme [P] [W] in solidum, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 18 décembre 2017 liant d’une part la SA BATIGERE HABITAT et d’autre part, Mme [V] [O] [J] relatif à un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 4], aux torts des preneurs, à la date de l’assignation, aux torts exclusifs de la preneuse,

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef notamment le cas échéant, celle de Mme [P] [W], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [V] [O] [J] et Mme [P] [W] in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Mme [V] [O] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 4 181 euros au titre des sous-loyers perçus entre le 22 août 2022 et le 16 mars 2023,

CONDAMNE Mme [V] [O] [J] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 591.83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse,

CONDAMNE Mme [V] [O] [J] et Mme [P] [W] in solidum à payer la somme de 800 à euros à la SA BATIGERE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [O] [J] et Mme [P] [W] in solidum aux dépens,

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT du surplus de ses demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04477 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YLE