TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Audrey BENOIS

Copie certifiée conforme à :

— M^e Audrey BENOIS

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/07001

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YCD

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet Hello Syndic

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

DÉFENDERESSE

Madame [H] [D]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YCD

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [D] est propriétaire des lots de copropriété n°11 et 30 dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1231-5 et 1240 du code civil, 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, au paiement de:

— la somme de 18.437,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 et sur le surplus de l’assignation.

— la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement.

— la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice subi.

— la somme de 2.590,33 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure, Mme [H] [D] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YCD

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juillet 2018, 03 juin 2019, 25 janvier 2021, 24 mars 2022 et 30 mars 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2017 à 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 21 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 18.437,94 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [H] [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 18.407,94 euros au 1er avril 2024 (2ème appel provisionnel de l’exercice 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires communique en l’espèce une mise en demeure adressée à la défenderesse par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 19 février 2024.

Mme [H] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 18.407,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires ont été engagés avant la présentation de la mise en demeure le 19 février 2024 et ne peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.

Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [H] [D] de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que cette dernière a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal de proximité de Paris en date du 27 octobre 2020, au paiement de la somme de 4.641,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2020 au titre des charges impayées au 31 mars 2020, 177,61 euros au titre des frais de recouvrement et 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [D] comme une débitrice de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [H] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

Mme [H] [D], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [H] [D] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis12 [Adresse 8] à [Localité 6] les sommes de :

—  18.407,94 euros au titre des charges impayées au 1er avril 2024 (2ème appel provisionnel de l’exercice 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [H] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente