TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le :

à M^e BILSKI et M^e ILLOUZ

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e SITBON

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/04029 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWJWW

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mesangere – [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

DÉFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

Association GAN ISRAEL 12, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Stéphane ILLOUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0097

Décision du 19 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04029 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJWW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-président

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] immeuble La Mésangère », est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette copropriété est voisine de l’immeuble situé [Adresse 2], également soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’association Gan Israël 12 est propriétaire du lot n° 1 à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2]

Se plaignant d’une annexion et d’un empiètement sur une partie du jardin de l’immeuble par l’installation d’une évacuation d’extraction et de ventilation insérée dans un coffrage bétonné, ainsi que de nuisances sonores en provenance des appareils de climatisation posées sans autorisation sur la toiture du bâtiment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et de l’association Gan Israël 12, par exploits de commissaire de justice délivrés les 11 et 17 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY LAMY, ainsi que l’association Gan Israël 12, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— leur condamnation in solidum sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir :

• à la restitution de la partie de jardin du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], annexée du fait de l’empiètement de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné installés sans autorisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et par l’association Gan Israël 12,

• à la dépose, en conséquence, de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné installés sans autorisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et par l’association Gan Israël 12, dans le jardin du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4],

• à la remise en état, en conséquence, du jardin du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic,

— leur condamnation in solidum sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir :

• à la dépose des appareils de climatisation posées sans aucune autorisation sur la toiture du bâtiment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et de l’association Gan Israël 12 et donnant directement sur l’immeuble et les habitations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic,

• à la cessation de toutes nuisances sonores en provenance des appareils de climatisation posés sans aucune autorisation sur la toiture du bâtiment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et de l’association Gan Israël 12 et donnant directement sur l’immeuble et les habitations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic.

— leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

• 10.000 € à titre de dommages intérêts,

• 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions n° 1 en réponse et récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Foncia Paris Rive Droite, demande au tribunal de :

« Vu les articles 544 et 545 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code de procédure civile,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et l’association GAN ISRAEL 12, sous astreinte de 1000€ par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir :

— A la restitution de la partie de jardin du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], annexée du fait de l’empiètement de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné installés sans autorisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et par l’association GAN ISRAEL 12.

— A la dépose, en conséquence, de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné installés sans autorisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et par l’association GAN ISRAEL 12, dans le jardin du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4].

— A la remise en état, en conséquence, du jardin du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic et l’association GAN ISRAEL 12 de toutes leurs demandes, fins et conclusions, relatives à l’annexion d’une partie du jardin par empiètement de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné installés sans autorisation et relatives à une prétendue prescription acquisitive trentenaire.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et l’association GAN ISRAEL 12, sous astreinte de 1000€ par jour de retard passé le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir :

— A la dépose des appareils de climatisation posées sans aucune autorisation sur la toiture du bâtiment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et de l’association GAN ISRAEL 12 et donnant directement sur l’immeuble et les habitations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic.

— A la cessation de toutes nuisances sonores en provenance des appareils de climatisation posées sans aucune autorisation sur la toiture du bâtiment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et de l’association GAN ISRAEL 12 et donnant directement sur l’immeuble et les habitations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic et l’association GAN ISRAEL 12 de toutes leurs demandes, fins et conclusions, relatives aux demandes de dépose des appareils de climatisation et à la cessation de toutes nuisances sonores en provenance des appareils de climatisation.

DEBOUTER plus généralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic et l’association GAN ISRAEL 12 de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et l’association GAN ISRAEL 12 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et l’association GAN ISRAEL 12 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, et l’association GAN ISRAEL 12 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1989

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

In limine litis

JUGER irrecevable la demande tendant à obtenir la dépose des appareils de climatisation en l’absence de tentative préalable de conciliation ;

A titre principal

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère n’a pas qualité pour solliciter la dépose des appareils de climatisation ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère de sa demande de dépose des appareils de climatisation ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère de sa demande de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire

CONDAMNER l’association Gan Israël 12 à relever indemne et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation pouvant être mise à sa charge,

En tout état de cause

CONDAMNER tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance ».

Aux termes de ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 9 décembre 2022, l’association Gan Israël 12 demande au tribunal de :

« Vu les articles 2272, 2258 et 2261 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile

A titre in limine litis

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] irrecevable en ses demandes de dépose des appareils de climatisation du fait de l’absence de tentative préalable de conciliation,

A titre principal

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] de toutes ses demandes ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de toutes ses demandes de condamnation envers l’association GAN ISRAEL 12 et de son appel en garantie ;

En tout état de cause

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer à l’association GAN ISRAEL 12 une somme de 3 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir».

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 octobre 2024.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et l’association Gan Israël 12 soutiennent tous deux que la demande de condamnation relative à la dépose sous astreinte des équipements de climatisation ainsi que la demande de cessation de toutes nuisances sonores en provenance de ces appareils de climatisation sont irrecevables, en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile. Ils font valoir que :

— la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] de condamnation de l’association Gan Israël 12 à déposer les appareils de climatisation posés en toiture de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que la demande de cessation de toutes nuisances sonores en provenance de ces appareils de climatisation sont fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage,

— aucune tentative de conciliation préalable n’a été demandée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4],

— les courriers recommandés adressés au syndic et menaçant d’une action contentieuse en l’absence de dépose des appareils de climatisation ne peuvent pas être assimilés à une tentative de résolution amiable du litige,

— le conseil de l’association Gan Israël 12 a écrit dans son courrier du 19 août 2020 être disposé à rencontrer l’avocat de la copropriété voisine et demanderesse afin de régler d’éventuels points techniques qui pourraient subsister,

— aucune réponse n’a été apportée à cette demande de rencontre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] fait valoir en réponse que :

— la demande de dépose des appareils de climatisation et à la cessation de toutes nuisances sonores n’est pas seulement fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage mais aussi sur l’article 1240 du code civil auquel l’article 750-1 n’est pas applicable,

— avant l’introduction de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] a tenté plusieurs approches de conciliation amiable, comme en attestent les nombreux courriers produits aux débats,

— l’article 750-1 du code de procédure civile a, au demeurant, été annulé par décision du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022.

***

En droit, l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, en vigueur à compter du 1er janvier 2020, applicable au présent litige, dispose que:

« A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1 Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2 Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3 Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4 Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ».

Ce texte impose un préalable amiable obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les demandes en paiement de moins de 5 000 euros, les conflits de voisinage et, depuis la loi renforçant la confiance dans l’Institution judiciaire du 22 décembre 2021, les troubles anormaux du voisinage.

Le Conseil d’Etat a rendu le 22 septembre 2022 une décision d’annulation partielle du décret n 2019-1333 du 11 décembre 2019 (Conseil d’Etat, chambres réunies, 22 septembre 2022 – n°436939).

L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’article 4 du décret, figure au nombre des dispositions annulées.

Le Conseil d’Etat a précisé au point 69 de son arrêt qu’eu égard aux conséquences manifestement excessives sur le fonctionnement du service public de la justice qui résulteraient de l’annulation rétroactive, d’une part, de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 4 du décret attaqué dans la mesure précisée au point 43, d’autre part, du I de l’article 55 du décret attaqué, il y a lieu, sous réserve des actions contentieuses engagées à la date de la présente décision, de déroger au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses.

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée les 11 et 17 mars 2022, la procédure est concernée par l’annulation de ce texte que le Conseil d’Etat a prononcée le 22 septembre 2022, avec effet différé dans le temps.

Le Conseil d’Etat a toutefois prévu une dérogation au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses, eu égard aux conséquences manifestement excessives sur le fonctionnement du service public de la justice qui résulteraient de l’annulation rétroactive de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Cependant, il a précisé que cette dérogation intervenait « sous réserve des actions contentieuses engagées », c’est-à-dire des instances en cours pour lesquelles il n’était donc pas dérogé au principe de rétroactivité.

La présente instance, engagée par assignation des 11 et 17 mars 2022, était en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’Etat. Elle est donc atteinte par l’effet rétroactif de l’annulation de l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’instance étant atteinte par l’effet rétroactif de l’annulation, l’article 750-1 du code de procédure civile prescrivant un préalable obligatoire de conciliation ne lui est pas applicable.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et l’association Gan Israël 12 ne peuvent donc pas invoquer ces dispositions.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] fondées sur l’existence alléguée d’un trouble anormal de voisinage sont donc recevables.

En conséquence, le moyen d’irrecevabilité soulevé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et l’association Gan Israël 12 sera rejeté.

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires concernant les nuisances sonores alléguées et l’enlèvement des appareils de climatisation

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] soutient que:

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère ne justifie nullement de l’anormalité du trouble, ni même d’ailleurs de l’existence d’un trouble,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère ne démontre pas que les nuisances sonores en provenance des appareils de climatisation qu’il allègue affecteraient l’ensemble des copropriétaires, et qu’il s’agirait donc d’un préjudice collectif,

— l’immeuble La Mésangère donne sur deux rues différentes de sorte qu’il est improbable que les nuisances phoniques invoquées soient ressenties par les copropriétaires dont les logements sont situés à l’opposés des appareils de climatisation,

— le demandeur affirme que « les nuisances sonores affectent des bâtiments de l’ensemble immobilier », sans pour autant citer les bâtiments affectés ni apporter le moindre élément de preuve pour étayer cette assertion,

— cela vient à l’encontre de ce qu’il affirmait précédemment dans la mesure où, dans son courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 décembre 2020, le syndic de l’immeuble La Mésangère indique que « ces installations restent la source de fortes nuisances sonores pour les appartements situés à proximité »,

— le préjudice invoqué n’est donc pas un préjudice collectif, et le syndicat des copropriétaires n’a donc pas qualité pour agir dans le cadre d’une telle action.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] fait valoir en réponse que les nuisances sonores affectent des bâtiments de l’ensemble immobilier et qu’il a dès lors qualité pour agir au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

***

En droit, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic».

La jurisprudence admet que le syndicat des copropriétaires puisse agir pour la réparation de préjudices personnels subis par les copropriétaires qui normalement relèvent de l’action individuelle. La condition est que les dommages présentent un caractère collectif.

Ainsi, une cour d’appel qui relève que l’interruption du chauffage a été totale et que le trouble en résultant a été général et ressenti de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, retient justement que l’action introduite par le syndicat est recevable (3ème Civ., 4 juin 1986, pourvoi n° 84-13.237, Bulletin 1986 III N° 88).

L’action est recevable si l’ensemble des lots est affecté :

— même si les désordres trouvent leur source dans des parties purement privatives et ne concernent, dans leurs causes, leurs manifestations ou leurs remèdes, aucune des parties communes (3ème Civ., 14 novembre 1990, pourvoi n° 88-12.995, Bulletin 1990 III N° 230),

Décision du 19 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04029 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJWW

— même si les dommages dont la réparation est poursuivie consistent en des troubles de jouissance, dès lors qu’ils sont ressentis par tous les copropriétaires (3ème Civ., 6 mars 1991, pourvoi n° 88-16.770, Bulletin 1991 III N° 81 ; 3ème Civ., 7 septembre 2011, pourvoi n° 09-70.993, Bull. 2011, III, n° 141).

La Cour de cassation n’impose pas, toutefois, la condition d’un trouble ressenti de la même manière par tous les copropriétaires lorsque les dommages proviennent des parties communes : le syndicat peut agir en réparation pour les dommages subis dans une partie des lots seulement (3ème Civ., 16 mars 1988, pourvoi n° 86-17.127, Bulletin 1988 III N° 60 ; 98-16.079 ; 3ème Civ., 31 mai 2000, pourvoi n°98-16.079, 3ème Civ., 23 juin 2004, pourvoi n° 03-10.475, Bull., 2004, III, n° 128 ; 3ème Civ., 11 mai 2005, pourvoi n° 04-11.504, 04-11.186 ; 3ème Civ., 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-19.323, Bull. 2007, III, n° 221 ; 3ème Civ., 13 octobre 2016, pourvoi n° 15-25.296).

En revanche, si les dommages subis individuellement dans les parties privatives ne trouvent pas leur origine dans les parties communes et n’affectent pas l’ensemble des copropriétaires, le syndicat n’est pas recevable à agir (1re Civ., 21 février 1995, pourvoi n° 92-17.122 ; 3ème Civ., 24 février 1998, pourvoi n° 96-16.539).

Une cour d’appel qui a retenu que le trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement du système de chauffage et de rafraîchissement, dont le syndicat des copropriétaires demandait la réparation, trouvait notamment son origine dans les parties communes de l’immeuble et avait affecté les parties privatives de nombreux lots de la copropriété a pu en déduire que, même si l’importance de ces troubles de jouissance était variable selon les appartements, le dommage présentait un caractère collectif, de sorte que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour en demander réparation (3ème Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-22.420).

En l’espèce, aucun élément versé aux débats ne vient établir l’existence des nuisances sonores alléguées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] n’établit pas, ni même ne soutient, que les nuisances sont ressenties par tous les copropriétaires.

Il prétend seulement que « les nuisances sonores affectent des bâtiments de l’ensemble immobilier ».

Or, ce seul élément est insuffisant à établir, d’une part, l’existence de nuisances et, d’autre part, leur caractère collectif.

En conséquence, en l’absence d’éléments versés aux débats permettant au tribunal de considérer qu’il existe un trouble anormal et que les nuisances présentent un caractère collectif, le tribunal déclarera le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] irrecevable en sa demande de condamnation relative à la dépose sous astreinte des équipements de climatisation et de cessation de toutes nuisances sonores en provenance de ces appareils de climatisation.

Sur la demande de dépose de l’évacuation d’extraction et de ventilation litigieuse

En application des articles 544 et 545 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], demande la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et de l’association Gan Israël 12, sous astreinte, à :

— restituer la partie de son jardin annexée du fait de l’empiètement de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné,

— déposer l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné,

— remettre en état le jardin.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et l’association Gan Israël 12 ont, par annexion et empiètement d’une partie du jardin, installé sans autorisation dans le jardin de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] une évacuation d’extraction et de ventilation insérée dans un coffrage bétonné,

— le jardin de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], dans lequel a été installée une évacuation d’extraction et de ventilation insérée dans un coffrage bétonné, lui appartient ainsi que cela est démontré et confirmé par le procès-verbal de bornage établi le 11 février 2021, le plan de bornage et de reconnaissance de limites établi le 11 février 2021 et la feuille de présence aux opérations de bornage,

— malgré les nombreuses lettres recommandées avec avis de réception qui leur ont été adressées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et l’association Gan Israël 12 n’ont pas retiré les ouvrages litigieux,

— la responsabilité du syndicat peut être engagée pour faute dès lors qu’il n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser les actes répréhensibles imputables au comportement ou aux actes d’un copropriétaire.

Sur la prescription, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] soutient que :

— les pièces adverses, produites aux débats par l’association Gan Israël 12, ne démontrent nullement une quelconque « prescription acquisitive trentenaire »,

— l’argument, selon lequel l’association Gan Israël 12 aurait acquis par prétendue « prescription acquisitive trentenaire » un carré de terrain derrière un mur dans un jardin appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4], est fantaisiste.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] soutient que :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère ne démontre pas que le mur sur lequel sont fixés les câbles et les tuyaux d’extraction d’air est sa propriété,

— ce point a été soulevé par le conseil de l’association Gan Israël 12 dans un courrier en date du 19 août 2020 (« les câbles électriques filant le long du mur ont été déplacés, alors qu’il n’est pas établi que ce mur n’est pas dans la copropriété de ma cliente »), sans qu’aucune réponse ne lui soit apportée,

— aux termes de l’acte introductif d’instance du demandeur, aucun élément ne permet de s’assurer que le mur litigieux ressort bien de la copropriété La Mésangère,

— les faits d’espèce, et notamment la pose des tuyaux, câbles électriques et autres équipements d’aération, relatés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Mésangère, sont antérieurs au 1er juin 2020,

— la version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux faits d’espèce est donc la version de 1986, la version actuelle du texte émanant de l’ordonnance du 30 octobre 2019, laquelle énonce en son article 41-V que « Les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur le 1er juin 2020 »,

— dans sa version de 1986, l’article 14 énonce que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile […] Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires »,

— cet article limite donc les cas dans lesquels le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme responsable des dommages subis par les tiers, et il n’est responsable que des dommages liés au bâti de l’immeuble et non liés au comportement des copropriétaires,

— dans l’hypothèse où un copropriétaire venait à réaliser un ouvrage entraînant un empiètement sur le fonds voisin, le syndicat des copropriétaires ne pourrait pas être tenu responsable puisqu’il ne s’agit alors ni d’un vice de construction ni d’un défaut d’entretien des parties communes.

L’association Gan Israël 12 fait valoir que l’action est prescrite dès lors que :

— l’évacuation d’extraction et de ventilation au sol existe depuis plus de trente ans, de sorte qu’aucun empiètement n’est en l’espèce caractérisé par l’effet de la prescription acquisitive,

— l’installation du système d’extraction et de ventilation au sol et ressortant par un coffrage dans le jardin de la copropriété voisine existe depuis plus de trente ans,

— telle était déjà l’explication donnée par l’association Gan Israël 12 au syndic de l’immeuble voisin par courrier du 19 aout 2020,

— cette installation était préexistante à l’acquisition du local commercial en février 2010,

— le précédant occupant exploitait le local commercial en atelier d’emballage et utilisait déjà le système d’extraction et de ventilation contesté,

— lors des travaux d’aménagement postérieurs à l’acquisition, la facture de l’entrepreneur datant du 3 février 2011 mentionnait : « installation d’une VMC raccordée sur l’extraction existante »,

— cette installation d’extraction n’a jamais été contestée avant la présente instance, de sorte que la possession était paisible et publique, c’est-à-dire connue de tous et notamment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4],

— il en résulte une propriété immobilière de 30 ans, se heurtant à l’action en restitution du demandeur fondée sur l’empiètement au visa des articles 544 et 545 du code civil,

— ce n’est que par intention de nuire et dans le seul but de gêner l’activité de l’association Gan Israël 12 que le demandeur a introduit la présente instance.

***

En droit, l’article 544 du code civil énonce que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements « . L’article 545 du même code rappelle que » Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Selon l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune est une action réelle qui se prescrit par trente ans (3ème Civ., 20 novembre 1985, pourvoi n°84-16.414, Bull. n 150 : pour un garage édifié dans un jardin ; 3ème Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n°14-16.690).

Il sera par ailleurs rappelé que l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposait, dans sa version applicable au présent litige, issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :

« [le syndicat] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de ce texte est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers »

Il sera enfin rappelé que l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, s’agissant tout d’abord de l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] compte tenu de l’absence de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] soutient, aux termes de ses dernières conclusions, que la responsabilité du syndicat peut être engagée pour faute dès lors qu’il n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser les actes répréhensibles imputables au comportement ou aux actes d’un copropriétaire.

Décision du 19 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04029 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJWW

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] fonde ses demandes, certes sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais également sur la responsabilité pour faute de droit commun prévue à l’article 1240 du code civil.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc susceptible d’être engagée sur ce fondement.

S’agissant de la prescription, si l’association Gan Israël 12 soutient que l’installation était préexistante à son acquisition du local commercial en février 2010, dès lors que le précédent occupant exploitait le local commercial en atelier d’emballage et utilisait déjà le système d’extraction et de ventilation, le seul fait que la facture de l’entrepreneur datant du 3 février 2011 lors des travaux d’aménagement postérieurs à l’acquisition mentionne « installation d’une VMC raccordée sur l’extraction existante » est insuffisant à établir que l’installation existe depuis plus de trente ans (pièce n° 2 de l’association Gan Israël 12).

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dépose de l’évacuation d’extraction et de ventilation litigieuse sera donc rejetée.

En l’espèce, selon le procès-verbal de constat dressé le 12 septembre 2019, l’huissier de justice a constaté :

« Dans le jardin, je note la présence d’un grillage de clôture, en fer ajouré, disposé devant le mur de clôture en pierre.

Entre le grillage arrière du jardin et le mur en pierre, je note en pied de mur, dans l’angle gauche, la présence d’une gaine, contenant un câble électrique.

Entre le grillage arrière du jardin et le mur en pierre, je constate la présence d’un édicule, en béton, avec une grille de VMC encastrée.

En partie haute du mur en pierre, je note la présence d’une partie maçonnée.

Cette partie maçonnée correspond au soubassement d’une toiture » (pièce n°15 du demandeur).

Dans un courrier en date du 19 août 2020, le conseil de l’Association Gan Israël 12 indiquait : « les câbles électriques filant le long du mur ont été déplacés, alors qu’il n’est pas établi que ce mur n’est pas dans la copropriété de ma cliente » (pièce n° 13 du demandeur).

Pour attester que l’évacuation d’extraction et de ventilation insérée dans un coffrage bétonné annexe une partie de son jardin et donc empiète sur son fonds, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] verse aux débats :

— un plan de situation google maps,

— des photographies,

— le procès-verbal de bornage établi le 11 février 2021 par le cabinet Renfer & Venant géomètres experts qui indiquerait, selon lui, expressément que l’édicule béton litigieux est situé par empiètement sur la propriété de la parcelle C I [Cadastre 6] à savoir celle de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4],

— le plan de bornage et de reconnaissance de limites établi le 11 février 2021,

Décision du 19 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/04029 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWJWW

— et la feuille de présence aux opérations de bornage (pièces n° 2, 17,18 et 19 du demandeur).

Or, le tribunal relève que le procès-verbal de bornage du 11/02/2021 qui a été établi à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et ayant pour objet de définir et de fixer d’un commun accord et de manière définitive la limite séparative entre la parcelle cadastrée CI[Cadastre 6] et celle CI[Cadastre 10], même s’il fait état d’un débat contradictoire :

— ne mentionne aucune personne présente pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (page 3),

— n’est pas signé par les parties et notamment pas par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

La feuille de présence aux opérations de bornage de même ne mentionne aucune personne présente pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (pièce n° 19).

Le tribunal relève également que l’article 8 « observations complémentaires » figurant à la page 11 de ce document indique manuscritement, et sans paraphe des parties attestant d’une quelconque acceptation de ce passage manuscrit par les parties :

« 1/ un contrefort en béton soutenant l’ancien mur en pierres est situé côté parcelle CI[Cadastre 6]. Ce contrefort est privatif en matériaux à la parcelle CI[Cadastre 10] puisque nécessaire au soutien d’un mur privatif en matériaux à la parcelle CI[Cadastre 10]. Ce contrefort est par conséquent situé en empiètement sur la parcelle CI[Cadastre 6].

2/ Un édifice béton avec mise à l’air utilisé par la copropriété cadastrée CI8 est située côté parcelle. Cf bas de page

* CI[Cadastre 6] Cet édicule est par conséquent situé en empiètement sur la parcelle CI[Cadastre 6] » (pièce n°17 du syndicat des copropriétaires).

Il en résulte que ces documents sont donc non contradictoires.

Ils ne peuvent suffire à justifier du bien-fondé de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4].

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’aucun plan de bornage signé par les parties ne détermine et fixe donc contradictoirement les limites de propriété.

En conséquence et dans le cadre de l’appréciation souveraine des éléments qui lui sont soumis, le tribunal déboutera le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] de ses demandes :

— de restitution de la partie de son jardin annexée du fait de l’empiètement de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné,

— de dépose de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné,

— et de remise en état du jardin.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et de l’association Gan Israël 12 à lui verser la somme de 10.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

***

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résistance à une demande constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. La partie qui invoque la résistance abusive doit non seulement caractériser l’abus mais également le préjudice subi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] a été débouté de ses demandes.

Dans ces conditions, il ne justifie pas d’une résistance abusive de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et de l’association Gan Israël 12.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande indemnitaire formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] sera condamné au paiement des dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer à l’association Gan Israël 12 la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et l’association Gan Israël 12 tenant à l’absence de tentative préalable de conciliation ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] IRRECEVABLE en ses demandes de condamnation relatives à la dépose sous astreinte des équipements de climatisation et de cessation de toutes nuisances sonores en provenance de ces appareils de climatisation ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée concernant la demande de dépose de l’évacuation d’extraction et de ventilation litigieuse ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] de ses demandes de restitution de la partie de son jardin annexée du fait de l’empiètement de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné, de dépose de l’évacuation d’extraction et de ventilation et du coffrage bétonné, et de remise en état du jardin,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] de l’intégralité de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer à l’association Gan Israël 12 la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence de la Mésangère [Adresse 1] et [Adresse 4] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024.

Le Greffier Le Président