TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— M^e Xavier GUITTON

— M^e Laura SEBRIER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04344

N° Portalis

352J-W-B7H-CY7KL

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONCILIA, siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 7], et dont le Gérant est domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représenté

Madame [Y] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laura SÉBRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04344 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 07 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

* * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [U] [S] et Mme [Y] [P] épouse [S] (ci-après désignés les époux [S]) sont propriétaires des lots de copropriété n°77 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

Par exploit du 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation aux époux [S] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 3.309,57 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure par son syndic, cabinet CONCILIA, les époux [S] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 5.672,39 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 75020 a fait assigner les époux [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété dues au 1er octobre 2022 d’un montant de 11.907,39 euros, devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 28 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024 et signifiées en l’étude à M. [U] [S] le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1231-7, 1343-2 et 343-10 du code civil, de :

— débouter Mme [Y] [S] née [P] de l’esemble de ses demandes ;

— condamner in solidum M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [P] au paiement de la somme de 16.251,83 euros au titre des charges dues au 01/01/2024 et représentant: – 15.360,42 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles

—  741,22 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement

—  150,19 euros au titre des frais du commissaire de justice relevant des dépens.

— assortir la condamnation prononcée d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la sommation d’avoir à payer délivré par Maître [W], huissiers de justice, en date du 16/12/2021 sur la somme de 3.459,76 € ;

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONCILIA, Syndic, en date du 21/03/2022 d’avoir à payer la somme de 5.672,39 € ;

— de la présente assignation introductive d’instance sur la somme de 11.907,39

— des présentes conclusions pour le surplus.

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner in solidum M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [P] au paiement de la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner in solidum M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] une indemnité de 2.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum M. [U] [S] et Mme [Y] [S] née [P] au paiement des entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer pour 150,19 euros, les frais de signification de l’assignation introductive d’instance, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, Mme [Y] [P] épouse [S] demande au tribunal de:

A titre principal:

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de ses demandes ;

— réduire le montant des sommes dues à la somme de 13.889,25 euros;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais relatifs au recouvrement des charges de copropriété ;

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas subi un préjudice distinct de celui lié au retard de paiement ;

A titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de 24 mois pour le règlement des sommes qui pourraient être dues à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des dépens ainsi que la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision à intervenir.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), M. [U] [S] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires s’est engagé à faire parvenir une note en délibéré dans le délai d’un mois sur les justificatifs de paiement intervenu par les débiteurs, notamment lors de la procédure de vente du bien.

Par message RPVA du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait parvenir une note en délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [S] est propriétaire du lot 77 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2021, 19 octobre 2022 et 31 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2023 et des appels de fonds jusqu’au 8 janvier 2024.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04344 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7KL

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 15.360,42 euros au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er janvier 2024 et indique que le règlement de la somme de de 2.362,58 euros le 15 juillet 2021 a été imputé sur la dette la plus ancienne des débiteurs.

Mme [Y] [P] épouse [S] ne conteste pas le montant des charges sollicitées mais indique avoir réglé la somme de 2.362,58 euros le 15 juillet 2021 qui n’a pas été prise en compte.

Il ressort de l’extrait de compte de copropriétaire édité le 22 décembre 2022 que le règlement de la somme de 2.362,58 euros a bien été décompté.

Par note en délibéré du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué que Mme [S] avait effectué plusieurs paiements :

-1.000 euros le 3 juillet 2024

-1.500 euros le 23 juillet 2024

-1.500 euros le 28 août 2024

Soit au total la somme de 4.000 euros.

Les époux [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement, en qualité d’époux, au paiement de la somme de 15.360,42 euros – 4.000 euros, soit la somme totale de 11.360,42 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 16 décembre 2021 pour un montant de 3.309,57 euros, à compter de la mise en demeure du 21 mars 2022 pour la somme de 5.672,39 euros et de l’assignation pour un montant de 2.378,46 euros.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 741,22 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

-119,60 euros afférant aux frais de gestion du syndic pour la transmission du dossier au commissaire de justice

-150,19 euros correspondant aux frais relatifs à la sommation de payer

-51,43 euros de frais de mise en demeure

-420 euros d’honoraire de recouvrement.

Mme [Y] [P] épouse [S] oppose que rien ne justifie le recours à un commissaire de justice pour solliciter les sommes dues au titre des charges de copropriété et que cette sommation n’est pas un préalable nécessaire pour agir en justice contre un propriétaire défaillant car une simple lettre de mise en demeure suffit. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de diligences particulières concernant les frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice. Concernant les frais de 420 euros au titre des « honoraires de recouvrement », elle soutient qu’ils ne peuvent relever que d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les frais relatifs à la sommation de payer, qui relèvent des dépens, qu’il ne peut être soutenu que celle-ci ait eu la moindre utilité dès lors qu’une mise en demeure suffisait. Dès lors cette demande à ce titre sera rejetée.

Les frais exposés pour une mise en demeure constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 21 mars 2022 facturée à hauteur de la somme de 43 euros prévue par le contrat de syndic.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais pour remise à l’huissier» exposés le 05 décembre 2021, ni enfin des frais libellés « honoraires de recouvrement » du 23 décembre 2022.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par

le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, les époux [S] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 43 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Les intérêts seront dus à compter de la mise en demeure, soit le 21 mars 2022.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 24 mars 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, l’octroi de délais de paiement aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause le défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [S] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que les époux [S] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux [S] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières en ce que Mme [S] expose qu’elle s’est retrouvée seule à devoir assumer les charges en raison du départ de son conjoint.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [S], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les frais de signification de l’assignation introductive d’instance, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est rappelé que la demande relative à la prise en charge de la sommation de payer est rejetée.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [S] seront solidairement condamnés à payer.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [Y] [P] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] les sommes de :

-11.360,42 euros au titre d’arriérés de charges courantes et exceptionnelles de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 pour un montant de 3.309,57 euros, du 21 mars 2022 pour la somme de 5.672,39 euros et du 24 mars 2023 pour un montant de 2.378,46 euros. ;

—  43 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 ;

-1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande tendant à accorder à Mme [Y] [P] épouse [S] un délai de 24 mois pour s’acquitter de cette dette;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 24 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [S] et Mme [Y] [P] épouse [S] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision comportant les frais de signification de l’assignation introductive d’instance, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 07 mai 2025

La Greffière La Présidente