Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 2 mai 2024, n° 24/00796

TJ Bobigny 2 mai 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que M. [E] [B] devait effectivement des arriérés de loyer, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi l'expulsion.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que M. [E] [B] devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Inexécution contractuelle
La cour a estimé que le manquement au paiement des loyers justifiait la résiliation judiciaire du contrat de bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 2 mai 2024, n° 24/00796
Numéro(s) :	24/00796
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne SEVIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/00796

N° Portalis DB3S-W-B7I-YX2O

Minute : 517/24

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

DE [Localité 9]

Représentant : M^e Anne SEVIN, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB 05

Monsieur [E] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SEVIN

Copie délivrée à :

M. [E] [B]

Le 21 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est, EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Anne SEVIN, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 septembre 2012, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC a donné à bail à M. [E] [B] et Mme [V] [S] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charge de 410,48 €.

Par acte séparé du 25 septembre 2012, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC a donné à bail à M. [E] [B] et Mme [V] [S] un emplacement de stationnement n°9 situé [Adresse 4], pour un loyer charges comprises de 20 euros.

Par courrier reçu le 18 janvier 2019, Mme [V] [S] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC a fait signifier à M. [E] [B], par exploit de commissaire de justice du 13 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 216,64 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC a fait assigner M. [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

oconstater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail d’habitation ;

oprononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de l’emplacement de stationnement ;

oen tout état de cause :

?ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [E] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

?ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [E] [B] ;

?condamner M. [E] [B] à payer :

?la somme de 1 518,35 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 216,64 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

?une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

?une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la notification à la préfecture ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 septembre 2012 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [B] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’un emplacement de stationnement a été loué par contrat de bail distinct, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat.

M. [E] [B], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant mensuel de 100,00 €, lui permettant de rester dans les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 septembre 2012 que M. [E] [B] doit payer un loyer d’un montant de 410,48 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [E] [B] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 20 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de ces deux contrats, s’est élevé à la somme de 619,13 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [B] restait devoir la somme de 1 918,84 € euros à la date du 11 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 400,49 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 518,35 €, arrêtée au 11 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

En conséquence, y a lieu de condamner M. [E] [B] au paiement d’une somme de 1 518,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation, les causes du commandement de payer ayant été désintéressées.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire insérée au contrat de bail à usage d’habitation et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 25 septembre 2012 contient telle une clause résolutoire en son article 4.4. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 janvier 2023 pour la somme en principal de 2 216,64 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2023.

Toutefois, M. [E] [B] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette. Il expose percevoir un revenu mensuel de 2 300 euros, ce qui lui permet d’assumer le paiement de ses charges courantes, dont la charge de son fils et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur qui s’en rapporte à justice, M. [E] [B] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [B] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [E] [B] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [B].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [E] [B], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

oSur la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, par acte du 25 septembre 2012, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC a donné à bail à M. [E] [B] un emplacement de stationnement n°9 situé [Adresse 4], pour un loyer charges comprises de 20 euros.

Celui-ci est à ce jour débiteur d’une dette locative, laquelle comprend un arriéré relatif au loyer de l’emplacement de stationnement.

Ces faits constituent un manquement du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Or, des délais de paiement ayant été accordés au locataire pour apurer ladite dette, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [B] dans le délai et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [E] [B] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [B].

oSur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et de la notification préfecture.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2012 entre OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC et M. [E] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [E] [B] à verser à OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC la somme de 1 518,35 €, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, terme de février 2024, dû au titre des contrats de bail en date du 25 septembre 2023, à usage d’habitation et relatif à l’emplacement de stationnement, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation ;

AUTORISE M. [E] [B] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 518,35 euros, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [E] [B] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 25 septembre 2012 entre OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC et M. [E] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sur la période courant du 01 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 25 septembre 2012 portant sur l’emplacement de stationnement n°9 situé [Adresse 4] 15 jours après l’envoi de ladite mise en demeure ;

CONDAMNE M. [E] [B] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 25 septembre 2012 entre OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC et M. [E] [B] concernant l’emplacement de stationnement n°9 situé [Adresse 4] sur la période courant du 01 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de chacun de ces lieux, l’expulsion de M. [E] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [B] à compter de la résiliation de chacun de ces contrats de bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de chacun des contrats de bail ;

CONDAMNE M. [E] [B] à payer à OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective de chacun de ces contrats, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE OPH [Localité 9] – Grand [Localité 8] Est EPIC de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX du commandement de payer et de la notification préfecture de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION