TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53302 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7J3I

N° : 9-CH

Assignation du :

14 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société FINANCIERE SYT, SAS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS – #D1279

DEFENDERESSE

La société DARSEN (VALLEE DE MONGE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Kahina TADJADIT, avocat au barreau de PARIS – #E1932

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 25 janvier 2015, Mme [P] a renouvelé le bail commercial consenti à M. [Y] portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 15.180 HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 2 juillet 2018, M. [Y] a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Darsen.

Par acte authentique du 8 février 2024, la société Financière SYT a acquis les murs des locaux situés [Adresse 2].

Par acte du 3 février 2025, la société Financière SYT a fait délivrer à la société Darsen un commandement de payer la somme de 18.454,26 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 14 mars 2025, la société Financière SYT a assigné la société Darsen devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 18.530 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mars 2025, outre les pénalités de retard prévues par le bail, de 1% par mois, et les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1.571,82 euros TTC, correspondant au montant du dernier loyer en cours, charges comprises, majoré de la TVA ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 juin 2025, la société Darsen demande de :

— juger que la société Financière SYT ne justifie pas de la répartition des charges ;

En conséquence,

— débouter la société Financière SYT de toutes ses demandes de condamnation ;

— juger que les sommes sollicitées se heurtent à des contestations sérieuses ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

Subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement et l’autoriser à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— condamner la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire.

A l’audience, la demanderesse actualise sa demande en paiement à la somme de 23.245,46 euros au 11 juin 2025. Elle réplique oralement aux conclusions de la défenderesse en exposant qu’elle a acquis les murs des locaux en février 2024, ce qui explique l’absence de régularisation des charges à ce jour, mais que cette régularisation sera faite. Elle ajoute que le montant des provisions pour charges n’a pas évolué depuis l’acquisition des locaux et que la locataire ne les a jamais contestées.

Subsidiairement, elle demande la condamnation de la locataire au paiement d’une provision correspondant aux loyers impayés, hors charges, et maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités au motif que la situation financière de la locataire ne lui permet pas de solder sa dette en s’acquittant du loyer courant.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 3 février 2025 à hauteur de la somme de 18.454,26 euros en principal.

Celle-ci fait état de contestations sérieuses, au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, au motif que l’état récapitulatif annuel des charges ne lui a pas été adressé, permettant de vérifier l’exactitude des provisions sur charges réclamées, et qu’en conséquence, il n’est pas justifié de l’intégralité des sommes réclamées dans le commandement de payer. Elle en déduit qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provisions et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

L’article R. 145-35 du code de commerce précise que :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement (3e Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; 3e Civ., 5 novembre 2015, pourvoi n° 14-11.024).

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit une régularisation annuelle des charges « en fonction des comptes du gestionnaire de l’immeuble » (article 13).

Or, il est constant que le commandement de payer vise des provisions sur charges de l’année 2024, qui n’ont pas fait l’objet d’une régularisation annuelle.

La bailleresse fait valoir qu’elle n’a acquis le bien qu’en février 2024 mais les provisions de l’année 2024 n’ont pas été régularisées à ce jour, sans qu’elle ne s’explique sur les raisons de cette absence de régularisation.

Les appels trimestriels de provision de 2024 étant sans cause, ils ne peuvent qu’être déduits des causes du commandement, à hauteur de la somme globale de 2.277 euros (4 x 569,25 euros), étant précisé que la provision du premier trimestre 2025 était due à la date du commandement, le 3 février 2025.

Un commandement de payer portant sur une somme erronée n’est pas nul mais reste valable à concurrence de la somme effectivement due, sauf mauvaise foi du bailleur.

Au cas présent, la mauvaise foi de la société Financière SYT n’est pas invoquée ni établie, de sorte que le commandement de payer est régulier à hauteur des loyers impayés, qui ne sont au demeurant pas contestés par la locataire, à hauteur de la somme de 16.177,26 euros (18.454,26 – 2.277).

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 3 mars 2025.

Cependant, la locataire a toujours réglé ses loyers au cours des sept années de location et il est établi qu’elle a réalisé une perte de 35.161 euros en 2023, qui explique ses difficultés de paiement. Elle produit ses comptes sociaux des exercices 2021 à 2023, qui attestent de sa situation financière.

En dépit de ses difficultés conjoncturelles, elle paraît en mesure de régler le loyer courant et les charges, soit la somme de 4.715,46 euros par trimestre, tout en apurant son passif sur une durée de 24 mois.

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de 24 mois lui en conséquence seront octroyés, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 23.169,72 euros (après déduction du coût du commandement de payer de 75,74 euros imputé sur le décompte) au 11 juin 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse.

Après déduction des provisions sur charges non régularisées de l’année 2024, le montant non sérieusement contestable de l’obligation de la société Darsen s’élève à la somme de 20.892,72 euros (23.169,72 – 2.277), au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 18.530 euros et à compter de ce jour sur le surplus.

La demande de pénalités de retard de 1% par mois sera rejetée dès lors qu’elle s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1.500 euros.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Darsen à payer à la société Financière SYT une provision de 20.892,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 18.530 euros et à compter de ce jour sur le surplus ;

Autorisons la société Darsen à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 870 euros et une 24ème réglant le solde et les intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Darsen se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Darsen et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société Darsen sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Financière SYT une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Financière SYT ;

Condamnons la société Darsen aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

La condamnons à payer à la société Financière SYT la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 09 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY