TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/01/2025

à : Monsieur [D] [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/01/2025

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSY

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

La Société ELOGIE – SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2022, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à M. [D] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] – à [Localité 6] , moyennant un loyer mensuel initial de 366,83 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE SIEMP a fait signifier à M. [D] [K] par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3437,49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [D] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [D] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 4341,84 euros, échéance d’avril 2024 incluse ;

— fixer à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner par provision le défendeur au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner M. [D] [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mars 2024.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

La société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4411,27 euros, terme de septembre 2024 inclus. Elle a précisé que le paiement du loyer courant avait repris et qu’une demande de FSL était en cours ; qu’elle était d’accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Comparant en personne, M. [D] [K] a reconnu le montant de la dette et a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais à hauteur de 50 euros par mois dans l’attente de la décision du FSL. Il a expliqué travailler en intérim à l’aéroport [4] depuis 9 mois pour un salaire d’environ 1600 euros par mois, parfois jusqu’à 1800 ou 1900 euros ; qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis 5 mois ; qu’il est marié, son épouse étant enceinte.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024.

En conséquence, l’action introduite par la société ELOGIE SIEMP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mai 2022 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 3437,49 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Il est toutefois constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette aprs la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Ainsi en l’espèce, M. [K] disposait d’un délai de deux mois suite au commandement de payer pour régler la dette locative. Toutefois aucun règlement n’est intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce la société ELOGIE SIEMP produit un décompte faisant apparaître que M. [D] [K] restait devoir la somme de 4411,27 euros à la date du 28 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, décompte non contesté par le défendeur.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 4411,27 euros arrêtée au 28 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [D] [K] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [D] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [D] [K] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer provision sur charges comprise est de 460,21 euros pour septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [K] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer du 28 mars 2024.

L’équité commande de ne le condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2022 entre la société ELOGIE SIEMP et M. [D] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] – à [Localité 6] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNONS M. [D] [K] à payer à la société ELOGIE SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 28 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse la somme de 4411,27 euros ;

AUTORISONS M. [D] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 36 mensualités d’un montant de 50 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas M. [D] [K] au paiement à la société ELOGIE SIEMP à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer du 28 mars 2024;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT