Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 5 juin 2025, n° 25/02459

TJ Paris 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a estimé que l'assignation a été régulièrement notifiée, rendant la demande de constat de résiliation du bail recevable.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
La cour a constaté que la locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai imparti, permettant ainsi d'affirmer que la résiliation du bail est acquise.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, autorisant ainsi l'expulsion de la locataire.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation est due en raison du maintien de la locataire dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que la locataire n'a pas contesté le montant de la dette, ordonnant ainsi le paiement de la provision sur l'arriéré locatif.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé à la cause, doit rembourser les frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 5 juin 2025, n° 25/02459
Numéro(s) :	25/02459
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	26 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Christophe LEGROS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [P] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02459 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IGR

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 juin 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02459 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IGR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2021, M. [D] [Y] et Mme [J] [Y] ont consenti un bail d’habitation à Mme [P] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (5ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [L] [U], sans que celui-ci ait été appelé à la cause.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 318,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [U] le 31 mai 2024.

Par assignations du 29 janvier 2025, les époux [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 604,20 euros, 5 497,31 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mars 2025, les époux [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisent que la dette locative s’élève désormais à 10 476,26 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. Les époux [Y] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’opposent à l’octroi de délais de paiement au vu de l’absence de paiement depuis le mois de novembre 2023.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [U] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les époux [Y] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [P] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 318,91 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mars 2025, Mme [P] [U] leur devait la somme de 10 476,26 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 5 497,31 euros, suivant décompte arrêté au 31 juillet 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Mme [P] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 604,20 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande des époux [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2021 entre Mme [J] [Y] et M. [D] [Y], d’une part, et Mme [P] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (5ème étage) est résilié depuis le 31 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [P] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (5ème étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 604,20 euros (six cent quatre euros et vingt centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer aux demandeurs la somme de 5 497,31 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et trente et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [P] [U] à payer aux demandeurs la somme de 400 euros (quatre cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [U] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 mai 2024 et celui des assignations du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge