TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 48] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 16/17659 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK4H

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Octobre 2016

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé EMEROD sis [Adresse 9] et [Adresse 4] [Localité 25] [Adresse 47], représenté par son syndic la société G.IMMO.

[Adresse 16]

[Localité 24]

PARTIES INTERVENANTES DEMANDERESSES

Monsieur [T] [I]

[Adresse 11]

[Localité 26]

Monsieur [X] [Y] ép. [I]

[Adresse 11]

tous les trois représentés par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0255

DÉFENDEURS

S.A.S.U. NEXIMMO 68 venant aux droits de la S.N.C. [Localité 48] ILOT T8

[Adresse 15]

[Localité 29]

représentée par Maître Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1032

S.A.S. EGIS BATIMENTS ILE DE FRANCE venant aux droits de la société EGIS BATIMENTS

[Adresse 21]

[Localité 35]

représentée par Maître Clément MICHAU de l’AARPI PENNEC & MICHAU Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0586

La société SMA SA (venant aux droits de la société SAGENA) prise en sa qualité d’assureur de la société UTB

[Adresse 30]

[Localité 27] / FRANCE

S.A. UNION TECHNIQUE DU BATIMENT

[Adresse 23]

[Localité 36]

toutes les deux représentées par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0087

SMABTP assureur de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT

[Adresse 30]

[Localité 27]

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #356

S.A. BERIM

[Adresse 22]

[Adresse 45]

[Localité 28]

S.A. SMA assureur de la société BERIM

[Adresse 30]

[Localité 27]

représentée par Maître Marie-Noëlle LAZARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0478

Société SERALU

[Adresse 19]

[Adresse 55]

[Localité 32]

représenté par Maître Patrice D’HERBOMEZ de l’AARPI D’HERBOMEZ LAGRENADE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0517

S.A. UNI MARBRES

[Adresse 54]

[Localité 38]

représentée par Maître Jean-Louis RADIGON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1691

S.A.S. PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT

[Adresse 20]

[Localité 37]

représentée par Maître François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU – MARINACCE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0043

S.A.S. ACOUSTIQUE ET VIBRATIONS LOGICIELS SCIENTIFIQUES

[Adresse 14]

[Localité 33]

représentée par Maître Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1181

M. [M] [F]

[Adresse 13]

[Localité 31]

représenté par Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la SELARL FRASSON – GORRET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D2009

Société ENGIE ENERGIE SERVICES

[Adresse 6]

[Localité 34]

représentée par Maître Frédéric DOCEUL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistée de Madame Audrey BABA, Greffier lors des débats et lors de la mise à disposition Madame Sophie PILATI

Décision du 26 Septembre 2025

6ème chambre 2ème section

N° RG 16/17659 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJK4H

DÉBATS

A l’audience du 15 mai 2025 tenue en audience publique devant Madame GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Nadja GRENARD, Présidente et Madame Sophie PILATI, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

_____________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Au sein du nouveau quartier « [Localité 50] », dans le [Localité 12], la SNC [Localité 48] T8 a, en sa qualité de maître d’ouvrage, entrepris l’édification d’un complexe immobilier – dénommé « ILOT T8» – sis [Adresse 8] [Adresse 17] et [Adresse 3] à [Localité 48].

Dans le cadre de cette opération de construction, sont notamment intervenus :

M. [M] [F] en qualité de maître d’œuvre de conception, la société IOSIS BATIMENT, devenue Egis Bâtiments, en qualité de maître d’œuvre d’exécution, laquelle s’est notamment entourée des sous-traitants suivants : la société BERIM en qualité de bureau d’études fluides la société [Adresse 53] en qualité de bureau d’études électricité la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT, en qualité de bureau d’études second-œuvre la société FACADES 2000, en qualité de bureau d’études Façades la société ACOUSTIQUE ET VIBRATIONS LOGICIELS SCIENTIFIQUES, en qualité de bureau d’études acoustique. la société QUALICONSULT en qualité de contrôleur technique.

L’exécution des travaux a été dévolue par corps d’état séparés, à :

la société Entreprise PETIT pour le lot « GROS-ŒUVRE » la société SMAC pour le lot « ETANCHEITE » la société ICB, pour le lot « MAÇONNERIE/PLATRERIE» la société MINCO CHANTIERS pour le lot « MENUISERIES EXTERIEURES [Localité 41]/ALU» la société SERALU pour le lot « MENUISERIES EXTERIEURES ALU » la société ARTIS pour le lot « OCCULTATIONS » la société SNIE pour le lot « ELECTRICITE – [Localité 42] FAIBLE » la société UTB pour le lot « PLOMBERIE – CVC »la société SERRURERIE AMBOISIENNE pour le lot « SERRURERIE/METALLERIE»la société LES PARQUETEURS DE FRANCE pour le lot « SOLS SOUPLES – PARQUETS».

Cette opération a fait l’objet d’une déclaration réglementaire d’ouverture de chantier le 28 juin 2011.

L’ensemble immobilier comprend deux bâtiments, dont l’un, dénommé « EMEROD », est à usage principal d’habitation. Le bâtiment comprend onze étages, avec une toiture-terrasse en partie végétalisée.

Cet immeuble a été constitué en copropriété puis commercialisé par la SNC [Localité 48] T8 sous le régime de la vente en état futur d’achèvement.

Selon acte authentique en date du 27 janvier 2012, M. et Mme [I] ont acquis le lot n°30 correspondant à un appartement situé au 9ème étage du bâtiment A escalier 1 et numéroté 1092, assorti d’un droit de jouissance exclusive d’une terrasse et d’une jardinière.

Les travaux ont été réceptionnés en décembre 2013, concomitamment aux livraisons des parties communes et privatives.

Se plaignant de l’absence de levée de l’ensemble des réserves formées à la livraison et postérieurement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [44] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de la SNC [Localité 48] T8.

Selon ordonnance du 20 février 2015, Mme [G] a été désignée en qualité d’expert judiciaire chargée d’examiner les réserves et désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes aux différents intervenants à l’acte de construire susceptibles d’être concernés par les désordres dénoncés.

Engagement de la procédure au fond

Par exploits d’huissier des 19 et 20 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 8] [Adresse 18] et [Adresse 3] à [Adresse 47] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, a assigné les parties suivantes :

la SNC [Localité 48] T8;la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB)la société OTIS;en réparation de ses préjudices.

Par exploits d’huissier du 1er décembre 2016, la SNC [Localité 48] ILOT T8 a appelé en garantie les parties suivantes :

M. [M] [J] société OTIS,la société QUALICONSULTla société EGIS BATIMENTSla société PETITla société SMACla société UNION TECHNIQUE DU BATIMENTla société SNIEla société SERRURERIE AMBOISIENNE la société SERALUla société UNI MARBRES.

Par ordonnance du 9 juin 2017, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Mme [G].

Par exploit d’huissier du 29 mai 2020, la société ENGIE ENERGIE SERVICES exploitant sous l’enseigne ENGIE COFELY a appelé en garantie les parties suivantes :

la société EGIS BATIMENTSla société BERIMla SMA (venant aux droits de SAGENA) en qualité d’assureur de la société BERIM

Par exploit d’huissier du 1er octobre 2020, la société ENGIE ENERGIE SERVICES exploitant sous l’enseigne ENGIE COFELY a appelé en garantie la SMA assureur de la société UTB.

Par exploit d’huissier du 29 décembre 2020, la société EGIS BATIMENTS a appelé en garantie les parties suivantes :

la société BERIMla SMA assureur de la société BERIMla société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT

Par exploit d’huissier du 29 décembre 2020, la société EGIS BATIMENTS a appelé en garantie les parties suivantes :

la société OTEISla société BERIMla SMA assureur BERIMla société PROJEX venant aux droits de la société AURIGE venant aux droits de la société [Adresse 53]la société AVLSla société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENTla SMABTP en qualité d’assureur de la société [Adresse 53] et de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT.

Madame [G] a déposé son rapport d’expertise le 9 mars 2021.

Par exploits d’huissier du 23 et 24 décembre 2021, la société BERIM et son assureur la SMA ont appelé en garantie les parties suivantes :

la société EGIS BATIMENTSla société UTBla société ENGIE ENERGIE SERVICES exploitant sous l’enseigne ENGIE COFELY la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENTM. [M] [S]

Les instances ont toutes été jointes sous le n° commun 16/17659.

Procédure devant le juge de la mise en état

Par ordonnance du 10 février 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement de son instance et de son action par le syndicat des copropriétaires de la résidence EMEROD à l’égard de la société OTIS mais a maintenu cette partie dans la cause compte tenu des appels en garantie formés par les sociétés EGIS BATIMENTS, ENGIE ENERGIE SERVICES et la société QUALICONSULT à l’égard de cette partie.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement de son instance et de son action par la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] ILOT T8 à l’encontre des parties suivantes:

— la société SMAC,

— la société PETIT

— la société QUALICONSULT,

— la société OTEIS,

— la société PROJEX,

— la société OTIS

— Monsieur [F]

Le juge de la mise en état a dit que l’instance se poursuivait entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [44] à l’encontre des parties suivantes :

la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] ILOT T8 ;la société EGIS BATIMENTSla société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) et son assureur la SMAMonsieur [M] [J] société SNIEla société PROJEXla société SERRURERIE AMBOISIENNE la société SERALUla société UNI MARBRESla société OTEISla société BERIMla SMA (venant aux droits de SAGENA) en qualité d’assureur de la société BERIMla SMABTP en qualité d’assureur de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et [Adresse 53]la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENTla société AVLSla société ENGIE ENERGIE SERVICES exploitant sous l’enseigne ENGIE COFELY la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT

Par ordonnance du 22 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

constaté le désistement d’instance et d’action formé par la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] ILOT T8 à l’égard des parties suivantes :la société SNIE;la société SERRURERIE AMBOISIENNE

constaté le désistement d’instance formé par la société BERIM et la SMA à l’égard de M. [M] [F];

constaté le désistement d’instance formé par la société EGIS BATIMENT à l’égard des parties suivantes :la société OTEIS, la société PROJEX,la SMABTP en qualité d’assureur de la société [Adresse 53]

Prétentions des parties

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [44] et M. et Mme [I] sollicitent de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

condamner in solidum la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, la société EGIS BATIMENT, la Société UTB ensemble la SMA SA son assureur, et la Société ENGIE ENERGIE SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires« EMEROD », la somme de 25.019,91€ TTC au titre des travaux réparatoires préfinancés du désordre « N°1 DYSFONCTIONNEMENT DU CHAUFFAGE COLLECTIF », et la somme de 5.198€ HT au titre des travaux réparatoires à réaliser, augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01 ;

condamner in solidum la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, la Société EGIS BATIMENT, et la société AVLS à payer au syndicat des copropriétaires « EMEROD », sinon aux époux [I], la somme de 44.190 € HT au titre des travaux réparatoires du désordre « N°4 DESORDRES ACOUSTIQUES », augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01 ;

condamner la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68 à payer au syndicat des copropriétaires « EMEROD », la somme de 23.618 € HT au titre des travaux réparatoires du désordre « N°12 CONFORMITE DE LA VEGETALISATION DE MASQUAGE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES DE [Localité 46] DU 9E ETAGE », augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01 ;

condamner in solidum, la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, la société EGIS BATIMENT, et la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et son assureur la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires « EMEROD », la somme de 4.379,98 € HT au titre des travaux réparatoires du désordre « N°14 DYSFONCTIONNEMENT DU [Adresse 51] [Adresse 40] », augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01

condamner in solidum, la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, la société EGIS BATIMENT, la société BERIM, la société UTB ensemble la SMA SA son assureur, la société ENGIE, la société OTIS, la société AVLS et la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires « EMEROD» les sommes suivantes : les frais de maîtrise d’œuvre attaché aux travaux réparatoires à hauteur de 8% HT de leur coût HT les frais de syndic aux travaux réparatoires à hauteur de 3% HT de leur coût HT les frais de syndic attaché à l’expertise judiciaire pour un montant de 2.000 €

condamner la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, ou tous succombants, à payer au syndicat des copropriétaires « EMEROD » la somme de 50.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les honoraires de l’Expert judiciaire taxés à hauteur de 72.233,16 € TTC, dont distraction au profit de profit de la SCP FH & ASSOCIES, qui pourra en entreprendre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

débouter les parties de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, aux termes desquelles la société NEXIMMO 68, venant aux droits de la SNC [Localité 48] ILOT T8 sollicite de voir :

Concernant le désordre n°1

A titre principal

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du dysfonctionnement du chauffage (désordre n°1) ;

A titre subsidiaire,

condamner les sociétés EGIS BATIMENTS, BERIM, UTB et ENGIE ENERGIE SERVICES à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre du chef de cette demande ;

Concernant le désordre n°4

A titre principal

déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande relative au désordre n°4 (désordres acoustiques) ne s’agissant pas d’un préjudice collectif ;

débouter le syndicat des copropriétaires du grief relatif à l’isolement acoustique (désordre n°4).

déclarer Monsieur et Madame [I] irrecevables en leurs demandes; celles-ci étant formulées dans le cadre d’une autre instance.

A titre subsidiaire,

condamner les sociétés EGIS BATIMENTS, et le BET AVLS à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre du chef de cette demande

Concernant le désordre n°12

A titre principal

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative à la végétalisation (désordre n°12).

A titre subsidiaire,

condamner la société EGIS BATIMENTS à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre du chef de cette demande,

Concernant le désordre n°14

A titre principal

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative au portillon de la faille (désordre n°14).

A titre subsidiaire,

condamner les sociétés EGIS BATIMENTS et PROJECTIVE MANAGEMENT à la garantir NEXIMMO 68 de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre du chef de cette demande.

En tout état de cause

rejeter toute demande condamnation in solidum formée contre NEXIMMO 68.

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux honoraires de maîtrise d’oeuvre.

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

condamner les sociétés EGIS BATIMENTS, BERIM, son assureur, la SMA SA, UTB, ENGIE ENERGIE SERVICES, AVLS, PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et son assureur, la SMABTP, à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et/ou de Monsieur et Madame [I] ;rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la société NEXIMMO 68 par la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et la société UNI MARBRES ;

Sur les demandes accessoires

condamner les sociétés EGIS BATIMENTS, BERIM, son assureur, la SMA SA, UTB, ENGIE ENERGIE SERVICES, AVLS, PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et son assureur, la SMABTP, à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et/ou de Monsieur et Madame [I] portant sur les frais irrépétibles et les dépens y compris les frais d’expertise ;

les condamner à lui verser une somme de 20 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 février 2024, aux termes desquelles la société EGIS BATIMENTS sollicite de voir :

A titre principal

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [44] et toutes autres parties de toutes demandes de condamnation formées à son encontre;

A titre subsidiaire :

condamner les sociétés BERIM, AVSL et PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT à la garantir de toutes condamnations;

Concernant le désordre n°1 : DYSFONCTIONNEMENT DU CHAUFFAGE COLLECTIF

débouter le SDC EMEROD et NEXIMMO 68 et toute autre partie de toute demande de condamnation à son encontre au titre de ce désordre ;

condamner la société BERIM à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au titre de ce désordre ;

Subsidiairement :

fixer sa part de responsabilité à 20% des désordres liés aux têtes thermostatiques et aux déplacements de la sonde,

limiter sa condamnation à la somme de 1.039,6 € pour les désordres liés au chauffage ;

condamner les sociétés UTB, ENGIE et le SDC EMEROD à la garantir de toutes condamnations complémentaires qui pourraient être prononcées au titre de ce désordre;

Concernant le désordre n°2 : DYSFONCTIONNEMENT DES ASCENSEURS

débouter le SDC EMEROD et la société NEXIMMO 68 et toute autre partie de toute demande de condamnation formée à son encontre au titre du dysfonctionnement des ascenseurs ;

Concernant le désordre n°4 : DESORDRES ACOUSTIQUES

déclarer le SDC EMEROD et les époux [I] irrecevables en leurs demandes ;

débouter le SDC EMEROD et NEXIMMO 68 et toute autre partie de toute demande de condamnation formée à son encontre d’EGIS BATIMENTS ;

condamner la société AVLS à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au titre des désordres acoustiques ;

Concernant le désordre n°12 « CONFORMITE DE LA VEGETALISATION DE MASQUAGE DES INSTALLATIONS TECHNIQUES DE [Localité 46] DU 9E ETAGE »

débouter toutes parties de leurs demandes de condamnation formée à son encontre au titre du désordre lié à la conformité de la végétalisation de la terrasse ;

débouter la société NEXIMMO 68 et toutes autres parties de leurs demandes de garantie;

condamner M. [S] et la société NEXIMMO 68 à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au titre de la conformité de la végétalisation de la terrasse;

Concernant le désordre N°14 « DYSFONCTIONNEMENT DU [Adresse 52] »

débouter le SDC EMEROD, la société NEXIMMO 68 et tout autre partie de toute demande de condamnation formée à son encontre au titre des dysfonctionnements des portillons ;

Subsidiairement :

fixer sa part de responsabilité à 30% des désordres liés aux dysfonctionnements des portillons;limiter sa condamnation à 1.314 € HT pour les désordres liés aux dysfonctionnements des portillons ;condamner la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et la société NEXIMMO 68 à la garantir de toutes condamnations complémentaires qui pourraient être prononcées au titre des dysfonctionnements des portillons ;

Sur les demandes au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et de syndic :

débouter le SDC EMEROD de sa demande visant à ce que le montant des travaux soit majoré de 8% de leur coût HT au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre ;

Subsidiairement : limiter les honoraires de maîtrise d’oeuvre à 3% du coût HT des travaux ;

débouter le SDC EMEROD de sa demande visant à ce que le montant des travaux soit majoré de 3% de leur coût HT au titre des honoraires de syndic pour le « suivi de travaux» ;

En tout état de cause :

débouter le SDC EMEROD, la société NEXIMMO 68 et toute autre partie de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens formées à son encontre

Subsidiairement : limiter les sommes réclamées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouter le SDC EMEROD de sa demande au titre des frais de syndic attachés à l’expertise judiciaire pour un montant de 2.000 € ;

rejeter toute demande de garantie formulée à son encontre ;

débouter le SDC EMEROD, NEXIMMO 68 et toutes autres parties de toutes demandes formées à son encontre ;

condamner les sociétés UTB, ENGIE, NEXIMMO 68, BERIM, AVSL et PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT à garantir EGIS BATIMENTS de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce compris les condamnations au titre des frais de justice et dépens ;

condamner in solidum les sociétés UTB, ENGIE, NEXIMMO 68, BERIM, AVSL et PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT ou tout succombant à payer à la société EGIS BATIMENTS la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, aux termes desquelles la société BERIM et son assureur la société SMA SA sollicitent de voir :

A titre principal

débouter le syndicat des copropriétaires de la totalité de ses demandes formées à leur encontre ;

débouter les sociétés NEXIMMO 68, EGIS BATIMENTS et ENGIE ENERGIE SERVICES, ainsi que toutes autres parties, de leurs demandes en garantie formées à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

condamner in solidum les sociétés ENGIE ENERGIE SERVICES, UTB et EGIS BATIMENTS à relever et garantir les sociétés BERIM et SMA de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais.

En toute hypothèse,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et de syndic

réduire à de plus justes proportions les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des frais d’expertise

condamner in solidum tous succombants à leur régler la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner tous succombants aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Noëlle LAZARI dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, aux termes desquelles la société AVLS sollicite de voir :

A titre principal,

déclarer irrecevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires de la résidence EMEROD, pour défaut de qualité à agir au titre du désordre n°4, en l’absence d’intérêt collectif ;

déclarer nulle la demande des époux [I] au visa des dispositions de l’article 54 du code de procédure civile,

déclarer irrecevable la demande des époux [I],

les débouter de toutes demandes,

A titre subsidiaire,

condamner in solidum la société EGIS et son assureur, à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires,

Condamner tous succombants au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mai 2022, aux termes desquelles la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT sollicite de voir :

débouter les parties de l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

condamner les sociétés [Localité 48] T8 – NEXIMMO 68, EGIS BATIMENTS, SERALU et NORMACADRE à la garantir de toutes condamnations,

condamner, en tout état de cause, les sociétés EGIS BATIMENTS et SNC [Localité 48] T8 aux entiers dépens, et à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, aux termes desquelles la SMABTP en qualité d’assureur de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT sollicite de voir :

A titre principal

débouter les parties de leurs demandes formulées contre la SMABTP en qualité d’assureur de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT ;

déclarer irrecevables les appels en garantie formés à son encontre

A titre subsidiaire

limiter la quote-part de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT dans les limites expresses des conclusions expertales soit 1.314 € HT, correspondant à 30% du montant des travaux,

condamner in solidum au bénéfice de l’exécution provisoire la société NEXIMMO 68 et la société EGIS BATIMENT à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à sa charge en principal, en garantie, intérêts, frais et accessoires,

dire qu’aucune condamnation ne pourra intervenir à l’encontre de la SMABTP au-delà de ses limites contractuelles, qui sont opposables aux tiers,

rejeter l’exécution provisoire ;

condamner in solidum le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « EMEROD » et tous succombants à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction au profit de Maître DEMARTHE-CHAZARAIN, avocat membre dela SELARL MINERVA AVOCAT.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, aux termes desquelles la société SERALU sollicite de voir :

la mettre hors de cause en l’absence de demande formée à son encontre;condamner le SDC EMEROD, la SAS NEXIMMO 68, la société PROJECTIVE ou tout autre succombant à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’AARPI d’HERBOMEZ, LAGRENADE & ASSOCIES, Maître Patrice d’Herbomez.

*

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, aux termes desquelles la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT et son assureur, la société SMA SA sollicitent de voir :

1. Sur la demande de condamnation au paiement d’une somme de 30.737,71 EUR TTC au titre des travaux réparatoires du désordre n°1 « dysfonctionnement du chauffage collectif»

limiter toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre au titre du désordre n°1 à la somme de 4.158 EUR HT, soit 4.574 EUR TTC, correspondant à 80 % des frais relatifs aux têtes thermostatiques des radiateurs de salles de bains et au déplacement de la sonde extérieure conformément aux termes du rapport d’expertise judiciaire déposé le 9 mars 2021;

condamner la société EGIS BATIMENTS à les garantir de toute condamnation d’un montant supérieur qui pourrait être mise à sa charge au titre des frais relatifs aux têtes thermostatiques des radiateurs de salles de bains et au déplacement de la sonde extérieure;

rejeter les demandes formées à l’encontre de la société UTB et de son assureur, la compagnie SMA SA, au titre des frais de désembouage et d’équilibrage ;

comdamner la société ENGIE ENERGIE SERVICES à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des frais de désembouage et d’équilibrage.

2. Sur les demandes accessoires formées à l’encontre de la société UTB :

débouter les demandeurs de leurs demandes de condamnation au paiement des honoraires de maîtrise d’oeuvre à hauteur de 8 % du montant des travaux réparatoires et des frais de syndic au titre du suivi des travaux réparatoires à hauteur de 3 % HT du montant de ces travaux ;

limiter en tout état de cause toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, des frais de syndic, des frais irrépétibles et des dépens, à hauteur de 2,5 % des sommes qui seraient finalement retenues par le Tribunal, conformément aux termes du rapport d’expertise judiciaire déposé le 9 mars 2021 ;

En tout état de cause :

rejeter plus généralement l’intégralité des demandes formées à leur encontre ;

dire qu’en cas de condamnation, la compagnie SMA SA serait fondée à opposer les termes et limites de la police d’assurance souscrite par la société UTB, en ce compris les plafonds de garantie et la franchise contractuelle.

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Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 mai 2022, aux termes desquelles la société UNI MARBRES sollicite de voir :

mettre hors de cause la société UNI-MARBRES en l’absence de demande formée à son encontre ;

condamner la S.A.S. NEXIMMO 68 à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ceux compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés par M^e RADIGON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

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Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, aux termes desquelles la société ENGIE ENERGIE SERVICES sollicite de voir :

A titre principal

débouter les parties de toutes leurs demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire

condamner in solidum ou à défaut solidairement la société EGIS BATIMENTS, la société BERIM et son assureur, la SMA SA, la société UTB et son assureur, la SMA SA, à la garantir au titre du désordre n°1 relatif au dysfonctionnement du chauffage, et ce en principal, frais, intérêts et accessoires,

condamner in solidum ou à défaut solidairement la société EGIS BATIMENTS et la société AVLS à la garantir au titre du désordre n°4 relatif aux désordres acoustiques, et ce en principal, frais, intérêts et accessoires,

condamner la société EGIS BATIMENTS à la garantir au titre du désordre n°12 relatif à la conformité de la végétalisation de masquage des installations techniques de la terrasse du 9ème étage, et ce en principal, frais, intérêts et accessoires,

condamner solidum ou à défaut solidairement la société EGIS BATIMENTS, la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et son assureur, la SMABTP, à la garantir indemne au titre du désordre n°14 relatif au dysfonctionnement du portillon [Adresse 40], et ce en principal, frais, intérêts et accessoires,

laisser à la charge de la société NEXIMMO 68 l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres 4, 12 et 14 sans recours contre elle ;

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées contre elle au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et de syndic,

condamner in solidum ou à défaut solidairement la société EGIS BATIMENTS, la société BERIM et son assureur, la SMA SA, la société UTB et son assureur, la SMA SA, la société AVLS, la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT et son assureur, la SMABTP, et la société NEXIMMO 68 à la garantir en principal, frais, intérêts et accessoires, la société ENGIE COFELY au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, des frais de syndic, des frais irrépétibles adverses et des dépens adverses,

rejeter toute demande de condamnation in solidum et/ou solidaire contre la société ENGIE COFELY,

limiter toute condamnation contre elle à la somme maximum de 25.019,91 € TTC.

En tout état de cause

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et de toute autre partie au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Subsidiairement, limiter ces demandes à de plus justes proportions et, si par extraordinaire une condamnation était prononcée contre elle, sa quote-part au titre des frais irrépétibles et des dépens ne pourra pas être supérieure à 5 % sans aucune condamnation in solidum et/ou solidaire,

condamner in solidum ou à défaut solidairement tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric DOCEUL, avocat au barreau de PARIS,

écarter l’exécution provisoire.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

À titre liminaire, il convient de préciser qu’il sera fait application, en tant que de besoin, des dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dès lors que l’opération en cause est antérieure à cette date d’entrée en vigueur.

I. Sur le désordre relatif au dysfonctionnement du chauffage collectif

Le syndicat des copropriétaires, sur la foi des conclusions du rapport de Mme [G], sollicite la condamnation in solidum de :

la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] T8 sur le fondement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents subsidiairement de la garantie décennale ;la société EGIS BATIMENTS et UTB sur le fondement de la garantie décennale, subsidiairement de la responsabilité contractuelle ;la société ENGIE ENERGIE SERVICES sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

à lui payer la somme de 25.019,91 € TTC au titre des travaux réparatoires préfinancés du désordre « n°1 dysfonctionnement du chauffage électrique » et la somme de 5.198 € HT au titre des travaux préparatoires à réaliser, augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01.

La société NEXIMMO 68 soutient que les conditions d’engagement de sa responsabilité ne sont pas remplies dès lors que les désordres ne lui sont pas imputables.

La société EGIS BATIMENTS fait valoir que ce désordre n’a pas été constaté contradictoirement, qu’il ne lui est pas imputable au vu de sa mission de synthèse et qu’aucune faute n’est démontrée.

La société UTB sollicite la reprise de l’évaluation de l’expertise judiciaire, à savoir la limitation de sa responsabilité à hauteur de 80 % des frais relatifs aux têtes thermostatiques des radiateurs et de salle de bain et au déplacement de la sonde extérieure. Elle conteste toute responsabilité à propos des frais de désembouage et d’équilibrage en l’absence d’imputabilité de ses désordres.

La société ENGIE ENERGIE SERVICES soutient qu’elle ne peut être condamnée à la somme de 5.198 € HT dès lors que les désordres afférents ne lui sont pas imputables au vu du rapport d’expertise et à la somme de 25,019,91 € HT dès lors que le lien de causalité n’est pas démontré et que le devoir de conseil a été respecté.

*

I.A. Sur l’analyse des désordres

Sur la matérialité des désordres

Au vu des éléments du dossier, notamment du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que l’expert judiciaire et son sapiteur ont constaté les désordres suivants :

— un débit d’eau de chauffage anormalement faible ;

— l’absence d’un robinet thermostatique sur les sèche-serviettes

— un mauvais positionnement de la sonde extérieure pilotant la régulation centrale (laquelle détermine en sous-station la température de départ d’eau vers tous les corps de chauffe).

Il s’ensuit que la matérialité des désordres est établie.

La société Egis bâtiments soutient que les débits d’eau faibles n’ont pas été constatés contradictoirement. Force est de constater qu’il ressort des éléments du dossier que les opérations d’expertise lui ont été rendues opposables par ordonnance du 8 octobre 2015 et qu’aux termes du rapport d’expertise et de la note du sapiteur, les parties ont été convoquées à une réunion les 7 janvier 2016 et 8 février 2016 pour examiner les désordres relatifs aux dysfonctionnements du chauffage collectif dénoncés par le syndicat des copropriétaires, qu’en outre la société Egis bâtiments a été en mesure de discuter l’analyse de l’expert et de son sapiteur par dires. Il s’ensuit que le moyen soulevé par la société Egis bâtiments relatif à l’absence de caractère contradictoire des désordres est inopérant et n’est en outre nullement soulevé à l’appui d’une demande de nullité du rapport d’expertise.

Sur les causes et origine

Au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que :

— les débits d’eau de chauffage anormalement faibles sont liés à l’embouage du réseau consécutif à un défaut d’entretien du réseau ;

— l’absence de pose des sondes thermostatiques sur les sèche-serviettes est une non-conformité au CCTP et aux marchés de travaux

— la mauvaise pose de la sonde extérieure est liée à une exécution non conforme aux règles de l’art.

La société Engie energie service soutient que l’embouage du réseau n’est pas lié à un défaut d’entretien ou de maintenance mais à un défaut de l’installation initiale et au non respect de ses engagements par la société UTB. Toutefois force est de constater qu’elle ne rapporte à l’appui de son affirmation aucune pièce tendant à appuyer son assertion alors que le sapiteur a relevé expressément que l’installation n’était pas à l’origine du problème d’embouage du réseau relevant à ce propos que l’installation réalisée par la société UTB comportait des tubes en PER avec BAO, un pot d’introduction manuelle de produits, un pot à boue magnétique et un compteur d’introduction d’eau de ville et était à ce titre conforme aux règles de l’art et aux documents contractuels, qu’enfin les mesures de PH effectuées par Engie en avril 2014 permettaient d’en déduire que la société UTB avait bien réalisé avant livraison le traitement d’eau initial conformément à son marché. Il s’ensuit que le tribunal entérine les conclusions de l’expertise judiciaire sur les causes et origine des désordres.

Sur la qualification des désordres

En vertu de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En application de ces dispositions, la mise en oeuvre de la garantie décennale est ainsi conditionnée :

— à l’existence d’un ouvrage de construction;

— à l’existence d’une réception

— à l’existence de désordres cachés à la réception portant soit atteinte à la solidité de l’ouvrage soit à sa destination ou à l’existence de désordres portant atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable.

Au cas présent, il n’est pas contesté que l’ouvrage a été réceptionné et que les parties communes ont été livrées le 18 décembre 2013. Au vu des pièces du dossier il ressort que les premiers courriers du syndicat des copropriétaires faisant état de dysfonctionnement du chauffage collectif remontent à décembre 2014. Aux termes du courrier du 8 décembre 2014 adressé par le syndic de copropriété au maître d’ouvrage, la SNC [Localité 48] T8, il est ainsi déploré un dysfonctionnement général des installations de chauffage collectif se caractérisant par des températures insuffisantes dans les appartements, l’embouage du réseau, le non fonctionnement des radiateurs, un défaut général des robinets thermostatiques, etc).

Aux termes de la note du sapiteur, il ressort, d’une part, que les enregistreurs de température posés en février 2016 ont été défectueux et que leurs résultats n’ont pas pu être exploités, d’autre part que la nouvelle opération d’enregistrement de température a été organisée en janvier 2017 postérieurement à une opération de désembouage du réseau, qu’après analyse des résultats le sapiteur n’a pas pu constater le manque de chauffage dénoncé.

Toutefois il résulte de la note du sapiteur et repris par l’expert judiciaire que le sapiteur a néanmoins examiné l’installation et relevé des défauts dans l’installation pouvant altérer la puissance de chauffe des radiateurs :

— il a ainsi, d’une part, constaté l’absence de robinet thermostatique sur les sèche-serviettes laquelle a pour conséquence de limiter le débit d’eau en direction des autres radiateurs qui ont pourtant plus de besoin de débits d’eau de chauffage que la salle de bains, d’autre part, que la sonde extérieure, élément déterminant de la température de départ d’eau vers tous les corps de chauffe, se situait dans un patio commun semi-fermé au rez-de-chaussée devant une paroi exposée sud-ouest, que cette localisation ne permettait pas de prendre en compte les besoins réels des logements situés plus au nord et contribuait ainsi à envoyer vers les radiateurs de l’eau insuffisamment chaude ;

— un débit d’eau de chauffage anormalement faible bien que tous les radiateurs aient été réglés au maximum qui s’est avéré être la conséquence d’un embouage du réseau.

Malgré ces constatations et en l’absence d’enregistrements ayant pu objectivement quantifier les manques de chauffage dont se sont plaints les copropriétaires, les demandeurs échouent à démontrer la gravité des désordres et l’atteinte à la destination de l’ouvrage notamment à son habitabilité liée à une insuffisance caractérisée et importante de chauffage dans les différents logements. Il convient dès lors de dire que les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale.

Au vu des deux types de désordres relevés par l’expert judiciaire et son sapiteur, il convient dès lors d’examiner successivement les désordres affectant l’installation initiale puis les désordres liés à son entretien.

I.B. Sur les désordres affectant l’installation initiale

I.B.1. Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la société Neximmo 68

Sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Au cas présent il convient de constater que les défauts de fonctionnement des radiateurs dénoncés par différents copropriétaires relayés par le syndicat des copropriétaires n’étaient pas apparents à la livraison en ce qu’ils ont été dénoncés en novembre et décembre 2014 et sont apparus avec l’usage. Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de sa demande fondée sur cette garantie.

Sur la garantie décennale

Dans la mesure où il a été jugé que les désordres ne revêtaient pas un caractère décennal, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formée à titre subsidiaire sur ce fondement à l’encontre de la société Neximmo 68.

Sur la responsabilité de la société UTB

Il est constant qu’en cas de dommages survenus postérieurement à la réception et ne revêtant pas de caractère décennal, les entrepreneurs, en leur qualité de constructeur, sont susceptibles de voir engager à l’égard du maître d’ouvrage ou de ses ayants-droit, leur responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

En l’espèce, dans la mesure où il a été relevé par l’expert judiciaire l’absence de pose des robinets thermostatiques en contradiction avec ses engagements contractuels par la société UTB pouvant entraîner une insuffisance de chauffage ainsi qu’un positionnement de la sonde extérieure non conforme aux règles de l’art également susceptible de limiter les apports en chauffage de certains logements, il convient de dire que les défauts d’exécution de la société UTB à l’origine des désordres sont suffisamment caractérisés. La société UTB assurée par la SMA qui ne dénie pas sa garantie doit dès lors voir sa responsabilité contractuelle retenue à ce titre.

Sur la responsabilité de la société Egis Bâtiments

En vertu de l’article 1147 ancien du Code civil (1231-1), la responsabilité du maître d’oeuvre peut être engagée sur le fondement contractuel à l’égard du maître d’ouvrage au titre des désordres survenus postérieurement à la réception et ne relevant pas de la responsabilité décennale à condition de démontrer l’existence d’un manquement dans l’exécution de sa mission et que cette faute soit en relation de causalité avec les désordres.

Le maître d’oeuvre, tenu d’une obligation de moyens, est responsable contractuellement envers le maître de l’ouvrage dans la limite des missions qui lui sont confiées. Il peut ainsi voir sa responsabilité engagée pour :

ses fautes dans la conception de l’ouvrage,ses fautes dans l’exécution de sa mission de contrôle des travaux,ses fautes dans l’exécution de sa mission de direction, de suivi et de coordination des travaux,ses manquements au devoir de conseil lui incombant.

Aux termes du contrat conclu avec le maître d’ouvrage le 24 juillet 2013, la société Egis Batiments s’est vue confier une mission de bureaux d’études techniques, de synthèse, d’assistance HQE, de maîtrise d’oeuvre d’exécution, d’OPC incluant la direction des travaux et d’assistance aux opérations de réception et levée des réserves.

Dans la mesure où il incombait au maître d’oeuvre de s’assurer du respect du CCTP et des engagements contractuels de l’entreprise et où il est établi que la société UTB n’a pas posé les robinets thermostatiques dans les salles de bain sur les sèche-serviette malgré ses engagements, il y a lieu de constater que la société Egis Bâtiments a manqué à ses obligations contractuelles.

S’agissant de la localisation de la sonde extérieure, dans la mesure où là encore il incombait au maître d’oeuvre de s’assurer que les travaux soient réalisés dans les règles de l’art, il convient de dire que celle-ci doit voir sa responsabilité contractuelle retenue à ce titre.

Sur la responsabilité de la société Engie energie services

Au vu des pièces du dossier, il ressort que selon contrat d’entretien des installations techniques signé le 18 décembre 2013, la société GDF Suez energie services (exerçant sous l’enseigne Cofely services) aux droits de laquelle vient la société Engie energie services s’est vue confier par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Emerod Ilot T8 l’entretien des installations de chauffage (sous-station, [43]) de l’immeuble.

Dans la mesure où le syndicat demandeur ne démontre pas de lien d’imputabilité entre la mission d’entretien de l’installation de chauffage collectif de l’immeuble et les désordres (soit l’absence de pose de robinets thermostatiques sur les sèche-serviette et la localisation de la sonde extérieure) il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation formée à ce titre.

I.B.2. Sur l’évaluation du coût des travaux réparatoires

En vertu du principe de la réparation intégrale, la victime lésée doit être replacée dans la situation où elle se trouverait en l’absence de réalisation des désordres, sans perte ni profit.

Au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, la solution réparatoire de nature à remédier intégralement aux désordres consiste à ajouter des têtes thermostatiques sur les 89 sèche-serviettes dont le coût doit être évalué à la somme de 3698 € HT et à déplacer la sonde extérieure, travaux qu’il convient d’évaluer au vu de l’avis de l’expert judiciaire à la somme de 1500 € HT.

Il convient en conséquence de fixer le montant des travaux réparatoires à la somme totale de 5198 € HT.

I.B.4. Sur l’obligation à la dette

Au vu des développements précédents, il convient de condamner in solidum la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Egis bâtiments à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Emerod la somme de 5198 € HT .

Il convient en outre de dire conformément à la demande que cette somme doit être actualisée selon l’indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport d’expertise (9 mars 2021) et le présent jugement. Enfin la condamnation doit être majorée de la TVA en vigueur au jour du jugement.

I.B.6 Sur les appels en garantie

La société Egis Bâtiments forme un appel en garantie à l’encontre de la société BERIM pour être garantie de l’intégralité de la condamnation subsidiairement à hauteur de 80 %. Elle forme par ailleurs un appel en garantie à l’égard des sociétés UTB, Engie energie services et du syndicat des copropriétaires concernant toutes condamnations complémentaires prononcées au titre de ce désordre.

La société UTB et son assureur la SMA forment un appel en garantie à l’encontre de la société Egis Bâtiments en cas de toute condamnation à une part supérieure de 80 % qui pourrait être mise à sa charge au titre des frais relatifs aux têtes thermostatiques des radiateurs de salles de bains et au déplacement de la sonde extérieure.

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Il est constant que la proportion, dans laquelle les différents coobligés in solidum doivent, dans leurs rapports réciproques, supporter la charge de la dette, est déterminée à l’aune de la faute commise par chacun d’eux.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la société Berim

La société Egis bâtiments expose avoir sous-traité selon contrat de sous-traitance à la société Berim l’ensemble des missions de conception technique et maîtrise d’oeuvre d’exécution (APS à GPA et levée des réserves) concernant le lot plomberie-CVC et avoir conservé uniquement une mission de synthèse. Elle soutient n’avoir ainsi commis aucune faute dans sa mission de synthèse.

La société Berim soutient que la mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution ne lui a pas été sous-traitée.

Au cas présent, il ressort que par contrat de sous-traitance du 24 mai 2013, la société Egis bâtiments a sous-traité à la société Berim les études d’ingénierie relatives aux lots CVC-Plomberie. Toutefois si le contrat de sous-traitance ne vise que les études d’ingénierie (et donc uniquement la conception technique du lot), il convient de constater qu’il ressort des pièces produites que la société Berim a bien établi les CCTP des lots chauffage et CVC et a également eu en charge de procéder aux opérations préalables de réception pour le lot chauffage. Il ressort en outre des comptes-rendus de chantier produits par elle que les bureaux d’études ont eu pour mission également de procéder au visa des plans d’exécution des entreprises des lots relevant de leur mission. Il s’ensuit que la société Berim ne peut soutenir, comme elle le fait, de n’avoir été chargée que d’une mission de conception technique alors qu’elle a également eu à sa charge des missions de maîtrise d’oeuvre d’exécution.

Or dans la mesure où il ne résulte d’aucune pièce qu’elle a averti la société Egis bâtiments de l’absence de pose des têtes thermostatiques et d’un problème de localisation de la sonde extérieure, où le CCTP du lot Chauffage ne comportait en outre aucune précision sur la localisation attendue de cette sonde, il y a lieu de considérer que ce faisant elle a commis des fautes dans l’exécution de ses missions ayant contribué à la survenance des désordres. Dans ces circonstances il convient de faire droit à l’appel en garantie formé par la société Egis bâtiments et de condamner la société Bérim à la garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la répartition des parts de responsabilité

Dans la mesure où il ressort de la note du sapiteur et du rapport d’expertise que les désordres procèdent principalement d’un défaut d’exécution et de respect de ses engagements contractuels par la société UTB, il convient de dire qu’elle doit conserver une part majoritaire de responsabilité.

Dès lors le tribunal dispose d’éléments suffisants sur les fautes respectives des parties défenderesses pour fixer leur contribution à la dette de réparation comme suit :

— la société UTB : 80 %

— la société Bérim : 20 %.

I.C. Sur l’embouage du réseau de chauffage

I.C.1. Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la société Neximmo 68

Sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Au cas présent dans la mesure où des dysfonctionnements du chauffage ont été dénoncés en décembre 2014 soit environ un an après la livraison des parties communes, où ces désordres ne pouvaient être apparents à la livraison et n’ont pu se révéler qu’avec l’usage et l’absence de traitement suffisant de l’eau de chauffage pendant la première année d’utilisation, ces défauts ne peuvent être considérés comme apparents à la livraison.

Dès lors il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur cette garantie.

Sur la responsabilité décennale

Dans la mesure où il a été jugé que les désordres ne revêtaient pas un caractère décennal, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formée à titre subsidiaire sur ce fondement à l’encontre de la société Neximmo 68.

Sur la responsabilité de la société Engie energie services

La société Engie energie services soutient que :

— le constat d’un manque de débit d’eau n’est pas suffisant pour démontrer un manque de chauffage, de sorte que le lien d’imputabilité entre l’embouage et l’insuffisance de température n’est pas établi, – le contrat d’entretien ne porte que sur la vérification des équipements de la chaufferie et non sur le suivi des réseaux, n’inclut pas la fourniture des produits de traitement d’eau ou le désembouage,

— elle n’a pas manqué à son devoir de conseil dès lors qu’elle a alerté de la nécessité de traiter l’eau de chauffage dès le mois d’octobre 2014,

— l’origine de l’embouage du réseau provient d’un problème dans sa conception et la réalisation du réseau plutôt que dans son entretien dès lors qu’aucun élément ne permet de démontrer que l’installation a été réalisée en tubes PER avec barrière antioxygène et qu’elle comporte un pot à boue.

Au cas présent, selon contrat d’entretien des installations techniques signé le 18 décembre 2013, il a été vu que la société GDF Suez energie services (exerçant sous l’enseigne Cofely services) aux droits de laquelle vient la société Engie energie services s’est vue confier par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Emerod Ilot T8 l’entretien des installations de chauffage (sous-station, [43]) de l’immeuble.

Aux termes de ce contrat, la société Engie energie services se devait de vérifier le fonctionnement des équipements, assurer la continuité du service dans les délais requis, procéder aux réglages éventuellement nécessaires en fonction des conditions climatiques permettant de maintenir le confort des usagers occupants. Il est en outre rappelé qu’elle est tenue d’une obligation de conseil incluant l’information par écrit du client des incidents constatés, des travaux de prévention nécessaires aux incidents prévisibles dès qu’ils peuvent être décelés et des conséquences sur le fonctionnement des installations au cas où le client ne donnerait pas suite à une mise en garde du prestataire.

Il est ainsi prévu que les opérations de contrôle s’effectuent lors des visites notamment lors de la mise en route des installations, des visites de contrôle du bon fonctionnement hiver et été, visites d’entretien hiver et gros entretien d’été.

Au vu des pièces du dossier il ressort que le contrat a pris effet à compter du 1er octobre 2013 et que par courrier du 15 octobre 2014 la société Engie energie services a informé le syndicat des copropriétaires que, suite à une visite d’entretien réalisée, une analyse d’eau du réseau de chauffage a révélé un ph non conforme à la norme et lui a conseillé de procéder à l’introduction de produit correctif dans le réseau pour rétablir le Ph (entre 9,5 et 10,5) enfin a adressé un devis pour la fourniture et l’administration de ce produit.

L’envoi de ce courrier et l’analyse du contrat démontrent en premier lieu que la mission de la société Engie energie services ne se limite nullement à la vérification des équipements et inclut également la qualité de l’eau du réseau, les deux étant nécessairement liés.

Or il ressort de la note du sapiteur reprise par l’expert judiciaire que cette alerte intervient trop tardivement et qu’elle ne permet en outre pas d’informer clairement le syndicat des copropriétaires sur l’état de l’installation et de l’importance d’injecter ce produit anticorrosion. L’expert judiciaire en conclut que l’embouage du réseau est dès lors la conséquence de l’absence de correction du Ph du réseau de chauffage pendant de longs mois.

Par ailleurs il a été vu que le sapiteur a relevé que l’installation initiale avait été réalisée conformément aux règles de l’art de sorte qu’il n’est pas établi par la société Engie energie services de lien avec l’embouage du réseau de chauffage, et ce d’autant plus qu’elle ne produit pas le procès-verbal contradictoire de l’installation qu’elle était censée établir au moment du démarrage de son contrat de maintenance ni aucune des fiches de suivi entre le 1er octobre 2013 (date du début du contrat Engie) et le 18 avril 2014.

Enfin il ne peut être soutenu que l’embouage du réseau ne constitue pas par lui-même un désordre quand bien même aucune mesure de température n’ait pu être réalisée permettant de démontrer le manque de chauffage consécutif alors que l’expert a constaté des débits d’eau de chauffage anormalement faibles et que la société Engie energie services a elle-même conseillé (bien que trop tardivement) à son client de procéder à un traitement de l’eau lequel a justement pour objet de réduire l’oxygène présent dans le circuit d’eau afin de lutter contre le phénomène de corrosion de l’eau et d’embouage du réseau.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de dire que la société Engie energie services a manqué à ses engagements contractuels et doit voir sa responsabilité contractuelle retenue à l’égard du syndicat demandeur au titre de l’embouage du réseau de chauffage.

Sur la responsabilité des autres intervenants

Le syndicat des copropriétaires demandeur recherche par ailleurs la responsabilité de la société UTB et de la socété Egis bâtiments. Toutefois dans la mesure où il a été retenu que l’embouage du réseau était lié uniquement à un manquement de la société Engie energie services, il n’est démontré aucune faute imputable à la société UTB et Egis bâtiments dans la survenance des désordres. Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de ses demandes de condamnation formées à ce titre.

I.C.2. Sur l’évaluation du coût des travaux réparatoires

Au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, la solution réparatoire de nature à remédier intégralement aux désordres consiste à procéder au désembouage de l’installation suivi d’un nouveau conditionnement de l’eau neuve mise dans l’installation (ou équilibrage). Ces frais qui ont été avancés par le syndicat des copropriétaires doivent être évalués à la somme de 20.350€ TTC (selon facture Engie n° 201707ALA2034 du 31 juillet 2017) pour le désembouage et 4072,20 € TTC au titre de l’équilibrage de l’installation (facture n° 20190805 du 10/05/2019 de la société Nordtherm) conformément à la demande et aux justificatifs produits.

A cette somme il convient d’ajouter les campagnes de mesures d’enregistrement engagés à la demande de l’expert judiciaire à titre de frais annexes (597,60 € TTC).

Il convient en conséquence de fixer le montant des travaux réparatoires à la somme totale de 25.039,82 € TTC (24.442,22 + 597,60).

Dans la mesure où ces travaux qui ont déjà été réalisés n’ont pas nécessité d’être contrôlé par un maître d’oeuvre, il y a lieu de débouter le demandeur de sa demande de rajouter les frais de maîtrise d’oeuvre attachés aux travaux réparatoires.

S’agissant des frais de syndic, en l’absence de démonstration des frais de syndic engagés pour le suivi de ces travaux, il y a lieu de débouter le syndicat demandeur de sa demande formée à ce titre.

I.B.4. Sur l’obligation à la dette

Au vu des développements précédents il convient de condamner la société Engie energie services à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Emerod la somme de 25.039,82 € TTC.

La société Engie energie services forme un appel en garantie à l’encontre de la société Egis bâtiments, la société Bérim et son assureur la SMA et la société UTB et son assureur la SMA. Toutefois au vu de ce qui a été précédemment retenu dans la mesure où aucune faute n’a pu être démontrée à l’égard de ces parties, il convient de la débouter de ses appels en garantie.

II. Sur les « désordres acoustiques »

Le syndicat des copropriétaires subsidiairement les époux [I], sur la foi des conclusions du rapport de Mme [G], sollicitent la condamnation in solidum de :

la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] T8 sur le fondement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents et/ou de la garantie décennale ;la société EGIS BATIMENT sur le fondement de la garantie décennale, subsidiairement de la responsabilité contractuelle ;la société AVLS sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

à lui payer la somme de 44.190 € HT, au titre des travaux réparatoires des désordres « n°4 désordres acoustiques », augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01, comprenant 39.990 € HT au titre des travaux de capotage et 4.200 € HT au titre de l’étude acoustique.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que :

— qu’il a qualité et intérêt à agir dans la mesure où les nuisances dénoncées par les époux [I] émanent d’équipements relevant des parties communes de l’immeuble ;

— l’expert judiciaire a constaté la matérialité des désordres acoustiques dénoncés provenant de la VMC et de la trémie de désenfumage propageant les bruits des trains de nuit,

— la société AVLS doit voir sa responsabilité délictuelle retenue n’ayant pas mis en œuvre de mesures destinées à éviter les nuisances sonores nocturnes.

La société NEXIMMO 68 soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir pour défaut de qualité à agir, en l’absence de préjudice collectif, que M. et Mme [I] sont irrecevables à agir dès lors qu’ils ont formé une demande séparée dans le cadre d’une autre procédure (RG 16/07627).

La société EGIS BATIMENTS fait valoir à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir pour défaut d’intérêt à agir dès lors que ce désordre affecte les parties privatives et ne touche pas tous les copropriétaires, que l’intervention volontaire de M. et Mme [I] est irrecevable en l’absence de mention de leur état civil, de non-respect du principe de concentration des moyens et d’absence d’autorisation de la SNCF pour réaliser les travaux réparatoires. Elle fait également valoir que sa responsabilité ne peut être retenue en l’absence de preuve d’une inexécution de sa part.

La société AVLS expose que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir pour défaut d’intérêt à agir dès lors que le désordre affecte les parties privatives et non l’ensemble des lots, que l’intervention volontaire de M. et Mme [I] est nulle en l’absence de mention de leur état civil et contrevient au principe de concentration des moyens, qu’aucune indemnisation ne peut être allouée en l’absence d’autorisation de la SNCF pour réaliser les travaux réparatoires et eu égard à l’exclusion de la réglementation des troubles anormaux du voisinage des bruits émanant d’infrastructures ferroviaires qu’enfin la réglementation acoustique a été respectée.

II.A. Sur les fins de non-recevoir

* Concernant l’action engagée par le syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Les parties défenderesses soutiennent que le syndicat des copropriétaires n’a ni qualité ni intérêt à agir au titre des dommages affectant deux copropriétaires sur 70, en l’espèce, celles des époux [I] et [N] provenant d’une trémie de désenfumage appartenant à la SNCF.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que l’ensemble des demandes de condamnation formées par les demandeurs au titre des nuisances acoustiques concerne uniquement la trémie de désemfumage SNCF dès lors que les sommes de 39 990€ et 4200 € HT renvoient à la solution de capotage acoustique proposée par la société Delaunay acoustique sur la trémie SNCF et l’étude acoustique de la même société portant sur la problématique de bruit se situant sur une trémie SNCF de sorte qu’aucune demande n’est ainsi relative à la VMC.

Or il est établi que la trémie SNCF ne constitue pas un équipement commun mais dépend du domaine public ferroviaire. Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie dès lors pas des conditions de recevabilité de son action en ce que les désordres allégués par des copropriétaires ne proviennent pas d’équipements communs mais de la propriété de la SNCF.

En conséquence faute de démontrer l’existence d’un préjudice collectif ou que les désordres allégués trouvent leur cause dans un équipement commun, il convient de déclarer irrecevable l’action formée par le syndicat des copropriétaires.

* Concernant l’action engagée par les époux [I]

Les parties défenderesses soutiennent que les demandes formées par les époux [I] sont irrecevables :

— en l’absence de mention de leur état civil sur leurs conclusions en intervention volontaire

— en raison de la violation du principe de concentration des moyens

— en l’absence par les époux [I] de demande concernant les nuisances acoustiques dans l’instance engagée par eux.

Force est de constater que ces trois moyens ne peuvent prospérer dès lors que :

— l’absence de mention concernant l’état civil des époux [I] constitue un vice de forme soulevé au soutien d’une demande de nullité (et non d’une fin de non-recevoir) relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état qui n’a été nullement soulevé avant la clôture de l’instruction par les parties devant ce juge et est dès lors irrecevable,

— le principe de concentration des moyens qui fait peser sur les parties l’obligation de présenter au cours de la même instance tous les moyens de nature à fonder ses prétentions ne fait pas obstacle à la possibilité de faire une intervention volontaire dans une instance distincte aux fins de formuler des demandes de condamnation non déjà effectuées dans sa propre instance et concernant ainsi des désordres non évoqués dans cette instance distincte;

— l’absence de demande formée par les époux [I] dans leur propre instance au titre des nuisances acoustiques n’a aucune incidence sur la recevabilité de cette demande dans l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu dès lors de rejeter les moyens soulevés par les parties défenderesses tendant à l’irrecevabilité des demandes formées par les époux [I].

II.B. Sur l’analyse des désordres

Sur la matérialité des désordres

Aux termes du rapport d’expertise, l’expert a constaté des émergences sonores dépassant la valeur limite d’émergence en niveau global fixée par l’avis du 21 juin 1963 rendu par la commission d’étude du bruit, fenêtres ouvertes, dans le séjour côté terrasse des époux [I] provenant de la réverbération et de l’amplification du bruit provoqué par le passage des trains à l’intérieur de la trémie de désenfumage de la SNCF.

La société AVLS et les autres parties défenderesses contestent la matérialité des désordres acoustiques soutenant que :

— l’expert a reconnu que les mesures acoustiques prises étaient conformes à la réglementation en vigueur notamment à l’arrêté du 30 mai 1996 relatif aux modalités de classement des infrastructures de transports terrestres et à l’isolement acoustique des bâtiments d’habitation dans les secteurs affectés par le bruit,

— le bruit du passage des trains propagé par la trémie de désenfumage mesuré dans les pièces principales ne dépassait pas la limite de 30 dB(A),

— l’expert ne pouvait retenir l’existence de nuisances sonores en se fondant sur un avis n’ayant aucune valeur réglementaire et ne pouvant s’appliquer aux bruits provenant des infrastructures de transport au vu du décret n° 2006-1099 (article R 1334-30 du Code de la santé publique) dont il constitue le fondement.

Au cas présent au vu des pièces produites, il ressort que suite à des mesures acoustiques a été relevée une émergence sonore de nuit dépassant les valeurs maximales fixées par l’avis du 21 juin 1963 dans le séjour des époux [I] lorsque les fenêtres sont ouvertes au moment du passage de train provenant de la réverbération du bruit à l’intérieur de la trémie de désenfumage de la SNCF.

Force est de constater en revanche que n’ont pas été constatées de nuisances sonores dans les chambres que ce soit fenêtres ouvertes ou fermées. Il ressort en outre des éléments du dossier que la réglementation applicable a été respectée par les constructeurs et l’avis du 21 juin 1963, permettant de mesurer selon le sapiteur acousticien le trouble/ la gêne occasionnée, met en évidence les nuisances sonores allégués.

Dès lors au vu de ces éléments il s’ensuit que les demandeurs ne démontrent ni de préjudice spécifique lié à la présence de bruits du trafic ferroviaire faisant obstacle à la jouissance de leur appartement la nuit notamment au niveau des chambres ni de fautes commises par les constructeurs sur le respect de la réglementation en matière d’isolement acoustique des bâtiments. Enfin par ailleurs il y a lieu de constater que la demande de condamnation porte principalement sur la prise en charge de travaux visant à la pose d’un capotage acoustique sur la trémie de désenfumage solution qui n’a été nullement validée par la SNCF propriétaire de la trémie et non appelée à l’instance.

S’agissant de la garantie des vices apparents opposée au vendeur VEFA, force est de constater que les demandeurs ne justifient pas que les conditions de mise en œuvre de cette garantie soient réunies s’agissant de nuisances alléguées uniquement décelables à l’usage de même pour la mise en jeu de la garantie décennale pour laquelle les demandeurs ne font aucune démonstration notamment de la gravité du désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Au vu de ces éléments il convient dès lors de débouter M. et Mme [I] de leurs demandes de condamnation formées à ce titre.

III. Sur le désordre relatif à la végétalisation de la terrasse du 9e étage

Le syndicat des copropriétaires, sur la foi des conclusions du rapport de Mme [G], sollicite la condamnation de la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] T8 sur le fondement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents, à lui payer la somme de 23.618 € HT, au titre des travaux réparatoires du désordre « n°12 conformité de la végétalisation de masquage des installations techniques de la terrasse du 9e étage », augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01.

Au soutien de sa demande, le demandeur dénonce le déficit de la superficie végétalisée au regard de ce qui était attendu par les copropriétaires.

La société NEXIMMO 68 soutient qu’aucune faute n’a été retenue à son encontre par l’expert judiciaire et conteste le quantum du coût des travaux de reprise.

Sur la responsabilité de la société Neximmo 68

En vertu de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Sur l’existence d’un défaut de conformité aux engagements contractuels

Le syndicat des copropriétaires soutient que le vendeur ne conteste pas qu’il y aurait une différence entre la prestation vendue et la prestation réalisée, que cette différence a été mise en exergue par l’expert judiciaire qui a retenu un déficit de végétalisation de la terrasse du 9ème étage par rapport aux éléments techniques au vu du plan AR17 du dossier « prospects et toitures » joint au permis de construire initial prévoyant une surface végétalisée d’une superficie de 133 m², un jardin végétalisé en périphérie d’une superficie de 125 m² et un chemin gravillonné périphérique longeant le garde-corps jardinière.

Force est de constater au vu des pièces du dossier que :

— le syndicat des copropriétaires ne produit aucune notice acquéreur ni aucun document graphique à valeur contractuel ayant valeur de comparaison avec ce qui a été réalisé,

— alors qu’il ressort du rapport d’expertise que le permis de construire initial a fait l’objet d’un permis modificatif le syndicat des copropriétaires demandeur ne démontre pas que le seul plan produit aux débats soit le plan AR17 réalisé le 24 octobre 2008 présenté comme une première émission (et faisant partie du dossier de permis de construire initial) puisse constituer un document à valeur contractuelle intégré dans le dossier définitif du permis de construire de l’opération de construction ;

— aucun plan d’aménagement pour la description des espaces verts et plantations d’arbres, arbustes et fleurs et engazonnement devant être joint à la notice descriptive acquéreur n’a été produit,

— aucun document graphique intégré au champ contractuel n’a été produit permettant de visualiser le visuel attendu et contractualisé à l’égard des acquéreurs.

Il y a lieu enfin de relever que la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires porte sur le rajout de plantes et d’arbres dans l’espace végétalisé réalisé, que ce faisant cette demande n’a pas vocation à réparer le défaut de conformité allégué en ce que la végétalisation supplémentaire ne peut s’implanter sur les espaces dévolus aux équipements techniques ou permettre de diminuer cet espace, qu’en définitive il ressort que la demande de condamnation en ce qu’elle inclut par ailleurs des prestations relatives à l’arrosage automatique ou l’entretien annuel a pour objectif de pallier un défaut d’entretien des espaces verts sans lien avec les désordres dénoncés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, faute pour les demandeurs de démontrer le défaut de conformité contractuel allégué et un lien entre les mesures réparatoires sollicitées et ledit désordre dénoncé, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à ce titre.

IV. Sur le désordre relatif au portillon [Adresse 40]

Le syndicat des copropriétaires, sur la foi des conclusions du rapport de Mme [G], sollicite la condamnation in solidum de :

la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SNC [Localité 48] T8 sur le fondement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents et/ou de la garantie décennale ;la société EGIS BATIMENTS sur le fondement de la garantie décennale, subsidiairement de la responsabilité contractuelle ;la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

à lui payer la somme de 4.379,98 € HT, au titre des travaux réparatoires du désordre « n°14 dysfonctionnement du portillon [Adresse 40] », augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement à intervenir et de l’actualisation selon l’indice BT 01.

La société NEXIMMO 68 soutient qu’aucune faute n’a été retenue à son encontre par l’expert judiciaire.

La société EGIS BATIMENTS fait valoir qu’il n’est démontré aucune faute à son encontre dans la mesure où, d’une part, le désordre est imputable à un défaut d’exécution de la société Normacadre qui a fourni et posé le ferme-porte, d’autre part, à l’absence de ferme-porte prévu dans le descriptif des travaux par son sous-traitant la société Projective space management.

La société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT expose ne pas être concernée par ce désordre, sa mission s’étant arrêtée à la phase ACT.

III.A. Sur l’analyse des désordres

Sur la matérialité des désordres

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que l’expert a constaté un dysfonctionnement du ferme-porte du portillon intégré dans un portail monumental en ferronnerie situé [Adresse 40] soulignant que soit le ferme-porte ne fonctionne pas soit il fonctionne mais la fermeture du portillon est bruyante. Il s’ensuit que la matérialité du désordre est établie.

Sur les causes et origine

Il ressort du rapport d’expertise que le défaut de fonctionnement du ferme-porte est lié au poids important du portillon.

Sur la qualification des désordres

Il ressort des éléments du dossier que la société Normacadre est intervenue à plusieurs reprises pour changer le ferme-porte, les premiers dysfonctionnements remontant, à juillet 2014 au vu des pièces produites notamment un courrier adressé par le syndic sollicitant une intervention urgente auprès du maître d’ouvrage pour la remise en état du portail d’entrée. Toutefois au vu des constatations de l’expert judiciaire, s’il est indiqué que le ferme-porte ne fonctionne pas toujours, il n’est pas démontré que ces dysfonctionnements du portillon revêtent un caractère décennal aucune impropriété à destination de l’ouvrage ou atteinte à sa solidité n’étant justifié.

Il s’ensuit qu’il n’est ni démontré que le désordre revêt un caractère apparent à la livraison/réception ou dans le mois de la livraison ni un caractère décennal de sorte qu’il convient de débouter le demandeur de sa demande fondée tant sur la garantie des vices apparents à l’égard du vendeur que de la garantie décennale à l’égard du vendeur et des constructeurs.

III.B. Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de la société Egis bâtiments

En l’absence de caractère décennal des désordres, il incombe au demandeur de démontrer une faute commise par la société Egis Bâtiments dans la survenance des désordres. Il ressort du rapport d’expertise que ni la notice descriptive de la VEFA ni le CCTP établi conjointement par la société Egis batiments et la société Projective space management du lot 18 ne prévoyaient la pose d’un ferme-porte. Il en découle que les conditions ayant conduit la société Normacadre à poser ce dispositif ne sont pas connues notamment si ce ferme-porte a été réalisé après la réception et qui est l’auteur de la commande de ce ferme-porte. Dans la mesure où ce dispositif n’a pas été prévu dans le CCTP et où il n’est pas établi qu’il a été posé avant la réception de l’ouvrage, il n’est pas démontré de faute commise par la société Egis bâtiments dans ses engagements contractuels qui serait à l’origine des dysfonctionnements dénoncés.

Sur la responsabilité de la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT

Il ressort que selon contrat de sous-traitance du 27 août 2012, la société Iosis bâtiments (aux droits de laquelle vient la société Egis bâtiments) a confié à la société Projective Space Management les études d’ingénierie relative aux missions : second œuvre (bâtiment bureaux, commerces et logements, habillage façade du bâtiment logement, menuiserie extérieure (châssis bois) du bâtiment logement et économie APS du lot structure, n’incluant pas les menuiseries extérieures en aluminium). Au vu de ce contrat, il ne ressort pas que ce bureau d’études soit intervenu en dehors d’une mission de conception technique.

Au vu du CCTP du lot 18 « serrurerie » établi par la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT, il ressort que le ferme-porte n’a pas été prévu. Il convient de constater que les conditions ayant conduit la société Normacadre à poser ce dispositif ne sont pas connues notamment si ce ferme-porte a été réalisé après la réception. Dans la mesure où la société Projective Space management n’a pas prévu ce dispositif, il ne peut lui être reproché un défaut de fonctionnement de celui-ci. Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré de faute commise par la société Projective space management dans la survenance des désordres.

Au vu de ces éléments il convient de débouter le demandeur de ses demandes de condamnation formée à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le syndicat des copropriétaires sollicite de voir condamner in solidum, la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, la société EGIS BATIMENT, la société BERIM, la Société UTB ensemble la SMA SA son assureur, la société ENGIE, la société OTIS, la Société AVLS et la société PROJECTIVE SPACE MANAGEMENT à lui payer les frais de syndic attaché à l’expertise judiciaire pour un montant de 2.000 €.

Il sollicite en outre de condamner la SNC [Localité 48] T8 devenue SAS NEXIMMO 68, ou tous succombants, à lui payer la somme de 50.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire taxés à hauteur de 72.233,16 €.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, dans la mesure où le demandeur a succombé dans de nombreuses demandes, il convient de condamner la société Egis bâtiments, la société Bérim, la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Engie energie services aux dépens incluant les frais d’expertise à hauteur de 10 %, le demandeur devant conserver le surplus.

Il convient en outre de condamner in solidum la société Egis bâtiments, la société Bérim, la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Engie energie services à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6500 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues, dans les limites contractuelles des polices respectives (plafonds et franchises), ainsi qu’il suit :

— la société Engie energie services: 82%

— la société UTB garantie par son assureur la SMA : 13%

— la société Berim : 5%

— la société Egis bâtiments : 0%

Il convient en outre de condamner la société Neximmo 68 à payer la somme de 2000 € chacun à la société Seralu et la société Uni marbres au titre des frais irrépétibles exposés.

Pour le surplus il n’y a pas lieu à faire droit aux demandes des autres parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense, leur débouté découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement.

Il y a lieu enfin d’ordonner l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile, compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige.

* * * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

I- Sur les désordres relatifs au chauffage collectif

*Sur les désordres affectant l’installation initiale

1/ Sur l’obligation à la dette

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 7], [Adresse 18] et [Adresse 3] à [Localité 49], représenté par son syndic en exercice de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la société Neximmo 68 et de la société Engie energie services (Cofely services) au titre des désordres relatifs aux têtes thermostatiques et à la sonde extérieure ;

CONDAMNE in solidum la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Egis bâtiments à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 8] [Adresse 18] et [Adresse 3] à [Localité 49], représenté par son syndic en exercice la somme de 5198 € HT au titre du coût réparatoire des désordres ;

DIT que cette somme doit être actualisée selon l’indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport d’expertise (9 mars 2021) et le présent jugement ;

DIT que la condamnation doit être majorée de la TVA en vigueur au jour du jugement ;

2/ Sur les appels en garantie et contribution à la dette

CONDAMNE la société BERIM à garantir intégralement la société Egis Bâtiment de cette condamnation ;

DIT que le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante:

— la société UTB : 80 %

— la société Bérim : 20 %

*Sur l’embouage du réseau de chauffage

CONDAMNE la société Engie energie services à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Emerod la somme de 25.039,82 € TTC en réparation des désordres ;

DEBOUTE la société Engie energie services de ses appels en garantie ;

II. Sur les « désordres acoustiques »

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 49], représenté par son syndic en exercice irrecevable en ses demandes ;

DECLARE M. et Mme [I] recevable dans leur action ;

DEBOUTE M. et Mme [I] de leurs demandes de condamnations formées au titre des « désordres acoustiques » à l’encontre de la société Neximmo 68, de la société Egis bâtiments et la société AVLS ;

III. Sur le désordre relatif à la végétalisation de masquage des installations techniques de la terrasse du 9e étage

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 8] [Adresse 18] et [Adresse 3] à [Localité 49], représenté par son syndic en exercice de sa demande formée à l’encontre de la société NEXIMMO 68 au titre de la végétalisation de la terrasse du 9ème étage ;

IV. Sur le désordre relatif au portillon « [Adresse 40] »

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 7], [Adresse 18] et [Adresse 3] à [Localité 49], représenté par son syndic en exercice de sa demande formée à l’encontre de la société NEXIMMO 68, de la société Egis bâtiments et de la société Projective space management au titre de la végétalisation de la terrasse du 9ème étage ;

Sur les demandes accessoires

CONDAMNE in solidum la société Egis bâtiments, la société Bérim la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Engie energie services à payer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Adresse 47] [Localité 1] [Adresse 39]), représenté par son syndic en exercice la somme de 6500 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

CONDAMNE la société Egis bâtiments, la société Bérim, la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Engie energie services aux dépens incluant les frais d’expertise à hauteur de 15 %,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Adresse 47] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice conservera le surplus des frais d’expertise judicaire (85%).

CONDAMNE in solidum la société Egis bâtiments, la société Bérim la société UTB et son assureur la SMA ainsi que la société Engie energie services à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “EMEROD” sis [Adresse 8] [Adresse 18] et [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 39]), représenté par son syndic en exercice la somme de 6500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues, dans les limites contractuelles des polices respectives (plafonds et franchises), ainsi qu’il suit :

— la société Engie energie services: 82%

— la société UTB garantie par son assureur la SMA : 13%

— la société Berim : 5%

— la société Egis bâtiments : 0%

CONDAMNE la société Neximmo 68 à payer la somme de 2000 € chacune à la société Seralu et la société Uni marbres au titre des frais irrépétibles exposés par ces dernières;

DEBOUTE les autres parties défenderesses de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 48] le 26 septembre 2025

Le Greffier La Présidente