TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54347 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAXS

N° : 3

Assignation des :

10 et 11 Juin 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 octobre 2025

par Anne BOUTRON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société [Localité 9] 60, société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSE

La société AU4G, société à responsabilité limitée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin PITCHO, avocat au barreau de PARIS – #C1387

DÉBATS

A l’audience du 22 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Anne BOUTRON, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2019, la SARL [Localité 9] AP2, aux droits de laquelle vient la SARL [Localité 9] 60, a donné à bail à la SARL AU4G divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer annuel de 57.500 € HT et HC payable trimestriellement et d’avance soit 14.375 € HT et HC par trimestre.

Par lettre du 30 avril 2024, la SARL AU4G a notifié un congé, annonçant par mail séparé du 4 novembre 2024 son départ des locaux au 31 octobre 2024.

La SARL [Localité 9] 60 n’a pas accepté ce congé, motif pris que le congé ne pouvait être donné qu’à l’expiration de chaque période triennale de sorte que les effets du congé devaient être reportés au 31 octobre 2025.

La SARL AU4G a cessé de payer les loyers et charges depuis le mois d’avril 2024.

Par exploit du 29 janvier 2025, la SARL [Localité 9] 60 a fait délivrer un commandement de payer à la SARL AU4G visant la clause résolutoire pour le règlement de la somme en principal de 75.715,65 € correspondant aux loyers et charges qu’elle estime dûs selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Par exploit du 13 mai 2025, la SARL [Localité 9] 60 a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la SARL AU4G pour la somme principale de 105.737,75 €, dont est résulté le blocage d’une somme de 22.557,78 €.

Le conseil de la SARL AU4G a transmis un plan d’échelonnement s’étendant jusqu’en décembre 2027, durée que la SARL [Localité 9] 60 a jugé excessive.

Par acte du 10 et 11 juin 2025, la SARL [Localité 9] 60 a fait assigner la SARL AU4G devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 22 août 2025 aux fins de voir la SARL AU4G condamnée à lui payer 129 017,23 euros au titre des loyers, taxes et charges arrêtés au 7 mai 2025 ainsi que la somme de 12 901,72 euros par provision au titre de pénalités de retard.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 juin 2025 et soutenues oralement à l’audience, la SARL [Localité 9] 60 demande au juge des référés de :

“ * Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société AU4G

— DIRE que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois du commandement de payer du 29 janvier 2025 ;

— CONSTATER que la clause résolutoire est acquise depuis le 1er mars 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société AU4G ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 2],

— JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* Sur le paiement des loyers, charges, impôts et taxes

A titre principal,

— CONDAMNER par provision, la SARL AU4G à régler à la SARL [Localité 9] 60 la somme de 153 863.06€ au titre des loyers, taxes et charges arrêtés au 21 août 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse avec intérêts au taux légal majoré de quatre points, sauf à parfaire au jour de l’audience,

— CONDAMNER par provision, la SARL AU4G à régler à la SARL [Localité 9] 60 la somme de 15.386,30€ au titre des pénalités de retard, sauf à parfaire au jour de l’audience,

— DEBOUTER la SARL AU4G de toute demande de délais,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire des délais de paiement devaient être accordés

— ORDONNER la déchéance du terme en cas de retard dans le paiement de l’une des échéances de sorte que tout retard dans le règlement d’une échéance entraîne l’exigibilité immédiate de l’intégralité du solde restant dû.

* Sur l’indemnité d’occupation

— CONDAMNER par provision la société AU4G à payer à la SARL [Localité 9] 60 une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— CONDAMNER la SARL AU4G à payer à la SARL [Localité 9] 60 une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL AU4G aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 29 janvier 2025, les frais de saisie conservatoire et de dénonciation ainsi que ceux de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir ;”.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la SARL AU4G demande au juge des référés de :

“ In limine litis :

— CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse de l’obligation dont [Localité 9] 60 sollicite le paiement ;

En conséquence,

— JUGER qu’il est incompétent pour connaitre de la présente affaire;

— RENVOYER les parties à mieux se pourvoir.

Sur le fond,

— CONSTATER la résiliation du bail commercial entre les parties conclu le 8 novembre 2019 à la date du 1er mars 2025 ;

— CONSTATER que AU4G a effectivement libéré les locaux, en bon état, à la date du 31 octobre 2024 ;

— ÉCARTER l’application de la clause pénale ainsi que des clauses contractuelles relatives à l’indemnité d’occupation et la majoration du taux d’intérêt légal en raison de leur caractère manifestement excessif;

— FIXER la dette, en principal et accessoire, de la société AU4G au titre du bail commercial conclu entre les parties le 8 novembre 2019 à la somme totale et définitive de 50.321,45 € ;

— ACCORDER des délais de paiement à AU4G de ladite dette durant 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

En tout état de cause.

— ORDONNER à [Localité 9] 60 qu’il restitue le dépôt de garantie de AU4G, soit la somme de 14.375 euros à la date de signature du bail et à parfaire des régules de dépôt de garantie annuelles;

— DÉBOUTER la société [Localité 9] 60 du surplus de ses demandes;

— CONDAMNER la société [Localité 9] 60 à payer à AU4G la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société [Localité 9] 60 aux entiers dépens recouvrés par M^e Benjamin PITCHO dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;”.

Conformément à l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION

L’exception d’incompétence soulevée par la SARL AU4G sera rejetée dès lors que la question de savoir si les demandes de provision de la société [Localité 9] 60 se heurtent à une contestation sérieuse n’est pas une question de compétence mais a trait à la question de savoir si les conditions du référé sont remplies.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 23 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une mise en demeure d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la société [Localité 9] 60 a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance, à savoir des loyers et charges dus au 1er janvier 2025 de 75 715,65 euros outre 397,47 euros de frais d’acte.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire et le bail résilié à compter du 1er mars 2025, ce que ne conteste d’ailleurs pas la SARL AU4G, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La restitution des clés est nécessaire pour que le locataire soit libéré (en ce sens: Civ. 3e, 5 nov. 2003, no 01-17.530).

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’occurrence, le congé délivré par la SARL AU4G le 30 avril 2024 n’a pu prendre effet qu’au 31 octobre 2025, le preneur n’ayant la faculté, aux termes de l’article 5.1 du contrat de bail, de donner congé qu’à l’expiration de chaque période triennale. Le fait que la société [Localité 9] 60 ait donné son accord pour que des visites des locaux soient organisées pour la recherche d’un repreneur ne saurait valoir acceptation tacite du congé anticipé de la SARL AU4G.

De plus, si la société AU4G affirme avoir quitté les locaux pris à bail le 31 octobre 2024, elle ne justifie pas d’une remise des clés, rendant possible la reprise de possession par le bailleur. La production par la société AU4G d’annonces de location mentionnant une disponibilité immédiate des biens proposés, si tant est que lesdites annonces concernent les mêmes locaux que ceux pris à bail par la SARL AU4G, ce qui n’est pas établi, est inopérante à prouver la remise des clés qui est contestée par la société [Localité 9] 60.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la SARL AU4G s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail.

L’expulsion de la société AU4G et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la dette exigible et les délais de paiement

Sur la dette exigible

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Au vu du décompte produit par la société [Localité 9] 60, l’obligation de la SARL AU4G au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation arrêtée au 21 août 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 153 863,06 euros, échéance du 3ème trimestre 2025 inclue, au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL AU4G avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 75 715,65 euros et à compter de l’assignation pour le solde. Les sommes ayant fait l’objet d’une saisie ne sauraient être déduites de la dette locative, ces sommes n’ayant pas fait l’objet d’une saisie attribution.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application, ainsi que l’intérêt contractuel prévoyant une majoration de 4 points d’un intérêt au taux légal, sont susceptibles comme telle d’être modérés par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société AU4G fait valoir être exposée à des difficultés financières. Si l’échéancier des cotisations AG2R n’est à cet égard pas probant compte tenu de son ancienneté, ni les bulletins de salaires de son associé qui n’indique pas quel est l’employeur, il est nénamoins établi que la société AU4G a procédé à un licenciement pour motif économique en septembre 2024 et a bénéficié d’un échelonnement de sa dette auprès des URSSAF de 16 438 euros à compter du 2 février 2025, sur 24 mois, la société ayant en outre demandé dès le 30 mai 2025, un échelonnement de la dette s’élevant alors à la somme de 129 058 euros jusqu’en décembre 2027, rejetée par la bailleresse, estimant sa durée excessive.

Ces éléments justifient un échelonnement de la dette dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL AU4G, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la saisie conservatoire et de sa dénonciation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL AU4G ne permet d’écarter la demande de la société [Localité 9] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la SARL AU4G ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er mars 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL AU4G et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL AU4G, à compter de la résiliation du bail le 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires;

Condamnons par provision la SARL AU4G à payer à la société [Localité 9] 60 la somme de 153 863,06 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 21 août 2025, 3ème trimestre inclu, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme 75 715,65 euros et à compter du 10 juin 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;

Accordons à la société AU4G la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 novembre 2025, en 9 mensualités équivalentes d’un montant de 15 386 euros et une 10 ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

Disons que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelons que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, des intérêts contractuels et du dépôt de garantie ;

Condamnons la SARL AU4G aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la saisie conservatoire et de sa dénonciation;

Condamnons la SARL AU4G à payer à la société [Localité 9] 60 la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 09 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Anne BOUTRON