TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/13394

N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4R

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

14 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HADL DIFFUSION

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Nabil KENANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2181,

DÉFENDERESSE

Madame [E] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2316

Décision du 10 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/13394 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 10 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2014, Madame [E] [N] a donné à bail commercial à la SAS HADL DIFFUSION, des locaux sis [Adresse 3] à [Adresse 7] dans le 4ème arrondissement, à compter du 1er octobre 2024 avec échéance au 30 septembre 2023. A échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

La destination est la suivante : vente de vêtements prêt-à-porter et d’accessoires de mode.

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2023 Madame [E] [N] a fait délivrer à la SAS HADL DIFFUSION un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 14.240,86 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 6 juillet 2023 et la somme de 187,52 euros au titre du coût de l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 14 août 2023, la SAS HADL DIFFUSION a fait assigner Madame [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer qu’elle est recevable et bien fondée dans son opposition au commandement de payer du 13 juillet 2023 ;

Y faisant droit,

— constater qu’il résulte des éléments produits que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juillet 2023 a été délivré de mauvaise foi ;

A titre principal,

— déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré par Madame [E] [N] le 13 juillet 2023, nul et de nul effet;

— débouter Madame [E] [N] de l’ensemble de ses demandes et prétentions;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— l’autoriser à régler sa dette en 12 échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

En toutes hypothèses,

— condamner Madame [E] [N] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [E] [N] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HADL DIFFUSION énonce :

— que les échéances sont mensuelles et non trimestrielles de sorte que les sommes réclamées sur une base trimestrielle ne sont pas encore échues ; que dans ces conditions, la délivrance du commandement de payer a été faite en violation de l’obligation contractuelle de bonne foi.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, Madame [E] [N] a fait assigner la SAS HADL DIFFUSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir son expulsion.

Par ordonnance du 29 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a renvoyé les parties à se pourvoir au fond et en substance par provision:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 août 2023 ;

— condamné la société locataire à payer à Madame [E] [N] la somme de 13.276,81 euros au principal à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024 ;

— autorisé la société locataire à s’acquitter de cette somme en trois mensualités ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cette période ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et ce, 30 jours après une mise en demeure restée sans effet ;

— dit qu’il sera constaté en ce cas, la résiliation de plein droit du bail consenti, et que la bailleresse sera autorisée à expulser la société locataire.

Par conclusions notifiées le 18 avril 2024, Madame [E] [N] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SAS HADL DIFFUSION de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

A titre principal,

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS HADL DIFFUSION à compter du 14 août 2023 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du prononcé du jugement à intervenir;

En tout état de cause,

— condamner la SAS HADL DIFFUSION à lui payer la somme de 27.337,23 euros, représentant l’arriéré de loyers et charges tel qu’arrêté au 18 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus;

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ordonner l’expulsion de la SAS HADL DIFFUSION et celle de tout occupant de son chef des locaux situés à [Adresse 9] avec le concours de la force publique;

— condamner la SAS HADL DIFFUSION à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 14 août 2023, ou à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— condamner la SAS HADL DIFFUSION à lui payer la somme de 2.160 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS HADL DIFFUSION aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût de signification du commandement de payer du 13 juillet 2023 pour 187,52 euros, dont le recouvrement sera effectué pour ceux le concernant par Maître Doulet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [N] énonce :

— que contrairement aux allégations du preneur le bail pose le principe d’un paiement par trimestre d’avance ;

— que l’extrait de compte atteste que depuis le 31 mars 2021 le preneur ne respecte pas son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges, par trimestre à terme à échoir, et n’est pas à jour du paiement des loyers et charges ;

— que les causes du commandement de payer n’ont pas été éteintes dans le délai prescrit, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée ;

— que le preneur ne produit aucun document justificatif sur sa situation de trésorerie et ses éventuelles difficultés financières, de sorte qu’il ne saurait obtenir un délai de paiement ;

— que subsidiairement, les manquements du preneur justifie la résiliation judiciaire du bail;

— qu’en tout état de cause, est justifiée la condamnation à lui payer une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail.

La clôture a été prononcée le 3 octobre 2024.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2025, Madame [E] [N] a actualisé la créance réclamée au titre de l’arriéré de loyers et de charges comme suit :

— condamner la SAS HADL DIFFUSION à lui payer la somme de 16.365,28 euros, représentant l’arriéré de loyers et charges tel qu’arrêté au 28 mars 2025, date de reprise des locaux, terme du mois de mars 2025 inclus.

Au soutien de l’actualisation, Madame [E] [N] précise que les locaux ont été repris suivant procès-verbal d’expulsion en date du 28 mars 2025, et qu’à cette date, la SAS HADL DIFFUSION restait devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation la somme de 16.365,21 euros.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions et à l’assignation visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 3 octobre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 juin 2025.

La SAS HADL DIFFUSION n’a déposé aucun dossier de plaidoirie, nonobstant la relance adressée par le greffe par message RPVA du 16 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, puis prorogée au 10 novembre 2025.

Par message RPVA du 5 novembre 2025 Madame [E] [N] a informé le tribunal judiciaire de Paris que le tribunal des affaires économiques de Paris a ouvert à l’encontre de la SAS HADL DIFFUSION une liquidation judiciaire simplifiée par jugement du 4 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil devenu 1103, et 1728 du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, il ressort de la clause du bail relative au loyer que : " Le présent bail est conclu et accepté moyennant un loyer annuel en principal hors charges de quarante-huit mille euros (48.000 €) payable par trimestre d’avance, aux termes d’usage : les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre ". Il ressort manifestement de la commune intention des parties au bail que le loyer est payable par trimestre d’avance, de sorte que l’unique moyen tiré de l’atteinte à la bonne foi pour défaut de respect de la mensualisation des loyers est parfaitement inopérant.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formée par la SAS HADL DIFFUSION tendant à la nullité du commandement de payer signifié le 13 juillet 2023.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail stipule : " A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges et taxes ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d’inexécution d’une seule conditions [sic] du bail – conditions qui, toutes, sont de rigueur – et un mois après un commandement de payer […], le présent bail sera résilié de plein droit […]. "

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2023 Madame [E] [N] a fait délivrer à la SAS HADL DIFFUSION un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 14.240,86 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 6 juillet 2023 et la somme de 187,52 euros au titre du coût de l’acte.

La SAS HADL DIFFUSION ne justifie pas avoir désintéressé Madame [E] [N] dans le délai prescrit de sorte que la clause résolutoire est acquise le 13 août 2023 à 00h00.

Sur les demandes en paiement au titre du bail résilié

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort du dernier solde arrêté à la date d’extinction du bail, soit au 24 juillet 2023 que la SAS HADL DIFFUSION était redevable de la somme de 9.240,86 euros. Le décompte produit laisse apparaître deux virements bancaires successifs à hauteur respectif de 4.500 euros et 4.740,86 euros crédités les 21 août 2023 et 1er octobre 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que la dette de loyers et charges au titre du bail est éteinte au 1er octobre 2023.

La demande formée par Madame [E] [N] tendant à la condamnation de la SAS HADL DIFFUSION au titre d’un arriéré locatif relatif au bail résilié sera donc rejetée.

Sur la demande de délai de paiement

Il ressort de l’article L.145-41 du code de commerce, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les délai de paiement ne pourraient être accordés qu’à titre rétroactif au regard de l’extinction constatée des dettes de loyers et accessoires fondés directement sur le bail résilié. Toutefois la SAS HADL DIFFUSION ne produit aucun élément au soutien de sa demande de délai rétroactif. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement rétroactifs.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort du procès-verbal d’expulsion en date du 28 mars 2025 que la SAS HADL DIFFUSION a quitté les lieux, de sorte que la demande d’expulsion est désormais sans objet.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Il ressort de l’article 803 du code de procédure civile que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, il est relevé que la SAS HADL DIFFUSION s’est maintenue sans droit, ni titre dans les lieux du 14 août 2023 (date de résiliation du bail) au 28 mars 2025 (date de reprise des lieux par le bailleur).

Madame [E] [N] souhaite voir fixer l’indemnité d’occupation à la valeur du montant du loyer et des charges courantes, soit un arriéré indemnitaire de 16.635,21 euros arrêté au 28 mars 2025. La SAS HADL DIFFUSION ne conteste ni le principe de cette fixation, ni le quantum de l’arriéré sollicité.

Toutefois, la SAS HADL DIFFUSION fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée par jugement du tribunal des affaires économiques de Paris du 4 novembre 2025, de sorte que cette demande de condamnation indemnitaire se heurte au principe d’interdiction des poursuites individuelles. Cet élément grave postérieur à la clôture justifie qu’il soit fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront réservés.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Rejette la demande formée par la SAS HADL DIFFUSION tendant à la nullité du commandement de payer signifié le 13 juillet 2023 ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 août 2023 à 00h00 du bail du 12 septembre 2014 liant Madame [E] [N] à la SAS HADL DIFFUSIONportant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] dans le [Localité 2] ;

— Constate à la date du 1er octobre 2023 l’extinction de la dette de loyers et de charges fondée sur le bail résilié ;

— Rejette la demande formée par Madame [E] [N] tendant à la condamnation de la SAS HADL DIFFUSION au titre d’un arriéré locatif relatif au bail résilié ;

— Rejette la demande de délais de paiement formée par la SAS HADL DIFFUSION.

— Dit que la demande d’expulsion de la SAS HADL DIFFUSION est devenue sans objet;

Pour le surplus, avant dire-droit sur la fixation de la créance au titre de l’indemnité d’occupation:

— Révoque l’ordonnance de clôture du 3 octobre 2024 ;

— Réserve les dépens;

— Réserve les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Renvoie à l’audience de mise en état du 29 janvier 2026 pour intervention volontaire ou mise en cause des organes de la procédure collective ouverte à l’égard de la SAS HADL DIFFUSION; justification par Madame [E] [N] de la déclaration de sa créance au passif de la procédure.

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON