TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier VAN GEIT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05237 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46VW

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0377

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05237 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46VW

EXPOSE DU LITIGE

L’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs (ci-après ALJT) est une association reconnue d’utilité publique spécialisée dans l’administration et la gestion de résidences-logements à destination de la jeunesse et plus particulièrement dans la gestion de logements-foyers destinés notamment aux jeunes travailleurs.

La loi du 06/07/1989 n’est pas applicable aux établissements dépendant de l’ALJT qui relèvent du statut fixé par les articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Suivant contrat de séjour en date du 7 avril 2021, l’ALJT a consenti à Monsieur [U] [X] une location pour une période allant du 7 avril 2021 au 7 avril 2022 dans une résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 1010-3, 10ème étage). Un avenant du 25 avril 2022 a renouvelé le contrat initial, puis un nouveau contrat de séjour en date du 8 février 2023 a été consenti pour une période allant du 7 avril 2023 au 6 avril 2024.

La redevance globale s’élevait initialement à 482 euros, et à la date de l’assignation à 516,31 euros.

Par acte du 15 décembre 2023, l’ALJT a fait délivrer à Monsieur [U] [X] un commandement de payer dans le mois la somme principale de 1 804,24 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de séjour.

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2024, l’ALJT a fait assigner Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins notamment de :

A titre principal :

— Juger que le contrat de séjour est résilié à compter du 16 janvier 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée,

— Condamner Monsieur [U] [X] à payer à l’ALJT à titre de provision la somme de 2140,73 euros au titre des redevances impayées à la date de résiliation du contrat de séjour (16 janvier 2024),

— Condamner Monsieur [U] [X] à payer à l’ALJT, pour la période courant du 16 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et la restitution des clés, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation,

A titre subsidiaire :

— Juger que le contrat de séjour est rompu par arrivée du terme à compter du 6 avril 2024,

— Condamner Monsieur [U] [X] à payer à titre de provision à l’ALJT la somme de 1 998,71 euros au titre des redevances impayées à la date de rupture du contrat de séjour, soit le 6 avril 2024,

— Condamner Monsieur [U] [X] à payer à l’ALJT, pour la période courant du 7 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé) et la restitution des clés, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestations annexes obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation,

En tout état de cause :

— Ordonner la libération des lieux par Monsieur [U] [X] et tous occupants de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [X] et de tous occupants de son chef de l’appartement de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 1010-3, 10ème étage) avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [X] et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Condamner Monsieur [U] [X] à payer à l’ALJT les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code civil,

— Juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce aux taux de l’intérêt légal et ce en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [U] [X] à payer à l’ALJT la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 10 octobre 2024, l’association ALJT, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette à la somme de 1 108,67 euros, arrêtée au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Monsieur [U] [X], régulièrement assignée, n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il est possible d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Concernant le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, ce logement est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 15 décembre 2023

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée.

La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

L’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation précise par ailleurs les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article VI) précisant que "conformément à l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, (…) en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou en cas de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement ; la résiliation de plein droit du titre d’occupation ne peut prendre effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ".

Un commandement de payer la somme en principal de 2 066,34 euros dans le délai d’un mois, visant cette clause, a été signifié à étude à Monsieur [U] [X] par commissaire de justice le 15 décembre 2023. Le montant visé est bien supérieur à deux fois le montant mensuel à acquitter et il ressort du décompte produit par la demanderesse à l’audience que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoires sont réunies au 15 janvier 2024 à minuit et la résiliation du contrat de séjour sera constatée à compter du 16 janvier 2024.

Sur l’expulsion

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [X] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la mauvaise foi du défendeur, celui-ci n’étant pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’apparaît donc pas justifié de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [X] est redevable des redevances impayées en application des articles 1103 du code civil et de ses obligations contractuelles.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, il incombe aux termes de l’article 1353 du code civil à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ALJT produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [X] reste lui devoir la somme de 1108,67 euros, arrêtée au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Monsieur [U] [X] ne comparaissant pas, celui-ci n’apporte aucun élément de nature à remettre en question ce montant.

En conséquence, Monsieur [U] [X] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 1108,67 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, sous réserve des paiements qui auront pu intervenir depuis cette date.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, du fait de sa qualité d’occupant sans droit ni titre, Monsieur [U] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, outre le coût de l’assurance, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, étant rappelé que l’anatocisme ne s’applique que pour des intérêts échus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2023 et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu entre L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) et Monsieur [U] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 1010-3, 10ème étage), sont réunies à la date du 15 janvier 2024 à minuit,

CONSTATONS que Monsieur [U] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé au sein de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 1010-3, 10ème étage), depuis le 16 janvier 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à titre provisionnel la somme de 1108,67 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, sous réserve des paiements qui auront pu intervenir depuis cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNONS Monsieur [U] [X] à payer à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, outre le coût de l’assurance, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DISONS que cette indemnité sera due à compter du 16 janvier 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire,

DISONS que cette indemnité produira intérêt au taux légal sur chaque échéance,

DÉBOUTONS l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) du surplus de ses demandes, y compris de ses demandes d’astreinte assortissant l’expulsion et de suppression du délai légal de deux mois avant de quitter les lieux,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [U] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

DISONS n’y avoir lieu à versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT