TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55EA

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 18 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [S] [Z] épouse [O], demeurant [Adresse 2], Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 2], représentés par M^e Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque C1525

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0048

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55EA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, les époux [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4720 euros et d’une provision pour charges de 530 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 16309,13 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [H] le 27 mai 2024.

Par assignation du 12 septembre 2024, les époux [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-27217,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, les époux [O], représentés par leur conseil, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 38681,68 euros. Les époux [O] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les époux [O] font valoir que le commandement de payer respecte l’ensemble des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixées sous peine de nullité et rappellent que chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs relevant que le fait que Mme [O] ait seule diligenté le commandement de payer ne fait nullement grief au locataire.

M. [V] [H], représenté par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience demande à voir annuler le commandement de payer en date du 24 mai 2024. Il demande à titre subsidiaire à bénéficier d’un délai qu’il fixe à une durée de 11 mois à l’audience. M. [V] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il affirme que le commandement de payer serait nul au motif que le bail et le commandement de payer ont été signés par Mme [O] seule alors qu’elle est mariée.

Il expose avoir cessé de régler le loyer en raison d’un voyage en Afrique pour motifs professionnels.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la nullité du commandement de payer

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer produit par les bailleurs comporte l’ensemble des mentions susvisées.

La circonstance selon laquelle Mme [S] [O] serait seule signataire du bail et du commandement de payer est sans effet sur la validité du commandement de payer étant à juste titre rappelé par les demandeurs qu’en application de l’article 1421 du code civil, chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et qu’en outre l’absence de mention du nom du conjoint de Mme [O] sur le commandement de payer ne fait nullement grief au locataire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer. La demande de M. [H] sera rejetée.

1.2. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.3 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 16309,13 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constaté que M. [V] [H] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Cependant, M. [V] [H] qui est représenté par un conseil ne produit aucune pièce au soutien de ses prétentions et ne justifie pas d’un motif légitime permettant d’expliquer qu’il ait cessé de régler le paiement des loyers, la seule absence du territoire national ne le privant nullement de moyens de paiement, de sorte que rien ne permet de garantir qu’il assumerait à l’avenir le paiement régulier du loyer ni, à plus forte raison, le remboursement de la dette dans le cadre d’un plan d’apurement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [O] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, M. [V] [H] leur devait la somme de 37680,85 euros (trente sept mille six cent quatre vingt euros et quatre vingt cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 16309,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 10908,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 5464,46 euros.

La demande visant à voir fixer son montant à une somme égale au double du loyer sera écartée comme étant manifestement excessive.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et condamné à régler la somme de 1500 euros aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2022 entre les époux [O], d’une part, et M. [V] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5464,46 euros (cinq mille quatre cent soixante-quatre euros et quarante-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [V] [H] à payer aux époux [O] la somme de 37680,85 euros (trente sept mille six cent quatre vingt euros et quatre vingt cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 16309,13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 10908,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [H] à régler aux époux [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mai 2024 et celui de l’assignation du 12 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge