TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Linda HOCINI ; M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX ; M^e Julien MAROTTE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWX

N° MINUTE :

4-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383

Madame [R] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383

DÉFENDEURS

S.A.S. OSYAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1155

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0708

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

Délibéré le 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2022 à effet au 8 janvier 2022 M. [S] [P], représenté par son mandataire la société OSYAL, a consenti un bail d’habitation à M. [B] [J] et Mme [R] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1560 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Les locataires ont été victimes d’un vol avec effraction – la porte d’entrée ayant été forcée – au sein de leur domicile le 25 avril 2022.

Par actes de commissaire de justice des 5 juin 2024 et 15 mai 2024 M. [B] [J] et Mme [R] [K] ont respectivement assigné M. [S] [P] et la société OSYAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4232 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel, 1000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 3000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 24 octobre 2024 l’affaire a été renvoyée, à la demande de l’une des parties, à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience M. [B] [J] et Mme [R] [K], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicitent le rejet des demandes de M. [S] [P] et de la société OSYAL et maintiennent leurs demandes.

M. [S] [P], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre principal : le rejet des demandes de M. [B] [J] et Mme [R] [K], A titre subsidiaire : condamner la société OSYAL à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, Condamner M. [B] [J] et Mme [R] [K] ou subsidiairement la société OSYAL à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société OSYAL, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

Le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre, Subsidiairement : ramener le préjudice de perte de chance symbolique de percevoir la somme de 3277, 20 euros, La condamnation de tout défaillant à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant les frais d’exéuction de la décision notamment l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur les demandes de dommages-intérêts

En l’espèce, M. [B] [J] et Mme [R] [K] ont fondé leurs demandes indemnitaires sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et celles du code civil relatives au contrat de louage. Or seul le bailleur, et non son mandataire, est tenu à une obligation de délivrance et d’entretien du local loué. Par ailleurs, l’engagement de la société OSYAL pris devant la commission de conciliation de régler la somme de 4323 euros, au demeurant dénué de force exécutoire, l’a été au nom de M. [S] [P] et non en son nom propre.

M. [B] [J] et Mme [R] [K] seront en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’égard de la société OSYAL.

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail reprennent ces dispositions légales relatives aux obligations du bailleur.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

— Sur le préjudice matériel

En l’espèce, M. [S] [P] ne conteste pas que la porte d’entrée du logement comportait trois verrous et que seule la clé du verrou central a été remise aux locataires. Contrairement à ce qu’il prétend, il n’est pas constant que seul ce verrou était opérant. Cet élément ne ressort ni du contrat de bail, ni de l’état des lieux d’entrée. Les locataires pouvaient ainsi légitimement croire que les trois verrous disposaient de clés.

Il est d’ailleurs établi qu’ils étaient en attente de ces clés ainsi que cela ressort de leurs échanges de courriels avec la société OSYAL après leur entrée dans les lieux.

Le 17 janvier 2022, après que M. [B] [J] et Mme [R] [K] lui ont rappelé l’absence de clés pour les deux serrures, la société OSYAL leur a répondu « Veuillez trouvez ci-joint les coordonnées de la société CFS pour le changement des deux verrous de la porte d’entrée, celui du haut et celui du bas, les clefs vous seront transmises par l’entrepreneur une fois les verrous changés. » La société OSYAL a en outre établi à cette date une « fiche incident » ayant notamment pour objet « changement des deux verrous de la porte d’entrée de l’appartement : celui du haut et celui bas, (clés à remettre aux locataires) ». Par courriel du 21 février 2022 M. [B] [J] et Mme [R] [K] ont indiqué à la société OSYAL qu’ils étaient sans nouvelle de l’artisan passé pour la porte d’entrée et lui ont rappelé le 13 mars 2022 puis le 13 avril 2022 ne pas en être en conformité avec leur assurance habitation.

M. [S] [P] ne peut valablement soutenir que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas l’existence de clés correspondant aux deux autres verrous et ne comportait aucun engagement de sa part ou de l’agence à remettre lesdites clés aux locataires.

Tenu à une obligation de bonne foi en application de l’article 1104 du code civil, il devait en effet en qualité de bailleur informer les futurs locataires, dès la visite des lieux, de l’absence de clés pour deux des trois verrous.

Il ne peut davantage faire valoir qu’il appartenait aux locataires de ne pas faire de déclarations erronées à leur assureur dans la mesure où ces derniers étaient légalement tenus, en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, de remettre au bailleur une attestation d’assurance lors de la remise des clés alors qu’ils ignoraient que les clés des deux verrous seraient manquantes, demande de remise d’une attestation d’assurance qui leur a également été faite par la société OSYAL pour le rendez-vous d’état des lieux (cf courriel du 8 janvier 2022 à 13h52).

M. [S] [P] devait dès lors soit informer préalablement les locataires du caractère inopérant de deux des trois verrous soit procéder aux réparations nécessaires dans les meilleurs délais.

Il est dès lors tenu de réparer les conséquences de l’inexécution de son obligation d’entretien du logement consistant pour les locataires en l’impossibilité d’être indemnisés par leur assureur faute de serrure conforme ainsi que cela ressort des courriers de la société MAE.

Il ressort du rapport d’expertise amiable diligentée par la société MAE et réalisée le 7 juillet 2022 que le préjudice matériel a été évalué à la somme de 4332,11 euros avec application d’un montant de vétusté de 954,80 euros de sorte que le montant qui aurait été alloué par l’assureur est de 3277, 20 euros.

M. [S] [P] sera en conséquence condamné à payer cette somme à M. [B] [J] et Mme [R] [K] en réparation de leur préjudice matériel.

— Sur le préjudice de jouissance

M. [B] [J] et Mme [R] [K] demandent la réparation de leur préjudice de jouissance résultant du fait d’être restés plusieurs jours sans pouvoir fermer la porte à la suite du cambriolage survenu le 25 avril 2022. Il n’est pas contesté que la société OSYAL en a été informée le lendemain. Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 avril 2022 elle a été mise en demeure par les locataires de faire procéder à la réparation de la porte d’entrée laquelle a été blindée le 10 mai 2022 (cf facture du 10 mai 2022 de la société CFS) soit dans un délai de 15 jours, ce qui parait excessif s’agissant d’une porte palière et a causé aux locataires un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 50 euros par jour sur une période de 10 jours soit la somme de 500 euros.

— Sur le préjudice moral

En l’espèce, il est incontestable que M. [B] [J] et Mme [R] [K] ont multiplié les démarches avant le sinistre auprès de la société OSYAL sans que cette dernière n’y donne suite malgré son engagement de faire changer deux verrous, puis sont restés durant 15 jours dans un appartement ne fermant pas correctement ce qui a nécessairement été source d’inquiétude pour eux.

M. [S] [P] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de M. [S] [P]

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. L’appelant en garantie doit justifier de son droit d’agir à titre principal contre l’appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.

Aux termes des articles 1984, 1991, 1992 et 1993 du code civil le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, un contrat de mandat général de gestion immobilière de l’appartement objet du présent litige a été conclu le 18 décembre 2013 entre M. [S] [P] et la société OSYAL aux termes duquel celle-ci a pour mission, notamment, de gérer le bien (article 1) ; procéder à toutes les réparations de moindre coût et pour les opérations plus onéreuses aviser le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés (article 3), représenter le mandant devant toute administration publique ou privée sous réserve de l’application de l’article 828 du code de procédure civile, … (article 8).

Il ressort des divers éléments ci-dessus énoncés que la société OSYAL a commis une faute dans l’exécution du mandat de gestion. En effet, elle n’a pas fait procéder au changement des deux verrous alors qu’elle s’y était engagée et n’a pas informé le bailleur des demandes insistantes des locataires. Elle ne justifie pas d’un accord du bailleur quant à son engagement pris devant la commission de conciliation de régler en son nom la somme de 4232 euros.

Elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle et sera condamnée à garantir M. [S] [P] des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société OSYAL, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Elle sera en outre condamnée à verser à M. [B] [J] et Mme [R] [K] d’une part et à M. [S] [P] d’autre part une somme de 1500 euros concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [B] [J] et Mme [R] [K] de leurs demandes indemnitaires à l’égard de la société OSYAL ;

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à M. [B] [J] et Mme [R] [K] les sommes suivantes :

3277, 20 euros en réparation de leur préjudice matériel, 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 300 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société OSYAL à garantir M. [S] [P] de l’ensemble des condamnations prononcées ci-dessus à son encontre ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société OSYAL aux dépens et la déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société OSYAL à payer à M. [B] [J] et Mme [R] [K] d’une part et à M. [S] [P] d’autre part une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et la greffier susnommées.

Le Greffier La Juge