TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/14257

N° Portalis 352J-W-B7G-CYA6N

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [J]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Madame [T] [U] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentés par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0220

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [P] [S] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par La SELARL Jeanine HALIMI représentée par Maître Jeanine HALIMI, Avocat au Barreau de NANTERRE, avocat plaidant et Maître Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0220

Décision du 15 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/14257 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYA6N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 juilet par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

___________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 07 octobre 2021, [G] [S] et [P] [F] (les époux [S]) ont vendu à [B] [J] et [T] [U] (les époux [J]) le lot de copropriété n°63, d’une superficie dite “Carrez” de 15,92 m2, correspondant à un appartement de 1 pièce avec cuisine au 4ème étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un prix de 210.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 03 mai 2022, le conseil des époux [J] a sollicité des époux [S] la résolution de la vente en raison des nuisances générées par le voisin et afin d’envisager une solution amiable, exposant que ses clients ont été destinataires de correspondances envoyées par les époux [S] au syndic de l’immeuble avant la vente du logement litigieux qui laissaient apparaitre que ces derniers étaient conscients des désagréments engendrés par leur voisin de palier en ce qu’ils décrivaient les nuisances subies de la façon suivante: « La conséquence de tout cela est qu’il se dégage en permanence une odeur insuportable depuis des années qui ne permet pas d’occuper notre logement dans des conditions normales ».

Par courrier officiel du 17 mai 2022, le conseil des époux [S] a contesté les accusations portées à leur encontre, les nuisances n’existant plus au moment de la vente car ayant été résolues à leur initiative avec intervention des services de la mairie qui a mis en place un budget afin d’effectuer des travaux dans le logement et l’intervention du syndic pour l’entretien des parties communes de l’immeuble, une entreprise de nettoyage ayant remplacé la gardienne.

Suivant procès-verbal de constat du 04 juillet 2022, l’huissier requis par les époux [S] au motif que leur voisin, M. [I], occupant l’appartement n°64 n’entretient pas les lieux et urine régulièrement dans les parties communes, a constaté notamment la présence d’excréments sur le sol du palier, au niveau de la porte de l’appartement voisin de M [I], ainsi qu’au pied de la cuvette des WC communs.

Par exploit du 24 octobre 2022, les époux [J] ont assigné les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 24 janvier 2023 aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, au visa des articles 1130, 1131 et 1137, 1240 et 1241,1641, 1644 et 1645 et 1139, 1240 et 1178 du code civil, de :

« A titre liminaire,

rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par Monsieur et Madame [S], l’assignation ayant été publiée les 13/09/2023 et 29/09/2023, A titre principal,

Dire et juger que le consentement de Monsieur et Madame [J] a été vicié en raison de manoeuvres dolosives de Monsieur et Madame [S], En conséquence,

annuler pour dol la vente du bien, objet du présent litige, conclue le 7 octobre 2021 en l’étude de Maître [R] [E], condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [J] les sommes suivantes : o La somme de 210.000 euros au titre du prix intégral de la vente,

o La somme (à parfaire) de 22.754,81 euros au titre des frais liés à la vente,

o La somme de 25.000 euros au titre du préjudice moral subi,

A titre subsidiaire,

dire et juger que des vices cachés affectent le bien, objet du présent litige, En conséquence,

prononcer la résolution de la vente, au titre de l’action rédhibitoire de la garantie des vices cachés, du bien objet du présent litige, conclue le 7 octobre 2021 en l’étude de Maître [E], condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [J] les sommes suivantes : o La somme de 210.000 euros au titre du prix intégral de la vente,

o La somme (à parfaire) de 22.754,81 euros au titre des frais liés à la vente,

o La somme de 25.000 euros au titre du préjudice moral subi,

A titre infiniment subsidiaire,

condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 50.400 euros en indemnisation du préjudice subi sur le fondement des articles 1139, 1178 et 1240 du Code civil, En tout état de cause,

débouter Monsieur et Madame [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la publication de l’assignation et du jugement à intervenir et le coût du Procès-verbal de constat du 4 juillet 2022, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, les époux [S] demandent au tribunal de céans de :

« In limine litis,

Vu l’article 28-4 c du décret du 4 juin 1955,

déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [J] et Madame [U] épouse [J] en l’absence de publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble,A défaut et à titre principal,

Vu les articles 1131, 1134, 1240, 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

débouter Monsieur [J] et Madame [U] épouse [J] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,recevoir Monsieur et Madame [S] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [U] épouse [J] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [U] épouse [J] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,A titre subsidiaire,

Vu l’article 514 du Code de procédure civile,

écarter l’exécution provisoire de droit du Jugement à intervenir pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Monsieur et Madame [S],En tout état de cause,

condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [U] épouse [J] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 4.125 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [U] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance. »

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 24 juin 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie, les parties ont été invitées à former leurs observations par note en délibéré dans un délai d’une semaine sur la recevabilité de la fin de non recevoir soulevée devant le tribunal judiciaire tirée de l’irrecevabilité de l’assignation.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière

Les époux [S] soulèvent une fin de non-recevoir de l’action en nullité de la vente des époux [J] tirée de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, sur le fondement des dispositions de l’article 30 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Les époux [J], après avoir rappelé que la publication d’une assignation au service de la publicité foncière peut être accomplie dans l’instance devant le tribunal, versent aux débats une attestation de publicité.

Sur ce,

Il résulte des articles 28 et 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 que sont obligatoirement publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, sous peine d’irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’une convention emportant ou constatant une mutation de droits réels immobiliers. Cette publication doit être justifié par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 798 alinéa 6 du code de procédure dispose que lorsque la demande est présentée postérieusement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Ces dispositions, issues du décret du 11 décembre 2019, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 24 octobre 2022 et les époux [S] ont soulevé, dans leurs conclusions du 14 avril 2023 alors qu’un juge de la mise en état était saisi de l’affaire, une fin de non-recevoir relative à l’irrecevabilité de l’assignation en raison de l’absence de sa publication au registre de la publicité foncière.

Ils ne justifient d’aucune notification par voie électronique de conclusions distinctes saisissant le juge de la mise en état de leur fin de non-recevoir.

Ils n’ont donc pas régulièrement saisi le juge de la mise en état de leur fin de non-recevoir, alors que ce dernier était seul compétent pour en connaître, la cause invoquée de l’irrecevabilité de l’assignation, tenant au défaut de publication, ayant été connue dès la délivrance de l’assignation.

La demande des époux [S] tendant à demander au tribunal de déclarer irrecevables les demandes des époux [J] en l’absence de publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, sera déclarée irrecevable.

2. Sur la nullité de la vente pour réticence dolosive

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, par acte authentique du 07 octobre 2021, les époux [S] ont vendu aux époux [J] le lot de copropriété n°63 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] alors que le locataire du lot n°64, situé à proximité du bien vendu, était hospitalisé en hôpital psychiatrique et sans mentionner aux acquéreurs les nuisances engendrées par sa présence depuis 15 ans dans l’immeuble (insalubrité du logement dont la porte reste constamment ouverte causant des nuisances olfactives dans les parties communes et utilisation des WC communs dans lesquels il jette ses besoins après en avoir renversé une partie dans le couloir).

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment d’un courriel adressé au syndic de l’immeuble par les époux [S] le 8 juin 2021, soit 4 mois avant la signature de l’acte authentique de vente, que les époux [S] étaient parfaitement informés des désagrément causés par le voisin de palier en ce que le message était rédigé de la manière suivante:

“Suite à votre message, nous tenons à vous préciser quelques points.

Bien que Mr [I] soit souvent alcoolisé, il n’a jusqu’à maintenant jamais fait preuve d’agressivité à notre encontre et n’avons donc pas de grief contre lui à ce sujet.

Par contre, ce qui n’est plus tolérable et acceptable pour nous et pour l’ensemble de la copropriété, c’est son hygiène corporelle et l’état d’insalubrité dans lequel se trouve son appartement.

La conséquence de tout cela est qu’il se dégage en permanence une odeur insupportable depuis des années qui ne permet pas d’occuper notre logement dans des conditions normales.

Concernant les travaux qui nous l’espérons devraient commencer très rapidement, outre la reprise des sols, murs et plafonds, il nous semblerait indispensable de créer pour son appartement:

— une douche pour qu’il puisse se laver

— un WC pour qu’il arrête de transvaser dans une bassine ses excréments entre son appartement et les WC communs (qu’il est le seul à utiliser) en laissant tomber au passage devant notre porte ce que vous pouvez imaginer,

— une serrure à sa porte pour que nous ne profitions plus du triste spectacle de son intérieur.”

Cette dissimulation intentionnelle constitue un dol en ce que les époux [S] ne pouvaient ignorer que cette information était déterminante du consentement des époux [J] qui n’auraient pas contracté ou à des conditions bien moindre.

Décision du 15 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/14257 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYA6N

Le silence gardé par ces derniers était donc destiné à déterminer les époux [J] à conclure la vente en leur dissimulant les nuisances subies.

Les époux [S] ne pouvaient ignorer que le départ de leur voisin de palier n’était que temporaire et que l’insalubrité des parties communes lié à sa présence dans l’immeuble n’était pas réglé bien qu’une entreprise de nettoyage ait remplacé la gardienne de l’immeuble, étant précisé que la gardienne pouvait intervenir quotidiennement alors que l’entreprise de nettoyage qu’une fois par semaine.

De sorte que la nullité de la vente sera prononcée.

3. Sur les restitutions

Selon l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne comporte pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution (…) »

Il sera fait droit à la demande formée par les époux [J] de restitution du prix de vente d’un montant de 210.000 euros, ainsi que des frais liés à la vente justifiés à hauteur de 22.754,81 euros.

4. Sur le préjudice moral des époux [J]

L’article 1178 du code civil prévoit qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les con ditions du droit commun de la responsabilité extra- contractuelle.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, le préjudice moral résulte de l’inquiétude pour leur fils résidant dans le logement en raison des conditions d’hygiène et de salubrité et des multiples démarches pour tenter de mettre fin aux désordres.

Ce préjudice moral est évalué à la somme de 5 000 euros.

5. Sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, force est de constater que les défendeurs ne justifient par aucun élément la réalité du préjudice moral dont ils réclament réparation.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

6. Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce l’action des époux [J] ayant été accueillie par le tribunal, les époux [S] qui succombent, ne rapportent pas la preuve d’une telle faute et seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

7. Sur les demandes accessoires

Les époux [S] succombant dans la présente instance, il convient de le condamner in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la publication de l’assignation et du présent jugement et le coût du procès-verbal de constat du 4 juillet 2022, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également solidairement condamnés à verser aux époux [J] pris ensemble une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par [G] [S] et [P] [F] tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

Prononce la nullité pour dol de la vente par [G] [S] et [P] [F] à [B] [J] et [T] [U] du lot de copropriété n°63 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] [Adresse 4], cadastré section EI numéro [Cadastre 2], reçue le 7 octobre 2021 par Maître [R] [E] ;

Condamne solidairement [G] [S] et [P] [F] à verser à [G] [S] et [P] [F], pris ensemble, les sommes de :

o 210.000 euros au titre du prix intégral de la vente,

o 22.754,81 euros au titre des frais liés à la vente,

o 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Déboute [G] [S] et [P] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum [G] [S] et [P] [F] aux dépens, en ce compris le coût de la publication de l’assignation et du présent jugement et le coût du procès-verbal de constat du 4 juillet 2022 ;

Condamne solidairement [G] [S] et [P] [F] à verser à [B] [J] et [T] [U], pris ensemble, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 15 Juillet 2025

La Greffière La Présidente