TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Laure RYCKEWAERT

— M^e Patrice AMIEL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/02593

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXX2

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE, S.A

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0688

DÉFENDERESSE

S.C.I. RESIDENCES LORENA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Patrice AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/02593 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXX2

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Résidences Lorena est propriétaire du lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2020, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier délivré le 7 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné la SCI Résidences Lorena devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la voir condamnée à lui payer :

—  13.874,76 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2021, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

—  2.160 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 1er octobre 2021, subsidiairement à la même somme en réparation du préjudice subi, et encore plus subsidiairement à la même somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic, la société Tiffencoge, demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en ses demandes,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI Résidences Lorena au paiement de la somme de 13.365,50 euros précitée au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2024, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 3 janvier 2020 ;

CONDAMNER la SCI Résidences Lorena au paiement de la somme de 2.720 euros précitée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 1er janvier 2023,

CONDAMNER la SCI Résidences Lorena au paiement de la somme de 1.182,48 euros au titre des frais liés à l’AGS sollicitée par ses soins,

CONDAMNER la SCI Résidences Lorena à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI Résidences Lorena à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Aux termes de ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024,, la SCI Résidences Lorena demande au tribunal de :

« RECEVOIR la SCI Résidences Lorena en ses demandes et y faire droit,

En conséquence,

FIXER la dette de la SCI Résidences Lorena au titre des charges de copropriété incluant le 1er appel de charges 2024 à la somme de 8.471,38 euros.

En conséquence,

REJETER toute demande supérieure à ce montant.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4] à rectifier le compte de charges de copropriété de la SCI Résidences Lorena à due concurrence en y expurgeant toute autre somme et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai d’une semaine après la signification du jugement à intervenir.

REJETER toute autre demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4]

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4] à verser à la SCI Résidences Lorena la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens de l’instance. »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la SCI Résidences Lorena n’a pas imputé le règlement de 14.000 euros sur l’une ou l’autre dette au moment de son règlement,

— le syndicat a donc fait application des dispositions précitées, l’imputation ayant été faite sur la dette que le débiteur a le plus d’intérêt d’acquitter, à savoir la créance titrée et productive d’intérêts,

— s’il en avait fait autrement et avait persisté à poursuivre l’exécution du jugement du 7 avril 2019, la SCI Résidences Lorena aurait alors eu tout loisir d’indiquer à l’huissier avoir procédé au règlement des causes du jugement par le paiement de la somme de 14.000 euros,

— si toutefois le tribunal estimait que le paiement de 14.000 euros ne s’impute pas sur les causes du jugement, le syndicat pourrait alors effectivement en poursuivre l’exécution, en même temps que la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile rendue par ordonnance et en même temps que la décision à intervenir,

— la SCI Résidences Lorena reconnaît lui devoir un arriéré important,

— toutefois, en procédant au décompte des sommes qu’elle confirme lui devoir, elle omet, d’intégrer les régularisations des comptes 2021 et 2022,

— la SCI Résidences Lorena sera donc condamnée à lui verser la somme de 13.365,50 euros correspondant aux appels de charges émis entre le 2ème appel 2019 et le 1er janvier 2024.

La SCI Résidences Lorena fait valoir que :

— le syndic ne tient pas compte des règlements qu’elle réalise en exécution des décisions de justice rendues,

— il reporte fictivement dans les comptes de la copropriété des sommes indues,

— dans l’instance périmée devant le juge de proximité, le syndicat des copropriétaires demandait la somme de 6.274,98 euros au titre des arriérés de charges et appels de travaux et ce selon décompte du 2 avril 2020 »,

— dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires reprend ce cumul de charges et vient le compléter pour réclamer la somme de 13.874,76 euros,

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/02593 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXX2

— la SCI Résidences Lorena ayant réglée la somme de 14.000 euros, sa dette au titre des arriérés de charges arrêté à la date de l’assignation est donc éteinte,

— le syndicat des copropriétaires prétend qu’il y aurait d’autres dettes sur lesquelles il pourrait imputer le versement de la somme de 14.000 euros et prétend que la SCI Résidences Lorena doit la somme de 17.717,08 euros,

— or, le tribunal est saisi des demandes formées dans l’acte introductif d’instance,

— le syndicat des copropriétaires réclamait au titre de l’arriéré de charges la somme de 13.874,76 euros, il a perçu de la SCI Résidences Lorena la somme de 14.000 euros, l’objet de la demande introductive d’instance est donc éteinte,

— toute nouvelle demande au titre des condamnations déjà prononcées doit être rejetée, le tribunal ne pouvant prononcer deux condamnations pour les mêmes causes,

— le syndicat des copropriétaires vient ajouter à ses demandes initiales des demandes supplémentaires au titre d’une prétendue assemblée générale du 4 octobre 2022,

— certes la SCI Résidences Lorena a sollicité la tenue d’une assemblée générale spéciale mais le syndic n’a pas voulu la tenir, de sorte qu’il ne saurait en réclamer un quelconque coût à la SCI Résidences Lorena,

— le syndicat des copropriétaires présente un décompte faussé de charges incluant le 1er appel 2024 qui présenterait un solde du de 13.365,50 euros,

— or, sur les sommes réclamées la SCI Résidences Lorena conteste celle au titre des travaux de sécurité et conformité ascenseur dont elle ne bénéficie pas,

— les locaux de la SCI Résidences Lorena consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée, ils ne bénéficient en rien de cette installation et doivent donc être exclu de la répartition des charges,

— la demande au titre de ce poste pour un montant de 329,80 euros doit donc être rejetée,

— le syndicat des copropriétaires croit pouvoir amputer le règlement réalisé par la SCI d’une somme dont il n’avance pas la preuve, or il ne peut pas manipuler les règlements effectués par la SCI pour les imputer comme il l’entend,

— si des sommes demeurent dues au titre des précédentes condamnations, le syndicat des copropriétaires doit en justifier et les réclamer au titre de l’exécution de celles-ci,

— la somme des charges dues par la SCI Résidences Lorena, incluant le 1er appel 2024, soit arrêté au 31 mars 2024, se monte à 8.471,38 euros,

— toute somme supérieure à ce montant doit être rejetée et le syndicat des copropriétaires doit être condamné à rectifier le compte de charges de la SCI Résidences Lorena en arrêtant définitivement le solde de ce compte au 31 mars 2024 inclus à la somme de 8.471,38 euros, toute autre somme devant en être exclu, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’une semaine après la signification de la décision.

***

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Résidence Lorena est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2018, 28 mars 2019, 4 mars 2020, et 25 mars 2021, 28 mars 2022 et 7 mars 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024.

La somme dont il est demandé le règlement correspond aux charges appelées en le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2023, selon une position de compte arrêtée à cette date, et ce compte tenu du règlement de la somme de 14.000 euros intervenu en cours d’instance et venant honorer les appels les plus anciens.

Il s’agit d’une créance certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des assemblées générales des 28 mai 2018, 28 mars 2019, 4 mars 2020, 25 mars 2021 et 28 mars 2022 ayant approuvé les comptes 2018 à 2021 et fixé le montant du budget prévisionnel des appels de provisions et des appels de travaux pour les années 2019 à 2023.

Le syndicat des copropriétaires verse l’ensemble des appels de charge et de travaux adressés à la SCI Résidences LORENA tels que sollicités pour la période considérée.

Dans ces conditions, il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Résidences Lorena, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.365,50 euros.

En outre, s’agissant de l’assemblée générale du 4 octobre 2022, il apparait au regard des pièces versées aux débats qu’elle n’a pu se tenir faute de participants suffisants.

En effet il ressort des éléments versés aux débats que par courrier en date du 25 mars 2022, la SCI Résidences Lorena a sollicité la tenue d’une assemblée générale spéciale aux fins d’obtenir une autorisation pour réaliser des travaux de mise en œuvre d’une évacuation conforme pour son restaurant.

Ce projet a fait l’objet d’un avis défavorable de l’architecte de la copropriété, Monsieur [U], en raison d’imprécisions nécessitant des clarifications supplémentaires.

Bien que l’assemblée générale spéciale ait été convoquée à la demande exclusive de la SCI Résidences Lorena pour une question ne concernant que ses propres intérêts, le Syndicat de copropriété a dû engager des frais spécifiques pour l’organisation de cette réunion, à savoir :

210,48 euros au titre des frais de timbre,

972 euros au titre des honoraires de l’architecte de la copropriété ;

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut être tenu de supporter seul les charges relatives aux services ou travaux entraînés dans son intérêt exclusif.

Les frais engagés pour cette assemblée constituaient des dépenses exceptionnelles et relevaient de l’intérêt particulier de la SCI Résidences Lorena. Il n’appartient donc pas à la copropriété de les prendre en charge.

Il y a donc lieu de condamner la SCI Résidences Lorena au paiement de la somme de 1.182,48 euros au titre des frais liés à l’assemblée générale spéciale du 4 octobre 2022 sollicitée par ses soins.

En outre, la SCI Résidences Lorena ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 13.365,50 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la mise en demeure présentée le 5 février 2020 à hauteur de la somme de 5.784,46 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 2.720 euros.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance des frais d’avocats ou des frais de constitution de dossier qui ne constituent pas des frais nécessaires au regard des dispositions ci-dessus rappelées.

Le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 28 mars 2022 au 27 décembre, de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus pour l’ensemble de ces frais facturés avant et après son entrée en vigueur, qui ne sont donc pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (3ème Civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Résidences Lorena de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Résidences Lorena a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI Résidences Lorena a d’ores et déjà fait l’objet de différentes procédures : un jugement ayant ordonné la vente d’un bien le 6 octobre 2016 ainsi que l’introduction d’une saisie en exécution du jugement du 1er avril 2019.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI Résidences Lorena comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI Résidences Lorena à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Résidences Lorena, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI Résidences Lorena sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes.

— Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Résidences Lorena à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de :

—  13.365, 50 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 5 février 2020 à hauteur de la somme de 5.784,46 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

—  1.182,48 euros correspondant aux frais engagés pour l’assemblée générale spéciale tenue à sa demande exclusive ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Résidences Lorena à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

CONDAMNE la SCI Résidences Lorena aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI Résidences Lorena et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de toutes leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente