TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/58127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NK2

N° : 9

Ordonnance de redistribution du :

21 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [N], [O], [W] [E] divorcée [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence LE BRIS-MUNCH, avocat au barreau de PARIS – #R0096

DEFENDEUR

Monsieur [B] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Xavier CHABEUF de l’AARPI CARDINAL, avocats au barreau de PARIS – #C1894

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [N] [E] [Z] est propriétaire du « box» n° 49 et du parking n°52 situés [Adresse 4].

Ces deux emplacements de stationnement ont été donnés en location à M. [B] [P] de la manière suivante :

— selon contrat du 22 juillet 2004 pour l’emplacement de stationnement (box) n°49 pour un loyer de 161.90€

— selon contrat du 16 novembre 2011 pour l’emplacement de stationnement (parking) n° 52 pour un loyer de 70 €

Selon actes de commissaire de justice du 30 mai 2024 avec effet au 15 juillet 2024 pour le box 52 et au 21 juillet 2024 pour le box 49, il a été donné congé au locataire.

En dépit des congés régulièrement délivrés, le locataire, qui est déchu de tout titre d’occupation sur les locaux loués se maintient dans lesdits locaux, refuse de libérer les parkings et de restituer les clés et les badges d’accès.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2024, Madame [N] [E] [Z] a assigné M. [B] [P] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— Juger que M. [B] [P] est déchu de tout droit d’occupation sur les emplacements de stationnement n° 49 et n°52 sis [Adresse 4].

— Ordonner l’expulsion des emplacements de stationnement nº49 et 52 sis [Adresse 2] de M. [B] [P] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, des véhicules et du mobilier garnissant les parkings, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Fixer à 120€ le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [P] depuis le 15 juillet 2024 pour le parking n°52 et de 200 € depuis le 21 juillet 2024 pour le box n° 49 jusqu’à la libération des locaux et l’y condamner,

— Condamner M. [B] [P] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro 24/05760.

Par une ordonnance du 21 novembre 2024, le juge du pôle civil de proximité a ordonné la suppression de la procédure du rôle du pôle de proximité et sa transmission au bureau d’ordre civil pour redistribution au rôle de l’urgence civile du tribunal.

L’affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro 24/58127 et a été renvoyée à l’audience du 3 février 2025.

A l’audience, Mme [N] [E] [Z], représentée par son conseil a régularisé et soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’urgence

Vu le trouble manifestement illicite

Vu les articles 1104-1709 et suivants du code civil

Vu les congés régulièrement délivrés à Monsieur [B] [P] pour les box49 et 52 sis [Adresse 4].

Juger que Mme [E] [Z] est recevable Juger que Monsieur [B] [P] est déchu de tout droit d’occupation sur les parkings 49 et 52 sis [Adresse 4].

En conséquence,

Ordonner l’expulsion des parkings nº49 et 52 sis [Adresse 2] de Monsieur [B] [P] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, des véhicules et du mobilier garnissant les parkings, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Fixer à 120 € le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [P] depuis le 18 juillet 2024 pour le parking 82 et de 200 € depuis le 21 Juillet pour le parking 49 jusqu’à la libération des locaux et l’y condamner,

Débouter Monsieur [B] [P] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner Monsieur [B] [P] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 au profit de Madame [N] [E] [Z] ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience, M. [B] [P], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 834, 835, 31, 32 et 121 du code de procédure civile,

Vu l’article 1583 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces visées,

À titre principal,

Sur la demande au titre du box numéro 49

— Constater l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite ;

En conséquence,

— Se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;

— Déclarer irrecevables les demandes de Madame [N] [E] [Z];

— Constater l’absence de qualité pour agir de Madame [N] [E] [Z] à l’encontre de Monsieur [B] [P] ;

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les demandes de Madame [N] [E] [Z] au titre du box, numéro 49 ;

Sur la demande au titre du box numéro 52

— Constater l’absence d’urgence et de troubles manifestement illicite ;

En conséquence,

— Se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;

— Déclarer irrecevables les demandes de Madame [N] [E] [Z];

À titre subsidiaire,

— Débouter Madame [N] [E] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— Limiter la condamnation de Monsieur [B] [P] à verser une indemnité d’occupation à Madame [N] [E] [Z] à :

—  38,1 euros par mois pour le box numéro 49,

—  50 euros par mois pour le box numéro 52.

En tout état de cause,

— Débouter Madame [N] [E] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [N] [E] [Z] à verser à Monsieur [B] [P] 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [N] [E] [Z] aux entiers dépens ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions développées oralement à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité à agir

M. [B] [P] soutient que Madame [E] n’a pas qualité pour agir à son encontre aux fins d’expulsion et de règlement d’une indemnité d’occupation sur le box n°49, cette dernière n’étant plus propriétaire de ce bien depuis le 28 juin 2024.et ayant accepté l’offre d’achat émise par Monsieur [H] sur les box n°44 à 50 sis [Adresse 3] [Localité 9] pour un prix de 162.000 €, dans un acte signé le 28 juin 2024.

Mme [N] [E] [Z] oppose être recevable à agir et fait valoir en réponse que :

— une promesse de vente avait été consentie par elle à M. [H] pour une durée expirant le 7 novembre 2024.

— celui-ci n’a pas levé l’option le 7 novembre 2024

— à la date du 13 novembre 2024, date portée sur l’attestation de M. [H], Monsieur [H] n’avait pas levé l’option,

— alors qu’il était déchu du bénéfice de la promesse et n’avait aucune qualité pour le faire, Monsieur [H] ne pouvait le 13 novembre 2024 indiquer poursuivre la location du parking au profit de M. [P] et louer un box en remplacement du box 52.

*

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la promesse de vente signée entre d’une part Mme [N] [E] [Z] et d’autre part M. [H] et son épouse le 7 août 2024 (pièce n°8 de la demanderesse), soit postérieurement à l’offre d’achat acceptée par Mme [N] [E] [Z] le 28 juin 2024 (pièce n°6 de la demanderesse) que la promesse de vente est devenue caduque à défaut de levée d’option par les bénéficiaires, ces derniers ayant fait l’objet d’un refus d’emprunt bancaire (pièce n°9 de la demanderesse).

Dans ces conditions, et contrairement à ce que soutient le défendeur, il en résulte avec l’évidence requise en référé que Mme [N] [E] [Z] est bien propriétaire des biens litigieux.

En conséquence, la fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité de la demanderesse sera rejetée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

M. [B] [P] excipe du défaut de pouvoir du juge des référés en soutenant que Madame [E] ne démontre ni l’existence :

— d’un cas d’urgence, justifiant la prise de mesures qui ne se heurtent à aucune une contestation sérieuse ou fondées sur l’existence d’un différend, au sens de l’article 834 du code de procédure civile ;

— d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il fait valoir que Monsieur [H], acquéreur de box nº49, a déclaré vouloir poursuivre la location dudit box à M. [B] [P], que l’expulsion serait contraire à l’intérêt de l’acquéreur et à son obligation de délivrance conforme et qu’ainsi seraient démontrés l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion de Monsieur [P].

Mme [N] [E] [Z] s’y oppose et soutient que le juge des référés est compétent pour ordonner l’expulsion de Monsieur [P] des emplacements de stationnement n° 49 et 52 au visa de l’article 835 du code civil et pour fixer à 120 € le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [P] depuis le 15 juillet 2024 pour le parking n°52 et de 200 € depuis le 21 juillet pour le box n°49 jusqu’à la libération des locaux et condamner M. [B] [P].

Elle fait valoir que :

— l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, quelle qu’en soit la durée

— à l’expiration du délai de préavis applicable au congé ou de la résiliation, le locataire est déchu de tout titre d’occupation sur les locaux loués.

— M. [B] [P] est déchu de tout titre d’occupation à compter du 15 juillet 2024 pour le box 52 et du 21 juillet 2024 pour le box 49.

*

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, même en l’absence d’urgence, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, le contrat de location du 22 juillet 2004 portant sur le box n°49 stipule que :

— la location est consentie et acceptée pour une durée d’un mois à compter du 22 juillet 2004,

— renouvelable par tacite reconduction de mois en mois,

— à charge par la partie qui voudrait faire cesser le présent engagement de prévenir l’autre de son intention à cet égard par lettre recommandée au moins un mois à l’avance.

Le bail à usage d’emplacement de stationnement du 16 novembre 2011 portant sur le parking n°52 stipule que :

— le bail est conclu pour une durée d’un mois à compter du 16 novembre 2011 pour se terminer le 15 décembre 2011,

— au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit d’un acte d’huissier de justice.

— à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation sur les locaux loués

— s’il se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamé sans pour autant que cela lui confère un titre locatif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 mai 2024, Mme [N] [E] [Z] a résilié les contrats de location portant sur les emplacements de stationnement n°49 et n°52. Toutefois, les avis de réception de ces lettres recommandées ne sont pas versés au débat.

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 30 mai 2024, Mme [N] [E] [Z] a donné congé à M. [B] [P] du box n°49 pour le 21 juillet 2024 et pour le parking n°52 pour le 15 juillet 2024.

M. [B] [P] n’a pas quitté les lieux à l’issue de ce délai.

Si M. [B] [P] conteste la qualité de propriétaire des box loués, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment de la promesse de vente signée entre d’une part Mme [N] [E] [Z] et d’autre part M. [H] et son épouse le 7 août 2024 et de l’email du notaire attestant de la caducité de ladite promesse (pièces n°8 et 9 de la demanderesse), que Mme [N] [E] [Z] n’a pas vendu les box litigieux à M. [H] de sorte qu’il n’existe à cet égard aucune contestation sérieuse.

De même, le seul fait que M. [B] [P] soit intéressé par l’acquisition des box et ait émis une offre d’acquisition refusée par Mme [N] [E] [Z] ne constitue pas une contestation sérieuse de son obligation de devoir libérer les lieux à la suite des congés délivrés.

Dans ces circonstances, l’occupation sans droit ni titre, à la suite des congés délivrés aux termes des contrats de location portant sur les emplacements de stationnement n°49 et n°52 et dont aucun élément ne permet de remettre en cause la régularité, constitue un trouble manifestement illicite.

M. [B] [P], qui invoque le court délai pour libérer les lieux, ne prétend pas y avoir procédé et a d’ores et déjà bénéficié de délais.

En conséquence, l’expulsion de M. [B] [P] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [N] [E] [Z] sollicite la condamnation de M. [B] [P] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation de 120 € depuis le 15 juillet 2024 pour le parking n° 82 et de 200 € depuis le 21 Juillet pour le box n° 49 jusqu’à la libération des locaux.

M. [B] [P] demande au juge des référés de limiter la condamnation de Monsieur [B] [P] à verser une indemnité d’occupation à Madame [N] [E] [Z] à :

—  38,1 euros par mois pour le box numéro 49,

—  50 euros par mois pour le parking numéro 52.

*

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort des conclusions de Mme [N] [E] [Z] et des virements sepa effectués par M. [B] [P] (pièce n°8 du défendeur) que le montant actuel des loyers est de 60 euros outre 10 euros de charges pour le parking n°52 et de 166 euros outre 10 euros de charges pour le box n°49.

Toutefois, le contrat de location portant sur le box n°49 ne comporte aucune clause pénale relative au montant de l’indemnité d’occupation. Le contrat portant sur le parking n°52 comporte une clause pénale en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires.

Aucune clause pénale figurant aux contrats ne concerne la majoration de l’indemnité d’occupation due par le locataire en cas de maintien après la résiliation du bail résultant du congé donné par le bailleur.

En tout état de cause, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation majorée s’analyserait en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond au sens de l’article 1231-5 du code civil.

La demande de fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à 120 € depuis le 15 juillet 2024 pour le parking n°52 et à 200 € depuis le 21 Juillet 2024 pour le box n°49 jusqu’à la libération des locaux, sera par conséquent rejetée.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 16 juillet 2024 pour le parking n°52 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat de location, soir la somme de 70 euros.

Il convient de condamner à titre provisionnel M. [B] [P] au paiement d’une indemnité fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes, soit la somme de 70 euros pour le parking n°52, à compter du 16 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 22 juillet 2024 pour le box n°49 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat de location, soir la somme de 176 euros.

Il convient de condamner à titre provisionnel M. [B] [P] au paiement d’une indemnité fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes, soit la somme de 176 euros pour le box n°49, à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Sur les frais et dépens

M. [B] [P], partie perdante, sera tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à Mme [N] [E] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que M. [B] [P] occupe sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2024 l’emplacement de stationnement (box) n° 49 situé [Adresse 4] ;

Constatons que M. [B] [P] occupe sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2024 l’emplacement de stationnement (parking) n°52 situé [Adresse 4] ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [B] [P] et de tout occupant de son chef de l’emplacement de stationnement (box) n° 49 et de l’emplacement de stationnement (parking) n°52, tous deux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [B] [P] pour l’emplacement de stationnement (parking n°52), à compter du 16 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, soit la somme de 70 euros et condamnons M. [B] [P] à payer cette indemnité d’occupation à Mme [N] [E] [Z] ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [B] [P] pour l’emplacement de stationnement (box n°49), à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, soit la somme de 176 euros et condamnons M. [B] [P] à payer cette indemnité d’occupation à Mme [N] [E] [Z] ;

Condamnons M. [B] [P] aux dépens ;

Condamnons M. [B] [P] à payer à Mme [N] [E] [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 10 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON