TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

M^e Nathalie ORPHELIN-BARBERON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09796 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ED5

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 20 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JEUDI MON AMOUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0361

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09796 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ED5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 février 2022, la SCI JEUDI MON AMOUR a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75018), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.860 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [U] le 18 octobre 2023.

Par assignation du 30 septembre 2024, la SCI JEUDI MON AMOUR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux soit 620 euros,

—  8.680 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024,

—  1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée pour la première fois le 10 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour finalement être retenue à l’audience du 12 mars 2025.

A cette audience, la SCI JEUDI MON AMOUR représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement de :

Rejeter l’ensemble des demandes présentées à titre reconventionnel par Mme [T] [U], constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail précité, en conséquence ordonner l’expulsion de Mme [T] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier des lieux qu’elle occupe au [Adresse 1] et séquestration du mobilier dans tout garde meuble, du choix de la requérante au frais, risques et périls de la défenderesse, condamner la défenderesse, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 620 € et la condamner au paiement de la somme de 8.680 € correspondant au montant des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2024 inclus. À titre subsidiaire et vu l’article 1224 du Code civil prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI JEUDI MON AMOUR à Mme [T] [U]. En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [T] [U] et de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier des lieux qu’elle occupe au [Adresse 1] et séquestration du mobilier, dans tout garde meuble, du choix de la requérante au frais, risques et périls de la défenderesse, la condamner à payer la somme de 8.680 €, représentant les loyers dus échéance de septembre 2024 inclus et au paiement d’une indemnité occupation mensuelle de 620 € par mois jusqu’à complète libération des dieux.

En tout état de cause,

Condamner Mme [F] [U] au paiement de la somme de 1.440 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant notamment les frais du commandement de payer

Mme [T] [U], représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions visées à l’audience et soutenues oralement demande au juge de :

Déclarer irrecevables les demandes de la SCI JEUDI MON AMOUR,

Rappeler que le bail est soumis au titre premier de la loi du du 1er juillet 1989,

Diminuer le loyer à la somme de 518,40 euros avec effet rétroactif à la date de la conclusion du bail,

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à restituer à Mme [U] la somme de 1.106 € au titre du trop-perçu,

Rejeter les demandes de la SCI JEUDI MON AMOUR,

Avant dire droit :

Ordonner une expertise et nommer tel expert architecte qu’il lui plaira avec notamment pour mission de :

Décrire le cas échéant les désordres constatés.

Rechercher la cause des désordres et les travaux de nature à y remédier et en fixer le coût et la durée,

Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction du fond, de déterminer les responsabilités encourus et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis,

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à verser à Mme [U] une provision de :

—  8.000 € à valoir sur le préjudice de jouissance,

—  5.000 € à valoir sur le préjudice moral,

Autoriser Madame [U] à suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur de 90 %, jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection de l’appartement tels que préconisé par l’expert,

Sur le fond :

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à réaliser les travaux préconisés par l’expert, et notamment :

Fermer le cabinet d’aisance, afin qu’il soit séparé de la cuisine,

Réparer le chauffage collectif,

Réaliser les enduits et travaux de peinture de l’appartement, après réparation de la cause des désordres,

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à verser à Mme [U] :

10.340 € à parfaire en réparation du préjudice de jouissance,

2.000 € en réparation de la perte de chance

5.000 € de réparation du préjudice moral,

Autoriser Mme [U] à suspendre à hauteur de 90 %, le paiement du loyer actuel jusqu’à la réalisation les travaux susmentionnés constaté par un Commissaire de justice, au frais du bailleur,

Prononcer la nullité du commandement de payer, délivré le 16 octobre 2023,

Rejeter la demande d’acquisition de clause résolutoire,

Ordonner la compensation entre la dette locative de Mme [U] et sa créance au titre des préjudices subis,

Déduire de la créance de la SCI JEUDI MON AMOUR, la somme de 1.169,20 euros,

Accorder à Mme [U] les plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

Dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles,

Mettre à la charge de l’État les dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [T] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

Le 12 mai 2025, le conseil de Mme [U] a sollicité la réouverture des débats afin de verser au contradictoire un procès-verbal de constat dressé par Maître [H] [M], Commissaire de justice le 22 avril 2025 et attestant de divers désordres affectant les lieux loués.

En vertu de l’article 444 du Code de procédure civile, une réouverture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 07 juillet 2025 ;

A cette audience, la SCI JEUDI MON AMOUR, représentée par son conseil, maintient ses demandes et expose que le dégât des eaux est résolu, le plombier mandaté a constaté que le taux d’humidité baissait. Les frais de remise en état doivent être pris en charge par l’assurance de la locataire ; le réaménagement des WC privatifs a été réalisée et qu’en conséquence, il n’existe plus de risque de contamination avec la cuisine tel que constaté par le service technique de l’habitat et qu’il en résulte que la seule cause d’insalubrité n’existe plus. Il est versé au débat un procès-verbal de constat d’huissier de justice visant à démontrer que les WC communs sont en bon état et accessibles. En tout état de cause, les désordres relevés sont postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire et les loyers ne sont plus payés depuis le mois d’août 2023.

Mme [T] [U], représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions visées à l’audience ce jour et soutenues oralement demande au juge de :

Déclarer irrecevables les demandes de la SCI JEUDI MON AMOUR,

Rappeler que le bail est soumis au titre premier de la loi du du 1er juillet 1989,

Diminuer le loyer à la somme de 518,40 euros avec effet rétroactif à la date de la conclusion du bail,

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à restituer à Mme [U] la somme de 1.106 € au titre du trop-perçu,

Rejeter les demandes de la SCI JEUDI MON AMOUR,

Avant dire droit :

Enjoindre à la SCI JEUDI MON AMOUR de réaliser un diagnostic de performance énergétique ;

Ordonner une expertise et nommer tel expert architecte qu’il lui plaira avec notamment pour mission de :

Décrire le cas échéant les désordres constatés.

Rechercher la cause des désordres et les travaux de nature à y remédier et en fixer le coût et la durée,

Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction du fond, de déterminer les responsabilités encourus et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis,

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à verser à Mme [U] une provision deux :

—  8.000 € à valoir sur le préjudice de jouissance,

—  5.000 € à valoir sur le préjudice moral,

Autoriser Madame [U] à suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur de 90 %, jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection de l’appartement tels que préconisé par l’expert,

Sur le fond :

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à réaliser les travaux préconisés par l’expert, et notamment :

Fermer le cabinet d’aisance, afin qu’il soit séparé de la cuisine,

Réparer le chauffage collectif,

Réaliser les enduits et travaux de peinture de l’appartement, après réparation de la cause des désordres,

Condamner la SCI JEUDI MON AMOUR à verser à Mme [U] :

16.340 € à parfaire en réparation du préjudice de jouissance,

2.000 € en réparation de la perte de chance

5.000 € de réparation du préjudice moral,

Autoriser Mme [U] à suspendre à hauteur de 90 %, le paiement du loyer actuel jusqu’à la réalisation les travaux susmentionnés constaté par un Commissaire de justice, au frais du bailleur,

Prononcer la nullité du commandement de payer, délivré le 16 octobre 2023,

Rejeter la demande d’acquisition de clause résolutoire,

Ordonner la compensation entre la dette locative de Mme [U] et sa créance au titre des préjudices subis,

Déduire de la créance de la SCI JEUDI MON AMOUR, la somme de 1.295,60 euros,

Accorder à Mme [U] les plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

Dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles,

Mettre à la charge de l’État les dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI JEUDI MON AMOUR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Le bail conclu entre Mme [U] et la SCI JEUDI MON AMOUR est un contrat de bail vide soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclu pour une durée d’au moins trois ans. Il a été conclu entre les parties le 23 Février 2022 et ne s’est donc pas renouvelé au jour du commandement de payer du 16 octobre 2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 16 octobre 2023 en ouvrant à tort un délai de six semaines pour payer la somme de 1.060 euros en principal, il ne peut être contesté que cette dette locative n’a pas été réglé par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Il est à noter que la locataire n’a pas réglé non plus la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Elle n’a d’ailleurs fait aucun versement depuis lors jusqu’au jour de l’audience. Il sera également relevé qu’elle n’a réglé aucune mensualité depuis le mois d’août 2023. Elle manifeste ainsi une volonté délibérée de ne pas satisfaire aux exigences du contrat conclu par elle avec son bailleur le 23 février 2022 qui comporte expressément l’obligation de payer le loyer page 5, page paraphée par la locataire ;

S’il est posé par erreur que le délai mentionné dans le commandement est de six semaines et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative, il sera relevé que la locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de vice pouvant entraîner la nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines, mentionné dans le commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023.

Pour s’exonérer du règlement de sa dette locative, Mme [U] entend se prévaloir d’une exception d’inexécution au motif que les locaux loués seraient impropres à la location et considérés comme non habitables aux motifs que :

— Le cabinet d’aisance communique avec la cuisine,

— Le chauffage central ne fonctionne pas,

— Les eaux vannes coulent dans la douche de Madame [U]

— L’appartement est humide, la peinture et les enduits sont en mauvais état et tâchés avec taches brunâtres,

— Fissures sur la dalle bétonnée et délitage du support mural, plinthes fissurées,

— Le plafond présente des traces d’infiltrations ;

— Plusieurs désordres sur l’installation électrique sont relevés.

Cependant, il est de jurisprudence constante que de façon générale un contentieux locatif existant entre bailleur et locataire ne permet pas à ce dernier de ne pas remplir ses obligations et notamment sa principale obligation qui consiste à payer son loyer.

L’exception d’inexécution peut cependant être soutenue par le locataire dès lors que le non respect de ses obligations par le propriétaire rend impossible la jouissance des lieux loués.

En l’espèce Mme [U] ne démontre pas cette impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ; elle confirme s’y maintenir encore, s’être accommodé des lieux, au moins jusqu’à l’assignation du 30 Septembre 2024. Ainsi elle n’est donc pas fondée à soutenir que les désordres précédemment énumérés l’autoriseraient à suspendre de son chef le paiement des loyers.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI JEUDI MON AMOUR à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et il sera d’ailleurs relevé que Madame [U] peut apparaitre particulièrement fragile. Enfin il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

2-1 Sur le quantum du loyer et le montant de la dette locative.

Le loyer hors charges est fixé dans le bail à :

550 euros

Les charges sont forfaitairement fixées à :

70 euros

Soit un loyer mensuel de 620 euros

Dans ses dernières écritures, Madame [U] demande la restitution d’un trop-perçu de 1.106 euros. En effet, elle rapporte la preuve que le loyer de référence majoré, qui n’est d’ailleurs pas mentionné dans le bail, s’élevait au moment de la signature du contrat de bail à la somme de 32,40 euros ; la surface du bien loué est de 16 m2 ; en conséquence le loyer aurait dû être fixé dès le mois de Février 2022 à 518,40 euros.

Ainsi au regard du dispositif d’encadrement des loyers prévus par la loi ELAN, son loyer excède de 31,60 euros par mois le montant du loyer de référence majoré.

Ainsi il apparait que le juste prix du loyer hors charges est de 518,40 euros.

De telle sorte que se prévalant de cette erreur de quantum sur le prix du loyer hors charges, Madame [U] demande la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu depuis la signature du bail soit le 22 février 2022 à hauteur de 1.106 euros.

Au terme de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « toute action dérivant d’un contrat de bail se prescrit par trois ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Il incombait en conséquence à Mme [U], si elle entendait solliciter la réduction du loyer visé par le bail, de prendre une initiative interruptive de prescription avant l’expiration du délai de trois ans suivant la signature du bail en date du 23 février 2022.

La demande de diminution intervenant à titre reconventionnel dans la procédure, et non comme une défense au fond au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, sera déclarée irrecevable car prescrite.

La SCI JEUDI MON AMOUR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juillet 2025, Mme [T] [U] lui devait la somme de 8.805 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [T] [U] ne saurait s’exonérer du paiement du loyer au motif qu’il existerait une contre-lettre entre Madame [E] et la SCI JEUDI MON AMOUR. Cette contre-lettre n’est pas versée au dossier et il importe peu que Madame [U] ait eu la chance d’être aidée financièrement. Elle demeure la seule et unique signataire au contrat de bail en qualité de locataire et supporte donc l’obligation légale (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) et contractuelle de payer le loyer. Elle ne peut soutenir qu’elle ignorait cette obligation pour quelques motifs que ce soit.

Il sera relevé par ailleurs, qu’au-delà de l’aide familiale, Madame [U] aura perçu durant plusieurs mois de la CAF une allocation de logement qu’elle n’aura jamais affecté au paiement de son loyer. Les bailleurs ont fait toutes diligences utiles pour l’obtention de cette allocation logement et ont, à raison, fini par se la faire verser directement pour l’affecter au dossier de leur locataire.

Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

A la suite de la délivrance de l’assignation en référé expulsion en date du 04 Février 2024, Mme [T] [U] a soulevé plusieurs désordres affectant le bien loué.

Afin d’en obtenir juste réparation, elle demande que soit ordonnée une expertise et la nomination de tel expert.

Les éléments du dossier permettent de statuer sur les demandes indemnitaires de Madame [U], le tribunal estimant être suffisamment éclairé. Il ne sera pas fait droit à cette demande.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de location signé le 23 février 2022 entre la SCI JEUDI MON AMOUR et Mme [U] désigne comme parties et équipements faisant l’objet de l’usage, comme suit :

Interphone

WC, entre parenthèses à usage, privatif de quatre appartements.

Il n’est pas indiqué, faute d’état des lieux d’entrée si ce cabinet d’aisance commun est pourvu d’une serrure avec clé. Force est de constater que lors de la remise des clés à la signature du bail il est indiqué qu’il est remis une clé et un Vigik.

Il n’est pas fait fait état de l’existence d’un WC dans l’appartement loué.

Il n’apparait pas non plus que Mme [U] ait demandé d’entrer en possession de la clé des WC communs.

Elle semble donc s’être accommodé de cette situation pendant plusieurs mois.

Le 18 mars 2024 au cours d’une visite à la demande de la locataire, les services techniques de l’habitat constataient l’installation de WC dans le studio et il était relevé que ces WC, communiquaient avec le coin cuisine et ce, directement. Ainsi, l’inspecteur de salubrité constatait que le logement ne respectait pas le règlement sanitaire parisien repris à l’article R. 1331-30 du code de la santé publique au motif que le cabinet d’aisance communique directement avec la cuisine.

Le bailleur a été mis en demeure de se mettre en conformité et a choisi de supprimer ces WC puisque Mme [U] avait contractuellement, le libre usage des WC communs.

Il ressort des débats que les bailleurs ont rencontré des difficultés pour accéder au logement loué afin de procéder aux travaux, rencontrant une résistance de la part de la locataire qui s’est montré peu disponible pour laisser les ouvriers travailler dans son studio.

Par ailleurs elle contestait avoir accès aux WC communs au motif qu’elle ne détenait pas les clés.

Elle soulevait également qu’il existait des doutes sur l’état général de ses WC.

Le procès-verbal dressé le 23 juin 2025 par Maître [Z] [O] commissaire de justice à [Localité 2] fait état de WC situés entre le 1et et le 2ème étage de la cage d’escalier qui sont à l’état neuf et en bon état de fonctionnement et que cette pièce est pourvue d’une douchette. Ces lieux d’aisance sont accessibles.

Cependant, en faisant installer une cuvette de WC à proximité de la cuisine la bailleresse ne pouvaient ignorer qu’elle se mettait en infraction avec les règles élémentaires du code de la santé publique.

Ce faisant, la SCI JEUDI MON AMOUR aura manqué à son obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé de la locataire au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 causant ainsi un réel préjudice à Mme [U].

Elle sera condamnée en conséquence au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de la réparation de ce préjudice subi durant plusieurs mois.

La fuite subie dans l’appartement loué en provenance de l’appartement du dessus au niveau de sa douche.

Ce sinistre qui touche la douche et la cuisine de Mme [U] a fait l’objet d’un constat amiable avec le locataire de l’appartement se trouvant au-dessus en janvier 2025, Ce sinistre semble provenir d’un défaut d’étanchéité des joints de la salle de bain du voisin, ce sinistre rentre dans le cadre d’une prise en charge des assurances de chacune des parties et ne saurait être imputé à la bailleresse, d’autant plus qu’il ressort du dossier un manque de coopération manifeste de Mme [U] pour permettre une mise aux normes de l’appartement au regard des règles sanitaires, de l’intervention de l’entreprise mandatée par son assurance pour les réparations a opérer ainsi que pour l’intervention du plombier de la copropriété.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes indemnitaire de Madame [U] pour ces désordres.

La fuite des eaux vannes en provenance du WC.

Il ne se trouve pas au dossier d’éléments objectifs susceptibles d’étayer de telles déclarations et il sera relevé que le service technique de l’habitat lors de ses visites, n’a pas constaté une telle cause d’insalubrité.

Une fuite en janvier 2024 a bien été constatée, trouvant son origine dans l’usure des joints du robinet de puisage du WC commun. Elle a donné lieu à réparation le 29 janvier 2024 à la diligence du bailleur qui a ainsi satisfait à ses obligations.

Sur ce point aucune demande indemnitaire de Madame [U] ne saurait prospérer.

La surconsommation d’électricité.

Mme [U] relève à son détriment une surconsommation d’énergie. Cependant, il n’est pas contesté que le coût de cette surconsommation est en réalité prise en charge par la SCI JEUDI MON AMOUR, les factures d’électricité étant libellée au nom de JEUDI MON AMOUR.ARNAUD LESTANG.

Mme [U] est tenue au règlement d’une provisions pour charges forfaitaire qui n’a pas évolué depuis la signature du bail.

Sur ce point aucune demande indemnitaire de Madame [U] ne saurait prospérer.

L’absence de diagnostic.

Au terme de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique qui doit être annexé au contrat de location lors de ses signatures, et qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, tel que prévue à l’article L.126-6 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI JEUDI MON AMOUR reconnait que ces diagnostics de performance énergétique n’ont pas été réalisés.

Cependant, Mme [U] échoue à démontrer le préjudice qu’elle aurait subi à la suite de la non délivrance de ce document, puisqu’il ressort des débats que Mme [U] n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’août 2023 et puisque, comme vu précédemment les charges d’électricité des lieux loués sont prises en charges par la bailleresse.

Elle sera déboutée de cette demande.

2.2. Sur la compensation.

En vertu de l’article 1289 du code civil lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes dès lors que celles-ci sont également liquides et exigibles.

En conséquence, il sera ordonné de procéder à cette compensation pour les condamnations de la présente instance.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 620 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI JEUDI MON AMOUR ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les dépens de la présente instance seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il convient en équité de dire que chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande visant à ordonner une expertise et à la désignation de tel expert architecte.

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 février 2022 entre la SCI JEUDI MON AMOUR, d’une part, et Mme [T] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] – à Paris (75018) est résilié depuis le 17 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] – à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 620 euros (six cent vingt euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à SCI JEUDI MON AMOUR la somme de 8.805 euros (huit mille huit cent-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2025,

CONDAMNE la SCI JEUDI MON AMOUR à payer à Mme [T] [U] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au titre des dommages et intérêt ;

ORDONNE la compensation entre ces créances et dettes réciproques,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles,

DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge