TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BOYTCHEV (L0301)

M^e HITTINGER ROUX (P0497)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/11482

N° Portalis 352J-W-B7F-CVCBR

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PILoT (RCS de [Localité 12] n°484 577 325)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSE

S.A.S. UGC CINE CITE (RCS de [Localité 10] n°347 806 002)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

Décision du 28 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/11482 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCBR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, délibéré prorogé au 28 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 1992, la société UNION DE GESTION D’IMMEUBLES LOCATIFS a donné à bail à la société UGC des locaux commerciaux à usage de cinéma, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1991, moyennant un loyer annuel de base fixé à 7 % de la recette guichet hors taxes, un loyer minimum garanti étant initialement fixé à 700 000 francs.

Par acte sous seing privé du 10 mai 2001, la société UNION DE GESTION D’IMMEUBLES LOCATIFS et la société UGC CINE CITE, venant aux droits de la société UGC, sont convenues du renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2001, moyennant la fixation du loyer minimum garanti à la somme de 801 577 francs.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2016, la société UGC CINE CITE a fait signifier à la société LA FONCIERE DEVELOPPEMENT, venue aux droits de la société UNION DE GESTION D’IMMEUBLES LOCATIFS, une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2016.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2016, la société LA FONCIERE DEVELOPPEMENT a fait signifier à la société UGC CINE CITE un refus de renouvellement.

Toutefois, par acte extrajudiciaire du 8 mars 2017, la société LA FONCIERE DEVELOPPEMENT a fait signifier à la société UGC CINE CITE une notification de l’exercice de son droit de repentir, indiquant consentir au renouvellement du bail dans les conditions proposées par la preneuse, soit aux mêmes termes et selon les mêmes conditions que le bail expiré.

Par acte extrajudiciaire du 12 août 2020, la société LA FONCIERE DEVELOPPEMENT, nouvellement dénommée la société PILOT, a fait signifier à la société UGC CINE CITE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 59 263,07 euros due au titre d’une créance de loyers et provisions sur charges.

Saisi à l’initiative de la société PILOT, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance du 18 juin 2021, a principalement dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse, ainsi que sur les demandes subséquentes.

Par acte du 10 septembre 2021, la société PILOT a fait assigner la société UGC CINE CITE devant le tribunal judiciaire de [11], aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 13 septembre 2020, ordonner l’expulsion de la locataire, et la condamner au paiement d’une somme de 60 809,82 euros au titre de loyers, charges, accessoires et taxes, à régler une indemnité d’occupation de 1 0445,65 euros par jour et à verser une somme de 10 849,21 euros au titre de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, la société PILOT demande au tribunal judiciaire de :

« A TITRE PRINCIPAL :

– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail entre les sociétés PILOTet UGC CINE CITE et ce, depuis le 13 septembre 2020,

– DECLARER en conséquence, que le bail se trouve résilié à compter du 13 septembre 2020,

– ORDONNER en conséquence, l’expulsion de la société UGC CINE CITE et de tout occupant de son chef du local en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

– ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal judiciaire de Paris désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société PILoT aux frais et risques de la société UGC CINE CITE, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

– CONDAMNER la société UGC CINE CITE au paiement à la société PILoT à compter du 13 septembre 2020 et jusqu’à la date de la libération du local, d’une indemnité d’occupation de 1.044,65 euros hors taxes par jour, à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, accessoires augmentées de la TVA au taux en vigueur à compter du 13 septembre 2020, et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

A TITRE SUBSIDIAIRE DANS L’HYPOTHESE OU PAR EXTRAORDINAIRE LE TRIBUNAL NE CONSTATERAIT PAS L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

– ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé à effet du 8 mars 2017 compte tenu du fait que la société UGC CINE CITE n’a pas respecté ses obligations contractuelles au titre dudit bail et ce à compter du prononcé du jugement à intervenir,

– ORDONNER en conséquence, l’expulsion de la société UGC CINE CITE et de tout occupant de son chef du local en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

– ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal judiciaire de Paris désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société PILoT aux frais et risques de la société UGC CINE CITE, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

– CONDAMNER la société UGC CINE CITE au paiement à la société PILoT à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de la libération du local, d’une indemnité d’occupation de 1.044,65 euros hors taxes par jour, à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, accessoires augmentées de la TVA au taux en vigueur, et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

– CONDAMNER la société UGC CINE CITE au paiement à la société PILoT de la somme de 10.849,21 euros à titre de clause pénale conformément à l’article II-8 du bail,

– DEBOUTER la société UGC CINE CITE de toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– CONDAMNER la société UGC CINE CITE à payer à la société PILoT la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer. »

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 22 juin 2023, la société UGC CINE CITE demande au tribunal judiciaire de :

« A titre principal,

JUGER que le commandement de payer susvisé est dépourvu de toute cause ayant été délivré de mauvaise foi et ne saurait produire aucun effet,

CONSTATER l’accord des parties sur l’abandon par la société Pilot du loyer et des charges du deuxième trimestre 2020 au profit de la société [Adresse 13],

DEBOUTER la société Pilot de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER la société Pilot de sa demande de paiement de la somme de 60.809,82 euros,

A titre subsidiaire, sur l’exception d’inexécution

JUGER que la société Pilot a manqué à son obligation de délivrance et que c’est à bon droit que la société [Adresse 13] se prévaut de l’exception d’inexécution ;

A titre subsidiaire, sur la force majeure,

JUGER que la pandémie de Covid-19 et les mesures de fermeture et de confinement prises par le Gouvernement sont constitutifs d’un évènement de force majeure ;

A titre très subsidiaire, sur la destruction partielle de la chose louée,

JUGER que la décision prise par le Gouvernement d’ordonner la fermeture des cinémas du 15 mars au 22 juin 2020, puis 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, a conduit à une situation équivalente à une destruction partielle du local ;

En conséquence, aussi bien sur le fondement de l’exception d’inexécution, de la force majeure, que de la destruction partielle de la chose louée,

JUGER que la société UGC Ciné Cité n’est redevable d’aucun loyer pour les périodes du 15 mars au 22 juin 2020, puis 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 ;

ORDONNER à la société Pilot de restituer les sommes versées par la société [Adresse 13] au titre de ces périodes avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle les fonds ont été versés à la société SCI Pilot ;

A titre infiniment subsidiaire,

ACCORDER à la société [Adresse 13], un délai de 1 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

JUGER que les effets de la clause résolutoire seront rétroactivement suspendus pendant l’échéancier de paiement ;

CONSTATER que la société UGC Ciné Cité est à jour de ses loyers et déclarer que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

REVISER le montant des pénalités prévues au bail comme étant manifestement excessives compte tenu des circonstances exceptionnelles et juger qu’elles ne doivent pas être appliquées ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l’affaire, s’agissant d’un locataire de bonne foi et de question de droit discutées et susceptibles d’une acception différente en fonction des juridictions ;

A titre infiniment subsidiaire et si le Tribunal jugeait le bail résilié,

DEBOUTER la société SCI Pilot de sa demande en condamnation de la société [Adresse 13] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à deux fois le dernier loyer annuel en vigueur à la date de résiliation du bail et fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer, la demande de la société bailleresse constituant une clause pénale manifestement excessive ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Pilot à payer à la société [Adresse 13] la somme 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société Pilot, en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2024, à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 27 mars 2025, avant que le délibéré ne soit prorogé au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de statuer sur les demandes reconventionnelles formées par la société UGC CINE CITE tendant à contester la régularité du commandement de payer du 12 août 2020 et le bien-fondé de la créance locative relative aux périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, avant de statuer sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire de la société PILOT.

Sur la demande de la société UGC CINE CITE tendant à voir priver d’effet le commandement de payer du 12 août 2020

La société UGC CINE CITE, preneuse, fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire a été signifié en pleine négociation entre les parties, qu’en outre l’assignation en référé du 17 septembre 2020 a été délivrée déloyalement, avec précipitation et immédiatement après la confirmation par courriel du paiement de son arriéré par la société UGC CINE CITE, qu’enfin les parties étaient convenues que la bailleresse renoncerait au paiement du loyer du deuxième trimestre 2020 et au commandement de payer du 12 août 2020 sous réserve du paiement intégral des loyers et charges du troisième trimestre 2020 par la preneuse, ce que la société UGC CINE CITE a exécuté le 17 septembre 2020, qu’en conséquence le commandement de payer du 12 août 2020 a été délivré de mauvaise foi et ne saurait donc produire aucun effet.

La société PILOT, bailleresse, expose en réplique qu’elle était d’accord pour discuter des modalités de règlement de l’échéance du deuxième trimestre 2020 et qu’elle n’a pas refusé d’engager des discussions, qu’elle a en revanche toujours été claire sur sa volonté de voir régler sans délai les sommes dues au titre du troisième trimestre 2020, qu’elle a laissé plusieurs semaines à la locataire pour respecter ses obligations, qu’elle n’a pas délivré de commandement de payer sans avoir préalablement relancé la locataire, et qu’elle n’a jamais reçu le courriel par lequel la preneuse l’a prétendument informée d’un règlement intégral, l’adresse mail du destinataire de ce courriel étant erronée. Elle conclut en conséquence que sa mauvaise foi n’est aucunement caractérisée.

En application de l’ancien article 1134 du code civil, devenu l’article 1104, sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société PILOT a fait signifier à la société UGC CINE CITE, par acte extrajudiciaire du 12 août 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 59 263,07 euros due au titre d’une créance de loyers et provisions sur charges.

Au soutien de ses prétentions tendant à exciper de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de ce commandement, la société UGC CINE CITE verse aux débats plusieurs lettres qu’elle lui a adressées et divers courriels échangés avec la société PILOT à compter du 2 avril 2020.

Pour sa part, la société PILOT produit un courriel additionnel daté du 30 juin 2020.

Il ressort clairement de ces différents documents que la locataire a tantôt sollicité tantôt averti la bailleresse de la mise en place de différentes adaptations du paiement du loyer, tandis que la bailleresse a informé la locataire de son accord pour mener une discussion et indiqué être prête à discuter des modalités de paiement du loyer du deuxième trimestre 2020, tout en refusant de modifier le contrat de bail, s’opposant notamment à tout abandon de loyer.

En l’état de ces éléments, la preneuse échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe de tout accord sur un abandon de loyer ou de tout comportement déloyal de la bailleresse, laquelle justifie par ailleurs du respect de son devoir de coopération par l’indication dénuée d’équivoque de son intention de recouvrer les loyers et par sa proposition de discuter des modalités de paiement du loyer du deuxième trimestre 2020, pour permettre une adaptation de l’exécution du bail aux circonstances de la crise sanitaire engendrée par le covid-19.

La mauvaise foi de la bailleresse ne pouvant se déduire de son seul refus de renoncer au paiement de loyers contractuellement dus, il y a donc lieu de rejeter la demande de la locataire tendant à voir priver d’effet le commandement de payer du 12 août 2020.

Sur la demande subsidiaire de la société UGC CINE CITE tendant à la restitution des loyers afférents aux périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021

La société UGC CINE CITE fait valoir que les autorités ont, par arrêté du 15 mars 2020, interdit l’accueil du public à certaines catégories d’établissement puis, par décret du 16 mars 2020, interdit le déplacement de toute personne, que, dès lors, elle ne pouvait plus accueillir de client et qu’il n’y a pas eu, pendant ces périodes de fermeture du cinéma, de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, qu’en conséquence elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour les périodes du 15 mars au 22 juin 2020, puis du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021. Elle expose en outre que la pandémie de covid-19 et les mesures sanitaires strictes et sans précédent prises pour y faire face s’apparentent à un événement imprévisible et irrésistible constitutif d’un cas de force majeure, de sorte qu’elle peut opposer à la société PILOT une suspension de l’exécution de son obligation de paiement des loyers et des charges pour les périodes de fermeture de son cinéma. Elle ajoute enfin que la pandémie de covid-19 et les décisions administratives ont rendu impossible l’utilisation des locaux conformément à leur destination, et que cette situation constitue une destruction partielle et temporaire de la chose louée, justifiant la diminution de son loyer à concurrence du loyer dû pour la période pendant laquelle les locaux ont été fermés, soit du 15 mars au 22 juin 2020, puis du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021. En conséquence, la locataire conclut que la bailleresse est tenue de lui restituer les sommes indues versées au titre des périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021.

En réponse, la société PILOT énonce qu’une mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et ne peut dès lors justifier une exception d’inexécution, que le débiteur d’une obligation de paiement d’une somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure et qu’en outre la locataire ne démontre pas avoir été confrontée à une impossibilité de régler ses loyers, que par ailleurs la locataire n’a pas été empêchée de jouir des locaux, qui n’ont pas été matériellement détruits, et que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

Sur l’exception d’inexécution

D’après les dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible.

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont jamais cessé d’être mis à disposition de la locataire, l’impossibilité d’exploiter les lieux pendant les périodes de restrictions sanitaires résultant du seul fait du législateur, de sorte qu’aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est caractérisé.

En conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution en raison du prétendu manquement de la société PILOT à son obligation de délivrance et de jouissance paisible est inopérant.

Sur la force majeure

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du covid-19 ne pouvait en l’espèce exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021.

Sur la perte de la chose louée

Aux termes des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a cependant lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont subi aucun changement et sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu’aucune perte desdits locaux, fût-elle partielle, n’est caractérisée.

Conclusion sur la demande de restitution de loyers

Au vu de ce qui précède, les moyens de la société UGC CINE CITE n’éant pas fondés, tant en ce qui concerne l’exception d’inexécution que la force majeure et la perte de la chose louée, il y a lieu de constater que la locataire n’est pas fondée à invoquer une exonération de loyer pour les périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021, et il convient de la débouter de sa demande de restitution des sommes versées au titre de ces périodes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement

La société PILOT fait valoir que la société UGC CINE CITE n’a pas réglé la somme objet du commandement de payer du 12 août 2020 dans le mois suivant sa délivrance, attendant au contraire deux années pour verser l’intégralité des sommes dues. Elle énonce soutient par ailleurs que l’argumentation de la locataire sur le fondement de l’article 1195 du code civil n’est pas fondée, en raison de l’absence de demande de renégociation, de l’absence d’application du régime de l’imprévision aux baux commerciaux, de l’absence d’application de ce régime au seul motif d’une baisse de chiffre d’affaires de la preneuse et de l’absence d’exécution de ses obligations par la locataire pendant la renégociation. En conséquence, la bailleresse sollicite à titre reconventionnel l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la société UGC CINE CITE et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La société UGC CINE CITE réplique qu’elle n’était pas redevable des loyers litigieux, faisant valoir ses moyens précédemment exposés tirés de l’exception d’inexécution, de la force majeure et de la perte de la chose louée. Elle ajoute qu’en vertu de l’article 1195 du code civil l’arrêt forcé de son exploitation rendait nécessaire d’adapter le loyer dans le cadre d’une négociation loyale, ce qui justifie de rejeter la demande de résiliation du bail formée par la bailleresse. À titre infiniment subsidiaire, pour le cas où le commandement de payer ne serait pas déclaré sans effet et où les loyers seraient considérés comme dus, la locataire sollicite l’allocation de délais de paiement de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire, indiquant ne plus rester redevable d’aucune somme.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule que la locataire est redevable d’un loyer annuel de base fixé à 7 % de la recette guichet hors taxes, assorti d’un loyer minimum garanti et payable trimestriellement à terme d’avance, et que la preneuse verse à chaque terme trimestriel une provision pour charges dans les mêmes conditions que chacun des termes de loyers, le compte étant soldé une fois l’an et les acomptes étant réévalués à chaque exercice.

Le bail contient en outre, en sa douzième page (II-16.), une clause qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul avis d’échéance à son échéance exacte ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, un mois après un simple commandement de payer ou un mois après une sommation d’exécuter restés sans effet, le bail serait résilié de plein droit si bon semblait à la bailleresse.

Par acte extrajudiciaire du 12 août 2020, la société PILOT a fait signifier à la société UGC CINE CITE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 59 263,07 euros due au titre des loyers et provisions sur charges du troisième trimestre 2020, soit du 1er juillet au 30 septembre 2020.

Comme il a été jugé ci-avant, les moyens de la locataire tenant à l’exception d’inexécution, à la force majeure et à la perte de la chose louée ne sont pas fondés, de sorte que ces sommes sont bien dues.

L’argumentation en défense de la société UGC CINE CITE au titre de l’article 1195 du code civil ne permet pas davantage de remettre en cause l’exigibilité de ces sommes, étant observé que ce texte n’a nullement pour objet de faire échec à une demande de résiliation ou d’acquisition d’une clause résolutoire, mais permet, sous certaines conditions, de procéder à une révision ou à une résolution du contrat, qui ne sont pas sollicités en défense.

La société UGC CINE CITE ne prétend ni n’établit avoir procédé à un paiement soldant les sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance. Au contraire, il ressort des écritures de la locataire, ainsi que du courrier du 29 septembre 2020 qu’elle produit, qu’elle n’a réglé les loyers et charges du troisième trimestre 2020 que le 17 septembre 2020, soit cinq jours après l’expiration du délai qui lui était imparti.

Dès lors, le non-apurement en temps utile des causes du commandement du 12 août 2020 étant caractérisé, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 12 septembre 2020 à vingt-quatre heures.

La société UGC CINE CITE sollicitant la suspension de la clause résolutoire, il y a lieu de relever que la locataire indique avoir versé les sommes faisant l’objet du commandement de payer, c’est-à-dire les sommes dues au titre du troisième trimestre 2020, dès le 17 septembre 2020, soit moins d’une semaine après l’expiration du délai lui étant imparti par le commandement de payer du 12 août 2020. La survenance et la date de ce versement ne sont pas contestées par la bailleresse, qui en reconnaît la réalité en page 4 de ses dernières écritures.

La locataire soutient en outre avoir réglé ultérieurement le reliquat de sa dette locative, en s’acquittant des sommes dues au titre du deuxième trimestre 2020 par un virement du 25 juillet 2022 d’un montant de 60 809,82 euros, affirmation que ne conteste pas non plus la société PILOT, qui ne forme aucune demande de condamnation sur le fondement d’un quelconque arriéré.

La débitrice a donc fait la preuve de l’apurement de sa dette , la bailleresse ne soutenant pas qu’elle soit encore redevable de sommes à ce titre.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de délais rétroactifs formée par la société UGC CINE CITE dans les termes fixés au présent dispositif et il sera constaté que la société UGC CINE CITE a apuré les causes du commandement dans lesdits délais, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

La société PILOT sollicite, subsidiairement à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail unissant les parties, motif pris des manquements contractuels précédemment exposés de la société UGC CINE CITE, soulignant que la résiliation du bail est d’autant plus justifiée que la locataire était parfaitement en mesure de régler les sommes dont elle était redevable.

La société UGC CINE CITE s’oppose à la résiliation du bail, s’appuyant sur les moyens précédemment exposés fondés sur l’exception d’inexécution, la force majeure, la perte de la chose louée et le régime de l’imprévision.

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l’article 1224 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s’ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, comme précédemment énoncé, il est établi que la locataire s’est montrée défaillante dans le règlement des loyers au cours de l’année 2020.

En outre, les moyens de défense de la société UGC CINE CITE fondés sur l’exception d’inexécution, la force majeure, la perte de la chose louée et le régime de l’imprévision ont été écartés.

Il convient cependant de relever que la bailleresse n’allègue pas de défaillance dans le règlement des loyers antérieurement à l’année 2020 ni postérieurement. Il doit également être observé que les irrégularités ont commencé au deuxième trimestre 2020, dans le contexte sanitaire et économique dégradé lié à la pandémie de covid-19.

Si la bailleresse n’a pas à subir de retards de paiement, les irrégularités commises par la preneuse sont incontestablement survenues dans un contexte particulier ayant affecté son commerce et la locataire a finalement apuré sa dette locative.

Au regard de ces éléments, les manquements de la locataire ne sont pas suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles, de sorte que la demande de la bailleresse en résiliation du bail sera rejetée.

En l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail, les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation seront également rejetées.

Sur la clause pénale

La société PILOT se prévaut d’une clause pénale stipulée au sein du bail et expose qu’en application de cette dernière la locataire doit être condamnée à lui verser la somme de 10 849,21 euros, composée de 6 082,98 euros au titre du deuxième trimestre 2020 et de 4 766,23 euros au titre du troisième trimestre 2020.

La société UGC CINE CITE énonce que, compte tenu des circonstances exceptionnelles de la cause, il est évident que la clause pénale est manifestement excessive, de sorte que la majoration forfaitaire sollicitée par la bailleresse ne doit pas être appliquée.

En application de l’article 1231-5 du code civil, pris en ses trois premiers alinéas, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, le bail unissant les parties prévoit en son article II-8. qu'« En cas de non paiement à leur échéance exacte des sommes dues au titre des loyers ou indemnités d’occupation, et accessoires par le Preneur selon les stipulations du bail, le montant de chaque échéance impayée sera à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du 1er de chaque mois du terme, majoré forfaitairement de 10 % à titre de dommages-intérêts et ce, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. De convention expresse cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure. »

Comme exposé précédemment, le retard de la société UGC CINE CITE dans le paiement de ses loyers n’est pas contesté par cette dernière et doit donc être considéré comme établi.

Néanmoins, le contexte de crise sanitaire ayant affecté les activités de cinéma a constitué des circonstances exceptionnelles dans le cadre de l’exécution du bail, de sorte qu’il apparaît excessif de sanctionner une défaillance ponctuelle de la locataire en appliquant l’entière pénalité ; la somme allouée à ce titre sera donc réduite à 5 000 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société UGC CINE CITE au paiement de la somme de 5 000 euros à ce titre à la bailleresse.

Sur les autres demandes

La société UGC CINE CITE, locataire défaillante dans l’exécution du bail, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 août 2020, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société PILOT la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société UGC CINE CITE sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. La demande de la société UGC CINE CITE tendant à suspendre l’exécution provisoire est dépourvue de justification, dès lors que lui sont octroyés des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, et sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société UGC CINE CITE de sa demande tendant à priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 août 2020,

DEBOUTE la société UGC CINE CITE de sa demande de restitution de loyers et charges,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 12][Adresse 1] [Localité 8] [Adresse 9], à la date du 12 septembre 2020 à vingt-quatre heures,

ACCORDE rétroactivement à la société UGC CINE CITE des délais de paiement jusqu’au 17 septembre 2020 inclus pour apurer les causes du commandement du 12 août 2020,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONSTATE que la société UGC CINE CITE a apuré les causes du commandement du 12 août 2020 dans le délai ainsi accordé,

DIT que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et REJETTE en conséquence la demande tendant à constater son acquisition ;

CONDAMNE la société UGC CINE CITE à payer à la société PILOT une somme de 5 000 euros (cinq-mille euros) au titre de la clause pénale,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail ;

REJETTE la demande d’expulsion de la société UGC CINE CITE ainsi que toutes les demandes qui y sont subséquentes ;

CONDAMNE la société UGC CINE CITE à payer la société PILOT la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société UGC CINE CITE en tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 août 2020,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

REJETTE la demande de suspension de l’exécution provisoire formée par la société UGC CINE CITE et rappelle que celle-ci est de droit,

Fait et jugé à [Localité 12] le 28 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER