TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [U] [R]

Mme [K] [C] ép [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09222 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57NQ

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 juin 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [K] [C] épouse [R], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09222 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57NQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 4 août 2015, [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [U] [R] et à Madame [K] [C] épouse [R] un appartement à usage d’habitation (escalier A, 1er étage, porte n°0006) ainsi qu’une cave situés [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 568,79 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 juin 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [U] [R] et à Madame [K] [C] épouse [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 025,99 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 30 septembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] et de Madame [K] [C] épouse [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] à payer à titre provisionnel la somme de 4 723,66 euros suivant décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] à payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer, de l’assignation et de l’exécution éventuelle.

À l’audience du 25 mars 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 6 692,07 euros selon décompte du 19 mars 2025 terme de février 2025 inclus. Il a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire.

Monsieur [U] [R], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 185 euros par mois en plus du loyer courant.

Il expose travailler dans le secteur du bâtiment en qualité d’auto entrepreneur et avoir dû faire face à une baisse temporaire de son activité. Il déclare des revenus de l’ordre de 2 000 euros par mois, tandis que son épouse perçoit un salaire de 1 200 euros ainsi que les allocations familiales et avoir trois enfants à charge. Il précise par ailleurs qu’une demande de FSL est en cours d’étude.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Assignée à étude, Madame [K] [C] épouse [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2015 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 juin 2024 pour la somme en principal de 4 025,99 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 374,42 euros incluant un rappel d’APL a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 août 2024.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] restent lui devoir la somme de 6 377,25 euros à la date du 19 mars 2025, terme de février 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (6 692,07 euros – 314,82 euros).

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Monsieur [U] [R] reconnaît d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 6 377,25 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 025,99 euros à compter du commandement de payer et sur la somme de 2 351,26 euros à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 10) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] ont repris le règlement du loyer courant et [Localité 7] HABITAT-OPH a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [U] [R] et de Madame [K] [C] épouse [R] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation mais pas des frais d’exécution hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2015 entre [Localité 7] HABITAT-OPH d’une part et Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier A, 1er étage, porte n°0006) et la cave situés [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 7 août 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 6 377,25 euros (décompte arrêté au 19 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 025,99 euros à compter du 6 juin 2024 et sur la somme de 2 351,26 euros à compter de la présente ordonnance,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 177 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 7] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] soient solidairement condamnés à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [Localité 7] HABITAT-OPH de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [K] [C] épouse [R] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président