TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [B] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04722 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72KC

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH

E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P483

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [B] épouse [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de [W] [E], auditeur de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04722 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72KC

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 février 2018, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [B] épouse [X] sur des locaux situés [Adresse 3], escalier 1, rez-de-chaussée, porte 01.

Par actes de commissaire de justice du 30 mai 2024 signifiés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, le bailleur a fait délivrer à Mme [Y] [B] épouse [X] un commandement de payer la somme de 1860,59 euros au principal, au titre de son arriéré locatif et de charges, arrêté au 1er mai 2024, outre une mise en demeure de justifier de l’occupation de son logement dans le délai d’un mois.

La commission de coordination de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [B] épouse [X] le 30 mai 2024.

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a par la suite fait constater les conditions d’occupation des lieux par commissaire de justice qui a dressé procès-verbal le 31 juillet 2024 aux termes duquel il conclut à un abandon des lieux au sens de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ordonnance sur requête en date du 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande tendant à faire constater la résiliation du bail, à la reprise des lieux et à faire condamner Mme [Y] [B] épouse [X] au paiement de son arriéré locatif, au motif que le constat de commissaire de justice du 31 juillet 2024 produit au soutien de la demande du bailleur ne contenait pas de photographies des effets personnels présents dans les lieux.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [Y] [B] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du preneur pour défaut d’occupation des lieux, et, à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 juin 2024, en tout état de cause ordonner son expulsion avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles et condamner Mme [Y] [B] épouse [X] à lui payer les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux,

—  4129,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

—  1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 29 avril 2025.

Lors de l’audience du 7 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, le demandeur, représenté par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d’instance. Il a précisé qu’un supplément de loyer solidarité avait été appliqué et que la dette, arrêtée au 2 octobre 2025, s’élevait à 6627,47 euros.

Mme [Y] [B] épouse [X], assignée à comparaître selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande principale tendant à la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir fait délivrer une assignation à Mme [Y] [B] épouse [X] au moins deux mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et justifie également avoir notifié cette assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Aussi, la demande de résiliation du bail, en partie fondée sur des impayés de loyer, sera déclarée recevable.

Sur le fond

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, et doit occuper les lieux à titre de résidence principale.

Plus spécifiquement, s’agissant des habitations à loyer modéré mentionnées au premier alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il est ainsi constant que le preneur d’un logement d’une habitation à loyer modéré s’oblige à occuper personnellement et continuellement son logement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par Mme [Y] [B] épouse [X] et versé au dossier contient un article 3 aux termes duquel cette obligation est rappelée en ces termes « le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit être occupée au moins huit mois par an (…). Ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat ».

Or il résulte des pièces produites par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH qu’un faisceau d’indices concordants permet de conclure à l’inoccupation personnelle du logement par Mme [Y] [B] épouse [X] depuis au moins deux ans : tous les actes de commissaires de justice délivrés à Mme [Y] [B] épouse [X] l’ont été selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile ; les courriers qui lui ont été adressés en recommandé avec accusé de réception sont revenus destinataire inconnu à l’adresse ; le procès-verbal de constat du 31 juillet 2024 fait état d’une électricité coupée dans le logement, de ce que WC, baignoire et lavabo sont secs, de ce que le réfrigérateur est vide et de ce qu’aucun courrier ou document administratif récent ne se trouve dans le logement. Le personnel de proximité rencontré sur place et l’homme d’entretien de l’immeuble ont indiqué au commissaire de justice ne pas avoir vu Mme [Y] [B] épouse [X] depuis dix mois.

Si des effets personnels sont bien encore présents dans l’appartement, ainsi qu’il en résulte des photographies jointes au constat du 31 juillet 2024, le logement semble néanmoins avoir été abandonné par son occupante qui a cessé de régler les loyer depuis le 1er février 2023, ainsi qu’il en résulte du décompte joint au commandement de payer et des décomptes postérieurs.

Tant l’inoccupation du logement que l’absence du paiement du loyer et des charges constituent des manquements aux obligations légales et contractuelles, suffisamment graves, en l’espèce, pour prononcer la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de Mme [Y] [B] épouse [X].

Il convient par conséquent de résilier le bail à compter de l’assignation en justice et d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [B] épouse [X] et de tous les occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Mme [Y] [B] épouse [X] est entrée dans les lieux à raison du contrat de bail qui lui a été consenti et sa mauvaise foi n’est pas démontrée par le demandeur. Les conditions ne sont donc pas réunies pour supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de cette demande.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Mme [Y] [B] épouse [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2025, Mme [Y] [B] épouse [X] lui devait la somme de 6627,47 euros, un SLS étant appliqué depuis le 1er janvier 2025, faute de réponse de la locataire à l’enquête ressources dont il est établi qu’elle lui a été adressée le 10 décembre 2024.

Mme [Y] [B] épouse [X] ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée au paiement de la somme de 6627,47 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 2 octobre 2025, échéance du mois de février 2024 incluse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 1860,59 euros, de l’assignation sur la somme de 2268,69 euros, et du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Mme [Y] [B] épouse [X] sera par ailleurs condamnée à verser au demandeur une indemnité d’occupation à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [B] épouse [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient, en équité, de condamner Mme [Y] [B] épouse [X] à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande formée par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 février 2018 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH d’une part et Mme [Y] [B] épouse [X] d’autre part, aux torts exclusifs de celle-ci, à compter de l’assignation en justice ;

ORDONNE, par conséquent, à Mme [Y] [B] épouse [X] de libérer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], porte 01 ;

AUTORISE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à expulsion pendant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer ;

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] épouse [X] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 6627,47 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 2 octobre 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 1860,59 euros, de l’assignation sur la somme de 2268,69 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] épouse [X] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, des taxes et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [Y] [B] épouse [X] à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [B] épouse [X] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition aux jour, mois et an ci-dessus et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière,

La greffière La juge des contentieux de la protection