TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/01230

N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [HL] [U]

[Adresse 20]

[Localité 6]

Madame [D] [H] [U]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Madame [K] [U]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [R] [S] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous représentés par Maître Simon VANDEWEEGHE de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0107

DÉFENDEURS

La société AXA FRANCE IARD, prise enla personne de son représentant légal et en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par Maître Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0420

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

Madame [X] [I]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Mélanie TUJAGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D981

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la société LOISELET PERE ET FILS ET DAIGREMONT

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D0937

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur habitation de Madame [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0456

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], assuré auprès de la S.A. AXA France IARD, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [OL] [U], décédé le 22 août 2021, était usufruitier de l’appartement situé au 1er étage à droite de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], dont la salle de bains et la cuisine se situent à l’aplomb de la salle de bains et de la cuisine de l’appartement de Madame [X] [I], assurée auprès de la S.A. AXA France IARD, situé au 2ème étage dudit immeuble.

Monsieur [OL] [U] a eu quatre enfants, Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S], qui étaient nus-propriétaires dudit appartement situé au 1er étage et qui sont devenus propriétaires indivis de ce bien au décès de leur père.

Au mois de décembre 2011, Madame [X] [I] a entrepris des travaux de réfection de sa salle de bains, réalisés par la société SONATIBA, y compris le plancher bas de celle-ci.

Le 15 mars 2013, Madame [R] [U] épouse [S] a informé le syndic de l’immeuble, le cabinet CRAUNOT, de la survenance d’un important affaissement du plafond de la salle de bains de l’appartement du 1er étage droite.

Sur la base d’un rapport de Monsieur [Z], architecte, en date du 5 décembre 2013, l’assemblée générale du 10 décembre 2013 a voté la réalisation de travaux de dépose des solives dégradées et de remplacement, selon devis PHARMABOIS du 25 novembre 2013.

Le 7 mars 2014, le conseil des consorts [U] a informé le syndic que les travaux votés étaient « prématurés » dès lors que les causes du sinistre n’avaient pas été « purgées ».

Le 12 mars 2014, Monsieur [Z] a indiqué que l’entreprise chargée de faire un sondage dans la salle de bains de Madame [I] ne pouvait pas accéder à son appartement.

Par courrier des 17 mars et 2 mai 2014, Madame [I] a informé le syndic de l’immeuble qu’elle refusait l’exécution de tout sondage dans la salle de bains de son appartement, ayant fait l’objet d’une réfection complète en 2011.

Par actes d’huissier des 15 et 16 mai 2014, Monsieur [OL] [U] a fait assigner en référé Madame [X] [I], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], la S.A. CRAUNOT et la société SONATIBA afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de ces parties.

Selon ordonnance de référé du 23 juillet 2014, Monsieur [L] [B] a été désigné en qualité d’expert.

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] par ordonnance de référé du 26 juin 2017.

Selon ordonnance de référé du 13 octobre 2017, la mission de l’expert a été étendue aux désordres affectant la cuisine, Madame [I] s’opposant à cette extension, et par ordonnance du 29 novembre 2017, le juge chargé du contrôle de l’expertise saisi sur requête en récusation de Madame [I], a dit que Monsieur [B] poursuivrait sa mission.

Lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2017, les copropriétaires ont voté en faveur de la réalisation de travaux préconisés par l’architecte de la copropriété sur devis établis à sa demande et retenus par l’expert judiciaire (réparation partielle de la structure du plancher haut de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement de Monsieur [U], renforcement et traitement de la structure bois en façade de la courette, ravalement des façades de la courette, remplacement des colonnes d’eau froide et pose de compteurs divisionnaires, création d’une descente d’eaux pluviales).

Selon ordonnance de référé rendue le 16 août 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de Madame [X] [I].

L’expert a déposé son rapport le 18 décembre 2019, concluant notamment :

— à l’absence d’étanchéité du plancher de la salle de bains de l’appartement R+2 de Madame [I] et au mauvais état des installations privatives de ladite salle de bains, nécessitant la démolition du plancher bas de la salle de bains et sa reconstruction concomitamment aux travaux de remplacement/renforcement du solivage du plancher haut de la salle de bains de Monsieur [U],

— que les différents désordres dans le plancher haut de la salle de bains et de la cuisine de l’appartement de Monsieur [U] étaient imputables au syndicat des copropriétaires, du fait du ravalement (entre 70 et 75 %), et à Madame [X] [I], du fait des installations de plomberie (entre 25 et 30 %),

— que la totalité de l’appartement de Monsieur [U] avait été rendue inhabitable du fait des différents désordres.

Deux procès-verbaux de constats d’huissier ont ensuite été établis le 4 juin 2020 puis le 21 mai 2021, afin de faire constater la persistance d’infiltrations ayant porté atteinte aux parties communes de l’immeuble et à l’appartement de l’indivision [U].

Par ordonnance de référé du 1er octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise rendu le 18 décembre 2019 et condamné Madame [I] à effectuer les travaux de démolition du plancher bas de sa salle de bain et sa reconstruction conformément aux préconisations de l’expert, en matière d’étanchéité et d’incendie.

Madame [X] [I] a interjeté appel de cette décision et, selon arrêt du 10 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a condamné Madame [I], sous astreinte de 600 € par jour de retard, à faire effectuer, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, les travaux de démolition du plancher bas de sa salle de bain et sa reconstruction conformément aux préconisations de l’expert judiciaire en matière d’étanchéité et d’incendie (coupe-feu).

Un procès-verbal de constat d’huissier a été établi le 29 décembre 2021, à la requête des consorts [U], afin de faire établir que les travaux prescrits dans l’arrêt du 10 septembre 2021 n’avaient pas été exécutés par Madame [I], qui a formé un pourvoi en cassation à l’encontre dudit arrêt, dont elle s’est désistée, une ordonnance de désistement ayant été rendue le 12 mai 2022.

Par jugement du 18 mai 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Madame [X] [I] à payer aux consorts [U] la somme de 54.000 € au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par arrêt du 10 septembre 2021.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 24 janvier 2022, Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] ont fait assigner au fond Madame [X] [I], son assureur, la S.A. AXA France IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 11ème et son assureur, la S.A. AXA France IARD, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter à titre principal la condamnation in solidum des défendeurs à les indemniser de leurs préjudices (perte de chance de louer leur appartement, frais et honoraires d’expertise judiciaire, frais de constats d’huissier, procédure de référé-expertise, frais et honoraires de maîtrise d’œuvre), outre la condamnation de Madame [X] [I] à leur payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] demandent au tribunal de :

Vu l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,

Vu la jurisprudence citée,

Vu le Rapport d’expertise de M. [B],

Vu l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 16] du 10 septembre 2021,

Vu l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 18 novembre 2022,

Vu L’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

Condamner in solidum et solidairement le Syndicat de la Copropriété « [Adresse 9] », Madame [X] [I], AXA es qualité d’assureur du Syndicat de la Copropriété « [Adresse 9] » et AXA es qualité assureur de Madame [X] [I] à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [S] [U] :

* la somme de 265.350 euros, à parfaire, au titre de la perte de chance de louer l’appartement ;

* une somme de 37.441,68 euros au titre des frais et honoraires d’expertise judiciaire ;

* une somme de 2.563,66 euros au titre des frais de constat d’huissier ;

* une somme de 498,30 euros au titre des dépens de la procédure de référé-expertise ;

* une somme de 32.207,87 euros au titre des frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise ;

* une somme de 6.886,60 euros au titre des frais et honoraires de la maitrise d’œuvre ;

* une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* aux dépens de l’instance.

Condamner Madame [X] [I] à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [S] [U], une somme de 5.000 euros pour résistance abusive ;

Ordonner la capitalisation des intérêts suivant les dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

Débouter le Syndicat de la Copropriété « [Adresse 9] », Madame [X] [I], AXA es qualité d’assureur du Syndicat de la Copropriété « [Adresse 8] » et AXA es qualité assureur de Madame [X] [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Dispenser Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [S] [U] de participer à la dépense commune des frais de procédure du Syndicat de la Copropriété « [Adresse 9] » et des frais de sa condamnation à réparer leur préjudice ;

Rappeler que le jugement est exécutoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, Madame [X] [I] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Vu les pièces versées au débat,

Recevoir Madame [I] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée;

Y faisant droit,

Débouter les Consorts [U] en ce qu’ils entendent faire retenir la responsabilité de Madame [I] dans le cadre des désordres causés à leur appartement ;

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

Fixer la part de responsabilité du Syndicat des Copropriétaires et d’imputabilité dans le cadre des désordres survenus au sein de l’appartement des Consorts [U] à un pourcentage qui ne pourra pas être inférieur à 95 %, outre la part primordiale imputable aux Consorts [U] pour leurs 40 ans d’absence d’entretien et ses conséquences ;

Débouter les Consorts [U] de leur demande de condamnation de Madame [I] à leur payer quelque somme que ce soit au titre du prorata d’imputabilité qui serait fixé à son égard sur la somme de 265.350 euros (à parfaire) au titre d’une prétendue perte de chance de louer leur appartement ;

Débouter les Consorts [U] de leur demande de condamnation de Madame [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre d’une prétendue résistance abusive ;

Débouter les Consorts [U] de leurs demandes de condamnation de Madame [I] au paiement des sommes de :

—  37.441,68 euros au titre des frais et honoraires d’expertise judiciaire ;

—  2.563,66 euros au titre des frais de constat d’huissier ;

—  498,30 euros au titre des dépens de la procédure de référé-expertise ;

—  32.207,87 euros au titre des frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise ;

—  6.886,60 euros au titre des frais et honoraires de la maitrise d’œuvre ;

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes en violation de la loi du 10 juillet 1965 tendant à faire condamner Madame [I] au paiement des sommes de :

• 18.078,50 euros au titre du renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement des Consorts [U] ;

• 5.434,68 euros au titre de la reprise des solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement des Consorts [U].

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande subsidiaire tendant à faire condamner Madame [I] in solidum avec AXA France au paiement à hauteur de 95 % des sommes qui pourraient être allouées au titre de la perte de louer.

A titre reconventionnel,

Condamner la société AXA France IARD, es qualité d’assureur habitation de Madame [I], à garantir Madame [I] de toute condamnation judiciaire et de tous dommages consécutifs à la perte de chance de louer l’appartement des Consorts [U] qui, à ce jour, seraient chiffrés par les Consorts [U] à la somme à parfaire de 265.350 euros et ce, conformément aux dispositions du contrat d’assurance habitation conclu avec Madame [I].

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire de droit en totalité dans le cadre du jugement à intervenir en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la partie qui succombera à la présente instance à payer à Madame [I] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Vu le rapport de Monsieur [B],

DEBOUTER Monsieur [OL] [U], Monsieur [HL] [U], [D] [H] [U] épouse [V], [K] [U] et [R] [U] épouse [S] des demandes qu’ils forment à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER in solidum Madame [I] et son assureur AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] :

—  18078,50 euros au titre du renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement [U].

—  5434,68 euros au titre de la reprise des solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement [U].

A titre subsidiaire et s’il était entré en voie de condamnation

LIMITER le montant des dommages et intérêts réclamés au titre de la perte de chance de louer l’appartement à la somme annuelle de 4602 euros.

EXCLURE toute responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de la perte de chance pour la période postérieure au 22 mars 2021, date de fin de réalisation des travaux en partie commune.

DIRE ET JUGER que les honoraires et frais de l’expert judiciaire font partie des dépens.

FIXER le partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et Madame [I] et son assureur de la façon suivante:

— Syndicat des copropriétaires : 5 %

— Madame [I] : 95 %

CONDAMNER in solidum Madame [I] et AXA France, son assureur au paiement à hauteur de 95 % des sommes qui pourraient être allouées au titre de la perte de chance de louer.

En tout état de cause,

CONDAMNER AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de toutes condamnations quel qu’en soit le montant et la nature qui pourraient être mises à sa charge.

CONDAMNER in solidum Monsieur [OL] [U], Monsieur [HL] [U], [D] [H] [U] épouse [V], [K] [U], [R] [U] épouse [S], Madame [I], AXA France IARD prise tant en sa qualité d’assureur de Madame [I] que du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 11ème, demande au tribunal de :

Dire et juger que les désordres ont pris naissance bien antérieurement à la prise d’effet du contrat AXA en 2008.

Constater que les infiltrations ont été dénoncées par les consorts [U] dès 1995 et que dès 1996 l’architecte de la copropriété avait indiqué les moyens d’y mettre un terme.

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des problèmes constatés par l’expert [B] bien antérieurement à la prise d’effet du contrat.

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des moyens pour l’éviter et qu’il a sciemment laissé se produire le sinistre.

Dire et juger pour ces raisons que le contrat ne peut s’appliquer.

Débouter le syndicat des copropriétaires et tous demandeurs à l’encontre de la compagnie AXA, assureur du syndicat des copropriétaires, de leurs réclamations.

Mettre AXA hors de cause.

À titre subsidiaire dire et juger que AXA ne peut être condamné que dans les limites de son contrat sous déduction des franchises applicables en cas d’infiltrations par façade et des postes relevant de la réparation de la cause du sinistre et mise en conformité soit a minima les 3 postes suivants (ravalement façade et remplacement conduites d’eau) : 57362.01 + 16302+ 38014.16 €

À titre subsidiaire partager les responsabilités entre le SDC du [Adresse 9], à hauteur de 70% à 75%, et Madame [I], à hauteur de 20 à 25 % pour les infiltrations dans le plancher haut de la SDB et de la cuisine de Monsieur [U] (cf. pages 129 à 134 du rapport) ainsi que l’entreprise SONATIBA qui a procédé aux travaux de réfection de la SDB de Madame [I] en décembre 2011.

En tout état de cause, condamner l’entreprise SONATIBA à relever et garantir la concluante de toutes condamnations qui interviendraient à son encontre, à charge pour elle de se retourner contre l’entreprise qui est intervenue dans la salle de bains.

Condamner toutes parties succombantes au versement de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de Madame [X] [I], demande au tribunal de :

Vu l’article L.113-1 du Code des assurances,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [B],

Vu les pièces versées au débat.

Juger les infiltrations en provenance de l’appartement de Madame [I] ponctuelles (au nombre de deux) et limitées dans le temps (moins de 24 h chacune) ;

Juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], responsable à un taux qui ne saurait être inférieur à 90 % pour les désordres survenus dans l’appartement des Consorts [U] ;

Débouter les Consorts [U] de leur demande d’indemnisation de la perte de chance de louer et subsidiairement la réduire à la somme de 21 532,50 euros la somme due par la compagnie AXA France IARD ;

Débouter les Consorts [U] de leurs demandes d’indemnisation au titre des frais et honoraires de maîtrise d’œuvre de l’architecte M. [OR] ;

Débouter les Consorts [U] de leurs demandes d’indemnisation au titre des frais et honoraires d’avocat, manifestement excessifs ;

Débouter l’ensemble des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à l’encontre de la compagnie AXA France IARD ;

Débouter l’ensemble des demandes formulées par Madame [I] à l’encontre de son assureur la compagnie AXA France IARD ;

Débouter l’ensemble des parties de toutes les demandes fins et prétentions contraires aux présentes.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 décembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

La demande de garantie formée par la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] à l’encontre de l’entreprise SONATIBA sera déclarée d’office irrecevable, cette partie n’ayant pas été appelée dans la cause, en application de l’article 14 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » et de « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur les demandes indemnitaires des consorts [U] :

Les consorts [U] agissent sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires et sur les fondements de l’article 1242 du code civil (responsabilité du fait des choses) et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à l’encontre de Madame [X] [I].

Ils font valoir en substance que :

— la cause des désordres et les imputabilités ont été déterminées par l’expert judiciaire,

— au total, ce sont 4 fuites qui ont été constatées par huissier après le dépôt du rapport d’expertise du 19 décembre 2019.

Sur leur demande indemnitaire au titre de la perte de chance de louer leur bien et d’en percevoir les loyers (Cour d’appel de [Localité 16], 22 juin 2022, n° 19/12309 ; Civ. 3ème, 7 avril 2016, n° 15-14.888), ils font valoir qu’un appartement de 137 m² refait à neuf à proximité de la [Adresse 18] et à moins de 100 mètres du métro Voltaire ne peut que trouver facilement un locataire (pièces n° 45 et 33), le loyer retenu par l’expert n’étant pas de 3.500 €, référence du marché locatif (base 2018) mais de 2.900 € pour un loyer encadré, de surcroît avec une prise en compte de 75 % de ce montant afin de tenir compte de la jurisprudence, en présence d’une perte de chance réelle et sérieuse.

Ils ajoutent que :

— l’expert a conclu à une très forte probabilité que l’appartement, en cours de travaux, soit loué au loyer du marché à l’achèvement des travaux,

— fin 2012, ils avaient engagé et payé des travaux de rénovation de l’appartement destinés à le louer (cf. : contrat de rénovation, évaluations d’agences immobilières), le sinistre ayant été découvert à cette occasion d’où l’expertise,

— l’expert a conclu au caractère inhabitable et inlouable de l’appartement (V-4 En ce qui concerne les conséquences des désordres),

— le syndicat des copropriétaires a achevé les travaux de rénovation des parties communes le 22 mars 2021 mais Madame [I] n’a toujours pas réalisé les travaux lui incombant auxquels elle a été condamnée, de sorte qu’ils n’ont pu rénover leur salle de bain (pièce n° 58, constat de Me [JW]),

— il y a bien une privation pour l’indivision [U] d’une potentialité de location de leur appartement, laquelle est certaine (§ IV-6. 2, pages 149 et suivantes), alors qu’il s’agissait de rénover leur appartement pour le mettre en location,

— ce préjudice est corroboré par les attestations en 2023 de l’agence Valri et de century 21(pièces n° 45),

— l’expert souligne que l’investissement dans les travaux d’aménagement de l’appartement (144.416,10 €) « ne peut se justifier que pour une mise en location de l’appartement avec une occupation à l’année, et non pour le maintien d’un statu quo avec une occupation ponctuelle pour les membres de la famille de M. [U] », le devis de travaux de l’entreprise KBR, signé avec un « bon pour accord » le 2 novembre 2012 ayant été communiqué à l’expert, qui a estimé leur demande à la fois « justifiée et cohérente »,

— à la date de dépôt du rapport, leur préjudice a été évalué à la somme de totale de 165.300 € sur la base d’un loyer mensuel de 2.900 € et d’une perte de chance évaluée à 75 %,

— l’appartement est toujours inhabitable, donc inlouable, en raison de la non-réalisation des travaux de démolition et de construction, auxquels Madame [I] a été condamnée à deux reprises par la cour d’appel de Paris puis par ordonnance de référé du 18 novembre 2022, la condamnant à une nouvelle astreinte journalière et par arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 juillet 2023 liquidant l’astreinte à 5.000 €, puis par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 6 octobre 2023, ayant condamné Madame [I] à achever les travaux dans les 60 jours de sa signification sous astreinte de 100 € par jour de retard (pièce n° 69),

— leur préjudice doit donc être actualisé au 1er novembre 2023, en complément du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [B] (page 159), à hauteur de la somme de 265.350 €, à parfaire (entre 2013 : 3 mois, 8.700 €, et 2023 : 34.800 € x 9 + 31.900 € sur 11 mois = 353.800 € x 75 %),

— AXA, es qualité d’assureur de Madame [I], a expressément accepté sa garantie par conclusions, comme le relève l’ordonnance de référé du 1er octobre 2020 (pièce n° 6),

— l’appartement est simplement « supervisé ponctuellement par le fils de Madame [S] [U] pour vérifier l’absence de squat et surtout l’apparition de nouvelles fuites »,

— l’indivision [U], représentée par [R] [S] [U], est assurée à la MAIF mais n’est pas assurée comme propriétaire non occupant car elle ne peut louer son appartement,

— les entreprises [E] et EPTC sont sérieuses, en activité, et dans l’attente que leurs devis soient signés et honorés par Madame [I] (pièces n° 81, 81-1, 81-2, 81-3, 81-4, 82, 82-1, 82-2, 82-3), qui vise une entreprise dénommée [P] [E], dont le numéro SIREN est complètement différent de l’entreprise individuelle [E] de Madame [C] [XZ] [E], dont le devis a été retenu par l’expert, qui a attesté n’avoir jamais été contactée par Madame [I] pour réaliser les travaux (pièces n° 83, 84, 85, 86 et 87),

— ils ont toujours indiqué qu’ils étaient disposés à protéger leur appartement pour les travaux à condition que le devis de travaux soit identique en quantité et qualité à celui d’EPTC et [E], d’obtenir au préalable le devis des travaux signé et approuvé par l’architecte de la copropriété et la preuve du paiement de l’acompte de Madame [I] ainsi que le planning d’intervention de l’entreprise (pièces n° 88 et 89),

— Madame [I] n’a jamais répondu à leur demandes légitimes.

En réponse aux moyens opposés par le syndicat des copropriétaires, ils précisent que :

— l’expert a répondu au moyen tiré du refus des travaux de réparation prétendument opposé par l’indivision [U] en considérant qu’il n’était pas caractérisé (rapport, page 104), Mme [U] ayant « seulement considéré qu’il était improbable que des poutres consolidées dix ans auparavant puissent être à nouveau dégradées » et que de ce fait, « il lui paraissait inutile de vouloir s’en rendre compte en trouant le plafond de sa salle de bains », sans s’opposer à une quelconque intervention,

— sur la garantie de l’assureur, la cour d’appel de [Localité 16] a jugé récemment que celle-ci ne peut être exclue pour absence d’aléa « que lorsque la conscience de l’assuré du caractère, non pas seulement probable, mais inéluctable, de la réalisation du risque est établie » (pièce n° 39, Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 4, Chambre 2, 19 avril 2023, n° RG 20/08956).

Sur la « résistance abusive » de Madame [I], ils soulignent que, depuis le début des opérations d’expertise, Madame [I] a multiplié les conseils (13ème avocat) et qu’elle continue à faire abusivement résistance malgré sa quadruple condamnation en justice (pièces n° 6, 7, 18, 25), son comportement étant malfaisant, puéril et irrationnel, en refusant de réaliser de simples travaux de mise en conformité de son plancher financés par AXA, au mépris de la justice et de ses voisins, sans se préoccuper des dégâts causés, alors même que l’expert judiciaire a souligné en page 85 que « l’apparition de nouvelles fuites sera quasi inéluctable dans le futur » et que la cour d’appel l’a condamnée définitivement à réaliser les travaux.

En défense, Madame [X] [I] fait valoir en substance les arguments suivants :

— elle n’est pas responsable des troubles causés aux consorts [U],

— aucune infiltration ne provient de ses parties privatives, ni de ses installations de plomberie, ce qui est confirmé par le rapport d’expertise (pages 55 et 131), soulignant que les infiltrations proviennent des parties communes, les désordres étant anciens et affectant tout l’immeuble (page 131),

— l’expert a d’ailleurs pu constater l’indépendance des planchers bas et haut des salles de bains de Monsieur [U] et de Madame [I], structurellement indépendants (pages 69 et 138),

— en considération de ce rapport, le syndic a pu effectuer immédiatement les réparations des solives se trouvant immédiatement au-dessus de leur plafond, sans qu’il y ait eu de travaux chez Madame [I] (pièce n° 49), les travaux votés lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2013 ayant été exécutés en 2020, soit 7 ans après leur vote,

— les fuites provenant de son appartement n’ont été que très ponctuelles, deux fuites en 15 ans, et quasiment immédiatement réparées,

— ce constat est corroboré par l’absence de déclarations de sinistre par Monsieur [U] (pièce n° 7) et par la lecture du rapport d’expertise démontrant que les parties communes sont non conformes et/ou défectueuses depuis de nombreuses années,

— à la suite de la récente déclaration de sinistre des consorts [U] portant sur un dégât des eaux en date du 3 mars 2023, AXA IARD, son assureur, a mandaté un expert pour déterminer l’origine des fuites d’eau apparaissant dans la cuisine des consorts [U], ce rapport concluant qu’elle n’était pas responsable du préjudice (pièce n° 105),

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

— l’expert relève que les infiltrations proviennent des parties communes (alimentations collectives en mauvais état, note aux parties n° 3, page 90, et rapport, page 131),

— les consorts [U] sont responsables de l’absence d’entretien de leur appartement, insalubre, nuisant à l’ensemble de la copropriété, ainsi que du refus d’accéder à leur appartement aux fins de travaux (pièce n° 59), de sorte qu’ils sont à l’origine de la majorité des désordres, sinistres et troubles qu’ils reprochent à Madame [I], en l’absence d’entretien pendant plus de 40 ans de leur appartement et en raison de la situation de celui-ci, au-dessus des cuisines d’un restaurant dont les conduits d’aération et d’évacuations des odeurs et vapeurs débouchent tout contre et sur les fenêtres de leur appartement, plus particulièrement celles de leur salle de bain.

Sur le préjudice de « perte de chance de louer » l’appartement des consorts [U], elle relève que :

— la jouissance exclusive de l’appartement des consorts [U] exclut toute mise en location,

— les consorts [U] eux-mêmes confirment la destination de leur appartement, avec des « réunions de famille autour d’événements familiaux » qui étaient « l’occasion de se retrouver dans l’appartement pour conserver la tradition de la famille » (dire de M. [U] n° 7, page 3), cette destination privée, limitée au seul usage familial, étant confirmée par la « vétusté extrême » et le non-entretien total pendant 40 ans (rapport, page 70) de l’appartement, l’absence de mise en conformité de l’électricité (rapport, page 70), ainsi que par le fait que l’appartement, qui n’a jamais été loué, est toujours abondamment meublé, de façon inchangée, par le vieux mobilier familial « vintage », la présence d’instruments de musique, dont un piano, ces faits confirmant que cette « résidence secondaire » n’a jamais été destinée à la location à bail aux tiers ni à des travaux dans ce but,

— l’appartement est le « domicile » de Monsieur [T] [U] et de sa compagne (pièce n° 92),

— Monsieur [U] a écrit aux services fiscaux le 30 décembre 2016 pour déclarer son appartement parisien du [Adresse 9] en tant que « résidence secondaire »,

— l’on se trouve en présence d’un appartement occupé, Monsieur [T] [S] disposant et jouissant exclusivement de celui-ci en 2023, pour recevoir l’huissier de justice (pièces n° 17, 71, 93, 93 bis),

— en février 2023, à la suite d’un dégât des eaux, les consorts [U] déclaraient auprès de la MAIF l’appartement « occupé » alors qu’eux-mêmes déclarent être domiciliés à [Localité 15] dans l’Hérault (pièces n° 60 et 61),

— le 27 septembre 2023, Monsieur [G] [S] envoyait un courriel à Madame [I] lui enjoignant d’arrêter tous travaux en cours dans sa salle de bain parce qu’ils présentaient un risque pour son fils [T] [S], demeurant en-dessous (pièce n° 94),

— l’appartement est la résidence secondaire de Monsieur et Madame [OL] [U] et le pied à terre parisien de la famille [U] et de leurs proches, ainsi que le lieu « des réunions familiales traditionnelles » de toute la famille [U].

Sur les difficultés de réalisation des travaux de sa salle de bain, elle précise que :

— elle a été confrontée à des difficultés sérieuses d’exécution (silence des architectes successifs de l’immeuble, syndic), ce que la cour d’appel de [Localité 16] a constaté dans son arrêt du 6 juillet 2023, « justifiant de modérer la liquidation de l’astreinte »,

— elle a rencontré des difficultés à prendre contact avec Monsieur [J], architecte de l’immeuble, le syndic ayant donné son accord, par courrier en date du 4 octobre 2022, pour qu’elle fournisse un devis équivalent, suite à une sommation délivrée le 21 septembre 2022 avec dénonciation au syndic Loiselet le 29 septembre 2022 (pièces n° 52, 53 et 64),

— elle s’est conformée à cette décision en mandatant un architecte dès le 28 octobre 2022, en concluant avec la société LBR Concept, le 12 décembre 2022, un acte d’engagement, puis en versant un acompte à ladite société, en communiquant au syndic l’ensemble des documents et devis pour faire débuter les travaux conformément aux prescriptions de l’expert et en informant les consorts [U] de son intention de fixer une date de constat avant travaux effectuée par huissier, le début des travaux devant être fixé au 20 février 2023, ce constat ayant été considéré par les consorts [U] comme « prématuré à ce stade » (pièces n° 65 à 71),

— le maître d’œuvre, par courriel du 24 mars 2023, lui a fait part de son incompréhension face aux comportements des consorts [U] en soulignant la « situation délicate avec vos voisins » quant à l’exécution des travaux, le syndic ayant décalé 4 fois le planning et la date d’intervention des travaux (pièce n° 75),

— la société LBR Concept a informé Monsieur [F] (maître d’œuvre) du démarrage des travaux au 5 juin 2023 par courriel du 23 mai 2023 (pièce n° 76), information retransmise immédiatement par email par Madame [I] à Monsieur [J] (pièce n° 77),

— Madame [O], du cabinet LOISELET et DAIGRMENT, a alors considéré que le délai de prévenance était « particulièrement court pour que chacun s’organise », de sorte qu’elle ne pouvait assurer « un commencement de travaux au 5 juin 2023 » (pièce n° 79),

— le 25 mai 2023, elle a informé Madame [O] que le démarrage des travaux était décalé au 12 juin 2023 (pièce n° 80),

— les travaux de réfection de sa salle de bains ont été achevés par la société Free Art depuis le 27 octobre 2023, après qu’elle ait renoncé à faire intervenir la société LBR Concept, face à la situation de blocage à laquelle elle était confrontée, en missionnant la société Free Art, conseillée par Monsieur [F], au cours du mois de juillet 2023,

— le 26 septembre 2023, les consorts [U] lui ont adressé un courrier recommandé ayant pour objet « refus de travaux FREE ART selon devis reçu ce jour impactant partie privative et partie commune LRAR » (pièce n° 88),

— selon email du 7 septembre 2023, le syndic a demandé spécialement aux consorts [U] qu’ils permettent les accès dès 8 h du matin à leur appartement afin de protéger les parties communes et privatives, ceux-ci ayant été parfaitement informés des travaux, puisque destinataires de l’email du syndic faisant état du planning d’intervention (pièce n° 85),

— le 9 octobre 2023, lors de l’opération de coulage de la chape béton armée alléguée sur les bacs aciers, il est apparu que la laitance de ciment avait coulé et s’était infiltrée dans l’appartement des consorts [U], de sorte que le chantier a été arrêté et mis en attente, comme en atteste le compte-rendu de chantier n° 3 du 18 octobre 2023 (pièce n° 98),

— les travaux se sont finalement poursuivis et terminés le 24 octobre 2023, tel que démontré par l’email de Monsieur [F] en date du 25 octobre 2023 (pièce n° 102) ainsi que par les photos prises par Madame [I] (pièce n° 103), le compte-rendu de chantier fixant une dernière réunion de chantier au 27 octobre pour la réception des travaux,

— le tribunal ne sera pas dupe de tous les empêchements orchestrés par les consorts [U] et subis par Madame [I] dans le cadre de la réalisation de ses travaux de salle de bains, afin de retarder ceux-ci et d’accroître, de facto, une éventuelle perte de chance de percevoir des loyers supplémentaires.

Elle conteste par ailleurs toute résistance abusive, indiquant justifier des empêchements et causes extérieures ne lui ayant pas permis de procéder rapidement à la réalisation de ses travaux.

Elle ajoute que :

— si les consorts [U] n’avaient pas refusé leur propre vote de la résolution n° 22 votée à l’assemblée générale du 10 décembre 2013, les travaux auraient été faits en février 2014 comme l’ordonnait cette résolution exécutoire,

— le président du tribunal judiciaire de Paris a, selon ordonnance en date du 6 octobre 2023, validé le dernier devis de la société FREE ART, comme étant « très sensiblement similaire quant aux prestations mentionnées à ceux des sociétés EPTC et Entreprise Hermann », en considérant que les travaux de la salle de bain pouvaient débuter conformément à celui-ci (pièce n° 95),

— pourtant, dans le cadre de leur assignation en référé à heure indiquée, les consorts [U] tentaient une nouvelle fois de remettre en cause ce devis en demandant à l’expert de donner son avis sur la conformité de la réalisation des travaux détaillés dans le devis FREE ART aux devis EPTC et [E],

— elle a respecté la dernière ordonnance de référé du 6 octobre 2023 ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 16], comme en attestent les 4 comptes-rendus de chantier rédigés par Monsieur [F], Maître d’œuvre (pièces n° 96 à 99).

Elle fait également état :

— du silence des entreprises artisanales EPTC et [E] (pièces n° 34 à 37),

— du silence de l’architecte de l’immeuble, Monsieur [LB], puis de Monsieur [J], chargé du contrôle des travaux et mandaté par la cour d’appel de [Localité 16] (pièces n° 41, ab, 42, 43, ab, 47, 48, 52, 53),

— de la durée qualifiée d’ « incompréhensible » des opérations d’expertise (5 ans),

— de la « mauvaise foi des Consorts [U] » (empêchements, pièces n° 107, 108, 85, 68 b, 104, 100, 97, 105, 106),

— des demandes « infondées » des consorts [U] « à mettre » à sa charge « leurs frais de procédure, d’expertise et d’honoraires d’avocats », alors qu’ils ne cessent de multiplier les procédures et de retarder leur bon déroulement afin de tenter d’en soutirer un avantage financier, s’enlisant dans un « combat judiciaire » à l’encontre de Madame [I].

La S.A. AXA France IARD, assureur de Madame [X] [I], souligne, s’agissant du dommage dans la salle de bain de Monsieur [U], le caractère ponctuel et limité des fuites d’origine privative, seule une fuite en provenance des installations de Madame [I], réparée quasiment immédiatement, ayant pu engendrer des désordres dans la salle de bain de Monsieur [U].

S’agissant du dommage dans la cuisine de Monsieur [U], elle estime que l’expert se fonde exclusivement sur des éléments non probants (rapport, page 70), alors que les fuites constatées comme étant en provenance de l’appartement de Madame [I] ont été extrêmement ponctuelles (2 en 15 ans) et ont eu des conséquences extrêmement limitées, ce constat étant corroboré par l’absence de production de déclarations de sinistre par Monsieur [U].

Elle argue également de l’origine « commune » du dommage lié à la « très grande vétusté de l’immeuble », et notamment des solives dont il est acté qu’elles étaient, dès l’année 1996, dégradées tant par des insectes et/ou champignons que par des infiltrations, ainsi que des canalisations en plomb de distribution d’eau de l’immeuble et des colonnes en fonte d’eaux usées, vétustes (rapport, pages 82 et 118), cette vétusté des parties communes étant à l’origine des désordres dans l’appartement des consorts [U] comme dans les différents étages de l’immeuble.

Elle considère que la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres survenus au sein de l’appartement des consorts [U] ne saurait être inférieure à 90 %.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] soutient quant à lui que l’expert, sans déterminer l’origine des désordres avec certitude, impute une part de responsabilité entre 70 et 75 % au syndicat des copropriétaires du fait du ravalement et entre 25 et 30 % à Madame [I] du fait des installations de plomberie, alors que les causes et origines des désordres affectant les solives en plancher haut de la salle de bains de l’appartement des consorts [U] n’ont pas été déterminées et sont incertaines.

Il ajoute qu’aux termes du règlement de copropriété, sont réputées parties constituant la propriété exclusive et particulière « le plancher de l’appartement ou du local avec les poutres et solives qui le soutiennent » (3ème partie, page 10), le plancher haut de l’appartement des consorts [U] étant en réalité le plancher bas de l’appartement de Madame [I].

Concernant les infiltrations depuis la salle de bain de Madame [I], il précise qu’elles sont, selon l’expert (page 171) la conséquence du mauvais état des installations privatives de la salle de bains de cette dernière et de l’absence de volonté de Madame [I] de résoudre les causes des désordres.

Concernant le plancher bas de la salle de bains de l’appartement de Madame [I], il souligne que l’expert indique (page 171) que les travaux de la salle de bains réalisés par l’entreprise SONATIBA n’ont pas été exécutés dans les règles de l’art, seule la responsabilité de Madame [I] étant retenue par l’expert judiciaire.

Concernant les canalisations en plomb de distribution d’eau, il estime que sa responsabilité ne saurait être engagée de ce chef, l’expert ayant constaté (page 172) que les évacuations et l’alimentation d’eau, avec des raccords noyés dans les murs et les planchers, n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art.

Concernant les colonnes en fonte eaux usées/eaux vannes, il relève que les traces d’oxydation visibles sur la culotte de la descente EP peuvent s’expliquer, selon l’expert, par des fuites du fait de la mise en charge de la colonne EP/EU, cette situation n’étant source d’aucun désordre.

S’agissant des façades, il relève que des travaux ont été votés, lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2017 (pièce n° 27), puis réalisés, seules semblant être concernées les défectuosités partielles du ravalement qui ne sont pas, loin s’en faut, une cause déterminante des désordres, de sorte que sa part de responsabilité doit être limitée à 5 %.

Il précise que les travaux de reprise des parties communes (réparation des fuites et remise en état des façades, colonnes et solives) ont été effectués et ont donné lieu à un procès-verbal de constat d’achèvement en date du 22 mars 2021 (pièce n° 9, consorts [U]), tandis que les travaux concernant le lot appartenant à Madame [I] n’avaient toujours pas été entrepris en juillet 2022 (pièces n° 32 et 33).

Sur la demande indemnitaire des consorts [U] au titre de la perte de chance de louer, il estime que rien ne permet d’affirmer que les consorts [U] ont ou aient eu l’intention de louer l’appartement, qui n’a jamais été donné à bail, leur demande reposant sur un projet de location in futurum parmi d’autres, dont celui de vendre l’appartement voire deux appartements distincts après séparation.

Il fait valoir que seul un préjudice de jouissance au prorata du temps d’occupation annuelle au titre de la résidence secondaire des différents membres de la famille [U], qui habitent soit en province soit à l’étranger, pourrait être envisagé, sur la base d’une valeur locative de 2.000 € avec une durée d’occupation de l’ordre de 70 jours correspondant à la fréquentation de l’appartement par les membres de la famille [U], tel qu’il apparaît à la lecture du dire n° 2 du conseil du syndicat des copropriétaires, soit 4.602 € par an, étant précisé que :

— compte tenu des dispositions du règlement de copropriété, la plus grande part des désordres est imputable à l’appartement propriété de Madame [I],

— cette dernière n’a toujours pas réalisé les travaux réparatoires qui lui incombent 10 ans après les désordres, malgré six condamnations en justice (pièces n° 6, 7, 18, 25, 59 et 69, [U]) et l’acceptation à l’époque de la dernière ordonnance de référé du 1er octobre 2021 par son assureur AXA de prendre en charge le coût des travaux (environ 10.000 € seulement), alors que l’entreprise [E] n’était pas fermée, ce que le juge des référés a relevé dans son ordonnance, Madame [I] refusant de faire appel aux entreprises [E] et EPTC et n’apportant pas la preuve d’un règlement de sa part d’autres entrepreneurs pour des devis identiques, ni de refus de leur part.

Il fait valoir que Madame [I] serait dans « le déni », alors que l’expert a souligné que les évacuations et alimentation d’eau avec des raccords noyés dans les murs et les planchers n’ont pas été réalisées conformément aux règles de l’art, les fuites au droit des raccords étant « des phénomènes certains à terme » et que les demandeurs indiquent, en février 2023, avoir subi deux fuites d’eau provenant de chez Madame [I] affectant le nouveau solivage et le plafond de leur cuisine (pièces n° 27 et 38).

Sur les autres demandes « indemnitaires » des consorts [U], il souligne par ailleurs que les frais et honoraires d’expertise judiciaire font partie des dépens, que les constats d’huissier lors des fuites chez Madame [I] ne le concernent pas, que le sort des dépens de la procédure de référé-expertise a été réglé par l’ordonnance de référé et l’arrêt de la cour d’appel et que les frais et honoraires d’avocats payés dans le cadre de la procédure de référé expertise relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. S’agissant des frais et honoraires de maîtrise d’œuvre pour l’assistance des consorts [U] durant les opérations d’expertise, il fait valoir qu’il n’y avait aucune nécessité à ce titre et qu’il n’a pas à subir les conséquences du choix des consorts [U].

La S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], estime qu’il y a lieu de partager la responsabilité entre le syndicat des copropriétaires, Madame [I] et l’entreprise SONATIBA.

Sur le quantum de la demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance de louer, elle souligne que :

— le taux retenu pour une perte de chance est élevé, s’agissant d’un appartement daté, vétuste et dans son jus d’après l’expert (années 50),

— il convient de déduire 22 mois de pertes, qui ne sont que du fait de Madame [I].

Elle conteste par ailleurs les réclamations in solidum pour les frais d’expertise judiciaire et frais d’avocats [U], alors que Madame [I], par son comportement, ses nombreux incidents, dires, non-transmission de devis etc., est largement responsable de l’augmentation des coûts de l’expertise.

***

1-1 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

En droit, conformément à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

Par ailleurs, la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

En l’espèce, les désordres structurels subis dans l’appartement des consorts [U] sont recensés en pages 95 et suivantes du rapport d’expertise de Monsieur [L] [B] déposé le 18 décembre 2019 et consistent en :

— un affaissement important du plafond de la salle de bain dudit appartement, avec une humidité forte, notamment dans le mur, une dégradation des solives du plancher haut, à plusieurs endroits, des infiltrations apparues dans la salle de bain,

— un écroulement partiel du plancher haut de la cuisine dudit appartement, dont les fers en appui sur la muraillère étaient « si oxydés qu’ils ne pouvaient plus reprendre les charges permanentes du plancher », ce qui a nécessité la pose d’étais, avec apparition de « fissures alarmantes en plafond de la cuisine » ayant nécessité la pose de nouveaux étais en juillet 2016 (rapport, page 114).

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport, pages 129 à 136), les opérations d’expertise judiciaire ont permis d’établir, à l’issue de nombreuses investigations, que ces désordres proviennent :

— pour partie du ravalement défectueux de l’immeuble (non imperméable au droit de fissures et réalisé avec un revêtement imperméable empêchant la transpiration du mur) et des canalisations d’alimentation d’eau en plomb (encastrées dans les murs), poreuses et en mauvais état,

— et pour partie des installations de plomberie privatives défectueuses de l’appartement de Madame [X] [I], positionnées en surplomb des dégradations dans la sablière, à l’origine d’infiltrations ponctuelles mais renouvelées, en dépit de la réfection intégrale effectuée à l’initiative de Madame [X] [I] en décembre 2011 par l’entreprise SONATIBA (qui n’avait aucune compétente pour exécuter des travaux de gros-œuvre et de structure sur des planchers), sans respecter les règles de l’art tant sur le plan structurel (absence de pose de nouvelles solives) qu’en matière d’étanchéité (absence de mise en œuvre d’un produit d’étanchéité ; rapport, pages 69, 109, 112, 113, 130, 131, 132, 133, 134 et 136 en particulier : aucune étude ni calcul pour la mise en œuvre du plancher, bacs posés sans empochement dans les murs, jonction bacs/murs assurée avec des bourrages en carton ou papier kraft, bacs posés à l’envers, chape fibrée avec treillis soudé qui n’a pas été coulée dans la continuité des murs, disjointe des maçonnerie, étanchéité du plancher qui n’est pas assurée).

Un affaissement et des fissurations en plafond de la salle de bains de l’appartement de Monsieur [U], outre une fissuration dans le couloir contigu, ayant été constatés le 4 octobre 2013 par l’architecte mandaté par le syndic de l’immeuble, un étaiement du plancher haut de la salle de bains et du couloir a été exigé « fort logiquement » (rapport, page 134), la solidité de la structure porteuse du plancher haut de ladite salle de bains étant affectée.

Dès lors, à compter du début du mois d’octobre 2013, la salle de bains de l’appartement de Monsieur [U] est devenue « inhabitable et impropre à sa destination », un appartement sans salle de bain ne satisfaisant plus aux conditions d’habitabilité d’un logement (rapport, page 134).

S’agissant de désordres lourds, de structure, provenant tant des parties communes (façade de la courette, colonnes d’eaux pluviales et d’eaux usées, alimentations d’eau en plomb…) que des installations sanitaires privatives d’un copropriétaire voisin, et qui excédent à l’évidence, par leur ampleur, leur durée exceptionnelle et leurs conséquences, les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 4 – Chambre 2, 8 novembre 2023, n° RG 21/15653), il y a lieu de retenir :

— la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans qu’il soit rapportée la preuve d’une faute de la victime ou d’un tiers exonératoire de responsabilité (cf. infra, § 1-2), étant relevé sur ce dernier point que Madame [X] [I], profane en matière de construction, a fait appel à un professionnel pour faire procéder à des travaux de réfection complète de sa salle de bain en décembre 2011,

— et celle, également de plein droit (sans faute), de Madame [X] [I] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et en sa qualité de gardienne de ses installations sanitaires privatives à l’origine des désordres d’infiltrations ayant affecté l’appartement des consorts [U] sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2019, n° 15/24651), la preuve n’étant pas rapportée en l’espèce de l’existence d’un fait de nature anormal, de caractère imprévisible et irrésistible, constitutif d’une cause exonératoire de force majeure, cas fortuit ou cause étrangère.

Aucun fait fautif exonératoire de responsabilité imputable à Madame [X] [I] n’apparaît caractérisé en l’espèce dès lors qu’il ressort des éléments de la procédure (pièces n° 59 et 69 produites en demande, en particulier, arrêt de la cour d’appel de [Localité 16] du 6 juillet 2023 et ordonnance de référé du 6 octobre 2023) que :

— Madame [X] [I] a bien tenté de se rapprocher des établissements [E] et EPTC (qui ont signé les accusés de réception de ses lettres recommandées) afin de faire réaliser les travaux de reprise de sa salle de bain, ces entreprises n’ayant pas répondu aux demandes de cette dernière,

— elle s’est également heurtée au silence des architectes successifs de l’immeuble puis du syndic, de sorte qu’elle a été confrontée à de sérieuses difficultés d’exécution de l’obligation sous astreinte de mettre en œuvre les travaux de reprise nécessaires de sa salle de bain à laquelle elle avait été condamnée en référé,

— le devis de la société LBR du 11 juillet 2022 a été validé par l’architecte de la copropriété le 13 février 2023, aucune contestation n’ayant été émise quant à l’intervention de l’huissier de justice pour établir un constat avant travaux le 27 janvier 2023,

— le report des travaux était lié à la seule nécessité de mettre en place des protections dans l’appartement des consorts [U],

— Madame [I] a ensuite réalisé des démarches en janvier 2023 pour permettre la bonne mise en œuvre desdits travaux, qui ont finalement été confiés à la société FREE ART, en lieu et place de la société LBR, le chantier ayant débuté le 27 septembre 2023, selon ordre de mission du 25 septembre 2023, sous la maîtrise d’œuvre de la société SCA [RW] [F], selon un planning d’intervention validée par le syndic de l’immeuble le 7 septembre 2023,

— à la lecture comparée des devis de l’entreprise FREE ART, mandaté par Madame [I] (pièce n° 83 produite par Mme [I], devis n° 2300011 du 07/07/2023, dépose/démolition + maçonnerie), et des devis validés par l’expert judiciaire des sociétés EPTC et [E] (pièces n° 50 et 51 produites par Mme [I], rapport, pages 140 à 142 : dépose et démolition du plancher bac acier existant, réalisation d’un plancher collaborant engravé, chape en béton léger de pouzzolane y compris treillis soudé, étanchéité liquide, dépose en conservation des équipements sanitaires en place, bouchonnage des alimentations en attente, dépose du réseau d’évacuation en PVC, réfection du réseau PVC, repose des équipements sanitaires, y compris raccordements et essais), il apparaît que malgré une différence de tarifs, le devis présenté par la société FREE ART est substantiellement identique, quant aux prestations mentionnées dans les devis des sociétés EPTC et [E].

Les installations sanitaires privatives défectueuses/non conformes/fuyardes de la salle de bain de Madame [X] [I] et les parties communes défectueuses/vétustes/fuyardes de l’immeuble ayant contribué, de manière indissociable, à la réalisation de l’intégralité des désordres de structure ayant nécessité un étaiement ainsi que des dommages consécutifs subis par les consorts [U], une condamnation in solidum, pour le tout, sera prononcée au stade de l’obligation à la dette au bénéfice des consorts [U] (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], Chambre civile, 1ère section, 7 janvier 2014, n° RG 12/01136), sans qu’il y ait lieu de procéder à ce stade à un quelconque « partage de responsabilités ».

Aucun élément technique ne vient corroborer l’allégation de Madame [X] [I] quant à une absence d’entretien de leur appartement imputable aux consorts [U] qui serait à l’origine des désordres de structure et des préjudices consécutifs faisant l’objet du présent litige (étant précisé que cet appartement devait faire l’objet d’une rénovation/restructuration globale au moment de la survenance du sinistre).

La question relative à l’existence d’une éventuelle « perte de chance de louer » leur bien, invoquée par les consorts [U], sera examinée dans le paragraphe relatif à l’indemnisation des préjudices (1-2).

1-2 : Sur l’indemnisation des préjudices :

En droit, il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Dès lors que le propriétaire d’un local ne justifie pas de l’existence d’un bail au moment de la survenance des désordres, son préjudice consiste en la perte d’une éventualité favorable, la réparation de cette perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 9 décembre 2019, n° RG 17/03664 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 15/12156).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que Monsieur [U] a réglé des honoraires au cabinet PETER T CREATIONS (pièce n° 48 produite en demande, projet du 28 octobre 2012, intégrant le « maximum de détails qu’une personne prête à mettre un budget pour louer ce type de logement, demande », page 3, ainsi que les pièces n° 50 et 52) dans le but de réaliser des travaux de nature à permettre la mise en location de son appartement, travaux qui ont été chiffrés par l’entreprise KBR, ce projet ayant été stoppé à la suite de la survenance des désordres faisant l’objet du présent litige (rapport, page 71).

L’intention de louer de Monsieur [U] ressort clairement du montant de l’investissement programmé par ce dernier, à hauteur de la somme de 144.416,10 € TTC, hors frais d’études (pièce n° 49 produite en demande, « sondage sol », et pièce n° 53, note d’honoraires), qui ne peut s’envisager que dans le cadre d’une « mise en location de l’appartement avec une occupation à l’année, et non pour le maintien d’un statu quo avec une occupation de l’ordre de soixante-dix jours par an », nonobstant :

— les conditions d’occupation antérieures du logement par la famille [U] (rapport, pages 153 à 156),

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

— la référence faite à une « occupation » de l’appartement par Monsieur [T] [S] (pièce n° 71 produite en demande, procès-verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2023, et pièces n° 93, 93 bis, 94 produites par Mme [I]), s’agissant d’un bien ne pouvant être occupé dans des conditions normales d’habitabilité, au regard de l’ampleur des désordres dont il était affecté, dont la persistance dans le temps est attestée par les différents procès-verbaux constats d’huissier dressés successivement à l’initiative des consorts [U].

Les éléments de la procédure permettent également d’établir qu’à compter de l’année 2012, Madame [N] [U], épouse [S], a été mandatée par son père pour « gérer l’appartement » (rapport, pages 149 et 152, faisant notamment référence à un courrier de Madame [R] [S]-[U] à Mme [I] du 23/09/2013) et que c’est dans ce cadre qu’elle a fait appel à un maître d’œuvre aux fins d’examiner les conditions de la rénovation de l’appartement afin de le mettre en location et de permettre à Monsieur [U] de « compléter ses allocations de retraite » (rapport, page 150).

La mission de ce maître d’œuvre portait notamment sur une étude de faisabilité de la séparation de l’appartement dans sa configuration actuelle en deux appartements distincts ainsi que sur les autres éléments « destinés à l’amélioration du lieu d’habitation », dans le cadre de « deux configurations « locative ou vente » », l’idée « de base » (chapitre 5) restant toutefois « de pouvoir louer un bien avec une prestation dite « haute gamme » » (rapport, page 150).

C’est sur la base de ces éléments concordants que l’expert judiciaire « valide » le « fait que M. [U] a engagé les travaux de rénovation de son appartement en vue de le louer », ces travaux ayant « dû être stoppés du fait des désordres rencontrés » (rapport, page 153).

Les consorts [U] justifient donc de leur intention préalable de louer le bien immobilier ainsi que de la réalité et du quantum du préjudice immatériel allégué, et de sa persistance dans le temps, en particulier par la production de plusieurs procès-verbaux de constats d’huissier en date des 4 juin 2020, 13 juillet 2020, 21 mai 2021, 6 février 2023, 13 février 2023, 27 septembre 2023, et 10 octobre 2023 (pièces n° 3, 5, 8, 33, 35, 58, 71, 75).

Les lieux n’étant pas loués au moment où les désordres sont survenus au mois d’octobre 2013, les consorts [U] ne peuvent être indemnisés d’une perte de loyers mais d’une perte de chance de louer ce bien.

Cette perte de chance est cependant importante, en l’espèce, s’agissant d’un appartement de 5 pièces d’une superficie de 136,48 m² (pièce n° 90, attestation de superficie loi CARREZ), au deuxième étage d’un immeuble ancien (1864) de type haussmannien (rapport, page 52) et de relativement bonne facture, situé dans le [Localité 1] (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 1 – Chambre 3, 31 mars 2021, n° RG 20/13057 ; Pôle 4 – Chambre 2, 28 juin 2017, n° RG 15/05398, 26 octobre 2022, n° RG 20/05995).

Compte tenu des éléments de la procédure et des pièces produites, la perte de chance de louer leur bien des consorts [U] sera en l’espèce justement fixée à hauteur de 70 %.

Par ailleurs, les opérations d’expertise judiciaire ont permis de mettre en évidence que l’ampleur des désordres structurels ayant affecté l’appartement des consorts [U], avec mise en place d’étais, empêchait toute location du bien dans des conditions normales d’utilisation.

Les consorts [U] justifient donc en l’espèce d’un préjudice de perte de chance de louer leur bien entre le mois d’octobre 2013 et le mois d’octobre 2023 inclus (pièce n° 71 produite en demande, procès-verbal de constat du 10 octobre 2023), après réalisation des travaux de reprise de la salle de bain de l’appartement de Madame [I] par la société FREE ART, le 27 octobre 2023 (pièces n° 99 et 104 produites par Mme [I] en particulier), soit sur une période de 121 mois.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, et sur la base d’une valeur locative justifiée et acceptable, validée par l’expert judiciaire, de 2.900,00 € (après réalisation des travaux de rénovation et de réhabilitation projetés, rapport, page 159, et pièces n° 45 à 45-6 produites en demande, attestations de valeur locative d’agences immobilières), le préjudice immatériel (perte de chance de louer) subi par les consorts [U] sera évalué de la manière suivante :

> 2.900,00 € x 121 mois = 350.900 € x 70 % = 245.630,00 €.

Ce préjudice est imputable tant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] qu’à Madame [X] [I] du mois d’octobre 2013 au mois de mars 2021 inclus, jusqu’à réalisation complète par le syndicat des copropriétaire des travaux sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux désordres, avec notamment remplacement des solives entre le plancher haut du 1er étage et le plancher bas du 2ème étage du bâtiment et mise en place d’une distribution d’eau individualisée avec pose de compteurs distincts pour chaque logement (pièce n° 9 produite en demande par les consorts [U], procès-verbal de constat d’achèvement des travaux du 22 mars 2021), soit sur une période de 90 mois (2.900,00 € x 90 mois = 261.000 € x 70 % = 182.700,00 €).

Il est ensuite exclusivement imputable à Madame [X] [I], qui n’a fait réaliser ses propres travaux de reprise qu’au mois d’octobre 2023, soit sur une période de 31 mois (2.900,00 € x 31 mois = 89.900,00 € x 70 % = 62.930,00 €).

A cet égard, l’expert judiciaire précise clairement dans son rapport (pages 64, 85 et 86) que :

— la solution technique consistant à démolir et à reconstruire entièrement le plancher bas de la salle de bains de Madame [I] constitue la solution techniquement « la plus pérenne »,

— il était « bien évidemment souhaitable que la démolition du plancher bas de la salle de bains de Mme [I] et sa reconstruction telle que définie dans le présent rapport, soient faites concomitamment aux travaux de remplacement/renforcement du solivage du plancher haut de la salle de bains de M. [U] »,

— tant que le plancher bas de la salle de bains de Mme [I] ne sera pas démoli puis reconstruit, aucune étanchéité ne sera effective au droit du plancher de sorte que « l’apparition de nouvelles infiltrations sera quasi inéluctable dans le futur, d’où la dégradation des solives bois mises en œuvre par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, et de nouveaux désordres dans l’appartement de M. [U] »,

— ces travaux sont toutefois « indépendants » sur le plan technique (de sorte qu’il appartenait à Madame [I] de faire procéder elle-même aux travaux lui incombant dans son lot et qu’elle ne pouvait « persister dans son refus de réaliser le nouveau plancher bas de sa salle de bains concomitamment à la reprise du solivage bois », au risque qu’il en résulte de nouvelles infiltrations futures de son seul fait et non du fait du syndicat des copropriétaires (rapport, page 86).

Les consorts [U] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance de louer l’appartement.

A cette somme au titre de la perte de chance de louer l’appartement, il convient d’ajouter, comme directement en lien avec les désordres faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudice suivants :

— la somme globale de 2.563,66 € au titre des frais de constats d’huissier de justice (pièces n° 10, 11, 46 et 46-1 produites en demande), dont 1.565,79 € à la charge tant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] que de Madame [X] [I] (condamnation « in solidum » : constats des 28/11/2016, 20/02/2017, 25/11/2018, 06/09/2013) et 997,87 € à la charge exclusive de Madame [X] [I] (constat et sommation interpellative des 14 et 29 décembre 2021, constats des 6 et 13 février 2023),

— la somme de 6.886,60 € au titre des frais d’assistance d’un maître d’œuvre dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (pièces n° 14 produites en demande), à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] et Madame [X] [I] devront être condamnés « in solidum ».

La capitalisation des intérêts sera ordonnée sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les frais et honoraires de la procédure de référé expertise (pour un montant total justifié de 498,30 €, pièces n° 11 produite en demande) de même que les frais et honoraires d’expertise judiciaire, d’un montant total de 37.941,68 € TTC, selon ordonnance de taxe du 17 janvier 2020 (pièce n° 15 produite en demande par les consorts [U]) seront examinées au titre des dépens.

Par ailleurs, la demande formulée au titre des « frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise » relève des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).

Enfin, les consorts [U] ne justifient ni du « comportement » prétendument « malfaisant, puéril et irrationnel » qu’ils imputent à Madame [X] [I], ni du préjudice consécutif à l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité du plancher de la salle de bain de cette dernière dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum (5.000,00 €).

Ils seront donc intégralement déboutés de leur demande de condamnation de Madame [X] [I] à leur payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive.

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/01230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV6KO

II – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] :

Concernant les solives en plancher haut de la salle de bains de l’appartement de Monsieur [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 11ème estime qu’au regard des dispositions du règlement de copropriété et de l’incertitude quant à l’origine des désordres, il est recevable et bien fondé à solliciter du tribunal qu’il condamne Madame [X] [I] in solidum avec son assureur AXA à lui payer l’intégralité du renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement propriété de l’indivision [U] pour un montant de 18.078,50 €, retenu par l’expert judiciaire (tableau récapitulatif, page 166).

Concernant les solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement de Monsieur [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] indique que l’expert a constaté, à l’occasion de sondages destructifs, une infiltration d’eau en provenance de l’appartement de Madame [I] et il estime qu’en l’absence d’éléments objectifs mettant en cause les parties communes de l’immeuble, Madame [I] doit être condamnée in solidum avec son assureur au paiement de la somme de 5.434,68 € (rapport, page 166).

Madame [X] [I] répond que l’expert affirme que les infiltrations ne proviennent pas de ses parties privatives ni de ses installations de plomberie mais des parties communes, les désordres étant anciens et affectant tout l’immeuble.

Elle ajoute que :

— l’expert retient une répartition des imputabilités à hauteur de 70 à 75 % pour le syndic de copropriété du fait des infiltrations venant des parties communes et 25 à 30 % pour Madame [I] à la demande écrite du syndic, l’expert ayant toutefois décidé « entre 5 % et 10 % » imputés à Madame [I] lors de sa note aux parties n° 3, page 114,

— les demandes relatives aux sommes de 18.078,50 € (renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement des consorts [U]) et de 5.434,68 € (reprise des solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement des consorts [U]) sont formulées en violation de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les solives sont à la charge du syndicat des copropriétaires et en violation de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 16] du 10 septembre 2021 qui ne concerne que la salle de bains et non la cuisine, où il n’y a d’ailleurs jamais eu de travaux chez Madame [I],

— le syndic a été doublement défaillant en n’obligeant pas les consorts [U] à laisser exécuter les travaux votés et en ne mettant pas en œuvre les préconisations de huit rapports alarmants sur les structures de tout l’immeuble, émanant durant deux décennies de deux architectes successifs de la copropriété, Monsieur [A] puis Monsieur [Z],

— tant Monsieur [Y] expert en structures et gros œuvre près la cour de cassation (pièces n° 20 à 24) que Monsieur [M], architecte DPLG (pièces n° 25 et 26) et Monsieur [W], architecte expert intervenu à la demande de Monsieur [U] (pièces n° 25, 26, 27 et 28) attribuaient 100 % d’imputabilité au syndicat des copropriétaires et au syndic défaillant également assigné à titre personnel (pièces n° 29 et 30).

***

Il ressort des éléments de la procédure, et en particulier du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] [B], que les désordres affectant les solives du plancher haut de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement des consorts [U] ont pour origine principale des parties communes de l’immeuble (façade, canalisations) et, accessoirement, les installations privatives défectueuses de la salle de bains de Madame [X] [I].

Ainsi, et nonobstant la qualification de « partie constituant une propriété exclusive et particulière » du « plancher de l’appartement ou du local avec les poutres et solives qui le soutiennent » retenue aux termes de l’article Premier § III du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, page 16), il apparaît que, la dégradation des solives du plancher haut de de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement des consorts [U] ayant pour origine prépondérante un défaut d’entretien des parties communes (canalisations, façade sur courette…) de l’immeuble imputable au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne peut donc solliciter le remboursement intégral desdits travaux par Madame [X] [I] mais uniquement un remboursement partiel à hauteur de 27,5 % desdits travaux (rapport, page 166), sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, s’agissant de désordres de structure qui excédent – par leur ampleur et leurs conséquences – les inconvénients normaux du voisinage, soit :

— la somme de 4.971,59 € au titre des travaux de renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement des consorts [U],

— et la somme de 1.494,54 € au titre des travaux de reprise du plancher haut de la cuisine de l’appartement des consorts [U].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] ne pourra donc qu’être débouté du surplus, non justifié, de ses demandes indemnitaires formées au titre du renforcement du plancher haut de la salle de bains et de la reprise des solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement [U].

III – Sur la garantie des assureurs :

3-1 Sur la garantie de la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur de Madame [X] [I] :

Sur la perte de chance de louer le bien et d’en percevoir des loyers, la S.A. AXA France IARD soulève une exclusion générale de garantie (au visa de l’article L. 113-1 du code des assurances) pour les dommages « résultant d’un défaut d’entretien et de réparation vous incombant, caractérisé et connu de vous, sauf cas de force majeure » (conditions générales, page 53), estimant cette clause « valable ».

Elle ajoute qu’en l’espèce, la perte de chance de louer le bien revendiquée par les requérants est uniquement la conséquence de la non-réalisation des travaux de démolition et de reconstruction de Madame [I] à laquelle elle a été condamnée par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 16] du 10 septembre 2021.

Madame [X] [I] sollicite la garantie de son assureur habitation, selon contrat souscrit le 15 janvier 2018 (pièce n° 90), soulignant que le revirement d’AXA « montre un désir d’échapper à ses obligations contractuelles », en dépit des « empêchements et causes étrangères » auxquelles elle a été confrontée, reconnues dans un arrêt de la cour d’appel de [Localité 16] très récent du 6 juillet 2023 (pièces n° 20, 39, 48, 69, 82, 88, 91).

***

Aux termes de l’article du code civil, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tel est le cas du contrat d’assurance, qui est donc un contrat aléatoire dépendant du caractère incertain d’un événement.

Le contrat d’assurance ne peut couvrir un risque que l’assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat, sans qu’il soit nécessaire pour l’assureur d’invoquer la nullité de la police (Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14942, publié au bulletin).

L’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas : soit en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat, soit en cas de sinistre volontaire, c’est-à-dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage. Il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L. 113-1 du Code des assurances. La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’absence d’aléa.

Selon l’article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

En l’espèce, la S.A. AXA France IARD soulève des exclusions communes à toutes les garanties issues des conditions générales de sa police assurance habitation (pièce n° 1, conditions générales, page 53) pour :

— les conséquences « de la faute d’une personne assurée si elle est intentionnelle ou frauduleuse » […],

— les dommages « résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation vous incombant, caractérisé et connu de vous, sauf cas de force majeure. Les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées comme un défaut d’entretien ».

Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un défaut d’entretien ou de réparation délibéré imputable à Madame [X] [I], qui n’est une professionnelle de la construction, dont la simple négligence ne saurait exclure tout aléa, et qui a fait procéder à des travaux de réfection de sa salle de bain en décembre 2011 puis a entrepris, après détermination de la cause des désordres, de nombreuses démarches, à compter du mois de juillet 2022, afin de faire procéder aux travaux de réfection nécessaires de sa salle de bains, tels que préconisés par l’expert judiciaire (pièces n° 65 à 88 produites par Mme [I]), tout en ayant dû faire face à des difficultés d’exécution, ayant retardé la mise en œuvre desdits travaux, difficultés qui ne lui étaient pas imputables.

La preuve n’est donc pas rapportée en l’espèce par la S.A. AAXA France I IARD de l’existence d’une faute volontaire ou dolosive de son assuré au sens de l’article L. 113-1 du Code des assurances de nature à faire perdre au contrat d’assurance son caractère aléatoire, ayant eu pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage, en s’étant volontairement abstenus d’exécuter certains travaux et/ou en ayant délibérément violé, par dissimulation ou par fraude, ses obligations contractuelles.

Au surplus, la clause excluant « les dommages résultant du défaut d’entretien et de réparation vous incombant, caractérisés et connus de vous » ne se réfère pas à des critères précis et hypothèses limitativement énumérées de nature à permettre à l’assuré de savoir, avec certitude, dans quels cas et à quelles conditions il n’est pas garanti, de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée et qu’elle ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision (ex. Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 7 mai 2014, n° RG 12/02038 ; 10 octobre 2018, n° RG 15/14467 ; Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 21 mai 2019, n° RG 18/02497 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 10ème chambre, 1er mars 2018, n° RG 16/18727, etc.).

La garantie de la S.A. AXA France IARD peut donc être valablement mobilisée, de sorte qu’elle devra être condamnée à garantir son assurée, Madame [X] [I], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise, et les frais irrépétibles.

3-2 Sur la garantie de la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] :

La S.A. AXA France IARD oppose un refus de garantie pour absence d’aléa inhérent au contrat d’assurance, en soulignant que les désordres subis par Monsieur [U] ne présentent aucun caractère accidentel ni aléatoire, du fait de leur ancienneté et de la connaissance par le syndicat des copropriétaires de ces désordres depuis plusieurs années, de sorte que l’assuré avait connaissance du risque avant même de contracter, au visa de l’article 1964 du code civil.

A titre subsidiaire, elle demande à ce que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit limitée et elle oppose les limites de son contrat, notamment les franchises applicables « en cas d’infiltrations par façade » et pour les postes relevant de la réparation de la cause du sinistre (infiltration), soit a minima les 3 postes suivants (ravalement façade et remplacement conduites d’eau) : 57.362,01 €, 16.302 € et 38.014,16 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] répond qu’il est constant que la garantie de l’assureur n’est exclue pour absence d’aléa que lorsque la conscience de l’assuré du caractère inéluctable de la réalisation du risque est établie (Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 4 – Chambre 2, 19 avril 2023, n° 20/08956), ce qui est loin d’être le cas en l’espèce, alors qu’il ne pouvait avoir et n’avait pas conscience de la réalisation du risque de manière inéluctable sur des solives récentes de seulement 10 ans (rapport, pages 104, 78, 89), de sorte que l’assureur ne démontre pas qu’il avait connaissance de façon inéluctable du risque, aucun élément du dossier ne le démontrant.

***

En droit, en matière d’assurance de dommages, le contrat d’assurance est dépourvu d’aléa lorsque le fait générateur du dommage s’est produit antérieurement à la conclusion de la police d’assurance.

Le contrat d’assurance ne peut couvrir un risque que l’assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat, sans qu’il soit nécessaire pour l’assureur d’invoquer la nullité de la police (Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14942, publié au bulletin).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la cause génératrice des désordres, à savoir l’affaissement ayant nécessité la mise en place d’un étaiement au mois d’octobre 2013, est intervenue pendant la période de validité du contrat, ce sinistre n’étant nullement connu de l’assuré au moment de la souscription du contrat, étant précisé que :

— la garantie de l’assureur n’est exclue pour absence d’aléa que lorsqu’est établie la conscience de l’assuré du caractère, non pas seulement probable, mais inéluctable, de la réalisation du risque est établie (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 4 chambre 2, 14 juin 2023, n° RG 20/10101 ; 20 décembre 2023, n° RG 20.16707, etc.), à défaut de quoi l’incertitude, donc l’aléa, subsiste (ex. : Cour d’appel de [Localité 21], 3ème chambre, 6 mai 2021, n° RG 19/05534),

— force est de constater que cette preuve n’est rapportée par la société AXA France IARD, alors même que l’expert judiciaire indique au contraire clairement dans son rapport que :

* Mme [U] avait pu considérer qu’il était « improbable que des poutres consolidées dix ans auparavant puissent être à nouveau dégradées, et de ce fait il lui paraissait inutile de vouloir s’en rendre compte en trouant le plafond de sa salle de bains » (page 104),

* il est « impossible d’affirmer que depuis 2006 », le syndicat des copropriétaires « avait connaissance de la cause du sinistre et du sinistre lui-même qui affecter les solives en plancher de la salle de bain de l’appartement de Mme [I] » (page 78),

* Mme [I] « a fait refaire intégralement sa salle de bains par l’entreprise SONATIBA sans autorisation de la copropriété et sans contrôle de l’architecte de la copropriété », le sinistre n’ayant été découvert par la copropriété qu’au cours du dernier trimestre 2013 (dégradation des solives et menace d’effondrement du plancher haut de la salle de bains de M. [U], page 162).

L’aléa inhérent au contrat d’assurance était donc bien présent au moment de la souscription du contrat, le syndicat des copropriétaires n’ayant à cette date (et jusqu’en 2013) aucune connaissance de la survenance inéluctable du risque.

La garantie de la S.A. AXA FRANCE IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] est donc parfaitement mobilisable en l’espèce.

S’agissant des « limites de contrat » invoquées par l’assureur, le tribunal relève que les trois postes invoqués par la S.A. AXA France IARD (rapport d’expertise judiciaire, page 166) au titre du ravalement des façades (57.362,01 €), de la modification des descentes EU/EP (16.302,00 €) et de la modification du réseau d’alimentation d’eau (38.014,16 €) ne font l’objet d’aucune demande indemnitaire de la part des consorts [U] ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 11ème.

La S.A. AXA France IARD sera donc déclarée bien fondée à opposer les limites de sa garantie à son assuré et aux tiers lésés, s’agissant d’une garantie facultative, mais elle sera déboutée de sa demande tendant à voir opposer, dans le cadre du présent jugement, les limites de son contrat concernant les 3 postes suivants (ravalement façade et remplacement conduites d’eau) : 57362,01 + 16302 + 38014,16 €).

Elle sera dès lors condamnée à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise, et les frais irrépétibles.

***

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 182.700,00 € au titre de la perte de chance de louer leur appartement du mois d’octobre 2013 au mois de mars 2021 inclus,

— condamner in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 62.930,00 € au titre de la perte de chance de louer leur appartement du mois d’avril 2021 jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus,

— débouter Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance de louer l’appartement,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme globale de 2.563,66 € au titre des frais de constats d’huissier de justice,

— condamner in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 997,87 € au titre des frais de constat d’huissier,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 6.886,60 € au titre des frais d’assistance d’un maître d’œuvre dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ainsi que de l’intégralité de leur demande de condamnation de Madame [X] [I] à leur payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive,

— condamner in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] :

* la somme de 4.971,59 € au titre des travaux de renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement des consorts [U],

* et la somme de 1.494,54 € au titre des travaux de reprise du plancher haut de la cuisine de l’appartement des consorts [U],

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre du renforcement du plancher haut de la salle de bains et de la reprise des solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement [U].

IV – Sur le recours en garantie :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] appelle en garantie Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD (à hauteur de 95 % des sommes qui pourraient être allouées au titre de la perte de chance de louer).

Les autres parties ne formulent aucun recours en garantie aux termes de leurs dernières écritures.

***

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, s’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen du rapport d’expertise (pages 132, 134, 166, 173 et 176 en particulier), des pièces versées aux débats et compte tenu des défauts d’entretien fautifs précédemment caractérisés respectivement imputables à Madame [X] [I] (installations sanitaires privatives) et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] (ravalement de façade/canalisations vétustes), il convient de fixer la contribution finale à la dette de réparation comme suit :

— pour Madame [X] [I], assurée par la S.A. AXA France IARD : 27,5 %,

— pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] : 72,5 %.

Compte tenu de ces éléments, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, seront condamnées in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] de la condamnation prononcée à son encontre dans le cadre du présent jugement au titre de la perte de chance de louer, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] sera débouté du surplus, non justifié, de son recours en garantie formé à l’encontre de Madame [X] [I] et de son assureur, la S.A. AXA France IARD.

V – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris 11ème, son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 37.941,68 € TTC (et non pas 37.441,68 €, en raison d’une erreur matérielle contenue dans le dispositif des dernières conclusions des demandeurs) ainsi que les dépens de la procédure de référé expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522), d’un montant justifié de 498,30 €.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum au paiement de la somme globale de 20.000,00 €, incluant les « frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise » (ex. : Cour d’appel de [Localité 21], 1ère chambre – 2ème section, 18 novembre 2014, n° RG 13/06775), à payer Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] seront déboutés du surplus de leurs demandes formées au titre des frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront en revanche dispensés de toute participation à la dépense commune de la présente procédure, dans les conditions de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], irrecevable en son recours en garantie formé à l’encontre de l’entreprise SONATIBA,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] responsable des désordres structurels subis par les consorts [U] sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriétaire des immeubles bâtis,

Déclare Madame [X] [I] responsable des désordres structurels subis par les consorts [U] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 182.700,00 € au titre de la perte de chance de louer leur appartement du mois d’octobre 2013 au mois de mars 2021 inclus,

Condamne in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 62.930,00 € au titre de la perte de chance de louer leur appartement du mois d’avril 2021 jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus,

Déboute Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance de louer l’appartement,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme globale de 2.563,66 € au titre des frais de constats d’huissier de justice,

Condamne in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 997,87 € au titre des frais de constat d’huissier,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer à Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 6.886,60 € au titre des frais d’assistance d’un maître d’œuvre dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ainsi que de l’intégralité de leur demande de condamnation de Madame [X] [I] à leur payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive,

Condamne in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] :

* la somme de 4.971,59 € au titre des travaux de renforcement du plancher haut de la salle de bains de l’appartement des consorts [U],

* et la somme de 1.494,54 € au titre des travaux de reprise du plancher haut de la cuisine de l’appartement des consorts [U],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre du renforcement du plancher haut de la salle de bains et de la reprise des solives en plancher haut de la cuisine de l’appartement [U],

Condamne la S.A. AXA France IARD à garantir son assurée, Madame [X] [I], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise, ainsi que les frais irrépétibles,

Condamne la S.A. AXA France IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise, ainsi que les frais irrépétibles,

Déclare la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], bien fondée à opposer les limites de sa garantie, et notamment ses franchises, à son assuré et aux tiers lésés, s’agissant d’une garantie facultative,

Déboute la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], de sa demande tendant à voir opposer, dans le cadre du présent jugement, les limites de son contrat concernant les 3 postes suivants (ravalement façade et remplacement conduites d’eau) : 57362,01 + 16302 + 38014,16 €,

Fixe le partage de responsabilités entre co-obligés de la manière suivante :

— pour Madame [X] [I], assurée par la S.A. AXA France IARD : 27,5 %,

— pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] : 72,5 %.

Par conséquent,

Condamne in solidum Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] de la condamnation prononcée à son encontre dans le cadre du présent jugement au titre de la perte de chance de louer, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17] du surplus de son recours en garantie formé à l’encontre de Madame [X] [I] et de son assureur, la S.A. AXA France IARD,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 37.941,68 € TTC ainsi que les dépens de la procédure de référé expertise d’un montant de 498,30 €,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], son assureur, la S.A. AXA France IARD, Madame [X] [I] et son assureur, la S.A. AXA France IARD, à payer Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] la somme de 20.000,00 €, incluant les « frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise », sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] du surplus de leurs demandes formées au titre des frais et honoraires d’avocat payés dans le cadre de la procédure de référé-expertise et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Monsieur [HL] [U], Madame [D] [H] [U] épouse [V], Madame [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [S] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’avant dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 16] le 20 Février 2025

La Greffière, Le Président,