TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/54816 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAFUT

N° : 10-DB

Assignation du :

04 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. MILEO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS – #A0458

DEFENDERESSE

S.A.S. LE BON COUP D’OEIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Annabel BENHAIM, avocat au barreau de – #E0136

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 novembre 2022, la SCI Miléo a consenti à la SAS Le Bon Coup d’œil un contrat de bail commercial portant sur un local n°25 situé au sein de la galerie commerciale [Adresse 8], [Adresse 2] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 51 600 euros.

Une franchise de loyer de quatre mois a été consentie au preneur du mois de décembre 2022 au mois de mars 2023.

Le bailleur a fait délivrer au preneur le 12 mai 2025 un commandement de payer la somme de 31 858,70 € au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Miléo a, par exploit délivré le 4 juillet 2025, fait citer la SAS Le Bon Coup d’Oeil devant le président de ce tribunal, statuant en référé, sollicitant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 juin 2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la défenderesse au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6632,37€ à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à libération des lieux et de la somme de 38 636,71€ au titre l’arriéré locatif échu au 1er septembre 2025,

— la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, la requérante conclut au rejet des contestations opposées par la défenderesse mais ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, la société Le Bon Coup d’Oeil sollicite du juge des référés de :

à titre principal, se déclarer incompétent en raison de l’existence de contestations sérieuses,à titre subsidiaire, réduire la demande de condamnation provisionnelle de 50% des sommes réclamées et lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur deux ans, en tout état de cause, condamner la requérante au paiement de la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le fondement des articles 1719 du code civil et R.145-35 du code de commerce, la société Le Bon Coup d’Oeil reproche au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance, aux motifs que le local n’était pas conforme à la réglementation relative aux établissements recevant du public, ce qui l’a contrainte à exposer des frais importants pour exécuter les travaux et l’a empêchée d’exploiter les lieux jusqu’à l’autorisation délivrée par l’administration le 26 juin 2024. Elle estime que la clause de transfert de la charge des travaux dont se prévaut le bailleur n’est ni claire ni expresse puisqu’elle ne vise pas les travaux ERP. Elle en conclut que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur puisqu’il est à l’origine du manquement qu’il lui reproche.

En réponse, la requérante estime que le contrat de bail a transféré la charge des travaux de mise en conformité des lieux sur le preneur et que la clause est claire et non équivoque. Elle ajoute qu’elle a financé plus de 25 000 € de travaux et fait observer d’une part, qu’elle lui a accordé une franchise totale entre les mois d’avril 2023 à juin 2024 et d’autre part, que le preneur ne justifie pas le coût des travaux qu’il a exposés.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, du montant des accessoires, des frais de signification et autres frais de poursuite, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et sont exécutées de bonne foi. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les parties peuvent prévoir un transfert de la charge des travaux incombant au bailleur sur le preneur, dans les limites prévues par l’article R.145-43 du code de commerce et à condition d’être claire et précise.

L’article R.145-43 du code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; »

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « Le preneur fera son affaire de tous les travaux d’entretien, de réparation, de mise en conformité ou de sécurité ou de tous travaux prescrits par l’Administration à la condition qu’ils ne constituent pas des gros travaux de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur ».

En premier lieu, l’expression « fera son affaire » ne prête pas à confusion et doit être interprétée en ce sens non équivoque que le locataire aura la charge de ce dont il fera son affaire.

Par ailleurs, la clause de transfert porte sur les travaux de mise en conformité ou de sécurité et de tous travaux prescrits par l’Administration, de sorte qu’elle ne peut être comparée aux différentes clauses citées par la défenderesse, toutes rédigées de façon générale.

Le courrier de la préfecture de police adressé à la défenderesse le 19 juin 2023 relève l’existence de non conformités aux règles de sécurité s’agissant d’un établissement recevant du public de 1ère catégorie, de type M, avec activités annexes de types N, R, V et W. Les travaux de sécurité étant expressément visés par la clause de transfert, la défenderesse ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que cette clause est susceptible d’être réputée non écrite.

En outre, et comme le soulève à juste titre la requérante, la locataire a bénéficié d’une franchise totale de loyers et de charges pendant la période où elle n’a pu exploiter les lieux, soit du mois de décembre 2022 au mois de juin 2024, et le bailleur a également supporté la charge de certains travaux (à hauteur de 17 000 euros, le retrait des coffre-forts ayant été effectués avant la prise à bail).

Enfin, le preneur ne justifie aucunement du coût des travaux qu’il a du exposer ni les conséquences de ce coût sur les difficultés éventuelles à acquitter le paiement des loyers à compter du mois de juillet 2024 ni enfin la durée des travaux une fois l’autorisation délivrée par la préfecture.

Dès lors, la contestation relative à la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Le commandement du 12 mai 2025 mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes y est joint.

La défenderesse ne conteste pas la régularité du commandement et il résulte du décompte qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 juin 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur et des circonstances de la cause qui permettent de constater que la dette correspond aux loyers des mois de juillet 2024 à octobre 2024, il sera accordé à la défenderesse des délais de paiement pour apurer sa dette, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion ordonnée. En ce cas, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, qu’il convient de fixer au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes en cours, jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 6632,37€.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dès lors que la contestation n’a pas été jugée sérieuse et après déduction des frais d’avocat et d’huissier (1348,86€), éventuellement recouvrables au titre des frais irrépétibles et des dépens, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 37 287,85 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au mois de septembre 2025 inclus, sans qu’il ne soit fait droit à la réduction de moitié de la demande provisionnelle.

Sur le surplus des demandes

Compte tenu des circonstances de la cause, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons la société Le Bon Coup d’Oeil à verser à la SCI Miléo la somme de 37 287,85 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au mois de septembre 2025 inclus ;

Autorisons la société Le Bon Coup d’Oeil à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS Le Bon Coup d’Oeil portant sur un local n°25 situé au sein de la galerie commerciale [Adresse 8], [Adresse 3], ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SAS Au Bon Coup d’Oeil et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la SAS Le Bon Coup d’Oeil à payer à la SCI Miléo une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes en cours, soit la somme de 6632,37€ et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS Le Bon Coup d’Oeil au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN