JUGEMENT DU : 19 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00715 – N° Portalis DBZF-W-B7H-BWJZ

N° MINUTE : 26/12

AFFAIRE : Société TREFLE IMMO C/ S.A. LA POSTE,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAR LE DUC

CHAMBRE CIVILE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société TREFLE IMMO,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège -

représentée par Maître Nicolas MEYER de la SELARL LEONEM, demeurant, [Adresse 2] Palais 117 avocat plaidant inscrit au barreau de STRASBOURG, substitué à l’audience par Maître BOCHKARYOVA, et par Maître Sylvain BEYNA de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, demeurant, [Adresse 3], avocat postulant inscrit au barreau de MEUSE

DÉFENDERESSES

S.A. LA POSTE,

dont le siège social est sis, [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège -

représentée par Maître Renaud DUBOIS de la MORGAN-LEWIS ET BOCKIUS LLP, demeurant, [Adresse 5] à PARIS (75008) avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS et par Maître Loïc SCHINDLER de la SCP DEMANGE & ASSOCIES, demeurant, [Adresse 6], avocat postulant inscrit au barreau de MEUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Madame VANDENBERGHE Emilie,Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Madame HAROTTE Hélène,

Clôture prononcée le : 4 décembre 2026

DÉBATS : tenus à l’audience publique du : 08 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement, par sa mise à disposition au greffe et signé par le Président et le Greffier.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2013, la société TERTIAIRE MIXTE a donné à bail commercial à la société LA POSTE des locaux situés, [Adresse 7] à, [Localité 1], pour une durée de 09 années, du 15 décembre 2013 au 14 décembre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 55 000 euros.

Par acte authentique en date du 20 janvier 2014, la société TERTIAIRE MIXTE a vendu à la SCI TREFLE IMMO lesdits locaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2021, la société TREFLE IMMO a fait délivrer à la société LA POSTE un congé avec offre de renouvellement, avec proposition de modification de plusieurs stipulations du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la société LA POSTE a déclaré accepter le principe de renouvellement et a contesté les points suivants : l’indice de calcul d’indexation du loyer, les modifications apportées aux articles 10.3.1 et 10.3.4 des conditions générales relatives à l’entretien de l’immeuble, et le tableau annexé « répartition exhaustive des charges et impôts, taxes et redevances ».

Aussi, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la SCI TREFLE IMMO a fait assigner la société LA POSTE devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc, sollicitant, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2025, de voir :

*ordonner la modification judiciaire des stipulations du bail commercial conclu entre la société TREFLE IMMO et la société LA POSTE à compter du 15 décembre 2022 comme suit :

Article 6.1 des conditions générales du bail : « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE, annuellement au 15 décembre »,

Article 6.3 des conditions générales du bail : « si, pour une raison quelconque, l’indice pris pour base d’indexation devenait inapplicable, il serait remplacé par un nouvel indice équivalent, choisi d’un commun accord entre les parties. Ce nouvel indice s’appliquera pendant toute la durée du bail restant à courir (et ses renouvellements successifs). S’il devenait inapplicable, l’article 6.4 s’appliquera de nouveau. Il en sera de même en cas d’inapplicabilité de tout indice de remplacement éventuel »,

Article 6.4 des conditions générales du bail : « A défaut d’accord amiable, cet indice sera déterminé par un expert désigné par les parties. Faute d’accord des parties sur l’identité de cet expert, celui-ci sera désigné par Monsieur/Madame le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble statuant par ordonnance de référé à la requête de la partie la plus diligente. Les frais et honoraires de l’ordonnance et ceux de l’expert seront supportés à parts égales entre les deux parties. Dans tous les cas, l’expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et nullement les pouvoirs d’un arbitre et sa décision sera définitive et sans recours »,

Article 10.3.1 des conditions générales du bail : « Le preneur devra, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, maintenir l’intégrité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeubles par destination, en bon état d’entretien et de réparations locatives.

La charge des dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparation et de travaux liées à l’usure normale, à la vétusté, à un vice de construction, à un cas de force majeure, rendus nécessaires par la faute d’un tiers ou par son propre fait, dans leur intégralité, incomberont au preneur, à l’exception des dépenses relatives aux grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du code civil et ceux visés à l’article 10.3.4 des conditions générales »,

Article 10.3.4 des conditions générales du bail : « Le bailleur prendra à sa charge les travaux de grosses réparations, de gros entretien et de mis aux normes rendus obligatoires, portant sur l’immeuble et/ou les locaux loués, qui comprennent notamment : le remplacement partiel ou complet d’installations techniques propriété du bailleur, telles que le chauffage, la climatisation, le ravalement de façade, la réfection de terrasses et toitures, le remplacement total ou partiel des menuiseries extérieures, et plus généralement les travaux énumérés à l’article 606 du code civil, en ce compris des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil »,

Article 6 des conditions particulières du bail : « L’indice de vase pour la première indexation du loyer sera l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) publié par l’INSEE à la date de renouvellement du bail, soit au 15 décembre 2022 : ILC T2 2022 d’une valeur de 123,65 euros »,

Article 7.2.2 des conditions particulières du bail : « Le preneur versera chaque trimestre au bailleur en même temps que le loyer d’une part la somme de 1715,78 euros HT, correspondant à un acompte sur les charges et prestations limitativement visées dans l’inventaire annexé au présent bail.

Cet acompte sera indexé aux mêmes dates et conditions et dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer à l’article 6 des conditions générales ci-dessus.

Le bailleur établira chaque année un décompte définitif au titre de régularisation des montants réellement acquittées au titre des charges et des prestations visées ci-dessus.

L’apurement des comptes par le preneur devra intervenir dans un délai d’un mois au plus tard de la présentation de cet état et de la facture correspondante. Dans l’hypothèse d’un crédit de charges, celui-ci d’imputera sur la première provision sur charge exigible par la suite »,

*juger qu’il conviendra de joindre au bail commercial un inventaire de répartition des charges, impôts, taxes et redevances tel que proposé par le bailleur,

*débouter la société LA POSTE de l’ensemble de ses fins et prétentions, dès lors qu’elles sont contraires à celles de la société TREFLE IMMO,

*débouter la société LA POSTE de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé,

*condamner la société LA POSTE au paiement de la somme de 62 985,62 euros au titre de la régularisation des charges des années 2023 et 2024 et de la somme de 10 392,89 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er trimestre 2023 et jusqu’au 2ème trimestre 2025, avec les intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

*condamner la société LA POSTE à payer à la société TREFLE IMMO la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamner la société LA POSTE aux entiers frais et dépens,

*rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la SCI TREFLE IMMO argue de la nécessité de mettre en conformité les stipulations du bail avec la loi PINEL, notamment s’agissant de la clause relative à l’indexation des loyers, des clauses relatives à la répartition des travaux entre les parties et de la clause relative aux modalités de règlement des charges par le preneur.

Par ailleurs, la SCI TREFLE IMMO sollicite que soit joint au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire conformément à l’article L 145-40-2 du code de commerce.

En réponse au moyen de défense de la SA LA POSTE, elle fait valoir que les modifications sollicitées n’ont pas pour conséquence d’alourdir les obligations contractuelles de la défenderesse, celle-ci disposant d’un droit d’usage des parties communes de l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux loués, elle peut donc en sa qualité de bailleur obtenir le remboursement des dépenses et des charges relatives aux parties communes, au prorata des surfaces occupées.

La SCI TREFLE IMMO s’oppose à la modification sollicitée par la société LA POSTE quant à l’article 5 des conditions générales du bail, motif pris de ce qu’elle n’entend pas renoncer au principe de déplafonnement du loyer et à la fixation du loyer du bail lors du prochain renouvellement à hauteur de la valeur locative.

A l’appui de sa demande tendant à la condamnation de la SA LA POSTE au paiement des sommes de 62 985,62 euros au titre de la régularisation des charges des années 2023 et 2024 et 10 392,89 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er trimestre 2023 et jusqu’au 2ième trimestre 2025, la SCI TREFLE IMMO rappelle que le bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 15 décembre 2022, et soutient qu’elle est dès lors bien fondée à solliciter le paiement des arriérés des charges au titre des années 2023 et 2024, en fonction de la valeur locative cadastrale des différents lots composant l’immeuble, et non en fonction de la seule surface du bâtiment.

A cet égard, la SCI TREFLE IMMO fait valoir que l’administration fiscale a confirmé que la taxe foncière est déterminée en fonction de la valeur locative cadastrale, et que les locaux occupés par LA POSTE composent 70% du montant de ladite valeur.

Sur la demande reconventionnelle aux fins de fixation du loyer du bail à la somme de 48 000 euros hors taxes et hors charges, la SCI TREFLE IMMO fait valoir que le tribunal ne peut fonder sa décision sur les seules conclusions d’un avis ou d’un rapport, réalisé de façon non contradictoire et sans convocation de la partie adverse à y participer, et sans prise en compte de l’ensemble des critères légaux.

En réponse, la SA LA POSTE, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, demande au tribunal de :

— Sur la modification de l’indice des clauses d’indexation du bail initial :

*juger que l’article 6 « indexation du loyer », aliéna 1er, des conditions générales du bail à renouveler sera modifié comme suit : « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE, annuellement au 15 décembre »,

*juger que l’article 6 « indexation du loyer » des conditions particulières du bail à renouveler sera modifié comme suit : « l’indice de base pour la première indexation du bail à renouveler sera l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE du 2ième trimestre 2022 à savoir 123,65 »,

*juger qu’il sera ajouté à l’article 5 « Loyer » des conditions générales le paragraphe suivant : « 5.4. Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera exclusivement fixé en application de la variation de l’indice des loyers commerciaux »,

— Sur la modification des articles 10.3.1 et 10.3.4 des conditions générales du bail initial :

*débouter la SCI TREFLE IMMO de sa demande visant à obtenir la modification des articles 10.3.1 et 10.3.4 des conditions générales dans le bail à renouveler telle qu’elle l’a proposé dans son congé avec offre de renouvellement du 11 janvier 2021,

*juger que l’article 10.3.1 des conditions générales du bail à renouveler sera complété comme suit : « Le preneur devra, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, maintenir l’intégralité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeubles par destination, en bon état d’entretien et de réparations locatives. Conformément aux dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, ne pourront être mises à la charge du preneur :

1°les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

2°les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent »,

— Sur l’inventaire exhaustif des charges, impôts, taxes et redevances :

*débouter la SCI TREFLE IMMO de sa demande tendant à voir annexer au bail à renouveler le tableau annexé à son congé et intitulé « Répartition exhaustive des charges et impôts, taxes et redevances »,

*juger que sera annexé au bail à renouveler le tableau modifié suivant (cf tableau),

— Subsidiairement, s’agissant de la prise en charge des primes d’assurance et garanties annexes :

*si elle devait supporter les primes d’assurance et garanties annexes souscrites par la SCI TREFLE IMMO, il sera jugé que cette prise en charge ne peut se faire qu’au prorata de la surface des locaux loués par elle au sein de l’immeuble appartenant à la SCI TREFLE IMMO,

— Sur la modification de l’article 7.2.1 des conditions particulières du bail initial :

*juger que l’article 7.2.1 des conditions particulières du bail à renouveler sera rédigé comme suit : « Le preneur versera chaque trimestre au bailleur en même temps que le loyer d’une part la somme forfaitaire de 1715,78 euros HT correspondant à un acompte sur les charges et prestations limitativement visées dans l’inventaire annexé au présent bail. Cet acompte forfaitaire sera indexé aux mêmes dates et conditions que celles prévues pour le loyer à l’article 6 des conditions générales ci-dessus. Le Bailleur établira chaque année un décompte définitif au titre de régularisation des montants réellement acquittés au titre des charges et prestations visées ci-dessus. L’apurement des comptes par le preneur devra intervenir dans un délai d’un mois au plus tard de la présentation de cet état et de la facture correspondante. Dans l’hypothèse d’un crédit de charges, celui-ci s’imputera sur la première provision sur charge exigible par la suite »,

— Sur les demandes de condamnation formulées par la SCI TREFLE IMMO :

*juger qu’elle justifie être à jour du paiement de ses loyers,

*en conséquence, débouter la SCI TREFLE IMMO de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 10 392,89 euros au titre de prétendus impayés de loyers sur la période courant du 1er trimestre 2023 et jusqu’au 2ième trimestre 2025,

*juger que les demandes de condamnation formulées par la SCI TREFLE IMMO à son encontre au titre de prétendues régularisations de charges pour les années 2023 et 2024 ne sont pas justifiées,

*en conséquence, débouter la SCI TREFLE IMMO de l’ensemble de ses demandes à ce titre,

*subsidiairement, limiter les paiements dus par elle au titre des régularisations de charges en appliquant aux dépenses engagées par la SCI TREFLE IMMO (lesquelles devront être parfaitement justifiées) un prorata à la surface des locaux loués (à savoir 678 m² sur 3247 m²) conformément à l’inventaire susvisé,

— Reconventionnellement, sur la fixation du montant du loyer du bail à renouveler :

*juger que le loyer annuel du bail renouvelé sera fixé à la somme de 41 600 euros HC/HT,

— En tout état de cause,

*condamner la SCI TREFLE IMMO à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la Meuse, qui sera cru sur ses offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la SA LA POSTE fait tout d’abord valoir qu’elle est en accord quant à la modification de la clause d’indexation du bail à renouveler, en retenant l’application de l’indice des loyers commerciaux (article 6).

En revanche, elle s’oppose aux modifications sollicitées s’agissant des articles 10.3.1 et 10.3.4, celles-ci ayant pour conséquence d’alourdir ses obligations contractuelles, et propose ses propres modifications.

S’agissant de la répartition exhaustive des charges et impôts, taxes et redevances, la SA LA POSTE fait valoir qu’il y a lieu de tenir compte de la surface louée, et s’oppose à certaines modifications sollicitées par la demanderesse, à l’exception de la modification de l’article 7.2.1 des conditions particulières du bail à renouveler.

Concernant ensuite le montant du loyer, la SA LA POSTE indique s’opposer à l’augmentation du loyer sollicitée par la SCI TREFLE IMMO, et sollicite la fixation dudit loyer à hauteur de la somme de 41 600 euros HT HC.

Enfin, s’agissant des demandes en paiement formées par la demanderesse, la SA LA POSTE fait valoir d’une part qu’elle n’est pas débitrice de loyers, et d’autre part, qu’elle n’a pas été destinataire de régularisation de charges au titre des années 2023 et 2024. A titre subsidiaire, elle soutient qu’il doit être tenu compte de la surface louée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 janvier 2026, et la décision mise en délibéré au 19 mars suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes aux fins de modification des clauses du bail :

Il ressort des pièces produites aux débats que par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2021, la société TREFLE IMMO a fait délivrer à la société LA POSTE un congé avec offre de renouvellement, avec proposition de modification de plusieurs stipulations du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la société LA POSTE a déclaré accepter le principe de renouvellement et a contesté les points suivants : l’indice de calcul d’indexation du loyer, les modifications apportées aux articles 10.3.1 et 10.3.4 des conditions générales relatives à l’entretien de l’immeuble, et le tableau annexé « répartition exhaustive des charges et impôts, taxes et redevances ».

La SCI TREFLE IMMO sollicite la modification judiciaire de certaines clauses du bail commercial.

Or, il y a lieu de rappeler qu’en principe, le renouvellement du bail commercial s’effectue aux mêmes clauses et conditions du bail venu à expiration ; si le locataire n’accepte pas les modifications sollicitées par le bailleur, le congé équivaut à un refus de renouvellement.

Néanmoins, en l’espèce, force est de constater que les parties s’accordent sur la poursuite du bail litigieux. Il n’entre toutefois pas dans les pouvoirs de la présente juridiction de modifier les clauses d’un bail, sous réserve de leur licité.

Sur la clause relative à l’indexation des loyers :

Le bail commercial en date du 19 novembre 2023 stipule aux termes de son article 6 :

6. INDEXATION DU LOYER

6.1 Les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice publié trimestriellement par l’INSEE, annuellement à la date anniversaire de la prise d’effet dudit bail.

6.2 Pour la première indexation, l’indice de base sera l’indice figurant à l’article 6 des conditions particulières à comparer avec l’indice du trimestre correspondant. Pour les indexations suivantes, l’indice de base sera le précédent indice d’indexation appliqué, à comparer avec l’indice de chaque année suivante.

6.3 Si, pour une raison quelconque, l’indice pris pour base d’indexation devenait inapplicable, il serait remplacé par un nouvel indice équivalent basé sur le coût de la construction choisi d’un commun accord entre les parties. Ce nouvel indice s’appliquera pendant toute la durée du bail restant à courir (et ses renouvellements successifs). S’il devenait inapplicable, l’article 6.4 s’appliquera de nouveau. Il en sera de même en cas d’inapplicabilité de tout indice de remplacement éventuel.

6.4 A défaut d’accord amiable, cet indice sera déterminé par un expert désigné par les parties. Faute d’accord des parties sur l’identité de cet expert, celui-ci sera désigné par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble statuant par ordonnance de référé à la requête de la partie la plus diligente. Les frais et honoraires de l’ordonnance et ceux de l’expert seront supportés à parts égales entre les deux parties. Dans tous les cas, l’expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et nullement les pouvoirs d’un arbitre et sa décision sera définitive et sans recours.

La SCI TREFLE IMMO sollicite la modification des clauses du bail dans les termes suivants :

Article 6.1 des conditions générales du bail : « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE, annuellement au 15 décembre »,

Article 6.3 des conditions générales du bail : « si, pour une raison quelconque, l’indice pris pour base d’indexation devenait inapplicable, il serait remplacé par un nouvel indice équivalent, choisi d’un commun accord entre les parties. Ce nouvel indice s’appliquera pendant toute la durée du bail restant à courir (et ses renouvellements successifs). S’il devenait inapplicable, l’article 6.4 s’appliquera de nouveau. Il en sera de même en cas d’inapplicabilité de tout indice de remplacement éventuel »,

Article 6.4 des conditions générales du bail : « A défaut d’accord amiable, cet indice sera déterminé par un expert désigné par les parties. Faute d’accord des parties sur l’identité de cet expert, celui-ci sera désigné par Monsieur/Madame le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble statuant par ordonnance de référé à la requête de la partie la plus diligente. Les frais et honoraires de l’ordonnance et ceux de l’expert seront supportés à parts égales entre les deux parties. Dans tous les cas, l’expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et nullement les pouvoirs d’un arbitre et sa décision sera définitive et sans recours ».

L’article L 145-34 du code de commerce énonce que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’ article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Il en résulte que la référence faite par le bail liant les parties à l’indice équivalent basé sur le coût de la construction n’est plus conforme à la loi, laquelle prévoit la référence à seulement deux indices de révision : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) en fonction des activités exercées dans les lieux loués.

Aux termes de leurs écritures, la SCI TREFLE IMMO et la SA LA POSTE font part de leur accord quant à la modification des clauses du bail dans les termes suivants :

Article 6.1 des conditions générales du bail : « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE, annuellement au 15 décembre »,

Article 6 des conditions particulières du bail : « l’indice de base pour la première indexation du loyer sera l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) publié par l’INSEE à la date de renouvellement du bail, soit au 15 décembre 2022 : ILC T2 2022, d’une valeur de 123,65 ».

Cet accord sera repris au dispositif de la présente décision.

S’agissant du surplus des modifications sollicitées par la SCI TREFLE IMMO, il y a lieu de relever que la licité des clauses du bail initial n’est pas discutée. Par conséquent, la demande formée à ce titre sera rejetée.

La SA LA POSTE sollicite quant à elle que l’article 5 des conditions générales du bail soit complété ainsi « Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera exclusivement fixé en application de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux », afin que le bail à renouveler soit conforme aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce.

Néanmoins, il y a lieu de relever que les dispositions précitées fixent le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 » « si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ».

Dès lors, ainsi que le souligne la SCI TREFLE IMMO, la modification sollicitée par la SA LA POSTE aurait pour conséquence d’interdire tout déplafonnement du loyer. Elle sera dès lors rejetée, étant au surplus rappelé qu’il n’appartient pas au juge de modifier ou compléter les clauses du contrat de bail à renouveler, sauf illicéité des clauses.

Sur la clause relative à la répartition des travaux entre les parties :

Le bail commercial en date du 19 novembre 2023 stipule aux termes de son article 10 :

10.3.1 Le preneur devra, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, maintenir l’intégralité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations, et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeubles par destination, en bon état d’entretien et de réparations locatives.

10.3.4 Le bailleur prendra à sa charge les travaux de grosses réparations, de gros entretiens et de mise aux normes rendues obligatoires, portant sur l’immeuble et/ou les locaux loués, qui comprennent notamment : le remplacement partiel ou complet d’installations techniques propriété du bailleur, telles que le chauffage, la climatisation, le ravalement, la réfection de terrasses et toitures, le remplacement total ou partiel des menuiseries extérieures, et plus généralement les travaux portant sur les composants suivants : gros œuvre, toiture, menuiseries et travaux extérieurs, gros équipements.

La SCI TREFLE IMMO sollicite la modification des clauses du bail dans les termes suivants :

Article 10.3.1 des conditions générales du bail : « Le preneur devra, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, maintenir l’intégrité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeubles par destination, en bon état d’entretien et de réparations locatives.

La charge des dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparation et de travaux liées à l’usure normale, à la vétusté, à un vice de construction, à un cas de force majeure, rendus nécessaires par la faute d’un tiers ou par son propre fait, dans leur intégralité, incomberont au preneur, à l’exception des dépenses relatives aux grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du code civil et ceux visés à l’article 10.3.4 des conditions générales »,

Article 10.3.4 des conditions générales du bail : « Le bailleur prendra à sa charge les travaux de grosses réparations, de gros entretien et de mis aux normes rendus obligatoires, portant sur l’immeuble et/ou les locaux loués, qui comprennent notamment : le remplacement partiel ou complet d’installations techniques propriété du bailleur, telles que le chauffage, la climatisation, le ravalement de façade, la réfection de terrasses et toitures, le remplacement total ou partiel des menuiseries extérieures, et plus généralement les travaux énumérés à l’article 606 du code civil, en ce compris des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil ».

A l’appui de sa demande, la SCI TREFLE IMMO fait valoir que les stipulations du bail ne sont pas suffisamment précises ; elle ajoute qu’elle souhaite éviter l’annulation des stipulations contractuelles relatives à la répartition des travaux en raison de leur incompatibilité avec les dispositions de l’article L 145-35 du code de commerce, sans cependant préciser les stipulations qu’elle juge non conformes aux dispositions précitées.

Ainsi, faute d’établir l’existence de clauses illicites, la SCI TREFLE IMMO sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur la clause relative aux modalités de règlement des charges par le preneur :

Le bail commercial en date du 19 novembre 2023 stipule aux termes de son article 7.2.1 :

Le preneur versera chaque trimestre au bailleur en même temps que le loyer d’une part, la somme forfaitaire de 1715,78 euros correspondant au paiement des charges et prestations limitativement visées ci-après :

*la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères ;

*les honoraires du gérant de l’immeuble ;

*les primes d’assurances telles que visées à l’article 10.14.1 des conditions générales.

Cette somme forfaitaire sera indexée aux mêmes dates et dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer à l’article 6 des conditions générales ci-dessus.

La SCI TREFLE IMMO sollicite la modification des clauses du bail dans les termes suivants :

Article 7.2.2 des conditions particulières du bail : « Le preneur versera chaque trimestre au bailleur en même temps que le loyer d’une part la somme de 1715,78 euros HT, correspondant à un acompte sur les charges et prestations limitativement visées dans l’inventaire annexé au présent bail.

Cet acompte sera indexé aux mêmes dates et conditions et dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer à l’article 6 des conditions générales ci-dessus.

Le bailleur établira chaque année un décompte définitif au titre de régularisation des montants réellement acquittées au titre des charges et des prestations visées ci-dessus.

L’apurement des comptes par le preneur devra intervenir dans un délai d’un mois au plus tard de la présentation de cet état et de la facture correspondante. Dans l’hypothèse d’un crédit de charges, celui-ci d’imputera sur la première provision sur charge exigible par la suite ».

L’article L 145-40-2 du code de commerce énonce que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

Il en résulte que la référence faite par le bail liant les parties à un forfait n’est plus conforme à la loi.

Aux termes de leurs écritures, la SCI TREFLE IMMO et la SA LA POSTE font part de leur accord quant à la modification des clauses du bail dans les termes suivants :

Article 7.2.1 des conditions particulières du bail : « Le preneur versera chaque trimestre au bailleur en même temps que le loyer d’une part la somme forfaitaire de 1715,78 euros HT correspondant à un acompte sur les charges et prestations limitativement visées dans l’inventaire annexé au présent bail. Cet acompte forfaitaire sera indexé aux mêmes dates et conditions que celles prévues pour le loyer à l’article 6 des conditions générales ci-dessus. Le Bailleur établira chaque année un décompte définitif au titre de régularisation des montants réellement acquittés au titre des charges et prestations visées ci-dessus. L’apurement des comptes par le preneur devra intervenir dans un délai d’un mois au plus tard de la présentation de cet état et de la facture correspondante. Dans l’hypothèse d’un crédit de charges, celui-ci s’imputera sur la première provision sur charge exigible par la suite ».

Cet accord sera repris au dispositif de la présente décision.

Sur l’inventaire à joindre au bail :

En application de l’article L 145-40-2 du code de commerce « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Il ressort des conclusions de la SCI TREFLE IMMO et la SA LA POSTE que les parties s’accordent sur les points suivants :

D’une part, la prise en charge par le preneur des charges, impôts, taxes et redevances suivants :

*le nettoyage : frais de nettoyage intérieur et extérieur des locaux loués, frais de nettoyage intérieur et extérieur des parties communes de l’immeuble au prorata de la surface des locaux loués

*l’élimination des déchets : collecte, enlèvement et traitement des déchets au prorata de la surface des locaux loués

*le fonctionnement et entretien immeuble et des locaux loués : gestion des accès aux locaux loués : entretien, fonctionnement et contrôle des portes, rideaux, grilles, barrières automatiques, gestion des accès à l’immeuble autres que ceux des locaux loués : entretien, fonctionnement et contrôle des portes, rideaux, grilles, barrières automatiques au prorata de la surface des locaux loués, fonctionnement et entretien du réseau téléphonique et d’équipements spécifiques des locaux loués, fonctionnement et entretien du réseau et d’équipement de l’immeuble au prorata de la surface louée, prestation de dératisation désinsectisation désinfection dénidification des locaux loués, prestation de dératisation désinsectisation désinfection dénidification de l’immeuble au prorata de la surface des locaux loués, alimentation et maintenance des moyens d’éclairage intérieurs et extérieurs de l’immeuble afférents aux locaux loués, alimentation et maintenance des moyens d’éclairage intérieurs et extérieurs de l’immeuble au prorata de la surface des locaux loués, tous frais ou produits liés à l’entretien et au fonctionnement des sanitaires des locaux loués : nettoyage, régie, consommations d’eau, recettes…, entretien des réseaux de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées, eaux vannes ou pluviales, jusqu’au collecteur égout ou fosses de relevage y compris tuyauterie, vidange des bacs de décantation, vérification des disconnecteurs, curage des réseaux, entretien des espaces de voirie extérieure ou intérieure s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée

*les liaisons mécaniques : entretien et contrôles réglementaires des ascenseurs (machineries et équipements) au prorata de la surface des locaux loués, entretien et contrôles réglementaires des nacelles ou élévateurs de personnes au prorata de la surface des locaux loués, entretien et contrôles réglementaires des monte-charges (machinerie et équipements) au prorata de la surface des locaux loués

*les espaces verts : entretien des espaces verts intérieurs en ce y compris la décoration d’ambiance et éventuellement les fleurs et les plantes, frais de jardinage, entretien des espaces verts extérieurs, frais de jardinage, entretien façade végétalisée au prorata de la surface des locaux loués

*la sécurité incendie : entretien de personnel de sécurité, contrôles réglementaires s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, entretien des sprinklers : triennales, autres s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, entretien et contrôle réglementaire des portes coupe-feu s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, achat/remplacement/entretien des équipements de télécommunication, abonnements spécifiques s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, achat/remplacement/entretien des extincteurs s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, entretien des systèmes de désenfumage et de détection CO s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée

*la climatisation : entretien des appareils pour production de chaleur ou charges liées à un contrat spécifique avec concessionnaire au prorata de la surface des locaux loués, entretien des appareils pour production de froid ou charges liées à un contrat spécifique avec concessionnaire au prorata de la surface louée, maintenance des équipements de ventilation des locaux loués

*l’assurance : assurance du mobilier, du matériel et plus généralement de tout objet appartenant au locataire ou dont il serait détenteur à quelque titre que ce soit, des parties financières consécutives ainsi que sa responsabilité civile à l’égard des tiers

*l’état et collectivités : taxes et redevances (impôts fonciers, taxes et redevances liées à l’immeuble dont le bailleur est redevable légal, et notamment l’impôt foncier, ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage si les locaux y sont soumis, impôts personnels et mobiliers, taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe à la charge du preneur, CFE, taxe sur les ordures ménagères au prorata de la surface des locaux loués

*les abonnements auxquels le preneur aura souscrit en son nom pour les besoins de son activité, une partie des abonnements auxquels aurait souscrit le bailleur pour notamment alimenter l’immeuble en énergie, laquelle sera calculée proportionnellement aux surfaces louées ou déterminée par un compteur individualisé permettant de chiffrer sa consommation

*les travaux : travaux de sécurité, d’hygiène, de mise en conformité avec toute réglementation et/ou législation actuelle ou future, de quelque nature que ce soit, notamment ceux prescrits et/ou imposés par les administrations compétentes (y compris les travaux de ravalement et de désamiantage) à condition que leur cause directe et exclusive soit l’activité du preneur ou du sous-locataire, les travaux liés à la vétusté ne relevant pas de l’article 606 du code civil dans les locaux loués, dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparation et de travaux liées à l’usure normale dans les locaux loués, entretien des peintures, revêtement sol plafonds des locaux loués, tous travaux de réparations locatives telles que définies à l’article 1754 du code civil et au décret n°87-712 du 26 août 1987.

D’une part, la prise en charge par le bailleur des charges, impôts, taxes et redevances suivants :

*le fonctionnement et entretien immeuble : remplacement des menuiseries extérieures, fenêtres, toitures, terrasses, façades

*la climatisation : remplacement des appareils pour production de chaleur, remplacement des appareils liés à la production de froid : tours aéro, dry-coolers, distributions d’eau du génie climatique, installations de traitement d’air (éjecto convecteurs, batteries terminales et modulines)

*l’état et collectivités : taxes et redevances (CVAE)

*les honoraires de gestion locative

*les travaux : grosses réparations de l’article 606 du code civil et travaux de mise en conformité des biens relevant de l’article 606 du code civil ; travaux liés à la vétusté relevant de l’article 606 du code civil, remplacement ou réparation des gros équipements propriété du bailleur (climatisation, chauffage…)

Cet accord sera repris au dispositif de la présente décision.

En revanche, la SCI TREFLE IMMO et la SA LA POSTE demeurent en désaccord sur plusieurs points.

En premier lieu, s’agissant du carnet hygiène et environnement, il y a lieu de relever qu’aucune des parties ne justifie de l’existence dudit carnet au sein de la structure ; qu’il n’est pas davantage précisé la partie ayant le cas échéant depuis le début du bail commercial la charge des audits annuels des bureaux de contrôle et analyses ponctuelles ou récurrentes liées au suivi du carnet d’hygiène et environnement ; que dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

En second lieu, s’agissant du fonctionnement et de l’entretien de l’immeuble (entretien des menuiseries extérieures, fenêtres, terrasses, façades, la maintenance et travaux sur revêtements de sols muraux, plafonds), il y a lieu de relever que la demande formée à ce titre par la SCI TREFLE IMMO ne fait que reprendre les stipulations du bail commercial (cf article 10.3.1 des conditions générales : « Le preneur devra, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, maintenir l’intégralité des locaux loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant la nature d’immeubles par destination, en font état d’entretien et de réparations locatives »). Il convient dès lors de faire droit à la demande formée par la SCI TREFLE IMMO à ce titre.

En troisième lieu, s’agissant des assurances, il y a lieu de relever que de la même façon, les demandes formées par la SCI TREFLE IMMO à cet égard ne font que reprendre les stipulations du bail commercial liant les parties (cf article 10.14 des conditions générales dudit bail « Les primes d’assurance correspondantes seront supportées par le preneur »).

La SA LA POSTE fait valoir que la prise en charge initiale des primes d’assurance par le preneur était initialement justifiée par le fait que le bail a été conclu avec la SCI TERTIAIRE MIXTE appartenant au même groupe qu’elle. Néanmoins, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément à l’appui de son affirmation, et qu’en tout état de cause, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de moi à ceux qui les ont faits.

Il sera donc fait droit à la demande formée par la SCI TREFLE IMMO à ce titre.

En quatrième lieu, s’agissant des « travaux liés à la vétusté ne relevant pas de l’article 606 du code civil mais portant sur les parties communes de l’immeuble » et des « travaux correspondant au renouvellement de tout mobilier, matériel, agencement meuble ou immeuble par incorporation à un vice de construction, à un cas de force majeure, rendues nécessaires par la faute d’un tiers ou par son propre fait, à l’exception des dépenses relatives aux grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du code civil », il y a lieu de noter que les parties ne font état d’aucune stipulation du bail commercial relative à la prise en charge desdits travaux. Or, il est constant que le juge ne peut ajouter ou modifier les clauses d’un contrat. Dès lors, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Enfin, s’agissant des « impôts fonciers, taxes et redevances liées à l’immeuble dont le bailleur est redevable légal, et notamment l’impôt foncier, ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage si les locaux y sont soumis », la SCI TREFLE IMMO et la SA LA POSTE s’opposent quant à la répartition desdites charges, la première sollicitant une répartition au prorata de la valeur locative cadastrale et la seconde arguant d’une répartition au prorata de la surface louée.

A titre liminaire, il convient de noter que si la SCI TREFLE IMMO indique aux termes de ses écritures « l’administration fiscale a confirmé que la taxe foncière est déterminée en fonction de la valeur locative cadastrale, les locaux occupés par la société LA POSTE composant 70% du montant total déterminé ainsi », force est toutefois de constater qu’elle ne produit aucune pièce à l’appui de cette affirmation, par ailleurs contestée par la SA LA POSTE.

En outre, l’article L 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Cet article précise que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Il résulte de l’article L. 145-l5 du code de commerce que l’article L. 145-40-2 présente un caractère d’ordre public.

Il y a lieu dès lors de fixer la réparation des charges au prorata de la surface louée.

Sur les demandes en paiement formées par la SCI TREFLE IMMO :

La SCI TREFLE IMMO sollicite la condamnation de la SA LA POSTE au paiement des sommes suivantes :

*62 985,62 euros au titre de la régularisation des charges des années 2023 et 2024,

*10 392,89 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er trimestre 2023 et jusqu’au 2ième trimestre 2025.

Le bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 15 décembre 2022.

S’agissant de la demande formée au titre des loyers, la SCI TREFLE IMMO produit un décompte précis des loyers impayés, lequel intègre les paiements qui sont allégués en défense par la SA LA POSTE. Dès lors, il sera fait droit à la demande formée à ce titre.

S’agissant de la demande formée au titre des charges, il y a lieu de relever que la SCI TREFLE IMMO produit aux débats les justificatifs afférents aux charges d’assurance, aux taxes foncières et aux travaux réalisés. Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande formée à ce titre, sauf, en application des motifs adoptés précédemment, à mettre à la charge de la SA LA POSTE lesdites charges à proportion de la surface louée, soit les sommes de 1039,86 euros et 1158,67 euros au titre des primes d’assurance, 5420,20 euros et 5380 euros au titre des taxes foncières et 709,53 euros au titre des travaux ; soit au total la somme de 13708,26 euros.

Sur la demande formée par la SA LA POSTE de diminution du montant du loyer du bail à renouveler :

A titre reconventionnel, la SA LA POSTE demande au tribunal de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 41 600 euros hors charges et hors taxes, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce, permettant au tribunal judiciaire de connaître d’une contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé lorsqu’il en est saisi accessoirement à une autre demande.

Elle ajoute qu’elle s’oppose à l’augmentation du loyer du bail à renouveler tel que sollicité par la SCI TREFLE IMMO.

A titre préliminaire, il y a lieu de relever qu’aux termes du congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI TREFLE IMMO à la SA LA POSTE le 11 janvier 2021, il est expressément indiqué « la société TREFLE IMMO n’entend pas exiger l’augmentation du loyer du bail renouvelé, hors application d’une clause d’indexation annuelle prévue par le bail » ; qu’ainsi, contrairement à ce que soutient la défenderesse aux termes de ses écritures, aucune demande aux fins d’augmentation du loyer n’a été formée par la SCI TREFLE IMMO.

Aux termes des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Or, force est de constater qu’à l’appui de sa demande, la SA LA POSTE ne produit que deux estimations de la valeur locative des locaux litigieux :

*la première réalisée par la société FONCILOR le 22 décembre 2023, évaluant le loyer annuel entre 48 000 euros et 50 000 euros hors taxes et hors charges, précisant avoir pris en compte « les valeurs données comme références par différents sites et comparé avec les différentes propositions commerciales sur le secteur »,

*la seconde réalisée par la société Weemys le 20 novembre 2024 évaluant le loyer annuel entre 41 600 euros et 45 230 euros hors taxes et hors charges, précisant avoir pris en compte « les prix actuellement pratiqués sur le secteur du centre-ville de, [Localité 1] ».

Les deux attestations font apparaître la mention « nous vous rappelons que le marché de l’immobilier étant fluctuant, cette estimation est valable pour une période de 6 mois ».

Dès lors, datées des 22 décembre 2023 et 20 novembre 2024, elles ne peuvent utilement être retenues pour évaluer la valeur locative des locaux litigieux en 2026. Il sera relevé au surplus que les estimations produites aux débats ne retiennent que l’un des critères visés par les dispositions rappelées ci-dessus, soit les prix couramment pratiqués dans le voisinage, à l’exclusion de tous les autres.

En conséquence, la SA LA POSTE sera déboutée de sa demande tendant à voir juger que le loyer annuel du bail renouvelé sera fixé à la somme de 41 600 euros HC/HT.

Sur les demandes de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SA LA POSTE, partie perdante, supportera les dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les parties seront dès lors déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal après débats en audience publique et statuant par jugement contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE l’accord de la SCI TREFLE IMMO et de la SA LA POSTE quant aux modifications suivantes des clauses du bail commercial renouvelé :

Article 6.1 des conditions générales du bail : « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE, annuellement au 15 décembre »,

Article 6 des conditions particulières du bail : « l’indice de base pour la première indexation du loyer sera l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) publié par l’INSEE à la date de renouvellement du bail, soit au 15 décembre 2022 : ILC T2 2022, d’une valeur de 123,65 »,

CONSTATE l’accord de la SCI TREFLE IMMO et de la SA LA POSTE quant aux modifications suivantes des clauses du bail commercial renouvelé :

Article 7.2.1 des conditions particulières du bail : « Le preneur versera chaque trimestre au bailleur en même temps que le loyer d’une part la somme forfaitaire de 1715,78 euros HT correspondant à un acompte sur les charges et prestations limitativement visées dans l’inventaire annexé au présent bail. Cet acompte forfaitaire sera indexé aux mêmes dates et conditions que celles prévues pour le loyer à l’article 6 des conditions générales ci-dessus. Le Bailleur établira chaque année un décompte définitif au titre de régularisation des montants réellement acquittés au titre des charges et prestations visées ci-dessus. L’apurement des comptes par le preneur devra intervenir dans un délai d’un mois au plus tard de la présentation de cet état et de la facture correspondante. Dans l’hypothèse d’un crédit de charges, celui-ci s’imputera sur la première provision sur charge exigible par la suite »,

CONSTATE l’accord de la SCI TREFLE IMMO et de la SA LA POSTE quant à la prise en charge par le preneur des charges, impôts, taxes et redevances suivants :

*le nettoyage : frais de nettoyage intérieur et extérieur des locaux loués, frais de nettoyage intérieur et extérieur des parties communes de l’immeuble au prorata de la surface des locaux loués

*l’élimination des déchets : collecte, enlèvement et traitement des déchets au prorata de la surface des locaux loués

*le fonctionnement et entretien immeuble et des locaux loués : gestion des accès aux locaux loués : entretien, fonctionnement et contrôle des portes, rideaux, grilles, barrières automatiques, gestion des accès à l’immeuble autres que ceux des locaux loués : entretien, fonctionnement et contrôle des portes, rideaux, grilles, barrières automatiques au prorata de la surface des locaux loués, fonctionnement et entretien du réseau téléphonique et d’équipements spécifiques des locaux loués, fonctionnement et entretien du réseau et d’équipement de l’immeuble au prorata de la surface louée, prestation de dératisation désinsectisation désinfection dénidification des locaux loués, prestation de dératisation désinsectisation désinfection dénidification de l’immeuble au prorata de la surface des locaux loués, alimentation et maintenance des moyens d’éclairage intérieurs et extérieurs de l’immeuble afférents aux locaux loués, alimentation et maintenance des moyens d’éclairage intérieurs et extérieurs de l’immeuble au prorata de la surface des locaux loués, tous frais ou produits liés à l’entretien et au fonctionnement des sanitaires des locaux loués : nettoyage, régie, consommations d’eau, recettes…, entretien des réseaux de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées, eaux vannes ou pluviales, jusqu’au collecteur égout ou fosses de relevage y compris tuyauterie, vidange des bacs de décantation, vérification des disconnecteurs, curage des réseaux, entretien des espaces de voirie extérieure ou intérieure s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée

*les liaisons mécaniques : entretien et contrôles réglementaires des ascenseurs (machineries et équipements) au prorata de la surface des locaux loués, entretien et contrôles réglementaires des nacelles ou élévateurs de personnes au prorata de la surface des locaux loués, entretien et contrôles réglementaires des monte-charges (machinerie et équipements) au prorata de la surface des locaux loués

*les espaces verts : entretien des espaces verts intérieurs en ce y compris la décoration d’ambiance et éventuellement les fleurs et les plantes, frais de jardinage, entretien des espaces verts extérieurs, frais de jardinage, entretien façade végétalisée au prorata de la surface des locaux loués

*la sécurité incendie : entretien de personnel de sécurité, contrôles réglementaires s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, entretien des sprinklers : triennales, autres s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, entretien et contrôle réglementaire des portes coupe-feu s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, achat/remplacement/entretien des équipements de télécommunication, abonnements spécifiques s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, achat/remplacement/entretien des extincteurs s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée, entretien des systèmes de désenfumage et de détection CO s’agissant des locaux loués dans leur totalité, s’agissant de l’immeuble au prorata de la surface louée

*la climatisation : entretien des appareils pour production de chaleur ou charges liées à un contrat spécifique avec concessionnaire au prorata de la surface des locaux loués, entretien des appareils pour production de froid ou charges liées à un contrat spécifique avec concessionnaire au prorata de la surface louée, maintenance des équipements de ventilation des locaux loués

*l’assurance : assurance du mobilier, du matériel et plus généralement de tout objet appartenant au locataire ou dont il serait détenteur à quelque titre que ce soit, des parties financières consécutives ainsi que sa responsabilité civile à l’égard des tiers

*l’état et collectivités : taxes et redevances (impôts fonciers, taxes et redevances liées à l’immeuble dont le bailleur est redevable légal, et notamment l’impôt foncier, ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage si les locaux y sont soumis, impôts personnels et mobiliers, taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe à la charge du preneur, CFE, taxe sur les ordures ménagères au prorata de la surface des locaux loués

*les abonnements auxquels le preneur aura souscrit en son nom pour les besoins de son activité, une partie des abonnements auxquels aurait souscrit le bailleur pour notamment alimenter l’immeuble en énergie, laquelle sera calculée proportionnellement aux surfaces louées ou déterminée par un compteur individualisé permettant de chiffrer sa consommation

*les travaux : travaux de sécurité, d’hygiène, de mise en conformité avec toute réglementation et/ou législation actuelle ou future, de quelque nature que ce soit, notamment ceux prescrits et/ou imposés par les administrations compétentes (y compris les travaux de ravalement et de désamiantage) à condition que leur cause directe et exclusive soit l’activité du preneur ou du sous-locataire, les travaux liés à la vétusté ne relevant pas de l’article 606 du code civil dans les locaux loués, dépenses d’entretien, de remplacement, d’amélioration, d’embellissement, de réparation et de travaux liées à l’usure normale dans les locaux loués, entretien des peintures, revêtement sol plafonds des locaux loués, tous travaux de réparations locatives telles que définies à l’article 1754 du code civil et au décret n°87-712 du 26 août 1987,

CONSTATE l’accord de la SCI TREFLE IMMO et de la SA LA POSTE quant à la prise en charge par le bailleur des charges, impôts, taxes et redevances suivants :

*le fonctionnement et entretien immeuble : remplacement des menuiseries extérieures, fenêtres, toitures, terrasses, façades

*la climatisation : remplacement des appareils pour production de chaleur, remplacement des appareils liés à la production de froid : tours aéro, dry-coolers, distributions d’eau du génie climatique, installations de traitement d’air (éjecto convecteurs, batteries terminales et modulines)

*l’état et collectivités : taxes et redevances (CVAE)

*les honoraires de gestion locative

*les travaux : grosses réparations de l’article 606 du code civil et travaux de mise en conformité des biens relevant de l’article 606 du code civil ; travaux liés à la vétusté relevant de l’article 606 du code civil, remplacement ou réparation des gros équipements propriété du bailleur (climatisation, chauffage…),

RAPPELLE qu’en application des stipulations du bail commercial, la SA LA POSTE doit prendre en charge les charges suivantes :

*l’assurance : prime d’assurance de l’immeuble et des immeubles par destination ou accession et tous agencements, équipements des parties communes et installations communes, contre les risques notamment suivants : sans que cette énumération soit limitative : incendie, foudre, toutes explosions, dommages électriques, chite d’aéronefs et objets aériens, choc de véhicules appartenant à un tiers, ouragans, cyclones, tornades, tempêtes, fumée, grèves, émeutes, mouvements populaires, vandalisme et actes de malveillance, dégâts des eaux, bris de glace, recours voisins et tiers

*l’assurance : garanties annexes dont notamment la perte de loyers et honoraires d’expert, la responsabilité civile en raison de dommages corporels et/ou matériels, et/ou immatériels consécutifs causés à des tiers en ce compris le ou les sous-locataires du fait de l’immeuble dont le propriétaire est le bailleur et sa location, de son activité d’administration et gestion de l’immeuble et des activités des personnes chargées de la gestion et de l’entretien de l’immeuble,

DIT que conformément à l’article L 145-40-2 du code de commerce la répartition des charges doit être faite en fonction de la surface exploitée,

CONDAMNE la SA LA POSTE à payer à la SCI TREFLE IMMO la somme de 10 392,89 euros au titre des loyers impayés à compter du 1er trimestre 2023 et jusqu’au 2ième trimestre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SA LA POSTE à payer à la SCI TREFLE IMMO la somme de 13708,26 euros au titre de la régularisation des charges des années 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision,

CONDAMNE la SA LA POSTE aux dépens.

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LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

H. HAROTTE E.VANDENBERGHE