TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [R] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 4] DE BIASI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD7H

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

Madame [F] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD7H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 29 septembre 2021, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] ont donné à bail à Monsieur [R] [G] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1215 euros, ainsi que 75 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] ont fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 4486,65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 08 janvier 2025.

Par notification électronique du 09 janvier 2025, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 juin 202 à personne, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] ont fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

le condamner à leur payer la somme provisionnelle de 6260,60 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 18 avril 2025 ;

le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qui ne pourrait être inférieure à la somme de 1424,65 euros, correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions pour charges et taxes ;

le condamner au paiement d’une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 03 juin 2025 à la préfecture de [Localité 5], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O], représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation. Ils actualisent leur créance à la somme de 14 822,47 euros au jour de l’audience et s’opposent à tous délais de paiement.

Monsieur [R] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, et propose de régler la somme de 200 euros par mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Il explique qu’il a eu un problème de mandat et une absence de contrats, ce qui explique la naissance de la dette, mais qu’il a désormais un nouveau contrat et se verse environ 1500 euros par mois en tant qu’indépendant. Il indique, par ailleurs, avoir versé le loyer du mois d’octobre 2025. Il ne produit aucun justificatif.

Les bailleurs sont autorisés, dans le cadre d’une note en délibéré, à produire avant le 17 octobre 2025, un décompte actualisé. Celui-ci est adressé à la juridiction le 16 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne leur incombait pas à peine d’irrecevabilité de leur demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 29 septembre 2021 entre Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] et Monsieur [R] [G] contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] ont fait délivrer à Monsieur [R] [G] le 08 janvier 2025 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 4486,65 euros.

Il ressort du décompte produit par Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 09 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 200 euros en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette.

Monsieur [R] [G] prétend avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience mais ne produit aucune pièce en ce sens. Or, il ressort du décompte produit par les bailleurs dans le cadre d’une note en délibéré qu’aucun versement n’a été effectué en octobre, en amont de l’audience. En outre, le loyer courant s’élève à la somme de 1424,65 euros, comme cela ressort des déclarations des bailleurs à l’audience et des décomptes produits. Or, Monsieur [R] [G] indique à l’audience, sans en justifier, se verser mensuellement un salaire de 1500 euros en sa qualité d’indépendant. De fait, il ne justifie pas d’avoir les capacités financières, à ce jour, pour payer son loyer mensuel ainsi que la somme de 200 euros par mois qu’il propose de verser pour apurer sa dette.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à accorder à Monsieur [R] [G] des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. Monsieur [R] [G] sera donc débouté de ses demandes reconventionnelles.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Monsieur [R] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 09 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] que Monsieur [R] [G] est redevable de la somme de 14 823,47 euros au 10 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [R] [G], ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 72 euros imputée pour des frais (« frais bancaire suite impayé » et « frais huissier / procédure » portés au décompte).

Par conséquent Monsieur [R] [G] sera condamné au paiement de la somme de 14 751,47 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Monsieur [R] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [R] [G] sera condamné à verser à Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 29 septembre 2021 entre Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] et Monsieur [R] [G] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 09 mars 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [R] [G] de ses demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à verser à Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O], ensemble, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O], ensemble, la somme provisionnelle de 14 751,47 euros (quatorze mille sept cent cinquante et un euros et quarante-sept centimes), selon décompte arrêté au 10 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à payer à Madame [F] [E] et Monsieur [Y] [O] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection