TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

M^e Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03066 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OEM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [B], [E] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

ASSOCIATION AURORE-POLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03066 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2015, Mme [B] [V] a consenti un bail d’habitation d’une durée de six ans tacitement reconductible pour de nouvelles périodes identiques à l’association AURORE – POLE HABITAT sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850,42 euros et d’une provision pour charges de 50 euros dans le cadre du dispositif « Louez solidiaire et sans risque » afin que la locataire y loge des ménages parisiens défavorisés.

Par avenant du 21 juin 2021, les parties ont convenu que le bail était tacitement reconductible par période de trois ans.

Le logement a été mis à disposition de Mme [U] par convention d’occupation du 12 janvier 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2024 distribuée le 18 janvier 2024, Mme [B] [V] a fait connaître à l’association AURORE – POLE HABITAT sa volonté de reprendre le local le 20 juillet 2024 au terme du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, Mme [B] [V] a assigné l’association AURORE – POLE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Validation du congé du 16 janvier 2024 à effet au 20 juillet 2024,

— Constatation de la résiliation du contrat de bail le 21 juillet 2015,

— Expulsion de l’association AURORE et celle de tout occupant de son chef,

— Condamnation de l’association AURORE – POLE HABITAT à lui payer la somme de 900,42 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 21 juillet 2024, date de la résiliation du bail jusqu’à remise des clés et au départ des lieux,

— Condamnation de l’association AURORE – POLE HABITAT à lui payer la somme de 10318,07 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

— Condamnation de l’association AURORE – POLE HABITAT à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 28 mai 2025, Mme [B] [V], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— La validation du congé du 16 janvier 2024 à effet au 20 juillet 2024,

— La constatation de la résiliation du contrat de bail le 21 juillet 2015,

— L’expulsion de l’association AURORE – POLE HABITAT et celle de tout occupant de son chef,

— La condamnation de l’association AURORE – POLE HABITAT à lui payer la somme de 80,08 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 21 juillet 2024, date de la résiliation du bail jusqu’à la remise des clés et au départ des lieux,

— La condamnation de l’association AURORE – POLE HABITAT à lui payer la somme de 7367,85 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

— Le rejet des demandes de l’association AURORE – POLE HABITAT ,

— La condamnation de l’association AURORE – POLE HABITAT à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’association AURORE – POLE HABITATreprésentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Le délai d’un an pour quitter le logement,

— La fixation de l’indemnité d’occupation à la somme journalière de 31,20 euros correspondant au montant journalier du loyer révisé – 966,77 euros à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux,

— La condamnation de Mme [B] [V] à lui restituer la somme de 16156,65 euros au titre du surloyer versé,

— Subsidiairement : constater l’erreur matérielle du montant indiqué dans l’article 14 du contrat de bail, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions, à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et ordonner la restitution des sommes trop versées,

— En tout état de cause : débouter Mme [B] [V] de ses demandes et statuer ce que de droit sur les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire il convient de relever que ce contrat de bail est expressément soumis aux seules dispositions du code civil.

Sur la demande de validation du congé pour reprise

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, Mme [B] [V] a par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2024 informé l’association AURORE – POLE HABITAT de sa volonté de rependre jouissance de l’appartement le 20 juillet 2024 au terme du contrat. L’association AURORE – POLE HABITAT ne conteste pas ce congé ni sa date d’effet.

Il y a lieu en conséquence de constater la validité du congé et la résiliation du bail au 20 juillet 2024.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’association AURORE – POLE HABITAT expose qu’elle n’a pas pu restituer le logement compte tenu de ce que l’occupante du logement, qui est en attente de la régularisation de sa situation admnistrative, a vu sa demande de logement social annulée, ce qui constitue un cas de force majeure.

Mme [B] [V] s’oppose à l’octroi de délai. Elle considère notamment que l’association AURORE – POLE HABITAT n’a pas suffisamment anticipé l’arrivée à expiration du titre de séjour de l’occupante ni ne l’a suffisamement accompagnée dans ses démarches, qu’elle-même n’a pas à l’assumer et doit reprendre le bien au bénéfice de son petit-fils actuellement sans emploi.

La bailleresse, personne physique, justifie de la situation de son petit-fils. L’association AURORE – POLE HABITAT a déjà bénéficié de fait d’un délai d’un an pour libérer les lieux. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [B] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la clause pénale valant indemnité d’occupation

En l’espèce, Mme [B] [V] demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 80,08 euros par jour en application de la clause pénale prévue par l’article 14 du contrat de bail qui stipule que si à l’expiration de la location le locataire ne libère pas l’immeuble loué, il devra verser au bailleur une indemnité égale à 80,08 euros (indemnité égale au double du montant du loyer journalier) par jour de retard et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Elle demande en conséquence que l’association AURORE – POLE HABITAT , qui a spontanément réglé la somme de 56,69 euros par jour depuis le 20 juillet 2024 soit condamnée à lui payer la différence de 23,39 euros par jour entre le 20 juillet 2024 et le 31 mai 2025 soit la somme de 7367,85 euros.

L’association AURORE – POLE HABITAT demande sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, à titre principal que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme journalière de 31,20 euros correspondant au montant journalier du loyer révisé – soit la somme de 966,77 euros par mois, à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux, et en conséquence que Mme [B] [V] soit condamnée à lui restituer la somme de 16156,65 euros au titre du surloyer versé. Subsidiairement elle argue de ce que l’article 14 du contrat contient une erreur matérielle puisque le double du montant du loyer journalier correspond en réalité à la somme de 56,66 euros et non 80,08 euros. Elle demande en conséquence que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à de plus justes proportions, à compter du 20 juillet 2024 et que le trop versé lui soit restitué.

Il est avéré qu’il existe une contradiction au sein de l’article 14 relatif à la clause pénale. En effet la somme de 80,08 euros ne correspond pas au double du montant du loyer journalier, et ce ni à la date de la conclusion du contrat puisque le loyer initial était de 850,42 euros soit une indemnité journalière de 56,69 euros (850,42 /30 x 2) ni à la date de la résiliation du bail puisque le loyer était alors de 966,77 euros (pièce n°7 défenderesse) soit une indemnité journalière de 64,45 euros (966,77/30 x 2).

Aux termes de l’article 1188 du code civil le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

En l’espèce les parties ont fait le choix de déterminer les modalités de fixation de la clause pénale et non de seulement prévoir son montant. Il s’en déduit que cette précision a revêtu une importance particulière pour elles et que leur commune intention a donc été d’avoir déterminé la clause pénale par référence au double du montant du loyer journalier, ce qui doit primer sur le montant fixé de 80,08 euros.

Aux termes de l’article 1152 du code civil devenu 1231-5 du code civil le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause pénale parait manifestement excessive compte tenu de l’objectif du contrat d’intermédiation locative. Pour autant fixer son montant à celui du seul loyer révisé lui ferait perdre son caractère comminatoire. L’association AURORE – POLE HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande de fixation de la clause pénale au montant du loyer révisé.

Il convient de la réduire à la somme de 47 euros par jour.

L’association AURORE – POLE HABITAT a en conséquence été redevable de la somme de 15228 euros à titre de clause pénale valant indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 20 juillet 2024 et le 31 mai 2025 (324 jours x 47 euros).

Les parties s’accordent sur le fait que l’association AURORE – POLE HABITAT règle spontanément la somme journalière de 56,69 euros depuis le 20 juillet 2024. Il ressort de l’échéance annuelle qu’aucune somme n’a été payée au mois de mai 2025 et l’association AURORE – POLE HABITAT n’en rapporte pas la preuve. Elle a donc réglé la somme de 16610,17 euros pour la période comprise entre le 20 juillet 2024 et le 30 avril 2025 (293 jours x 56,69 euros).

Mme [B] [V] sera en conséquence condamnée à lui restituer, en l’absence de demande de compensation, la somme de 1382,17 euros (16610,17 – 15228).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’association AURORE – POLE HABITAT, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Mme [B] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé donné par Mme [B] [V] à l’association AURORE – POLE HABITAT le 16 janvier 2024 à effet au 20 juillet 2024 a été régulièrement délivré ;

CONSTATE la résiliation au 20 juillet 2024 du bail d’habitation conclu le 21 juillet 2015 entre Mme [B] [V], d’une part, et l’association AURORE – POLE HABITAT, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5],

ORDONNE à l’association AURORE – POLE HABITAT de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’association AURORE – POLE HABITAT de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE le montant de la clause pénale valant indemnité d’occupation due depuis le 20 juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux à la somme journalière de 47 euros,

CONDAMNE Mme [B] [V] à payer à l’association AURORE – POLE HABITAT la somme de 1382,17 euros au titre de la restitution d’un indû de la clause pénale payée pour la période du 20 juillet 2024 au 30 avril 2025,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE l’association AURORE – POLE HABITAT aux dépens ;

CONDAMNE l’association AURORE – POLE HABITAT à payer à Mme [B] [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 août 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection