TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yann VERNON

Monsieur [P] [G]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66V5

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66V5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 mars 2014, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G], en dernier lieu, un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 574,92 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 4648,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G],

— condamner solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2024, soit la somme de 5242,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Madame [X] [O] perçoit 1683 euros de ressources et a des charges mensuelles de 1142 euros, toutes liées à son hébergement. Il y est ajouté qu’elle y vit seule avec ses deux filles, depuis sa séparation avec def2X en 2014. La dette locative a été générée par une baisse des ressources de Madame [X] [O] à la suite de la perte de son emploi. Une demande de subvention a été effectuée auprès du FSL pour lui permettre d’apurer la dette locative.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 5603,23 euros. Elle a indiqué que le paiement du loyer courant est repris.

Madame [X] [O], assistée de son conseil, a fait viser des écritures développées oralement. Elle a sollicité que le montant de la dette locative soit réduite de 2583,56 euros (461 euros portés à tort au débit du décompte et 2122,56 euros de trop-perçu de charges locatives d’eau froide en 2022), l’octroi de délais de paiement de 36 mois pour acquitter la dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, soit une somme de 10 euros mensuels et le paiement du solde à la dernière échéance, le rejet de la demande adverse au titre des frais irrépétibles et la condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [P] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera relevé par ailleurs qu’en toute vraisemblance Monsieur [P] [G] n’a pas délivré congé à son bailleur au moment de son départ des lieux si bien qu’il demeure co titulaire du bail.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024 soit au six semaines avant la première audience du 28 mars 2025, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 4 mars 2014 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 19 septembre 2024 pour la somme en principal de 4648,02 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] restaient devoir la somme de 5603,23 euros à la date du 4 juillet 2025, échéance du mois juin 2025 incluse (le dernier versement de Madame [X] [O] porté au crédit est de 461 euros le 29 juin 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Sur la première somme contestée par Madame [X] [O] de 461 euros enregistrée au débit le 12 mars 2025, la lecture du décompte indiqué qu’elle renvoie à un chèque impayé le 6 janvier 2025 qui avait alors été porté indûment au crédit.

Sur la seconde somme contestée par Madame [X] [O] de 2122,56 euros au titre des charges d’eau froide en 2022, elle se contente de relever son montant important et sa concordance avec le changement des compteurs pour émettre plusieurs hypothèses dans ses écritures, à savoir “une fuite majeure, un problème de compteur ou une erreur de relevé/facturation”. Elle n’apporte aucune pièce pour étayer des hypothèses formulées ni pour établir être redevable du paiement de cette somme. Elle échoue donc à ce stade à prouver, au sens de l’article 9 du code de procédure pénale, la réalité de son allégation.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 5603,23 euros arrêtée au 4 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4648,02 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

En revanche, étant établi dans le diagnostic social et financier et admis par Madame [X] [O] dans ses écritures, que Monsieur [P] [G] n’occupe plus le logement pris à bail, Madame [X] [O] sera condamnée seule au paiement à compter du 5 juillet 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [O] a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois. La dette locative s’est stablilisée depuis l’assignation. Des démarches sont en cours auprès du FSL pour l’aider à apurer sa dette locative.

Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2014 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [P] [G] n’a pas délivré congé ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 4 juillet 2025, échéance du mois juin 2025 incluse, la somme de 5603,23 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 pour la somme de 4648,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités d’un montant d’au moins 50 euros, puis 23 mensualités d’un montant d’au moins 200 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [X] [O] sera tenue seule au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 5 juillet 2025,

* qu’à défaut pour Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [O] et Monsieur [P] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection