TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05980 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFOF

N° MINUTE :

15/2025

JUGEMENT

rendu le 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

ADEF HABITAT

Association dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05980 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFOF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 janvier 2015, l’ADEF (Association pour le Développement des Foyers) devenue ADEF HABITAT a donné en location un logement meublé à M [J] [U] situé dans le foyer-logement du [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 345, 38 euros.

La procédure et l’ensemble des actes subséquents vise M [J] [M].

Des redevances étant demeurées impayées, l’ADEF HABITAT a mis en demeure M [J] [M], par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 décembre 2024 de s’acquitter des redevances impayées soit la somme de 1390, 28 eurps dans le délai d’un mois, distribuée le 21 décembre 2024 (revenu non réclamée).

Par acte d’huissier en date du 18 juin 2025, l’ADEF HABITAT a fait assigner M [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 80 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir,

autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

condamner M [J] [M] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2670, 02 euros, avec intérêts à compter de la mise ne demeure ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance et des charges si le contrat de résidence s’était poursuivi,

condamne le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’ADEF HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 21 décembre 2024.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’ADEF HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2492, 08 euros, selon décompte en date du 31 mai 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, M [J] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M [J] [M] est soumis à la législation des foyers-logements résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement logement plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 22 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 14) et une lettre de mise en demeure de payer a été adressée le 21 décembre 2024, pour la somme en principal de 1390, 28 euros. Toutefois cette lettre de mise en demeure n’a pas été remise effectivement à son destinataire et ne permet donc pas le mécanisme de résolution du contrat de bail par le mécanisme de la clause.

En revanche, il n’est pas contesté qu’il existe une dette à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement), que cet impayé de loyer est bien de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

M [J] [M] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M [J] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ADEF HABITAT produit un décompte démontrant que M [J] [M] reste lui devoir la somme de 2492, 28 euros à la date du 26 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date.

Pour la somme au principal, M [J] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2492, 08 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1390, 28 euros à compter de la mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M [J] [M] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance et charges qui aurait été du si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 22 janvier 2015 entre l'[5] HABITAT et M. [J] [M] concernant le logement situé au [Adresse 3] ne sont pas réunies;

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 janvier 2015 entre l'[5] HABITAT et M. [J] [M] concernant le logement situé au [Adresse 3] ,

ORDONNE en conséquence à M. [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l’ADEF HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’ADEF HABITAT de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [M] à verser à l’ADEF HABITAT la somme de 2492, 08 euros (décompte arrêté au 26 juin 2025, incluant la mensualité de mai), correspondant à l’arriéré de loyers, charges avec les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024 sur la somme de 1390, 28 euros et à compter du 18 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [M] à verser à l’ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

CONDAMNE M. [J] [M] à verser à l’ADEF HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.