TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01490 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A46

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

ANCHAPELLE

Société civile dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Caroline MESSERLI de la SELARL LMM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B663

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [T]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01490 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7A46

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2019, la SCI ANCHAPELLE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [T] sur des locaux situés [Adresse 4]) à Paris (75018) pour un loyer mensuel de 885,41 euros et 137,08 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2023, la SCI ANCHAPELLE a consenti à Monsieur [Z] [T] un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] (emplacement n°71) à Paris (75018) pour un loyer mensuel de 60 euros et 10 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la SCI ANCHAPELLE a fait délivrer à Monsieur [Z] [T] un commandement de justifier de l’assurance du logement et de payer les loyers pour un montant respectif de 9 987,04 euros (logement) et de 840 euros (parking) en visant la clause résolutoire contenue dans chacun des baux.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la SCI ANCHAPELLE a assigné Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans les baux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Z] [T] à payer les sommes de 12 795,46 euros (logement), et de 1 057,86 euros (parking) arrêtées au 2 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges pour chacun des biens et une clause pénale de 10 % à titre de dommages et intérêts pour le parking,

— condamner Monsieur [Z] [T] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant le coût du commandement de payer et les frais de l’expulsion.

A l’audience du 26 mai 2025, la SCI ANCHAPELLE représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance respectivement à 17 307,22 euros (logement) et à 1 347,14 euros (parking) selon décomptes arrêtés au 1er mai 2025, échéances de mai 2025 incluses.

Assigné à étude, Monsieur [Z] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bail d’habitation

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La procédure est fondée d’une part sur le défaut d’assurance, d’autre part sur le défaut de paiement des loyers.

En ce qui concerne le second motif, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ANCHAPELLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux visant le défaut d’assurance des risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la SCI ANCHAPELLE a fait délivrer à Monsieur [Z] [T] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [Z] [T] étant sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Enfin il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI ANCHAPELLE produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Z] [T] est redevable de la somme de 17 307,22 euros à la date du 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [Z] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de sa dette et sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 1 127,94 euros (loyer : 990,86 euros, provision sur charges : 137,08 euros).

Sur le bail du parking

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 19 octobre 2023 contient une clause résolutoire permettant la résiliation du bail 8 jours après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2024, pour la somme en principal de 840 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de 8 jours (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 octobre 2024 à minuit.

Monsieur [Z] [T] étant sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il sera rappelé qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort.

Sur l’arriéré locatif, la clause pénale et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI ANCHAPELLE produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Z] [T] est redevable de la somme de 1 347,14 euros à la date du 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [Z] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de sa dette et sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Au titre de la clause pénale relative aux impayés de loyers et de charges, le bail stipule au titre des conditions générales du bail ce qui suit : « En cas de non-paiement alors échéance des sommes dues au titre des loyers et accessoires par le Preneur selon les stipulations de la convention, le montant de chaque échéance impayée sera, à l’expiration d’un délai de dix jours à compter du terme, majoré forfaitairement de 10 % à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire.

De convention expresse, cette pénalité s’appliquera de plein droit le onze du mois du terme, sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure ».

En l’espèce, le commandement de payer ne vise pas la clause pénale, ni ne mentionne les pénalités à ce titre dans le décompte. En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale relative aux impayés de loyers et de charges formée par la SCI ANCHAPELLE doit être rejetée.

Enfin, Monsieur [Z] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 72,32 euros (loyer : 62,32 euros, provision sur charges : 10 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements visant la clause résolutoire et de l’assignation.

Il ne saurait en revanche être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir, lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ANCHAPELLE les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail d’habitation et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 22 août 2019 entre la SCI ANCHAPELLE et Monsieur [Z] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à Paris (75018) sont réunies à la date du 22 novembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ANCHAPELLE pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SCI ANCHAPELLE la somme de 17 307,22 euros (décompte arrêté au 1er mai 2025, incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SCI ANCHAPELLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 127,94 euros) à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2023 entre la SCI ANCHAPELLE et Monsieur [Z] [T] concernant un emplacement de parking n°71 situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 29 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ANCHAPELLE pourra faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SCI ANCHAPELLE la somme de 1 347,14 euros (décompte arrêté au 1er mai 2025, incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SCI ANCHAPELLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 72,32 euros) à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à verser à la SCI ANCHAPELLE une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.