TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Romana LAURINI-NAVARRE

Monsieur [J] [K]

Monsieur [J] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Romana LAURINI-NAVARRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10538 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KPA

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH,

[Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [K],

[Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Romana LAURINI-NAVARRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

Monsieur [J] [V],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10538 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KPA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 1997, l’OPAC de [Localité 4] devenu l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

A la suite du décès de Mme [P] [V], M. [K] [J] est devenu titulaire du bail par avenant du 11 mars 2022 à effet au 7 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2950,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [J] le 4 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné M. [K] [J] et M. [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire : prononcer la résolution judiciaire du contrat de location,

En conséquence et en tout état de cause :

Ordonner l’expulsion de M. [K] [J], et de tous occupants de son chef dont M. [J] [V] et de tous biens, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; Condamner M. [K] [J] et M. [J] [V] faute de libération volontaire des lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, au paiement d’une astreinte comminatoire d’un montant de 50 euros par jour de retard ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que les défendeurs désigneront ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; Condamner M. [K] [J] à payer à lui payer la somme de 497.80 euros au titre de sa dette locative ; Condamner in solidum M. [K] [J] et M. [J] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, Condamner in solidum M. [K] [J] et M. [J] [V] à lui payer la somme de 1144,48 euros au titre du remboursement des frais de constat de Commissaire de justice,Rejeter toute demande de délai de grâce ; dans l’hypothèse où des délais seraient accordés : suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ; Condamner in solidum M. [K] [J] et M. [J] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 février 2025, a été renvoyée à la demande de M. [K] [J] à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en sollicitant le paiement d’une indemnité d’occupation majoré de 20%, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025, s’élève désormais à 526,28 euros.

Il a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

M. [K] [J], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre principal : débouter [Localité 4]-HABITAT OPH de ses demandes,

En tout état de cause : des délais de paiement pour régler le solde locatif qu’il pourrait rester à devoir, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement,

A titre subsidiaire : le rejet de la demande de résolution du contrat,

A titre infiniment subsidiaire : un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

Le rejet des demandes de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, La condamnation de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et aux conclusions du défendeur pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le décompte actualisé de la dette est parvenu au greffe le 25 avril 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 12 al. 1 et 2 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article 112 du code de procédure civile la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

La nullité des actes de commissaire de justice relève des nullités pour vice de forme.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bailleur produit un commandement de payer du 3 janvier 2024 destiné au locataire lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette locative et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

M. [K] [J] soutient que cet acte ne lui a pas été délivré. Il ressort du procès-verbal de signification que ce commandement de payer, qui lui était effectivement destiné, a été remis à étude après les vérifications suivantes : « le nom [V] est inscrit sur la boîte aux lettres, un avis de passage a été laissé dans la boîte aux lettres au nom de [V] », ce qui ne s’analyse pas en un défaut de remise mais fait encourir au commandement de payer la nullité pour vice de forme. Or, M. [K] [J] n’a pas soulevé ce moyen de nullité avant toute défense au fond de sorte que la nullité est couverte.

D’après l’historique des versements, la somme de 2950,63 euros n’a pas été entièrement réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH en cours de délibéré qu’à la date de l’audience la dette locative est réglée et que le paiement intégral du loyer courant a repris.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de la dette locative.

Par ailleurs, compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, il convient d’accorder rétroactivement à M. [K] [J] des délais de paiement au 25 mars 2025 pour acquitter les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M. [K] [J] s’étant acquitté du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que M. [K] [J] a fait des efforts importants pour régler la dette locative laquelle était nulle à la date de l’audience. Il y a lieu dès lors de considérer que le manquement contractuel est insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

S’agissant du défaut d’occupation, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a produit à l’appui de sa demande :

Une sommation interpellative du 16 juillet 2024 dont il ressort qu’un voisin a déclaré au commissaire de justice que M. [K] n’a pas été vu depuis plusieurs mois et qu’un membre de sa famille occupe l’appartement. Un procès-verbal de constat sur requête par commissaire de justice du 17 septembre 2024 dont il ressort que ce dernier a constaté la présence d’une personne dénommée [J] [V] dans le logement lequel lui a déclaré y vivre depuis 1998, payer le loyer, y vivre seul, être cousin de M. [K] [J] lequel serait parti depuis 7-8 mois tout en repassant ponctuellement.

Ces éléments sont insuffisants pour établir le défaut d’occupation de M. [K] [J].

En effet, la sommation interpellative relève les dires très peu circonstanciés d’un voisin dont l’identité est inconnue. S’agissant du procès-verbal de constat, l’identité de l’occupant n’a pas été relevée. Il n’a pas été vérifié si des objets personnels de M. [K] [J] se trouvaient dans les lieux, si du courrier à son nom s’était accumulé, etc.

Or, l’expulsion d’une personne de son logement ne peut être prononcée sur le seul fondement de deux lignes d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice se bornant à rapporter les propos d’un tiers non étayés par un minimum d’éléments matériels.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sera en conséquence débouté de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La demande de remboursement des frais de procès-verbal par commissaire de justice sera également rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’exception de nullité tirée du vice de forme du commandement de payer du 3 janvier 2024 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

ACCORDE à M. [K] [J] des délais de paiement au 25 mars 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONSTATE qu’à la date du 25 mars 2025, M. [K] [J] s’étant acquitté de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du 20 mars 1997 et de son avenant du 11 mars portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5],

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de l’ensemble de ses autres demandes ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge