TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/06/2025

à : M^e Catherine HENNEQUIN, M^e Virginie BARDET, Madame [O] [H],

Monsieur [S] [V]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EZT

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [J] [H], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Virginie BARDET, avocat au barreau du MANS,

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06071 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EZT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2007, la RIVP (REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10]) a consenti à Mme [D] [H] et Mme [J] [H] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 397, 11 euros outre 215 euros au titre de la provision sur charges.

Par courrier anonyme du 7 novembre 2023, la RIVP a été informée d’une suspicion de non occupation des lieux par les titulaires du bail et la présence d’une tierce personne dans les lieux.

Par courrier du 16 novembre 2023, la RIVP a demandé à Mmes [D] et [J] [H] de réintégrer leur logement ou de donner congés.

Par courrier du 4 janvier 2024, Mme [J] [H] a informé son bailleur que l’état de santé de sa mère, [D] [H], âgée de 85 ans nécessitait sa présence en tant qu’aidante familiale et entraînait de nombreux déplacements. Elle faisait part de son propre état de santé et sollicitait que sa situation soit prise en compte.

Par procès verbal d’huissier de justice de constat sur requête du 17 avril 2024, Maître [P] [Z] a indiqué avoir rencontré sur place la femme du gardien l’informant ne plus voir Mme [D] [H], voir de temps en temps [J] [H] et sa fille [O]. Dans l’appartement, un homme, « M [V] » s’est présenté comme colocataire, a confirmé leur présence de temps en temps et a précisé verser un loyer à Mme [J] [H] de 720 euros par mois.

Par actes d’huissier en date des 4, 5 et 6 juin 2024, la RIVP a fait assigner Mme [D] [H], Mme [J] [H], Mme [O] [H] et M [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d’expulsion de tous les occupants, la suppression du délai de deux mois, et leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges rels que si le bail s’était poursuivi jusqu’à libération complète des lieux et de condamnation in solidum de Mmes [D] et [J] [H] à lui verser la somme de 9300 euros au titre des fruits civils outre 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [D] [H] est décédée e 15 septembre 2014.

Initialement appelée à l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être retenue à l’audience du 11 avril 2025. Lors de l’audience du 8 janvier 2025, la RIVP s’est désistée de son instance et action à son encontre.

A l’audience du 11 avril 2025, la RIVP, représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement et réitère les demandes de son acte introductif d’instance. Elle a sollicité le débouté de la demande reconventionnelle aux fins d’expertise.

Au soutien de sa demande, la SA ELOGIE SIEMP se fonde sur les articles 1103, 1217 et 1741 du code civil et l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le constat d’huissier démontre que Mme [D] [H] et Mme [J] [H] n’habitent manifestement plus dans les lieux et qu’y réside en ses lieu et place,M [V], qui verse un loyer depuis un an, que la condition m&dicale de Mme [D] [H] ne consitue pas un motif légitme cette dernière aurait pu choisir de se faire soigner en rstant dans son logement parisien, de même que sa fille et que celle-ci est de mauvaise foi. La RIVP rappelle qu’un logement social est attribué intuitu personnae et doit être habité par son titulaire plus de huit mois par an et ne peut être cédé à un tiers.

Mme [J] [H], représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement sollicite le débouté des demandes de la RIVP. A titre reconventionnel, elle sollicite une expertise des lieux loués pour déterminer s’ils sont décents, si les habitants sont exposés à une intoxication au plomb, si les réparations nécessaires ont bien été effectuées et le cas échéant, fixer les réparations nécessaires et fixer le préjudice de jouissance par le locataire.

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] [M] allègue continuer à occuper les lieux, mais avoir dûe s’absenter régulièrement au cours de l’année 2023/2024 pour assister sa mère malade dont l’état de santé ne permettait pas son maintien dans les lieux et qui nécessitait sa présence notamment lors de la période d’hospitalisation à domicile dans le sud. Elle indique que depuis son décès elle a réintégré a plein temps les lieux. Elle précise que sa fille est étudiante à [Localité 10], que M [V] en fait M [K] a menti à l’huissier de justice. Elle indique aussi que le logement présente de nombreux problèmes signalés par le service technique de l’habitat outre une contamination au plomb selon un diagnostic.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2025.

Le conseil de Mme [J] [H] a fait parvenir une note en délibéré sollicitant la réouverture des débats pour la prise en compte d’une nouvelle pièce. Le conseil de la RIVP s’est opposé à la réouverture des débats aucune note en délibéré n’ayant été autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la recevabilité de la pièce communiquée par Mme [J] [H] en délibéré et sa demande de réouverture des débtats

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce même code dispose qu’il appartient au juge , en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il e peut retenir, dans sa décision,que les éléments, les explications ou les documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 132 de même code dispose que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie de l’instance.

Par une note en délibéré transmise par courriel le 16 mai 2025 soit postérieurement à l’audience du le 11 avril 2025, le conseil de Mme [J] [H] a communiqué une pièce, un arrêté préfectoral du 25 février 2025 mettant en demeure la RIVP de réaliser les travaux pour supprimer l’accessibilité au plomb ainsi qu’un rapport SOLIHA d’avril 2025.

Ces pièces n’ayant pas été produites dans le cadre des débats, notamment l’arrêté préfectoral antérieur à l’audience et l’affaire ayant déjà fait l’objet de deux renvois à la demande de la défenderesse, il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture de débats et ces deux pièces seront écartées des débats.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf accord express du bailleur.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la RIVP, qui supporte la charge de la preuve, produit pour toute pièce un courrier anonyme du 7 novembre 2023 indiquant que Mme [H] n’occupent par eur logement et qu’une tierce personne s’y est établie ainsi qu’un rapport de detectnet indiquant une « nouvelle adresse pour les consorts [H] sise au [Adresse 6] à [Localité 8] « dont il est précisé que le type d’occupation n’ a pas pu être déterminé.Surtout est versé aux débats le constat d’huissier du 17 avril 2024 aux termes duquel les consorts [H] semble n’habiter que de temps en temps dans les lieux et que l’appartement est occupé par un homme présenté comme M [V] lequel se présente comme colocataire versant à Mme [H] [J] un loyer depuis un an.

Il sera toutefois relevé qu’il n’est pas contesté que Mme [D] [H], locataire et décédée le 15 septembre 2024 n’occupait plus les lieux depuis plusieurs années et s’était installé dans le sud. Cete dernière étant décédée en cours d’instance, la RIVP s’est désisté de son instance qui est devenue sans objet à son égard.

S’agissant de Mme [J] [H], il est établi que celle-ci a dû s’occuper de sa mère malade et vieillissante au cours de l’année 2023 et 2024 et notamment lors de la période d’hospitalisation à domicile à compter du 12 mars 2024 à son domicile situé « à [Localité 9] » et non pas à [Localité 8] ainsi qu’indiqué par DETECTNET. Hospitalisée en soins palliatifs, la présence de sa fille en continue en qualité de principal aidant constitue à un motif légitime à la non occupation temporaire de son logement parisien par [J] [H].

Celle-ci verse par ailleurs aux débats de nombreux courriels et demandes d’intervention auprès de son bailleur pour la période 20 juillet 2023-18 avril 2024 démontrant qu’elle a continué à se rendre à son domicile et à en assurer le suivi administratif via les nombreuses réclamations faites à son bailleur. Elle verse en outre une assignation devant le juge aux affaires familiales de [Localité 10] du 21 juin 2022 ainsi qu’une demande d’ordonnance de protection devant le même juge parisien le 16 novembre 2023, la compétence étant définie par le lieu de résidence de l’enfant (et donc de sa mère) à son adresse parisienne.

Les avis d’impôt de sur les revenus 2023 de Mme [J] [H], les courriers de notification de la MDPH de janvier 2023 ainsi que les adresses de livraisons de divers achats sur internet à [Localité 10] confirment que Mme [J] [H], bien qu’absente à certaines périodes pour des motifs légitimes, occupent régulièrement son appartement situé [Adresse 4].

La RIVP ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’occupation fautif de Mme [J] [H] de nature à justifier le prononcer de la résiliation judiciaire.

Pour alléguer d’un sous location fautive, la RIVP se fonde sur le constat d’huissier du 17 avril 2024 dans lequel l’officier ministériel, qui ne semble pas avoir été en mesure de vérifier l’identité de l’occupant des lieux, s’est borné à restituer ses propos. Or, M [E] [K] atteste avoir menti à l’huissier pour justifier sa présence dans les murs sans l’accord de Mme [H]. Il indique désormais ne pas avoir versé de loyer et justifie vivre à une autre adresse. La RIVP ne rapporte pas la preuve de ce que ces attestations ont été établies pour les besoins de la cause en fraude de la loi et les déclarations de M [K] sont confirmés par les attestations de M [U] et de M [X].

Dès lors, il y a lieu de considérer que la RIVP échiue à rapporter la preuve d’une sous-location et de la perception de fruits civils par Mme [J] [H]. Elle sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que des demandes subséquentes aux fins d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation et à la restitution des fruits civils.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d’expertise

En application des articles 263 et 265 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. La décision qui ordonne l’expertise expose les circonstances qui rendent nécessaire l’expertise, nomme l’expert, énonce les chefs de sa mission et impartit le délai dans lequel il devra donner son avis.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de bouches de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seul le ramonage des conduits de ventilation et le remplacement des interrupteurs et prises de courant en faisant partie.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, Mme [J] [H] justifie sa demande d’expertise en affirmant que son logement est insalubre.

À cet effet, elle verse notamment aux débats :

— un courrier du service technique de l’habitat faisant suite à une visite effectuée le 19 septembre 2024 et laissant apparaître que les huisseries des fenêtres de la pièce principale sont vétustes et présentent un défaut d’étanchéité, que les lattes du parquet en bois sont détériorées, que la machine à laver dans la cuisine est descellée.

— des courriels de demandes d’intervention pour des travaux de reprises à la suite d’interventions et de recherche de fuite (faux plafond fenêtres dans de la chambre, pose carrelage et finition enduit dans la cuisine de la salle de bain, parquet séjour, fil électrique à nu dans la cuisine et la salle de bain) , infiltration d’eau d’air au niveau des fenêtres,

— un diagnostic du 10 février 2025 de la société ADX révélant la présence de deux unités pouvant être source d’intoxication au plomb pour des enfants mineurs et femmes enceintes habitant ou fréquentant ce logement.

Si certains éléments produits sont de nature à caractériser un manquement du bailleur à son obligation et une éventuelle indécence du logement notamment s’agissant des huisseries, et la présence de plomb dans les peintures, rien ne justifie en revanche le recours à une expertise.

En effet, il n’appartient pas au juge de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Dès lors, Mme [J] [H] sera déboutée de sa demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’issue du litige (rejet de l’ensemble des demandes) ne justifie pas le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à la réouverture des débats,

REJETTE les pièces versées par Mme [J] [H] dans le cadre du délibéré,

DEBOUTE la RIVP de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [J] [H] de l’ensemble de sa demande reconventionnelle d’expertise ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale,

CONDAMNE la RIVP aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE