TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Stéphanie QUATREMAIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09883 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EVX

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 14 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXIMO,

[Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [M],

[Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie QUATREMAIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 octobre 2025 par Christine FOLTZER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 14 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09883 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EVX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2006, la société SA [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] (escalier 1, 4e étage, appartement n°20), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 445,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 866,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [M] le 26 février 2024.

Par assignation du 11 octobre 2024, la société SA D’HLM AXIMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [M], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 294,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 24 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi au 22 mai 2025 pour être finalement retenue, suite à un second renvoi, à l’audience du 8 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 8 juillet 2025, la société SA [Adresse 4], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 juin 2025, s’élève désormais à 31 501,49 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, comprenant un SLS appliqué depuis le mois de janvier 2025. La société SA D’HLM AXIMO considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse s’oppose à la suspension des effets de la cause résolutoire ainsi qu’à l’octroi de délais de paiement. La société SA [Adresse 5] expose qu’aucun règlement n’a été réalisé de la part de Mme [X] [M] depuis le 15 octobre 2024. Le bailleur précise que la locataire n’occupe pas le logement indiquant qu’une nouvelle adresse apparait sur l’avis d’imposition versé au débat par le conseil de Mme [X] [M]. La société bailleresse dit s’opposer à la demande de transfert du bail à la fille de la locataire.

Mme [X] [M], représentée par son conseil, se référant aux conclusions déposées et visées à l’audience, expose sa volonté de régler sa dette à condition que soit retirée de la somme la part de SLS. La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Mme [X] [M] demande l’inscription de sa fille, Mme [O] [K] [M], sur le contrat de bail et ainsi la recevabilité de son intervention volontaire à la procédure en cours. La locataire expose qu’un avenant au contrat de bail autorise sa fille à apparaitre sur le bail précisant que le nom de cette dernière figure sur les enquêtes SLS et que celle-ci sollicite des appels de loyer à son nom. La locataire verse au débat un avis d’imposition correspondant à sa résidence secondaire et une assurance habitation pour le local situé au [Adresse 1] considéré comme résidence principale. Mme [X] [M] expose avoir les moyens financiers suffisants pour régler sa dette notamment suite à la vente d’un bien immobilier à condition que le SLS soit retiré de la somme à payer.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 866,41 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois d’octobre 2024 de la part de la locataire Mme [X] [I]. Depuis le mois de janvier 2025, un SLS est facturé suite à un défaut de transmission de l’enquête qui n’a pas été régularisé depuis. La condition de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience n’est pas remplie. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement ainsi que la demande de déduction de la part de la dette correspondant au SLS. Attendu que lors du constat d’huissier, Mme [X] [I] reconnaît ne plus habiter dans les lieux depuis sa retraite.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA D’HLM AXIMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur la demande d’inscription de la fille de la locataire sur le contrat de bail

Est sans objet la demande d’inscription de Mme [O] [K] [M], fille de Mme [X] [I], sur le contrat de bail au vu de leur obligation de quitter les lieux. Cette décision prise par le présent jugement s’applique à l’ensemble des occupants actuels des locaux. Seul un nouveau contrat de bail conclu entre la société bailleresse et Mme [O] [K] [M] permettrait de titulariser cette dernière comme locataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 juin 2025, Mme [X] [M] lui devait la somme de 31 501,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 733,41 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D’HLM AXIMO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SA [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 2006 entre la société SA D’HLM AXIMO, d’une part, et Mme [X] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (escalier 1, 4e étage, appartement n°20) est résilié depuis le 20 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (escalier 1, 4e étage, appartement n°20) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 733,41 euros (sept cent trente-trois euros et quarante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [M] à payer à la société SA [Adresse 4] la somme de 31 501,49 euros (trente et un mille cinq cent un euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, dont 3 100,46 euros correspondent au SLS de l’année 2025,

RAPPELLE que Mme [X] [M] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (3 100,46 euros) incluse dans cette condamnation si elle communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [M] à payer à la société SA D’HLM AXIMO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024 et celui de l’assignation du 11 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge