TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UK7

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 11 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UK7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 mai 2015, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à M. [O] [J] et Mme [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 459,24 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [J],

l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner M. [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux,

— dire que le défendeur restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

— condamner M. [O] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens , comprenant les frais de constat et de sommation.

A l’audience du 14 mars 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP indique demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1103, 1217, 1728 et 1741 du code civil pour non respect par le locataire de ses obligations légales (articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation) et contractuelles, à savoir la sous-location illicite du logement. Elle ajoute, à l’audience, que l’appartement loué est manifestement utilisé pour entreposer des bagages et pour laver et sécher du linge utilisé dans des appartements faisant l’objet de location de courte durée ce qui génère des nuisances au préjudices des voisins du fait des allées et venues, du bruit et de la présence de valise dans les parties communes.

M. [O] [J] comparait en personne, il conteste avoir eu recours à la location saisonnière de l’appartement. Il indique avoir dû faire des trajets entre la France et la Tunisie pour réaliser les démarches administratives suite à son mariage avec une femme de nationalité tunisienne. Il reconnaît avoir prêté l’appartement à un ami d’enfance du mois de mai au mois de septembre et que ce dernier a l’habitude de louer des logements sur le site internet Airbnb.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que « Le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille. L’exercice de tout commerce ou industrie, de n’importe quelle profession, même libérale, étant formellement interdit. »

La société ELOGIE SIEMP produit les témoignages de voisins, habitant trois appartements situés au même étage que l’appartement loué à M. [O] [J], qui décrivent tous trois le passage de personnes avec des valises en direction de l’appartement de ce dernier générant des nuisances sonores entre les mois de mai et de septembre 2024. M. [Y] [L] indique, par ailleurs, entendre le bruit de machine à lacer le linge de manière quasi ininterrompu, au point de ne pouvoir utiliser sa chambre, située à côté de la cuisine de l’appartement loué par M. [O] [J].

Ces témoignages sont confirmés par les constatations du commissaire de justice, qui, autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection à entrer dans les lieux, relève : « Je peux constater que dans l’entrée se trouvent toujours des étagères sur toute la partie gauche et qu’une dizaine de valises de voyage, toutes de même format sont entreposées en ringuette le long du mur avant d’arriver à la chambre […] » et encore « Dans la cuisine se trouvent toujours quatre machines : 3 situées à gauche contre le mur de la cuisine, un lave-linge et deux sèche-linges et une autre machine situé sur la partie droite encastrée dans la cuisine contre le mur de cloison du voisin sur le palier. ». M. [K] [P] [M], rencontré sur les lieux, déclarait aussi, au commissaire de justice, que les opérations de conciergerie de son neveu n’étaient de toute façon pas très lucratives.

Enfin, la société ELOGIE SIEMP produit des captures d’écran d’une conversation SMS entre M. [O] [J] et d’autres résidents au sujet du recrutement de femmes de ménage chargées notamment de récupérer du linge propre et de ramener du linge sale « [Adresse 8] ».

Il résulte de ces éléments que M. [O] [J] n’emploie pas les lieux loués uniquement à son habitation. Les nombreuses valises et machines à laver le linge, installées dans un logement de type F2 ne sont manifestement pas destinées à un usage domestique et génère en outre des nuisances sonores dont sont victimes les locataires voisins. Le fait que ces nuisances pourraient être le fait d’un ami du locataire est sans incidence dans la mesure où le preneur, qui s’est engagé à respecter les clause du bail doit s’assurer du respect des obligations auxquelles il est soumis. En revanche, la sous location du local n’est pas établie.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion. Le fait que M. [Y] [L] atteste qu’à compter du 10 novembre 2024 les nuisances sonores dénoncées ont cessées n’est pas de nature à faire échec à la résiliation du contrat dans la mesure où cela ne permet pas de démontrer que M. [O] [J] a cessé les activités de dépôt de valises et de gestion du ménage et du linge de logements destinés à la location de courte durée, et que les manquements constatés les mois précédents sont d’une gravité suffisante à justifier la résiliation du contrat.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [O] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Selon les articles 1229 et 1230 du code civil, la résiliation met fin au contrat, mais n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence. En application de ces principes la demande de voir le défendeur rester soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié est rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens comprendront le coût du procès-verbal de constat du 4 novembre 2024, cet acte autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection ayant un rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

Condamné aux dépens, M. [O] [J] devra verser à la société ELOGIE SIEMP une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 4 mai 2015 entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [O] [J], d’autre part, portant sur l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 7],

ORDONNE à M. [O] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [J] à verser à la société ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [O] [J] à verser à la société ELOGIE SIEMP une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du procès-verbal de constat du 4 novembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection