TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Julien ORTIN, Madame [Y] [O],Association APJA 75

Copie éxécutoire délivré

le :

à : SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OK

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien ORTIN de l’AARPI WTAP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R28

Madame [Y] [O], domiciliée : chez EHPAD ADEF RESIDENCES – LA MAISON DU PARC, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Association APJA 75 ès qualité de curateur de Madame [Y] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 janvier 1971, l’OPAC de [Localité 6] devenu l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [Y] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].

Par jugement du 29 juin 2023, Mme [Y] [O] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée, l’APJA 75 ayant été désignée en qualité de curateur.

Par une ordonnance du 23 novembre 2023, le curateur a été autorisé à résilier le bail et par courrier du 24 mai 2024, il a adressé à [Localité 6] HABITAT un congé prenant effet sous un mois à compter de sa réception.

Ce courrier a été reçu par [Localité 6] HABITAT le 27 mai 2024 lequel a confirmé la prise d’effet du congé à la date du 27 juin 2024.

Par courrier du 4 juillet 2024, le bailleur a alerté Mme [Y] [O] et sa curatrice du fait qu’il n’avait pu procéder à la reprise du logement, le fils de Mme [Y] [O] n’ayant pas permis l’accès au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [Y] [O], son curateur l’APJA 75, et Monsieur [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la validité du congé délivré par Mme [Y] [O] le 27 mai 2024,

— dire et juger que Mme [Y] [O] et M. [S] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 27 juin 2024,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour inoccupation et cession illicite,

A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’entretien et de jouissance paisible,

En tout état de cause:

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [O] et de M. [S] [O] et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner in solidum Mme [Y] [O] et Monsieur [S] [O] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%,

— condamner in solidum Mme [Y] [O] et Monsieur [S] [O] à lui payer la somme de 754,18 euros au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 23 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse,

— condamner in solidum Mme [Y] [O] et Monsieur [S] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH invoque les articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande principale, il expose que depuis de très nombreuses années, le défaut d’entretien et les conditions d’occupation du logement par Mme [Y] [O] et son fils ont fait l’objet de divers signalements tant auprès des services sociaux que du Procureur de la République, en raison d’un état d’encombrement tel qu’il nécessitait de la locataire qu’elle dorme sur une chaise pliante. Il ajoute avoir sollicité une prestation de désencombrement en 2022, à l’issue de laquelle le bailleur a été alerté des risques liés aux conditions d’occupation de l’appartement pour l’état de santé de la locataire. Il ajoute qu’à compter du mois de février 2023, Mme [Y] [O] a été accueillie en EHPAD. Il précise que cet accueil, à l’origine provisoire, est devenu définitif, ce qui a motivé la procédure initiée par son curateur aux fins de résiliation du bail. Il ajoute que si un congé a bien été notifié, M. [S] [O] s’est maintenu dans le logement, de sorte que les lieux n’ont pu être restitués.

Au soutien de sa demande subsidiaire, il expose que Mme [Y] [O] vit aujourd’hui en EHPAD, cela à titre définitif, mais que son fils occupe toujours les lieux, ce qu’il interprète comme un manquement de la locataire à son obligation d’occuper les lieux à titre de résidence principale et une violation de son interdiction de céder les lieux à un tiers.

Au soutien de sa demande formée à titre infiniment subsidiaire, il expose que Mme [Y] [O] a manqué à son obligation d’entretien, générant d’importants risques d’incendie, de prolifération de nuisibles et d’odeurs nauséabondes.

Par arrêt en date du 10 septembre 2024, la cour d’appel de Paris a annulé le jugement de placement sous curatelle renforcée rendu le 29 juin 2023.

A l’audience du 4 juin 2025, à laquelle l’affaire a été examinée, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a indiqué renoncer à sa demande formée au titre de la validation du congé, et maintenir ses demandes formées au titre de la résiliation du titre d’occupation sur le fondement de l’inoccupation du logement et de la cession illicite, et subsidiairement, du défaut d’entretien. Le bailleur soulève par ailleurs le défaut de qualité à agir de M. [S] [O].

M. [S] [O], représenté par son conseil, a déposé des écritures auxquelles il s’est expressément rapporté et aux termes desquelles il demande :

— que soit constaté l’invalidité du congé délivré par l’APJA 75 le 27 mai 2024 ;

— le débouté de [Localité 6] HABITAT de toutes ses demandes ;

— la condamnation de [Localité 6] HABITAT à verser à M. [S] [O] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [O] expose que dès lors que le congé dont le bailleur sollicite la validation à titre principal a été délivré par le curateur de Mme [Y] [O] et que, par arrêt du 10 septembre 2024, la cour d’appel de Paris a annulé le placement de Mme [Y] [O] sous le régime de la curatelle renforcée, le pouvoir de faire délivrer un congé au nom de Mme [O] par l’APJA 75 a rétroactivement disparu.

Il en déduit que le congé n’était pas valide.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal remis à étude, Mme [Y] [O] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Y] [O] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

I. Sur la qualité à défendre de M. [S] [O]

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, une partie ne peut agir en justice que si elle a qualité et intérêt à cette fin. Une prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable ; un défendeur ne peut par ailleurs défendre un droit que s’il a la qualité juridique pour le faire.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1199 du même code, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du contrat de bail que ce dernier n’a été signé que par le bailleur et par Mme [Y] [O]. M. [S] [O] étant tiers au contrat, il ne peut demander l’exécution du contrat.

Il convient toutefois de constater que M. [S] [O] a été assigné par le bailleur, aux fins notamment de condamnation en paiement, en sa qualité d’occupant du chef de Mme [Y] [O], de sorte qu’il a bien qualité à défendre s’agissant de ces demandes.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée de la qualité à agir sera rejetée.

II. Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat , il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation .

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat , en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

A) Sur la résiliation pour défaut d’occupation des lieux et cession illicite

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au locataire de jouir des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable à l’espèce, prévoit que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an.

Par ailleurs l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il est constant que le locataire dispose de la faculté d’héberger des tiers, notamment des membres de sa famille, dans son logement, sous réserve qu’il y ait son principal établissement.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En vertu du contrat de bail liant les parties, il est indiqué que le preneur reconnaît n’avoir droit à la location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son principal établissement. Les conditions générales stipulent par ailleurs qu’au rang de ses obligations, le preneur ne pourra, en aucun cas, même accidentellement, ni céder, ni sous-louer ni mettre gratuitement à la disposition d’un tiers non mentionné dans le présent engagement, en meublé ou non, tout ou partie des lieux loués.

Le logement ayant été donné à bail à titre d’habitation, sa destination impose que le locataire y habite personnellement.

Il est établi, par la production d’un courriel émanant de Mme [D] [R], coordinatrice de parcours complexes au sein de l’organisme NEXUMEA, que Mme [Y] [O] a été admise en EHPAD à titre temporaire le 21 février 2023. La requête aux fins de résiliation de bail de logement adressée le 20 novembre 2023, par son curateur, dont la désignation a été rétroactivement annulée par arrêt du 10 septembre 2024, mentionne simplement que Mme [Y] [E] est accueillie en établissement, sans mention du caractère temporaire ou définitif de cet accueil. Il résulte par ailleurs de l’arrêt du 10 septembre 2024 qu’au cours de l’audience qui s’est tenue devant la cour d’appel le 21 mai 2024, le conseil de Mme [Y] [O] a indiqué que cette dernière souhaitait continuer à vivre avec son fils, précisant qu’elle avait conscience des changements à effectuer dans le logement pour lui permettre de le réintégrer.

Aucune pièce produite aux débats ne permet donc d’établir le caractère définitif de l’admission de Mme [Y] [O] en EHPAD.

S’il est ainsi établi que Mme [Y] [O] n’a pas occupé les lieux 8 mois par an depuis février 2023, il convient de constater que cet état de fait est imputable à son état de santé, et à son admission en établissement médicalisé.

Il n’est par ailleurs pas établi que Mme [C] [O] se serait livrée à une cession de son bail, celle-ci disposant de la faculté d’héberger son fils au sein de son domicile, ce dernier s’y étant simplement maintenu à l’issue de l’admission de sa mère en établissement médicalisé, dont le caractère définitf n’est pas établi.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fondement du défaut d’occupation et de la cession illicite sera rejetée.

B) Sur la résiliation judiciaire pour défaut d’entretien

Aux termes des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire est tenu de jouir paisiblement des lieux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 1729 du code civil précise que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L’usage déraisonné de la chose louée doit présenter une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. En outre, le juge doit apprécier la situation justifiant cette résolution au jour où il statue.

En l’espèce, il résulte des échanges de correspondance entre [Localité 6] HABITAT et plusieurs intervenants, qu’au cours de l’année 2023, le bailleur s’est alarmé de l’état du logement occupé par Mme [Y] [O] et son fils, et des risques qu’il représentait, tant pour la santé et la sécurité des occupants que pour les autres habitants de l’immeuble. Il a notamment été évoqué, dans un courrier du 5 août 2023 adressé au « Service Social Polyvalent » ainsi qu’au « Centre Philippe PAUMEL », le fait qu’aucun nettoyage n’était effectué dans l’appartement, que des sacs poubelle remplis d’ordures y étaient entassés, générant une odeur nauséabonde, et que Mme [Y] [O] et son fils ne sortaient pratiquement pas. Il était par ailleurs fait état de l’impossibilité pour le bailleur de procéder à des travaux de mise aux normes des installations électriques, gaz, chauffage et eau chaude, compte-tenu de l’état d’encombrement du logement. Le bailleur s’alarmait des risques en cas d’incendie. Dans le formulaire de saisine du Procureur de la République complété par un représentant de [Localité 6] HABITAT, non daté, ce dernier explique qu’à l’occasion d’une visite à domicile, il a été constaté que le logement était si encombré que Mme [Y] [O] dormait sur une chaise pliante, seul un référent ayant pu entrer dans le logement en escaladant un tas de papiers. Il était précisé que Mme [Y] [O] souffrait de plaies aux jambes, qu’elle avait été trouvée allongée sur ses WC car tout le reste de l’espace était encombré. Le bailleur s’inquiétait de ce que Mme [Y] [O] ne pouvait recevoir les soins dont elle avait besoin, dès lors que les professionnels de santé ne pouvaient entrer chez elle ; Il était fait mention de ce que M. [S] [O] était aussi responsable de l’état d’encombrement et que la société NESPRO allait intervenir prochainement dans les lieux. La fiche de saisine de la société NESPRO mentionne les mêmes inquiétudes, précisant : « ce serait a priori le fils qui aurait un syndrome de Diogène bien qu’il dise que c’est tous les deux ». A cette fiche étaient jointes des photographies montrant un désordre et un encombrement très importants, corroborant les inquiétudes du bailleur. Il est par ailleurs produit un courriel du 14 mars 2023, aux termes duquel Mme [R], coordinatrice de parcours complexes, s’inquiétait de ce que M. [S] [O] s’opposait alors catégoriquement aux opérations de désencombrement.

Il n’est produit aucun élément concernant la situation actuelle, [Localité 6] HABITAT ne produisant aucune pièce relative aux opérations de désencombrement programmées, ni aucune pièce permettant d’apprécier l’état actuel du logement. Il ressort par ailleurs de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 septembre 2024 que Mme [Y] [O] avait conscience des changements à opérer dans la façon d’entretenir le logement si elle souhaitait le réintégrer.

Dès lors, s’il n’est pas contesté que Madame [O] a failli à son obligation de jouissance paisible et d’entretien des locaux, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH ne démontre pas que ces manquements persisteraient à ce jour, les pièces produites étant anciennes de plus de deux ans.

En l’absence d’éléments permettant d’apprécier la gravité du trouble au jour où le juge statue, la demande de résiliation judiciaire fondée sur le défaut d’entretien sera rejetée.

La demande de résiliation judiciaire étant rejetée, les demandes formées au titre de l’expulsion et de la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet.

III. Sur l’arriéré locatif

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés en application des articles 1103 et 1718 du code civil, et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte arrêté au 30 juin 2024, faisant état d’un arriéré locatif de 734,18 euros, outre un décompte arrêté au 3 juin 2025, faisant état d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 4759,92 euros, dont 93,10 euros dus au titre de frais de recouvrement.

Il n’est produit aucune pièce permettant de contester ce montant.

Le bailleur n’a toutefois sollicité dans ses écritures que la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 734,18 euros, et n’a pas actualisé sa créance à l’audience, de sorte que Mme [C] [E], seule redevable des loyers en sa qualité de titulaire du contrat de bail, sera condamnée à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 734,18 euros au titre de son arriéré de loyers arrêté à la date du 30 juin 2024.

IV. Sur les demandes accessoires

L’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,

CONSTATE que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation in solidum de Mme [Y] [O] et de M. [S] [O] sont sans objet ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 734,18 euros au titre de son arriéré de loyers arrêté à la date du 30 juin 2024,

CONDAMNE l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection