TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [G] [K][V]

M^e Lionel JACQUEMINET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08844 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54ZJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Richard R.COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

DÉFENDERESSE

Madame [D] [W]

demeurant [Adresse 1], ETATS UNIS

représentée par M^e Lionel JACQUEMINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0218

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08844 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54ZJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [N] portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à compter du 1er août 2014, pour un loyer mensuel de 1000 euros charges incluses.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 à effet au 31 juillet 2024, Mme [D] [W] a fait délivrer au locataire un congé pour motif réel et sérieux.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, M. [Z] [N] a assigné Mme [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que la signature portée sur le contrat de location écrit au titre du bailleur n’est pas celle de Mme [D] [W],

— constater que le contrat de location écrit prétendument meublé ne comporte pas de mention d’un inventaire des biens,

— constater que le contrat de location écrit est irrégulier tant sur le fond que sur la forme,

— prononcer la nullité du contrat de location écrit du 1er août 2014,

— confirmer que le contrat de location du 1er août 2014 est verbal,

— fixer les conditions du contrat de location verbal à savoir la location non meublée d’un appartement de 40m2 situé au 3ème étage de l’immeuble moyennant le paiement d’un loyer de 1000 euros charges comprises conclu le 1er août 2014 pour une durée de trois ans, qui s’est régulièrement renouvelé par tacite reconduction le 1er août de la troisième année,

— constater que Mme [D] [W] ne justifie ni de l’actualité ni de la réalité des travaux envisagés, ni que les prétendus travaux pour peu qu’ils soient justifiés nécessiteraient le départ de M. [Z] [N],

— constater l’absence de motif légitime et sérieux du congé délivré,

— prononcer la nullité du congé de Mme [D] [W],

— en tout état de cause condamner Mme [D] [W] à payer à M. [Z] [N] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 21 février 2025, M. [Z] [N], représenté par son conseil, a déposé des écritures reprises oralement, au terme desquelles il a sollicité :

— à titre principal, juger que le contrat de bail ne comporte pas de mention d’un inventaire des biens de sorte que la durée du bail ne peut être inférieure à trois ans,

— juger que le congé délivré est nul dans la mesure où la fin du bail est au 31 juillet 2026 et que le préavis de six mois n’a pas été respecté,

— constater que Mme [D] [W] ne justifie ni de l’actualité ni de la réalité des travaux envisagés, ni que les prétendus travaux pour peu qu’ils soient justifiés nécessiteraient le départ de M. [Z] [N],

— juger que les travaux pourraient être exécutés dans un court laps de temps, la réfection pièce par pièce du logement pouvant être réalisée en quelques jours seulement de sorte que l’ampleur des travaux ne justifie pas le congédiement du locataire,

— juger que le congé délivré n’a pas de motif légitime et sérieux,

— prononcer la nullité du congé,

— à titre subsidiaire, octroyer à M. [Z] [N] un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, condamner Mme [D] [W] à payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner Mme [D] [W] à produire les quittances de loyer sur les trois dernières années ainsi que l’attestation de loyer pour les années 2024 et 2025, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— débouter Mme [D] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [D] [W] à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses demandes et au visa des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, M. [Z] [N] a indiqué que le bail initialement verbal a été régularisé ultérieurement et rétroactivement par écrit sans que la bailleresse en soit signataire, ce qui devait conduire à le déclarer nul. Au visa du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, il a ajouté que le contrat de bail ne comprenait pas l’inventaire des meubles meublant le logement, que la bailleresse ne démontrait pas que le bien comprenait le minimum des meubles nécessaires au jour de la location, le bail ne pouvant ainsi pas être un bail meublé. S’agissant du congé, il a estimé que Mme [D] [W] ne démontrait ni l’intention réelle et sérieuse d’effectuer des travaux ni que son départ des lieux était nécessaire. Au visa de l’article 1240 du code civil, il a indiqué que la bailleresse avait usé de manœuvres pour le faire partir du logement litigieux et qu’elle était de mauvaise foi. S’agissant des demandes reconventionnelles de Mme [D] [W], il a assuré que la domiciliation de sa société dans les lieux litigieux était faite avec l’accord de la bailleresse, que cela ne conduisait pas à un changement de destination des lieux, où il n’exerçait pas d’activité commerciale. Sur la demande de revalorisation du loyer, il a indiqué qu’elle ne reposait sur aucun fondement juridique. Enfin concernant l’entretien de la chaudière, il a expliqué qu’il était réalisé par Mme [D] [W] depuis le début du bail.

Mme [D] [W], représentée par son conseil, a déposé des écritures reprises oralement, au terme desquelles elle a sollicité de :

— débouter M. [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes,

— dire le contrat de location meublée du 1er août 2014 régulier en toutes ses clauses,

— dire le congé pour motif légitime et sérieux du 29 avril 2024 régulier et fondé,

— déclarer M. [Z] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Z] [N] du logement ainsi que tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais risques et périls de M. [Z] [N],

— condamner M. [Z] [N] à compter du 1er août 2014 jusqu’à libération des lieux à payer à Mme [D] [W] une indemnité d’occupation de 1600 euros par mois, conformément aux loyers de référence,

— subsidiairement, constater que M. [Z] [N] a modifié la destination des lieux sans l’accord de Mme [D] [W] et sans autorisation préalable ou à tout le moins qu’il n’a pas respecté les dispositions de l’article L123-11-1 du code de commerce,

— prononcer la résolution du contrat de location meublée du 1er août 2014 fondée sur la faute de M. [Z] [N],

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Z] [N] du logement ainsi que tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais risques et périls de M. [Z] [N],

— condamner M. [Z] [N] à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’à libération des lieux à payer à Mme [D] [W] une indemnité d’occupation de 1600 euros par mois, conformément aux loyers de référence,

— très subsidiairement en cas de maintien dans les lieux, condamner M. [Z] [N] à compter du 1er août 2025 jusqu’à libération des lieux à payer à Mme [D] [W] une indemnité d’occupation de 1600 euros par mois, dans le cadre d’une location meublée,

— à défaut, condamner M. [Z] [N] à payer à Mme [D] [W] un loyer de 1400 euros par mois à compter du prononcé du jugement à intervenir dans le cadre d’une location non meublée,

— en tout état de cause, condamner M. [Z] [N] à communiquer à Mme [D] [W] le contrat d’entretien annuel de la chaudière individuelle avec l’attestation de contrôle pour l’année 2024, les justificatifs de changement d’adresse du siège social et de l’établissement de la société MEDIA ONE et de la cessation de toute activité commerciale dans l’appartement litigieux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issu d’un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner M. [Z] [N] à payer à Mme [D] [W] la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral,

— condamner M. [Z] [N] à payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [W] a expliqué que M. [Z] [N] avait rédigé, daté et signé le contrat de location en date du 1er août 2014 en vue de percevoir les allocations pour le logement et demandé à ce que ce contrat reçoive application. Elle a indiqué justifier de la location de l’appartement comme logement meublé par d’autres éléments que l’inventaire, qui n’était pas obligatoire au jour du contrat. Elle a ajouté souhaiter réaliser des travaux au sein du logement depuis l’année 2022 et avoir été contrainte de délivrer le congé face à la résistance du locataire, qui ne peut rester dans les lieux durant le temps des travaux compte tenu de leur ampleur. S’agissant de sa demande de résiliation du bail, elle a indiqué que le bail était uniquement à usage d’habitation et non mixte comme le prétend le locataire, ce dernier ayant modifié unilatéralement le contrat de bail écrit. S’agissant de sa demande de dommages intérêts, elle a expliqué être victime depuis plusieurs années notamment de chantage, de manœuvres d’emprise et d’usurpation de son nom. Elle a estimé que les travaux qu’elle envisageait prenait du retard du fait du locataire, ce qui amenait une augmentation de leur coût.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur le contrat fondant les obligations des parties

En vertu de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Le contrat de bail, selon l’article 1709 du code civil, est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Le contrat de bail d’habitation, lorsqu’il porte sur un logement destiné à l’habitation principale, est soumis à la réglementation d’ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989. Si, en application des articles 3 et 25-7 de cette loi, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux relevant des dispositions de la loi précitée en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

Enfin, la preuve par écrit est régie par les articles 1363 et suivants du code civil. En application des articles 1364 et 1367 de ce code, la preuve d’un acte juridique peut être préconstituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée. La signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail verbal initial à effet du 1er août 2014. Elles évoquent également toutes les deux l’existence d’un bail écrit postérieur mais rétroactif, daté du 1er août 2014. Elles communiquent toutefois deux baux écrits qui diffèrent sur le montant du loyer et sur la destination du bien loué. M. [Z] [N] expose que le contrat écrit n’a pas été signé par Mme [D] [W] mais par un tiers. Cette dernière indique que compte tenu de son éloignement géographique, le contrat a été « rédigé, daté et signé » par M. [Z] [N]. Il est ainsi établi que Mme [D] [W] n’a pas signé de contrat de bail. Au regard de cet élément et de la communication de deux contrats différents sur des éléments essentiels du contrat, la validité d’un contrat de bail écrit ne peut ainsi être établie et seul peut être retenu le bail verbal qui a débuté le 1er août 2014.

Sur la qualification du bail

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit un logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 24 mars 2014, énonce qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis, en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés. Le caractère de la location s’apprécie ainsi à l’entrée dans les lieux du locataire.

En l’espèce, il est constant qu’aucun inventaire n’a été établi par les parties alors que le bail est postérieur à l’entrée en vigueur de la disposition l’imposant.

Toutefois, Mme [D] [W] verse aux débats un échange de courriels entre les parties datant du mois de décembre 2022 (pièce n°2) ainsi que des échanges de SMS et courriels postérieurs (pièce n°9). Il ressort de l’ensemble de ces pièces que le logement comprend depuis l’origine du bail la literie et un canapé. Il apparaît également que de nombreux échanges ont eu lieu entre les parties sur le renouvellement du matériel de cuisine, des luminaires, de draps et serviettes, achetés et choisis par M. [Z] [N] mais payés par Mme [D] [W], cette dernière refusant toutefois de payer des objets de décoration sollicités par M. [Z] [N]. Enfin, les propos du locataire dans certains de ces échanges confirment sa reconnaissance du caractère meublé du logement. Ainsi, il indique dans un courriel du 15 décembre 2022 (pièce n°3 défenderesse), « je veux bien prendre les meubles à ma charge si tu changes le bail en nu ».

Il ressort de ces éléments que le caractère meublé de l’appartement est établi.

Sur la validité du congé

Il ressort des articles 25-7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations meublées que le contrat est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an. Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter de la réception du courrier ou de l’acte.

Il est établi par la jurisprudence que la réalisation de travaux constitue un motif légitime et sérieux de congé et sérieux si la nécessité pour le locataire de libérer les lieux est établie.

Sur la forme

En l’espèce, un bail verbal a été conclu entre les parties le 1er août 2014. S’agissant d’un bail meublé, sa durée est d’un an renouvelable par tacite reconduction. Il a ainsi été renouvelé tacitement les 1er août de chaque année, le dernier renouvellement avant le congé délivré par Mme [D] [W] ayant eu lieu le 1er août 2023 pour prendre fin le 31 juillet 2024. Mme [D] [W] a fait délivrer un congé le 29 avril 2024 à effet du 31 juillet 2024, soit plus de trois mois avant la fin du bail. Le congé a donc été délivré dans les délais légaux.

Sur le motif

En l’espèce, le congé a été délivré pour motif légitime et sérieux, Mme [D] [W] indiquant vouloir réaliser des travaux dans son appartement depuis plusieurs années, à savoir la modification de l’escalier, la démolition et le remplacement de la cuisine, la rénovation de la salle de bains et de la chambre, la dépose de l’ensemble du parquet et la pose d’un nouveau parquet et d’un carrelage. Elle verse aux débats un projet de réaménagement partiel de l’appartement fait par un architecte en date du 14 septembre 2021. Elle estime que la réalisation de l’ensemble de ces travaux ne peut pas être faite en présence du locataire puisque l’intégralité de l’appartement serait impactée.

Il ressort de ces éléments qu’aucune discordance n’est relevée entre le descriptif des travaux dans le congé et dans le projet d’architecte, ce dernier concernant la cuisine, la chambre et la salle de bains ainsi que l’escalier.

Toutefois, Mme [D] [W] ne communique aucun devis d’une entreprise en vue de réaliser les travaux, ni le moindre contact avec une telle entreprise. Aucun élément n’est transmis sur la durée des travaux et leur financement. En outre, le délai entre le projet d’architecte daté du 14 septembre 2021 et le congé du 29 avril 2024 n’est pas de nature à accréditer le caractère réel et sérieux des travaux envisagés. Enfin, il ne ressort d’aucune pièce que Mme [D] [W] a informé depuis 2022 M. [Z] [N] de sa volonté de réaliser ces travaux comme elle le prétend. Seul un courriel du 16 décembre 2022 évoque sa volonté de « refaire la cuisine pour la rafraîchir » (pièce n°3 de la défenderesse), ce qui ne représente pas des travaux rendant nécessaire le départ du locataire.

Au regard de ces éléments, Mme [D] [W] ne démontre pas le motif légitime et sérieux du congé, qui sera en conséquence déclaré nul.

Sur la demande de communication des quittances et attestations de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Ainsi, si la remise de la quittance n’est pas systématique, elle est obligatoire si le locataire en fait la demande.

En l’espèce, M. [Z] [N] justifie d’un refus de Mme [D] [W] de lui communiquer des quittances de loyers s’il n’en a pas l’utilité (pièce n°17 du demandeur). Ce message de Mme [D] [W] n’est toutefois pas daté. M. [Z] [N] justifie par contre de deux demandes de son conseil auprès du conseil de la défenderesse dans le cadre de la présente instance de communication des quittances de juillet 2024 à janvier 2025. Il apparaît donc que M. [Z] [N] a sollicité les quittances de juillet 2024 à janvier 2025 et que Mme [D] [W] n’a pas répondu à son obligation de délivrance pour cette période. Aucun élément ne permet toutefois d’établir que M. [Z] [N] a sollicité des quittances antérieures et que Mme [D] [W] ne les a pas communiquées. Aucun élément n’est par ailleurs versé aux débats sur une demande de communication d’attestations de loyers.

Ainsi, la bailleresse sera condamnée à communiquer à M. [Z] [N] les quittances de loyers de juillet 2024 à janvier 2025 sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision. M. [Z] [N] sera débouté pour le surplus de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article L123-11-1 du code de commerce, la personne morale qui demande son immatriculation au registre du commerce et des sociétés est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou contractuelles contraires. Lorsque la personne morale est soumise à de telles dispositions, son représentant légal peut n installer le siège à son domicile pour une durée ne pouvant excéder cinq ans. Il est enfin désormais constant que la domiciliation d’une entreprise n’a pas pour effet d’entraîner un changement d’affectation des locaux qui en sont l’objet.

En l’espèce, il est établi par les documents versés aux débats par Mme [D] [W] (pièces 5, 11 et 12) et la reconnaissance par M. [Z] [N] que celui-ci a domicilié l’entreprise MEDIA ONE dont il est le président au domicile litigieux.

M. [Z] [N] conteste toutefois toute activité commerciale sur place et Mme [D] [W] ne communique aucun élément probant sur ce point. Le fait que la société ait une activité commerciale ne suffit en effet pas à démontrer que cette activité est exercée au sein du domicile. D’autre part, il n’est pas indiqué quel type d’activité commerciale serait exercée au sein du logement. Enfin, Mme [D] [W] ne justifie d’aucun élément concernant une interdiction résultant du règlement de copropriété qui conduirait à limiter la possibilité d’une domiciliation à une durée de cinq ans.

La seule domiciliation d’une entreprise à l’adresse d’habitation du gérant ne constitue pas un changement dans la destination des lieux.

Au regard de ces éléments, Mme [D] [W] ne démontre aucune faute commise par le locataire. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de résiliation de bail.

Pour les mêmes raisons, elle sera déboutée de ses demandes de transmission de justificatifs du changement d’adresse du siège social et de l’établissement de la société MEDIA ONE ainsi que de la cessation de toute activité commerciale dans l’appartement donné à bail.

De ce fait, elle sera également déboutée de ses demandes d’expulsion, de séquestration des meubles, et de condamnation à une indemnité d’occupation

Sur la revalorisation du loyer

Si malgré les exigences légales, aucun contrat écrit n’a été établi, et que le bail est verbal, le loyer de départ reste invariable pendant toute sa durée. Il ne peut y avoir de révision qu’avec l’accord du locataire (Cass. 3e civ., 4 oct. 1995, n° 93-18.591).

Mme [D] [W] sera déboutée de sa demande de revalorisation du loyer.

Sur la demande de communication du contrat d’entretien de la chaudière avec l’attestation de contrôle pour l’année 2024 sous astreinte

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce et au regard de ces dispositions, il peut être considéré que l’entretien courant d’une chaudière située à l’intérieur de l’appartement relève du locataire tandis que les réparations autres que locatives et le changement d’une chaudière sont du ressort du bailleur.

M. [Z] [N] indique que Mme [D] [W] s’en charge habituellement depuis l’origine du bail. Il ne produit à l’appui de ses dires qu’un unique mail datant de 2019 de Mme [D] [W], dans lequel elle évoque un ramonage qu’elle prend à sa charge, ainsi qu’un changement de chaudière. Ainsi, M. [Z] [N] ne prouve aucunement que Mme [D] [W] fait habituellement procéder à l’entretien annuel de la chaudière de l’appartement.

M. [Z] [N] reconnaît ainsi ne pas procéder à cet entretien. Or, il s’agit d’une obligation du locataire. Toutefois, il serait inopportun de le condamner sous astreinte à communiquer une attestation d’entretien pour l’année 2024 puisqu’il est établi qu’une telle attestation n’existe pas. Mme [D] [W] n’a pas sollicité la communication d’une telle attestation pour l’année 2025 et n’a pas non plus fait de demande au titre de l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations. Enfin, aucune disposition légale n’oblige à disposer d’un contrat d’entretien annuel d’une chaudière individuelle, le locataire restant libre de choisir les moyens adaptés à l’exécution de son obligation.

Au regard de ces éléments, Mme [D] [W] sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [Z] [N]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [Z] [N] évoque un préjudice moral se fondant sur la conclusion d’un contrat de location écrit irrégulier, la délivrance d’un congé pour reprise injustifié et sur la mauvaise foi de Mme [D] [W].

M. [Z] [N] ne démontre pas la responsabilité de Mme [D] [W] dans l’établissement d’un contrat de location irrégulier ni sa mauvaise foi. Il ne justifie pas de l’existence d’un préjudice moral du à la délivrance du congé.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [D] [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [D] [W] évoque un préjudice moral se fondant sur un chantage affectif et financier, des manœuvres d’emprise depuis plusieurs années de la part de M. [Z] [N], ainsi que de l’usurpation par ce dernier de son nom, son adresse et celle de sa mère. Il sera relevé que ces éléments sont sans lien avec la présente procédure et ne sauraient conduire à établir l’existence d’un préjudice moral en l’espèce.

Mme [D] [W] évoque également un préjudice financier compte tenu du retard pris dans les travaux conduisant à une dégradation inévitable du logement et l’augmentation du coût des matériaux. Elle ne communique toutefois aucun élément sur une dégradation de l’état de son bien. Elle ne verse pas non plus aux débats des devis concernant la réalisation des travaux pouvant démontrer une augmentation de coût des matériaux.

En conséquence, Mme [D] [W] sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à M. [Z] [N] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal d’habitation en date du 1er août 2014 entre Mme [D] [W] et M. [Z] [N] portant sur un logement meublé situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1000 euros charges incluses,

PRONONCE la nullité du congé pour motif réel et sérieux délivré le 29 avril 2024 à effet au 31 juillet 2024 par Mme [D] [W] à M. [Z] [N] concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 3],

DEBOUTE Mme [D] [W] de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion sous astreinte, de séquestration de meubles, d’indemnité d’occupation et de modification de loyer,

CONDAMNE Mme [D] [W] à communiquer à M. [Z] [N] les quittances de loyer de juillet 2024 à janvier 2025, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à l’issu d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

DEBOUTE M. [Z] [N] de sa demande de communication d’attestations de loyers pour les années 2024 et 2025 et de quittances de loyers antérieures au mois de juillet 2024,

DEBOUTE Mme [D] [W] de sa demande de communication sous astreinte :

— du contrat d’entretien annuel de la chaudière individuelle avec attestation de contrôle pour l’année 2024,

— des justificatifs de changement d’adresse du siège social et de l’établissement de la société MEDIA ONE,

— des justificatifs de la cessation de toute activité commerciale dans l’appartement situé [Adresse 3],

DEBOUTE Mme [D] [W] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [Z] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [D] [W] à verser à M. [Z] [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [W] aux dépens de la présente instance;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection