TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/07522

N° Portalis 352J-W-B7H-CZSBV

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.O.P. S.A.R.L. GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0139

DÉFENDERESSES

S.D.C. [Adresse 8] représenté par son Syndic le cabinet FONCIA, siège social [Adresse 2]

[Localité 13],

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Fabrice DE KORODI KATONA de la SCP AVENS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0286

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 14]

représentée par M^e Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #A0420

Madame [T] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 11]

défaillant

Décision du 06 Mai 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/07522 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZSBV

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire #R0061

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame [F] PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Madame BABA [T], Greffier, lors des débats et de Madame Ines SOUAMES, Greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Présidente, et par Madame Inès SOUAMES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 15 octobre 2007, la société ALLIANCE IMMOBILIERE, devenue ALTERNA, a donné à bail à Madame [T] [Z] un appartement dont elle est propriétaire au 2ème étage d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16].

Le 17 janvier 2017, Madame [T] [Z] a contresigné un constat amiable de dégât des eaux établi par la société ALTERNA le 5 janvier 2017 et faisant état de dégâts des eaux dans un appartement dont elle est également propriétaire situé au 1er étage de ce même immeuble, loué à Madame [F] [W].

A la demande de la société ALTERNA, une recherche de fuite a été réalisée dans le logement de Madame [T] [Z] par la société AAD PHENIX II le 22 février 2017, laquelle a mis en évidence des problèmes d’étanchéité dans la cuisine et la salle de bain de son logement. Toujours à la demande de la société ALTERNA, se plaignant de la persistance des infiltrations, par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris du 28 novembre 2017, une expertise judiciaire a été ordonnée. L’expert a clos son rapport le 26 juillet 2022.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 16 et 17 mai 2023, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, anciennement dénommée ALTERNA, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [T] [Z], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ainsi que les sociétés AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD en qualité d’assureurs de Madame [T] [Z] aux fins de voir condamner solidairement Madame [T] [Z] et ses assureurs à l’indemniser des préjudices qu’elle estime subir en raison des infiltrations en provenance de l’appartement de Madame [T] [Z] et de voir enjoindre à cette dernière de la laisser accéder à son appartement pour y faire réaliser les travaux de reprise nécessaires.

Dans ses dernières conclusions numérotées 2, notifiées par voie électronique le 25 avril 2024 et signifiées à Madame [T] [Z] le 15 juillet 2024, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE sollicite :

« Vu les dispositions de l‘article 1701 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise déposé par Madame [I] le 26 juillet 2022,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris pour les causes et raisons sus-énoncées :

CONDAMNER solidairement les sociétés AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD, ainsi que Madame [Z] à payer à GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE les sommes suivantes :

1- 14.227,40 € TTC au titre du devis de remise en état de la salle de bains chez Madame [Z],

2- 12.540 € TTC au titre du devis de remise en état de la salle de bains et de la cuisine de l’appartement du premier étage,

3- 16.587,16 € au titre du préjudice immatériel de la non-location de l’appartement du premier étage,

4- 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

5- Les dépens comprenant les frais d’expertise.

ENJOINDRE à Madame [Z] de laisser libre l’accès à son appartement en vue de réaliser les travaux de remise en état de sa salle de bains par GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la mise en demeure qui suivra la signification du jugement à intervenir.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023 et signifiées à Madame [T] [Z] le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sollicite :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 juillet 2022 par Madame [I],

Il est demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Madame [Z], les sociétés AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD au paiement des sommes suivantes :

—  3.930 € TTC au titre du devis n°9533/09/ALF de la société ALPHA RENOV BAT de travaux réparatoires dans les parties communes,

—  2.905,12 € TTC au titre du devis 20220309 de la société PCO visant la mise en conformité des évacuations de l’appartement du 2e étage,

—  5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instances y compris les frais d’expertise »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024 et signifiées à Madame [T] [Z] le 4 avril 2024, la société AXA FRANCE IARD sollicite de voir:

« Constater qu’il résulte du rapport de l’expert que les désordres ont pour origine des travaux de rénovation de la salle de bains effectués par Madame [Z] en 2013 et qu’un premier dégât des eaux est survenu en 2014.

Constater que les causes n’ont jamais été totalement supprimées qui sont à l’origine de la déclaration de sinistre de 2017.

Faire droit à la non garanti de la compagnie AXA et la mettre hors de cause, son contrat ayant été souscrit postérieurement à l’origine des désordres

À titre subsidiaire dire et juger que la police AXA ne peut couvrir la réparation de l’origine des désordres et que son contrat se limite à la prise en charge de l’indemnisation des conséquences dommageables provoquées par les désordres chez Madame [Z].

Mettre la compagnie AXA hors de cause pour la réparation des dommages matériels chez Madame [Z].

Constater que pour ce qui concerne l’indemnisation des dommages immatériels qu’elle a subis, la société alterna n’apporte pas les justificatifs du loyer payé par Madame [W] pas plus que des raisons de son départ et qu’il est donc impossible pour le tribunal de procéder à la vérification du préjudice locatif dont elle se contente de fournir le tableau.

Dire et juger par ailleurs que la société alterna n’a fait aucun effort pour faire condamner Madame [Z] après le dépôt du rapport de l’expert au paiement des sommes nécessaires aux réparations qu’elle prétend vouloir accomplir seul.

Débouter la société alterna de sa demande concernant le préjudice locatif ou du moins réduire ce dernier a de plus justes proportions.

Condamner la société Generali de prendre en charge le préjudice locatif de 2019 à la réparation des désordres et la condamner à relever et garantir sur ce point la compagnie AXA

Condamner toutes parties succombant au paiement des entiers dépens »

Dans ses dernières conclusions numérotées 3, notifiées par voie électronique le 4 juin 2024 et signifiées à Madame [T] [Z] le 6 juin 2024, la société GENERALI IARD sollicite de voir :

«A Titre principal,

PRONONCER la nullité du contrat d’assurance n°AR575286 souscrit par Madame [Z] auprès de la Compagnie GENERALI IARD sur le fondement de l’article 113-8 du Code des assurances

Par conséquent,

DEBOUTER les sociétés GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, le SDC [Adresse 7] ou tout autre partie, de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société GENERALI IARD,

A titre subsidiaire,

CONSTATER que les polices d’assurance n°AR575286 souscrites auprès de GENERALI IARD n’a pas vocation à être mobilisée,

Par conséquent,

DEBOUTER les sociétés GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, le SDC [Adresse 7] ou tout autre partie, de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société GENERALI IARD,

A titre très subsidiaire,

FAIRE APPLICATION des exclusions et limites de garantie de la Compagnie GENERALI IARD rappelées dans les motifs,

Par conséquent,

DEBOUTER la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, SDC [Adresse 7] ou tout autre partie, de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société GENERALI IARD,

En toute hypothèse,

CONDAMNER la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, SDC [Adresse 7] ou tout succombant, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des

dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre à supporter les entiers dépens. »

Madame [T] [Z] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

1. Sur la défaillance de Madame [T] [Z]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Madame [T] [Z] a été assignée à étude le 16 mai 2023, l’adresse ayant été confirmée par le voisinage et l’inscription de son nom sur la boîte aux lettres. L’assignation est régulière, il convient donc d’examiner le bien-fondé des demandes formées à son encontre.

2. Sur la responsabilité de Madame [T] [Z] au titre des infiltrations affectant les lots de la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE et le syndicat des copropriétaires

2.1 Sur la responsabilité contractuelle de Madame [T] [Z] à l’égard de la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes du bail conclu le 15 octobre 2007 entre la société ALLIANCE IMMOBILIERE et Madame [T] [Z], cette dernière s’est engagée à ne pas transformer sans l’accord écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements, le bailleur pouvant exiger leur remise en état immédiate si les transformations réalisées mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ou des autres occupants de l’immeuble.

L’état des lieux de l’appartement signé par les parties le 15 octobre 2007 mentionne que la salle de bains de ce dernier est équipée d’un lavabo et d’une baignoire. Or, il est établi tant par le constat d’huissier effectué contradictoirement le 14 mars 2017 que par l’expertise judiciaire que cette salle de bains est désormais équipée d’une douche et non d’une baignoire de sorte que Madame [T] [Z] a nécessairement fait réaliser des travaux à cette fin, ce qu’elle a d’ailleurs reconnu au cours des opérations d’expertise, datant ces travaux d’avril 2013. Ces travaux ayant été entrepris sans l’accord du bailleur, sa faute est ainsi établie.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire considère que les malfaçons affectant les travaux effectués par Madame [T] [Z] dans sa salle de bains ont occasionné des infiltrations dans l’appartement du 1er étage de la partie demanderesse à savoir :

— un raccordement non conforme entre le siphon de la douche et le réseau d’évacuation au moyen d’un raccord flexible, repris en 2019 par l’entreprise SHOUSHA, à l’origine de désordres dans la cuisine et la zone de la douche à l’étage inférieur ;

— un goutte-à-goutte permanent au niveau du coude de raccordement sur le réseau d’évacuation du ballon d’eau chaude à l’origine des désordres sur la paroi au-dessus du lavabo de la salle de bains du 1er étage.

L’expert précise que des malfaçons affectant les travaux de reprise effectués en 2019 à la demande de Madame [T] [Z], par la société SHOUSHA, sont également à l’origine d’infiltrations dans la cuisine et la zone de la douche à l’étage inférieur, à savoir :

— un polyane débordant vers l’intérieur de la canalisation de la douche ;

— une vis ayant traversé la canalisation de la douche en partie haute ;

— un branchement latéral de plus petit diamètre pour l’évacuation de la douche ;

— un film plastique formant une sorte de bourrage ;

— un défaut d’étanchéité de la paillasse de douche ;

— un défaut de joint périphérique du receveur de douche.

L’expert indique en revanche que les désordres sur le conduit traversant de la salle de bains du 1er étage ne sont pas en lien avec les défauts affectant le receveur de douche, suspectant un défaut d’étanchéité dudit conduit et invitant le syndicat des copropriétaires à effectuer les investigations nécessaires de ce chef.

Il résulte de ces éléments que les travaux que Madame [T] [Z] a fait effectuer dans la salle de bains de l’appartement dont elle est locataire, sans l’autorisation de son bailleur, sont affectés de malfaçons et sont à l’origine des dégradations constatées dans l’appartement de ce dernier situé à l’étage inférieur. Sa responsabilité contractuelle est ainsi engagée à l’égard de la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE au titre de ces désordres. Il n’est en revanche pas établi que sa responsabilité soit engagée au titre des désordres d’humidité affectant le conduit traversant la salle de bains du 1er étage.

2.2 Sur la responsabilité extracontractuelle de Madame [T] [Z] à l’égard du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Dans les parties communes, l’expert judiciaire a constaté des dégradations à droite de la cuvette du WC du 1er étage, un écaillage des peintures en plafond sur le ½ pallier situé entre le 1er et le 2ème étage, d’importantes dégradations du plafond et du mur du ½ pallier situé entre le RDC et le 1er étage, des tâches noires et de la végétation sur la façade au niveau de la descente d’eaux pluviales, un branchement non-conforme du WC sur la colonne d’eaux pluviales.

Toutefois, l’expert judiciaire, dont la mission n’était pas de rechercher les causes des désordres affectant les parties communes de l’immeuble, n’indique pas que ces désordres seraient en lien avec les travaux réalisés par Madame [T] [Z] dans sa salle de bains. Il précise qu’un suintement et un écoulement d’eau persistent au niveau du raccordement de la canalisation encastrée dans le mur qui se raccorde à la chute extérieure d’eaux pluviales extérieure, sans qu’il ne soit établi que ce raccordement ait été exécuté lors des travaux entrepris par Madame [T] [Z] dans son appartement, étant relevé que des raccords similaires, bien que non défectueux, sont présents aux étages supérieurs. Il en va de même du raccordement du WC à la colonne des eaux pluviales extérieures dont il n’est pas démontré qu’il n’existait pas déjà avant travaux.

Dès lors, la faute extracontractuelle de Madame [T] [Z] en lien avec les désordres affectant les parties communes n’est pas caractérisée et sa responsabilité n’est pas engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de l’ensemble de ses demandes.

3. Sur la garantie des assureurs de Madame [T] [Z]

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. »

Aux termes de l’article L. 124-5 du code des assurances « La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable.»

Dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance (Civ. 3ème, 16 mars 2022, N°18-23.954).

3.1 Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD

La société AXA FRANCE IARD reconnaît avoir été l’assureur habilitation de Madame [T] [Z] jusqu’au 1 mai 2019 suite à la résiliation de son contrat par cette dernière. Si cet assureur indique dans ses écritures que la police d’assurance avait pris effet au 9 mai 2015, il apparaît pourtant de la seule capture d’écran qu’elle produit aux débats à l’appui de cette allégation, que la police d’assurance avait pris effet au 9 mai 2014, un premier sinistre au 28 septembre 2014 ayant d’ailleurs été signalé avant celui du 5 janvier 2017.

L’existence des anomalies dès la réalisation des travaux en 2013 ne constitue pas le sinistre, ce dernier résultant des premiers dégâts des eaux constatés. Or, la société AXA FRANCE IARD reconnaît elle-même que le premier dégât des eaux au premier étage date de juillet 2014, soit postérieurement au 9 mai 2014, date de prise d’effet de la police d’assurance souscrite auprès d’elle.

La société AXA FRANCE IARD doit donc sa garantie au titre des sinistres résultant des dégâts des eaux en provenance de l’appartement de Madame [T] [Z].

En revanche, nul ne rapportant la preuve qu’une garantie aurait été souscrite par Madame [T] [Z] auprès de la société AXA FRANCE IARD au titre des désordres affectant les travaux réalisés par son assurée, elle ne doit pas sa garantie au titre de la reprise des malfaçons affectant les travaux dans la salle de bains de l’appartement loué par Madame [T] [Z].

3.2 Sur la garantie de la société GENERALI IARD

La société GENERALI IARD reconnaît être l’assureur de l’habitation de Madame [T] [Z] depuis le 1er mai 2019 et produit aux débats les conditions particulières signées uniquement par elle-même le 23 avril 2019.

Sur la nullité du contrat

Aux termes de l’article L. 113-8 du code des assurances : « Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L. 132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

Les primes payées demeurent alors acquises à l’assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.

Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie. »

Au soutien de sa demande de nullité du contrat souscrit par Madame [T] [Z], la société GENERALI IARD ne produit aux débats que les conditions particulières signées par elle-mêmes de sorte qu’en l’absence de signature de Madame [T] [Z], il n’est pas établi que ces dernières reprennent bien les déclarations qu’elle a effectuées.

La demande de nullité du contrat d’assurance présentée en raison des déclarations fausses figurant sur ce seul document sera donc rejetée.

Sur la garantie de la société GENERALI IARD

Au 1er mai 2019, date de prise d’effet du contrat, il est établi que les infiltrations en provenance de l’appartement de Madame [T] [Z] étaient déjà connues, le sinistre constaté le 5 janvier 2017 étant encore en cours d’instruction, une expertise judiciaire ayant d’ailleurs été ordonnée le 28 novembre 2017. Or, si l’expert judiciaire relève que les travaux de reprise effectués en décembre 2019 par la société SHOUSHA n’ont pas permis de mettre fin aux désordres, il a néanmoins relevé une absence d’aggravation des désordres dans l’appartement du 1er étage postérieurement à ces travaux.

Dès lors, en l’état, il n’est pas démontré que l’appartement du 1er étage de la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE aurait subi des dégradations distinctes postérieurement à la réalisation des travaux de reprise effectués en décembre 2019 de sorte que les désordres constatés sont liés au sinistre survenu antérieurement à la souscription de la police d’assurance auprès de la société GENERALI IARD. Ils ne sont donc pas garantis.

S’agissant des travaux nécessaires à la reprise des malfaçons affectant les désordres entrepris par la société SHOUSHA dans l’appartement de Madame [T] [Z], il n’est pas démontré que ces derniers relèveraient des garanties souscrites auprès de la société GENERALI IARD, au demeurant postérieurement à la réalisation des travaux.

La société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE sera donc déboutée de l’ensemble des demandes qu’elle forme à l’encontre de la société GENERALI IARD et la société AXA FRANCE IARD de son appel en garantie.

4. Sur l’indemnisation

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit (Civ. 3ème 5 juillet 2001, N° 99-18.712).

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Civ 3ème, 28 octobre 2003 N° 02-14,799).

4.1 Sur les préjudices afférents aux désordres affectant l’appartement loué par Madame [T] [Z]

L’expert judiciaire a indiqué que la mise en conformité de la salle de bains de Madame [T] [Z] était nécessaire afin de mettre fin aux infiltrations et confirme que les travaux prévus au devis N°38/2022 établi par la société MURESAN le 29 mars 2022 correspondent aux travaux de reprise à entreprendre. Leur coût s’élève à 12 934 € HT, soit 14 227,40 € TTC.

La description des travaux figurant à ce devis comprend la dépose des existants, la réfection de la plomberie, y compris le raccordement des WC au réseau du pallier, la remise en état des murs et plafonds ainsi que la fourniture et la pose d’une baignoire et d’un lavabo.

Parmi ces prestations, les prestations suivantes n’apparaissent pas en lien avec les malfaçons affectant les travaux réalisés par Madame [T] [Z] et ne seront donc pas prises en compte :

—  3.3 fourniture et pose d’un lavabo y compris robinetterie dès lors qu’il n’est pas démontré que le lavabo existant ne pourrait pas être réemployé alors qu’aucune malfaçon n’a été constatée sur cet équipement : 570 € HT ;

—  3.6 création d’un réseau d’évacuation permettant le raccordement du WC sur le réseau du WC du palier dès lors que nul ne démontre ni même n’évoque l’existence d’un tel raccordement avant la réalisation des travaux par Madame [T] [Z] : 380 € HT ;

—  5.1 à 5.5 relatifs aux travaux de reprise du plafond de la salle de bains, aucune malfaçon n’ayant été constatée sur ce dernier : 1 272 € HT (324 + 132 + 456 + 360).

Ainsi, le montant des travaux de reprise à entreprendre dans la salle de bains du logement loué par Madame [T] [Z] pour mettre fin aux infiltrations en lien avec les travaux qu’elle y a réalisés sans autorisation s’élève à 10 712 € HT (12 934 – 570 – 380 – 1 272), soit 11 783,20 € TTC après application de la TVA de 10%. Madame [T] [Z] sera donc condamnée à payer cette somme à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, étant rappelé que la société AXA FRANCE IARD et la société GENERALI IARD ne doivent pas leur garantie à ce titre.

4.2 Sur les préjudices afférents aux désordres affectant l’appartement du 1er étage

Sur le préjudice matériel

Pour la remise en état de la salle de bains et de la cuisine de l’appartement du 1er étage, l’expert judiciaire a retenu les travaux prévus au devis N°09-2020 établi par la société MURESAN le 15 janvier 2020 pour un montant de 8 275 € HT, soit 9 102,50 € TTC.

La description des travaux figurant à ce devis comprend la dépose des existants, le remplacement du WC cassé, la remise en état des murs et plafonds ainsi que la réinstallation des équipements.

Ces prestations apparaissent en lien direct avec les désordres occasionnés par les infiltrations en provenance de l’étage supérieur à l’exception du poste suivant qui ne sera donc pas pris en compte :

—  2.04 remplacement du WC cassé dont il n’est pas démontré que cette dégradation soit en lien avec les infiltrations, fourniture chiffrée à 210 € HT.

Ainsi, le montant des travaux de reprise à entreprendre dans la salle de bains et la cuisine du logement situé sous celui loué par Madame [T] [Z] est arrêté à la somme de 8 065 € HT (8 275 – 210), soit 8 871,50 € TTC après application de la TVA de 10%. Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD seront donc condamnées in solidum à payer cette somme à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE.

Sur le préjudice immatériel

Bien que sollicitant l’indemnisation de son préjudice locatif en raison de l’impossibilité de louer à nouveau l’appartement du 1er étage suite au départ de Mme [W], la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE ne produit aux débats aucune pièce permettant d’établir la date de départ effectif de cette dernière, le seul décompte locatif émanant de ses propres services n’étant pas suffisamment probant. En revanche, il est démontré que l’appartement n’était effectivement plus occupé lors de la visite de l’expert du 22 novembre 2019. L’état très dégradé de la salle de bains et de la cuisine ainsi que la présence de zones présentant une humidité allant jusqu’à 90% le rendaient effectivement impropre à la location de sorte que le préjudice locatif invoqué jusqu’au 31 mars 2024 est caractérisé.

La société AXA FRANCE IARD ne peut sérieusement se prévaloir de la carence de la société ALTERNA a faire cesser les désordres alors qu’elle-même, bien que tenue à garantie, ne justifie d’aucune proposition indemnitaire pour financer la remise en état de l’appartement sinistré.

Début 2019, le loyer payé par Madame [F] [W] s’élevait à la somme de 207,43 € de sorte que le montant du loyer révisé tel que sollicité par la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE est justifié, soit :

—  207,43 € mensuel du 22 novembre 2019 au 31 décembre 2019, correspondant à 1 mois et 9 jours ;

—  210,60 € mensuel pour 2020 ;

—  211,98 € mensuel pour 2021 ;

—  212,87 € mensuel pour 2022 ;

—  220,53 € mensuel pour 2023 ;

—  228,24 € mensuel du 1 janvier 2024 au 31 mars 2024 ;

En revanche, il n’y a pas lieu de prendre en compte la provision pour charges sollicitée dès lors que la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE ne justifie pas des charges dont elle s’est effectivement acquittée sur la période pour le logement vacant.

Enfin, les pertes locatives invoquées ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance de tirer des bénéfices locatifs du logement dès lors que la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE aurait pu avoir à faire face à des périodes de vacance locative et devoir s’acquitter notamment de charges en lien avec le bien occupé. Cette perte de chance sera toutefois évaluée à 90% s’agissant d’un logement conventionné situé dans le [Localité 1], type de logement pour lequel la demande locative est donc importante.

Le préjudice locatif de la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE sera donc arrêté à la somme de 10 103,53 € (( 207,43 + 207,43/30 x 9 + 210,60 x 12 + 211,98 x 12 + 212,87 x 12 + 220,53 x 12 + 228,24 x 3) x 0,9) que Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum à lui payer.

5. Sur la demande de condamnation sous astreinte de Madame [T] [Z] à laisser réaliser les travaux dans l’appartement dont elle est locataire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. »

La demande de la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE aux fins de voir condamner Madame [T] [Z] à la laisser réaliser les travaux n’étant fondée ni en fait ni en droit, elle en sera déboutée, étant relevé qu’elle ne produit aux débats aucune pièce attestant d’une résistance éventuelle de sa locataire.

6. Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD qui succombent supporteront donc in solidum les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner in solidum Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD à payer au titre des frais irrépétibles :

—  4 000 € à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE ;

—  2 000 € à la société GENERALI IARD.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de l’intégralité de ses demandes, il ne sera pas fait droit à la demande qu’il forme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Condamne Madame [T] [Z] à payer à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 11 783,20 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement qu’elle loue au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] ;

Condamne in solidum Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD à payer à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE :

—  8 871,50 € TTC au titre des travaux de remise en état de son appartement situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] ;

—  10 103,53 € au titre de la perte de chance de bénéficier de revenus locatifs ;

Déboute la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE et la société AXA FRANCE IARD de l’ensemble des demandes qu’elles forment à l’encontre de la société GENERALI IARD ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE de sa demande aux fins de voir enjoindre sous astreinte à Madame [T] [Z] de lui laisser libre accès à l’appartement pour réaliser les travaux ;

Condamne in solidum Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise ;

Condamne in solidum Madame [T] [Z] et la société AXA FRANCE IARD à payer au titre des frais irrépétibles :

—  4 000 € à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE ;

—  2 000 € à la société GENERALI IARD ;

Déboute le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 6] à [Localité 16] de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 15] le 06 Mai 2025

Le Greffier Le Président