TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Séverine SPIRA #A252Me Christine DUMET-BOISSIN (LS)+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 22/11694

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6KO

N° MINUTE :

Assignation du

27 septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 4 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. DES [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Séverine SPIRA de la S.C.P. CABINET SPIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0252

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. [L]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Christine DUMET-BOISSIN de la S.E.L.A.R.L. DUMET-BOISSIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Décision du 4 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/11694 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6KO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffière, lors des débats et de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 5 juin 2025tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 27 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]) a conclu avec la SASU [L], chauffagiste, un contrat de maintenance des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire de l’immeuble moyennant une redevance annuelle HT de 4.562,60 euros, soit 5.475,12 euros TTC. La convention a été conclue pour une période d’un an à compter du 1er mars 2019 tacitement reconductible. Les annexes 1 et 2 du contrat précisaient les équipements concernés, la nature des interventions couvertes et leur fréquence.

A l’automne 2021, le chauffage collectif et l’alimentation en eau chaude ont connu des interruptions durant plus de 3 semaines.

Par courrier du 11 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a notifié à la SASU [L] la résiliation du contrat, avec prise d’effet au 31 août 2021.

Par courrier du 12 janvier 2022, la SASU [L] a relancé le syndicat des copropriétaires aux fins de règlement d’une facture n°2205888 du 27 juillet 2021 d’un montant de 1.859.30 euros correspondant à la seconde échéance de l’année 2021.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], considérant que la SAS [L] avait manqué à ses obligations contractuelles, a suivant acte du 27 septembre 2022 fait délivrer assignation à la SASU [L] d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Décision du 4 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

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Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 juillet 2023 ici expressément visées, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6]) demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les articles 1217 et suivants, 1219, 1224, et 1226 du Code Civil,

Recevoir le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES des [Adresse 2] en son action,

L’y déclare bien fondé,

Dire que le SYNDICAT était fondé à résilier la convention, pour le 31 août 2021,

SUBSIDIAIREMENT

Constater ou prononcer la résiliation aux torts de la Sté [L],

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Débouter la Sté [L] de ses demandes, moyens de défense, fins et conclusions et du paiement de ses factures,

La condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

La condamner à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Séverine SPIRA, Avocat, selon les articles 696 et 699 du CPC,

Conformément à l’article 514 du CPC, ne pas écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir. »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 mars 2023 ici expressément visées, la SASU [L] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu les dispositions des articles 1104, 1217 et 1353 du code civil

Il est demandé au Tribunal de :

débouter Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes ; condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la SASU [L] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour résiliation abusive du contrat ; A TITRE SUBSIDIAIRE

débouter Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande en résolution judiciaire du contrat de maintenance EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, à régler à la société [L] la somme de 2.894.27 € au titre des factures suivantes : Facture 2204807 du 31 mai 2021 correspondant un problème de pression et d’eau chaude . (pièce 3) Facture 2205220 du 29/06/2021 du 29 juin 2021 correspondant une fuite sur tuyau de chauffage (pièce 9). Facture 2205226 du 29 juin 2021 concernant une fuite sur radiateur (pièce 12) Facture 2205253 du 29 juin 2021 concernant la vidange colonne et une fuite du 5 mai 2021 (pièce 15) Facture 2205438 du 07 juillet 2021 concernant l’accompagnement de la société CIRINOT pour des tests d’étanchéité chaudière (pièce 18)Facture 2205240 du 29 juin 2021 concernant un bruit dans les colonnes (pièce 20) Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à régler à la société [L] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à régler à la société [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens »

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience au fond du 5 juin 2025 ; à cette date, le conseil de la SASU [L] étant absent à l’audience, un bulletin lui a été adressé aux fins de dépôt de son dossier de pièces et de ses conclusions sous format papier ; un rappel lui a été notifié le 3 juillet, le tout devant être déposé au plus tard à 14heures, à défaut de quoi il serait statué en l’état, sans les éléments du défendeur. La SASU [L] n’a, dans les délais, adressé ni dossier de pièces, ni conclusions sous format papier.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il est, avant tout développement au fond précisé que si le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de le « recevoir en son action », aucun moyen d’irrecevabilité n’est présenté par les parties.

Sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires

A l’appui de ses prétentions relatives tant à la résiliation du contrat qu’au refus de régler les factures invoquées par la SASU [L], le syndicat des copropriétaires expose sur le fondement des articles 1217 et suivants, 1219, 1224 et 1226 du code civil que la SASU [L] ne s’étant pas conformée à plusieurs de ses obligations contractuelles essentielles, il était fondé à résilier le contrat les liant, ce qu’il a fait moyennant un préavis de plus de deux mois et demi après une mise en demeure adressée le 11 juin 2021, les défaillances, c’est-à-dire l’absence d’entretien mensuel entre les mois de mars et mai 2020, l’absence de remplacement qui aurait dû intervenir en urgence, d’un échangeur, ayant conduit à une coupure du chauffage aux mois de septembre et octobre 2020.

Sur ce, sur le bien fondé de la résiliation à effet du 31 août 2021

En vertu de l’article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut en effet :

Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;Obtenir une réduction du prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Au cas présent le contrat de maintenance signé le 27 février 2019 stipule au titre des obligations contractées à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11] par la SASU [L] :

à l’article 4.1 « Maintenance préventive : [L] s’oblige à assurer pour le compte du client à maintenir les températures décrits (sic) à l’article 4.4 et les visites de maintenance préventives telles que définies en annexe 2 sur les équipements désignés à l’annexe 1 ». L’annexe 1 désigne (et précise) les équipements concernés par la maintenance : CHAUFFAGE, CHAUFFAGE DEPART BUREAUX, CHAUFFAGE DEPART LOGEMENT, PRODUCTION D’EAU CHAUDE SANITAIRE, PLOMBERIE, VENTILATION LOCAL CPCU, ARMOIRE ELECTRIQUE. L’annexe 2 n’est pas produite par le syndicat des copropriétaires.à l’article 4.3 « Dépannages (norme NF EN 13306) : « en cas de nécessité [L] s’engage à intervenir, sans supplément de facturation, sur appel du Client (téléphonique, par fax ou par mail) pendant et en dehors des jours ouvrables », cette obligation excluant les dépannages énumérés à l’ article 7.1 », ce dernier article étant relatif aux cas de coupures des fournisseurs de fluides, actes de malveillance, de dégradation des installations.à l’article 4.4 : « Gestion des températures : [L] s’engage à maintenir les températures suivantes : températures ambiantes chauffage en journée : 20°C températures ambiantes chauffage de nuit : 18°Ctempératures départ ECS : 58°C ».à l’article 5, notamment :« d’établir pour chaque intervention un bordereau de visite indiquant l’objet et la date de l’intervention, le nom et la signature du personnel l’ayant effectuée », ce « document étant remis à la signature du client ou de son représentant »« faire état au client des remplacements de matériel, modifications, ou transformations de nature à assurer le maintien ou l’amélioration du niveau de fonctionnement des installations ».à l’article 7.2. « Pièces de rechanges et divers : font l’objet d’un devis au client ».

Il résulte ensuite de l’examen du « registre de chaufferie » versé en procédure que si la SASU [L] est intervenue au titre de l’entretien (visites préventives) régulièrement dans le courant de l’année 2019 puis les 6 et 28 janvier et 11 février 2020, aucune intervention n’est mentionnée postérieurement à cette dernière date. Si la période postérieure au 17 mars 2020 correspond au confinement décrété par les autorités françaises, force est de constatée que la SASU [L] ne justifie pas ne pas être intervenue pour ce motif étant en outre relevé qu’entre le 11 février et le 17 mars 2020, soit durant près de cinq semaines, elle n’est aucunement intervenue. La SASU [L] ne justifie donc pas avoir respecté les obligations résultant de l’ article 4.1 du contrat.

Ensuite madame [B], secrétaire de la société TFE, locataire d’un local situé au 5ème étage de l’immeuble de bureaux indique que ce dernier a été privé de chauffage et d’eau chaude entre « octobre et début novembre car la chaudière a été à l’arrêt malgré des températures froides » ; ce témoin précise qu’ « après une AG en urgence il a fallu 30 jours pour obtenir les pièces pour réparer les 2 échangeurs », madame [B] précisant encore que ce problème a été diagnostiqué par le nouveau plombier de l’immeuble, non par l’ancien chauffagiste, manifestement la SASU [L].

Monsieur [Y], bailleur atteste pareillement que la locataire de l’appartement dont il est propriétaire au 8ème étage de l’immeuble d’habitation a « subi de nombreuses coupures du chauffage collectif et de la fourniture d’eau chaude aux mois de septembre et octobre 2021 », la situation étant à ce point « intenable » qu’il a dû « fournir des convecteurs électriques à la locataire pour qu’elle puisse demeurer dans l’appartement ».

Au regard de ces éléments, la SASU [L] a méconnu les obligations lui incombant en application de l’article 4.4 du contrat. Cette dernière violation d’obligations essentielles du contrat tenant au maintien de températures ambiantes de chauffage en journée à 20°C et de nuit à 18°C et tenant à l’alimentation en eau chaude sanitaire, violation qui a eu pour conséquence une atteinte à l’habitabilité des lieux justifie la résiliation unilatérale du contrat notifiée par le syndicat des copropriétaires laquelle sera par conséquent déclarée régulière.

Décision du 4 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

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Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Retenir la responsabilité contractuelle d’une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité.

Le syndicat des copropriétaires qui n’explique ni ne justifie du préjudice dont il demande indemnisation à hauteur de 5.000 euros sera débouté du chef de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la SASU [L]

Selon l’article 9 du code procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Selon l’article 1353 alinéa 1 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

La SASU [L] en dépit des bulletins de rappel qui lui ont été adressés aux fins de dépôt de son dossier de pièces et de ses conclusions sous format papier les 5 juin et 3 juillet 2025, n’a déposé ni l’un ni les autres.

La SASU [L] ne justifie donc pas comme il lui incombe du bien fondé de ses demandes en paiement. Elle sera déboutée du chef de ces demandes dans les termes du dispositif du présent jugement.

La SASU [L] ne justifiant pas davantage de sa demande de dommages et intérêts, elle sera également déboutée du chef de cette demande.

Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce la SASU [L] qui succombe, supportera les dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par maître S.SPIRA, avocat.

Pour les mêmes motifs, la SASU [L] devra payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

Décision du 4 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

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L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DECLARE régulière la résiliation unilatérale du contrat notifiée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5]) à la SASU [L] par courrier daté du 11 juin 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 5.000 euros ;

DEBOUTE la SASU [L] de sa demande en paiement de la somme de 2.894,27 euros ;

DEBOUTE la SASU [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 1.500 euros ;

CONDAMNE la SASU [L] à supporter les dépens de l’instance ;

ACCORDE à maître S.SPIRA avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SASU [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5]) la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11], le 4 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY