TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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8ème chambre

2ème section

N° RG 18/12818

N° Portalis 352J-W-B7C-COED4

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Octobre 2018

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la SARL ISAMBERT THEATRE

[Adresse 21]

[Localité 16]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

DÉFENDEURS

La SELARL ASCAGNE AJ, SELARL d’Administrateur Judiciaire, prise en la personne de Maître [X] [K] selon jugement rendu le 8 janvier 2019 par le Tribunal de Commerce de Paris ès qualité d’administrateur judiciaire de la Société PIERRE Ier EVENEMENTS

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par Maître Nicolas MONTADIER de la SELARL MARIGNY AVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0711

La société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “MJA” SELAFA, prise en la personne de Maître [V] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 40 BC

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0479

La société PIERRE 1ER EVENEMENTS, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 12]

La société ALCIBIADE PARTICIPATIONS, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 12]

Toutes deux représentées par Maître Stéphane DAYAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0418

Monsieur [U] [F] décédé le [Date décès 9] 2019

Madame [A] [O] veuve [F] décédée le [Date décès 1] 2019

La S.A.R.L. 40 BC, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 11]

[Localité 13]

défaillante

La S.A.S. RHM MOBILITE CONSULTING, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 14]

défaillante

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [H] [F]

[Adresse 19]

[Localité 20]

Monsieur [P] [F]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Tous deux représentés par Maître Roger MBONGO MOUNOUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0730

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

Décision du 06 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/12818 – N° Portalis 352J-W-B7C-COED4

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [U] [F] et son épouse, Madame [A] [F] née [O], étaient propriétaires d’un local commercial situé dans l’immeuble sis [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce local a été donné à bail le 5 mars 2005 à Monsieur [B] agissant pour le compte de la société 40 BC à constituer qui s’y substituera, aux fins d’exploiter un bar restaurant.

Par jugement du 4 février 2016, la société 40 BC a été placée en redressement judiciaire et la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [J], a été nommée en qualité de représentant des créanciers. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 22 décembre 2016 et la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [V] [J] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Une cession de fonds de commerce a été signée le 5 avril 2017 entre la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [J] ès qualité de mandataire liquidateur de la société 40 BC cédante d’une part, les sociétés ALCIBIADE PARTICIPATIONS (également en son nom propre) et RHM MOBILITE CONSULTING au nom de la société PIERRE 1er EVENEMENTS à constituer pour la reprise, cessionnaires, et Monsieur [U] [F], bailleur. Un avenant a été signé avec la société PIERRE 1ER EVENEMENTS le 19 janvier 2018.

A la suite d’un ravalement de façade, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 13] a dénoncé l’existence de deux conduits d’extraction en provenance des lots des époux [F], situés sur un mur mitoyen.

Sur demande du syndicat des copropriétaires et par ordonnance du 14 novembre 2017, le juge des référés de Paris a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Monsieur [M] [S].

L’expert a déposé son rapport le 1er octobre 2018.

Par actes d’huissier en date des 26 octobre 2018 et 5 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [A] [F], son épouse, ainsi que la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS aux fins de les voir condamner sous astreinte à déposer les conduits d’extraction et d’indemniser ses préjudices.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 18/12818.

Par jugement du 8 janvier 2019, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS et a désigné la SELARL ASCAGNE, prise en la personne de Maître [X] [K], en qualité d’administrateur judiciaire, avec mission d’assistance.

Par actes d’huissier en date des 25 avril 2019, 3 et 15 mai 2019, Monsieur [U] [F] et Madame [A] [O] épouse [F] ont fait assigner Maître [X] [K] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, la S.A.R.L. ALCIBIADE PARTICIPATIONS et la S.A.S. RHM MOBILITE CONSULTING en déclaration de jugement commun et garantie.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/07032 et jointe à l’affaire numéro RG 18/12818, le 19 septembre 2019.

Le 29 septembre 2020, Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] ont notifié des conclusions d’intervention volontaire en qualité d’ayants droit de Monsieur [U] [F], décédé le [Date décès 7] 2019, et de Madame [A] [F], décédée le [Date décès 5] 2019.

Par jugement du tribunal de commerce du 19 octobre 2020, la société PIERRE 1er EVENEMENTS a bénéficié d’un plan de continuation et la SELARLU ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [X] [K], a été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan, sa mission d’administrateur judiciaire prenant fin.

Par arrêt en date du 8 décembre 2020, la cour d’appel de Paris a constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 5 mars 2005 entre M. [U] [F] et la société 40 BC, le 5 octobre 2016.

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2021, Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] ont fait assigner en intervention forcée la SELARLU ASCAGNE AJ en la personne de Maître [X] [K] ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, la SELARL MJA prise en la personne de Maître [V] [J] ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL 40 BC, et la SARL 40 BC prise en la personne de ses représentants légaux, afin de leur rendre opposable la procédure en cours, enregistrée sous le numéro RG 18/12818, et la décision à intervenir.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/03654.

Selon ordonnance rendue le 16 décembre 2021, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/03654 à l’affaire principale enregistrée sous le numéro de RG 18/12818 et a rejeté les demandes de mise hors de cause formées par la SELARL ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS et la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES (M. J.A.), en la personne de Maître [V] [J], es qualité de liquidateur judiciaire de la société 40 BC.

La société PIERRE 1er EVENEMENTS a fait procéder à la dépose des conduits d’extraction litigieux le 4 octobre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] demande au tribunal de :

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu les articles 1240 et 1353 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment le rapport d’expertise judiciaire de M. [S],

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 13] en ses conclusions,

DIRE que les défendeurs n’apportent pas la preuve de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires,

DIRE l’action du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée,

DONNER ACTE à la société PIERRE 1er EVENEMENTS qu’elle a retiré les conduits d’extraction litigieux à la date du 4 octobre 2022,

Y faisant droit,

CONDAMNER in solidum Messieurs [H] et [P] [F] et Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], avenue Pierre 1er de Serbie à [Localité 13] une somme de 301.650 € au titre du trouble de jouissance arrêté à la date du 4 octobre 2022,

CONDAMNER in solidum Messieurs [H] et [P] [F] et Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum Messieurs [H] et [P] [F] et Madame [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], avenue Pierre 1er de Serbie à [Localité 13] une somme de 10.000 € à titre de frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

DEBOUTER les sociétés PIERRE 1er EVENEMENTS, ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [X] [K], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, et ALCIBIADE PARTICIPATIONS, et Messieurs [H] et [P] [F] et Madame [A] [F] de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER in solidum Messieurs [H] et [P] [F] et Madame [A] [F] aux entiers dépens en ce compris l’intégralité des frais d’expertise dont distraction au profit de M^e TURBE,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F], venant aux droits de Monsieur [U] [F] et Madame [A] [O] veuve [F], décédés, demandent au tribunal de :

Vu les assignations du 12 juillet 2017 du 26 octobre 2018,

Vu l’assignation en dénonciation de la procédure délivrée les 25 avril et 3 mai 2019, Vu les deux attestations notariées de dévolution successorale,

Vu les pièces communiquées,

Vu l’article 122, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134 ancien, 2224 du code civil,

RECEVOIR Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] en leur intervention volontaire en qualité de représentant de chacun de leurs parents et en leur qualité d’héritiers, et les disant bien fondés,

ENJOINDRE à la société PIERRE 1er EVENEMENTS de déclarer son adresse réelle dans la procédure, l’adresse mentionnée n’étant plus la sienne, non connue au [Adresse 6], sauf irrecevabilité de ses écritures jusqu’à régularisation,

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], faute de qualité et d’intérêt à agir,

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], car prescrites,

Subsidiairement,

ENJOINDRE au demandeur de verser aux débats le dossier de surélévation des bâtiments et les déclarations préalables de travaux,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de toutes ses demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à leur régler chacun la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance que Maître Patrick BROGNIER, Avocat au Barreau de Paris, recouvrera directement sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Plus subsidiairement encore :

CONDAMNER les sociétés PIERRE 1er EVENEMENTS, SARL ASCAGNE AJ et ALICIBIADE PARTICIPATIONS venant aux droits de la société BC 40 à garantir Messieurs [P] et [H] [F] venant aux droits de leur père, Monsieur [U] [F] de de toutes sommes qu’ils seraient amenées à devoir à la copropriété demanderesse, ainsi qu’aux frais de justice rendus nécessaire par cette situation,

Décision du 06 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/12818 – N° Portalis 352J-W-B7C-COED4

CONDAMNER les sociétés PIERRE 1er EVENEMENTS, la SELARL ASCAGNE AJ, et ALICIBIADE PARTICIPATIONS à leur régler chacun la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance que Maître Patrick BROGNIER, Avocat au Barreau de Paris, recouvrera directement sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS et la S.A.R.L. ALCIBIADE PARTICIPATIONS demandent au tribunal de :

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu les articles L622-24 du Code de commerce et suivant,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER IRRECEVABLES les demandes en condamnation formulées à l’encontre de la société PIERRE 1ER EVENEMENTS par Messieurs [H] et [P] [F] ;

DEBOUTER Messieurs [H] et [P] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PIERRE 1ER EVENEMENTS et ALCIBIADE PARTICIPATIONS ;

CONDAMNER Messieurs [H] et [P] [F] à payer à la société PIERRE 1ER EVENEMENTS et la société ALCIBIADE PARTICIPATIONS la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Messieurs [H] et [P] [F] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “M. J.A.”, en la personne de Maître [V] [J], SELAFA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société 40 BC, demande au tribunal de :

Vu l’article 32 du code de procédure civile,

Vu les moyens énoncés et les pièces à l’appui,

Dire et juger la SELAFA MJA, en la personne de Maître [V] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 40 BC, recevable en ses conclusions,

Et la disant bien fondée,

Prendre acte du désistement de Messieurs [P] et [H] [F] à l’encontre de la SELAFA MJA, ès qualités,

Condamner Messieurs [P] et [H] [F] ou de tout succombant à payer, chacun, la somme de 15 000 € à la SELAFA MJA, ès qualités, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie DUTREUILH, Avocat au Barreau de PARIS.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, la SELARL ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, demande au tribunal de :

Vu l’article L. 621-4 du Code de commerce,

Vu le jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 19 octobre 2020,

METTRE HORS DE CAUSE la SELARL ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en qualité d’Administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, et pour le surplus, Maître [X] [K] ès qualités.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, le 25 avril 2019, la S.A.S. MOBILITES CONSULTING n’a pas constitué avocat.

La décision sera donc réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 28 novembre 2024, a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « prendre acte » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709), étant relevé au surplus que, si Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F] ne formulent plus, aux termes de leurs dernières écritures, de demandes à l’encontre de la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “M. J.A.”, en la personne de Maître [V] [J], SELAFA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société 40 BC, ils ne formalisent pas pour autant expressément un désistement à l’égard de cette partie.

Par ailleurs, la demande formulée par Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F] tendant à voir enjoindre à la société PIERRE 1er EVENEMENTS de declarer “son adresse réelle dans la procedure”, sauf “irrecevabilité de ses écritures jusqu’à régularisation” n’est pas fondée en droit, étant relevé au surplus que :

— Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F] ne justifient pas, en particulier par la production d’un K-Bis actualisé, de leur allégation selon laquelle le [Adresse 6] à Paris 1er arrondissement, qui figure dans le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 8 janvier 2019 et dans la decision du juge commissaire de ce tribunal en date du 15 novembre 2022 (RCS Paris 828 984 427), ne serait pas le siège social de cette société ; le défaut de notification par les services postaux, au mois d’octobre 2020, d’un acte délivré par lettre recommandée, au motif que le destinataire serait “inconnu à l’adresse” indiqué, est un élément insuffisamment probant à cet égard,

— le moyen soulevé constitue une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non pas une fin de non-recevoir, les consorts [F] ne justifiant de surcroît d’aucun grief qui leur aurait été causé par la domiciliation de la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS, qui a constitué avocat dans le cadre de la présente instance, au [Adresse 6].

Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] seront donc declarés irrecevables en leur demande tendant à voir enjoindre à la société PIERRE 1er EVENEMENTS de declarer son adresse réelle dans la procédure, “sauf irrecevabilité de ses écritures jusqu’à régularisation”.

I – Sur la demande de mise hors de cause formée par la SELARLU ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS :

La SELARLU ASCAGNE AJ souligne que, par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 19 octobre 2020, un plan de redressement de la société PIERRE 1er EVENEMENTS a été arrêté et il a été mis “fin à la mission de la SELARLU ASCAGNE AJ en la personne de Me [X] [K] en qualité d’administrateur judiciaire”.

Il est constant que la mission de la SELARLU ASGAGNE AJ, en qualité d’administrateur judiciaire a pris fin, selon jugement du tribunal de commerce du 19 octobre 2020 ayant désigné la même SELARLU ASCAGNE MJ en qualité de commissaire à l’exécution du plan de continuation de la société PIERRE 1er EVENEMENTS.

Dans ces conditions, il convient de mettre hors de cause la SELARLU ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS et débouter les parties de toutes demandes formées à l’encontre de cette dernière, en cette qualité.

II – Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de créance, en application de l’article L. 622-44 du code de commerce, soulevée par la société PIERRE 1er EVENEMENTS à l’encontre de l’appel en garantie formé par Messieurs [H] et [P] [F] :

La société PIERRE 1er EVENEMENTS soutient que l’appel en garantie concernant une demande de condamnation pécuniaire contre un tiers, ayant pour finalité d’obtenir sa condamnation à payer une somme en garantie de ses propres condamnations, nécessite une déclaration de créance préalable, les consorts [F] n’ayant déclaré aucune créance au passif de la société PIERRE 1er EVENEMENTS au titre de la présente procedure en appel en garantie, de sorte que leurs demandes doivent être déclarées irrecevables.

***

La créance indemnitaire du codébiteur in solidum contre son co-responsable naît au jour auquel il a été assigné (Com., 13 octobre 2015, pourvoi n° 14-10.664).

La créance alléguée de Messieurs [F] est donc postérieure à l’ouverture de la procédure collective de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, mais antérieure à l’adoption du plan de redressement du débiteur.

Il ne peut donc être considéré que cette créance serait nouvelle et échapperait ainsi à l’obligation de déclaration de créance.

L’article L. 622-16 I du code de commerce dispose que : « les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ».

Messieurs [F] invoquent la responsabilité contractuelle des sociétés ALCIBIADE PARTICIPATIONS et PIERRE 1er EVENEMENTS, venant aux droits de la société BC 40, en l’absence d’information du bailleur concernant les travaux de pose des conduits d’extraction litigieux et pour violations de stipulations du contrat de bail commercial relatives au respect par le locataire d’obligations relatives à des installations nécessitées par les besoins de l’exploitation, le respect des prescription légales et administratives en termes de sécurité et d’hygiène et les autorisations à réclamer aux copropriétés concernées si nécessaire, s’ils devaient être condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] des préjudices découlant de ces installations.

Cette créance n’est pas née pour les besoins de la procédure ou de la période d’observation, pour laquelle elle ne présente aucune utilité, et elle ne résulte pas d’une contrepartie fournie au débiteur pendant la procédure collective.

Le jugement ouvrant la procédure collective emporte de plein droit interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17 du code de commerce.

Aux termes de l’article L. 622-24 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises, comme les créances antérieures, à l’obligation de déclaration auprès du mandataire judiciaire. En application de ces textes, lorsqu’aucune instance en paiement d’une somme d’argent n’est en cours au jour de l’ouverture de la procédure collective du débiteur, le créancier ne peut faire constater le principe de sa créance et en faire fixer le montant, autrement qu’en la déclarant et en se soumettant à la procédure de vérification du passif.

À défaut, l’interdiction des actions en justice constitue une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause, et il ne peut y être fait obstacle en considérant que le défaut de déclaration de créance n’a pour seule sanction que de rendre ladite créance, qui n’est pas éteinte, inopposable à la procédure collective pendant l’exécution du plan et que le créancier a la possibilité de reprendre son droit de poursuite si le plan n’est pas complètement exécuté (ex. : Civ. 3ème, 24 juin 2021, n° 20-15.886, 20-16.785).

La créance de Messieurs [F] n’a pas été déclarée à la procédure collective de la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS et se heurte au principe de l’interdiction de paiement.

Par conséquent, Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] devront être declarés irrecevables en leur recours en garantie formé à l’encontre de la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS.

III – Sur les fins de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir (absence de justification de la mitoyenneté du mur) et tirée de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, soulevées par Messieurs [H] et [P] [F] à l’encontre des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] :

Messieurs [H] et [P] [F] font valoir que :

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir, alors que les conduits d’extraction litigieux, visiblement posés sur la façade de l’immeuble du [Adresse 11], mettraient en cause un mur “mitoyen” à l’immeuble du [Adresse 10],

— il appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de justifier de la mitoyenneté de ce mur, notamment au regard de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété,

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], comme l’expert, se contentent d’affirmer péremptoirement, à partir d’une simple photographie, que le mur de l’immeuble du [Adresse 11] serait “mitoyen”, sans en rapporter la preuve,

— il ne peut plaider par procureur et est donc irrecevable à agir, faute de qualité et d’intérêt, au sens de l’article 122 du code de procedure civile,

— les faits permettant d’agir résident dans la pose des conduits d’extraction en 2006 et à la vue de tous, puisque mis en place sous les fenêtres de Madame [G] et visibles depuis la terrasse de Monsieur [C],

— il suffit de se reporter à l’acte de bail commercial consenti par Monsieur [U] [F] à la société 40 BC le 5 mars 2005 pour comprendre que les travaux ont été immédiatement diligentés par l’entreprise pour les besoins de son exploitation commerciale dès la signature du bail pour s’achever nécessairement fin janvier 2006,

— la société 40 BC ne pouvant attendre de fonctionner sans ces travaux indispensables et expressément prévus, cause d’une franchise de loyers, que l’expert judiciaire reprend logiquement, en soulignant que les travaux “ont dû être réalisés suite au refus de la Mairie de Paris en mars 2006”, ce qui manifeste la volonté effective du locataire d’engager ces travaux dès la signature du bail et au maximum à la date du 5 mars 2005, après la fin de la période de franchise de loyer consentie à cet effet par le bailleur,

— la société 40 BC avait donc bien déjà posé en 2006 les conduits d’extraction indispensables à l’activité effective de “bar” et “restaurant”,

— il ressort des attendus de la Cour de cassation, dans son arrêt du 15 janvier 2020 relatif au litige pendant entre la société BC 40, Monsieur [B] et le bailleur, en page 34, que la société 40 BC, ancien locataire, avait souscrit un emprunt pour financer les travaux d’aménagement du fonds de commerce et qu’un nantissement garantissant le remboursement, inscrit le 27 juillet 2006,

— les travaux ont donc nécessairement été effectués en 2006, car les fonds prêtés pour travaux étaient affectés au bon règlement des entreprises pour les aménagements réalisés par la société BC 40 pour les besoins de son activité de restauration, qui imposait l’extracteur et la pose des conduits litigieux,

— la date des travaux se situe donc au plus tard entre le 6 mars 2006 et le 27 juillet 2006, au constat des déclarations de Madame [G] sur les prétendues nuisances visuelles et olfactives devant sa fenêtre, des constatations de l’expert et des photographies témoignant de l’importance et du caractère très visibles pour tous de ces gros ou imposants conduits d’extraction, “sous le nez” de Madame [G] et de Monsieur [C],

— toute personne d’intelligence normale placée dans les mêmes conditions aurait engagéAL 668081241Mot manquant. Une action ?

, si nécessaire, dès les travaux opérés au plus tard à l’été 2006, la prescription étant acquise le 19 juin 2013, de sorte que l’action ayant été engagée en référé par assignation du 12 juillet 2017, la prescription étant acquise à cette date, les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] sont irrecevables au visa des articles 122 et 2224 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13], soutient, sur le défaut d’intérêt et de qualité à agir, qu’il a expressément mandaté son syndic, lors de l’assemblée générale du 11 février 2019, que les conduits sont mal fixés sur le mur mitoyen aux immeubles des [Adresse 10] et [Adresse 11], le cadre en fer étant fixé sur le mur mitoyen, ce support n’ayant pas de fixation prise dans le mur de l’immeuble du n° [Adresse 10]. Il ajoute que l’expert judiciaire a expressément indiqué que l’installation revêt un caractère dangereux et est constitutive d’un trouble anormal de voisinage pour l’ensemble des occupants de l’immeuble sis [Adresse 10], les deux conduits présentant “des nuisances et dangers pour l’immeuble n° [Adresse 10] au niveau :

— des fixations du conduit en partie haute qui ne sont pas assez rigides,

— Visuelles car situées au niveau de la fenêtre de la chambre de Mme [G],

— Olfactive et sonore car les conduits débouchent au niveau de la gouttière situé à 40 cm au-dessus de la fenêtre de la chambre de Mme [G]”,

— c’est dans ces conditions que Monsieur [S] conclut que “les conduits d’extraction constituent une gêne olfactive, sonore et visuelle pour les occupants de l’immeuble du [Adresse 10]”,

— le caractère collectif du trouble est avéré et ne saurait dans ces conditions être sérieusement contesté par les défendeurs.

Décision du 06 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/12818 – N° Portalis 352J-W-B7C-COED4

Sur la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, il souligne que :

— le rapport d’expertise évoque simplement que les conduits litigieux ont été installés postérieurement à la decision de refus de la mairie de Paris qui date du 6 mars 2006,

— pour autant, et malgré les demandes formulées en cours d’expertise judiciaire, ni la société PIERRE 1er EVENEMENTS ni les consorts [F] n’ont fourni les factures permettant d’établir la date à laquelle les conduits ont été installés, donc le point de depart du délai de prescription, de sorte que le point de depart du délai de prescription n’est pas determinable,

— les tuyaux litigieux ont été fixés à l’arrière de l’immeuble, sur le mur mitoyen, les copropriétaires, dont Madame [G], n’en ayant eu connaissance qu’à la faveur de travaux effectués par l’architecte de la copropriété, Monsieur [D], le 18 avril 2017 (pièce n° 2), de même que des nuisances constatées concomittamment, ce qui permet d’affirmer que les conduits ont été installés récemment,

— c’est ce que l’expert judiciaire rappelle également dans son rapport, en page 3,

— le syndicat des copropriétaires n’ayant eu connaissance des tuyaux litigieux que le 18 avril 2017, l’action indemnitaire et de dépose sous astreinte de l’installation dangereuse, à l’origine d’un trouble anormal du voisinage, ne pourra être déclarée prescrite, les consorts [F] affirmant sans jamais le démontrer que les conduits auraient été installés en 2006 et qu’ils étaient tellement voyants que le syndicat des copropriétaires ne pouvait les avoir ignorés.

3-1 Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir en l’absence de preuve du caractère mitoyen du mur sur lequel les conduits d’extraction litigieux ont été installés :

Aux termes de 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites, et en particulier du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], que :

— les deux conduits litigieux (avant leur depose, le 4 octobre 2022) étaient, pour partie, apposés sur le mur mitoyen de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] (pièce n° 9 produite en demande, page 4 : “Le cadre en fer est fixé sur le mur mitoyen mais a tendance à bouger lorsqu’on le secoue. Ce support n’a pas de fixation dans le mur de l’immeuble du n° [Adresse 10]”),

— ils sont à l’origine de “nuisances et dangers pour l’immeuble n° [Adresse 10] au niveau :

* Des fixations du conduit en partie haute qui ne sont pas assez rigides,

* Visuelles car situés au niveau de la fenêtre de la chambre de Mme [G],

* Olfactive et sonore car les conduits débouchent au niveau de la gouttière située à 40 cm au-dessus de la fenêtre de la chambre de Mme [G]” (rapport précité, page 4),

— ils constituent une “gêne sonore, olfactive et visuelle pour les occupants de l’immeuble [Adresse 10]” (rapport précité, § 9, conclusions, page 6).

Au regard de ces éléments, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] devra être rejetée.

3-2 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale :

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La prescription de l’action en responsabilité civile extra-contractuelle ne court qu’à la date où le dommage s’est manifesté aux yeux de la victime et qu’elle a pu en prendre conscience dans toute son ampleur et ses conséquences. La notion de manifestation ou de connaissance du dommage n’est donc pas assimilable à celle de réalisation du dommage.

Ainsi, le point de départ de l’action de l’article 2224 du Code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer (ex. : Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.986, publié au bulletin). S’agissant des relations entre un copropriétaire et le syndicat, le point de départ de l’action personnelle du premier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est la connaissance de l’infraction au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 20 mai 2021, n° 20-15.449, réponse au premier moyen, § 4) et non plus le jour où l’infraction a été commise.

La loi a entendu ne pas laisser le point de départ de la prescription à la disposition de celui qui entend mettre en œuvre un droit ni de le faire dépendre des seules diligences de ce dernier.

Le point de départ du délai de prescription ne peut être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription.

Ainsi, la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (ex. : Cass. Com, 24 janvier 2024, n° 22-10.492).

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (ex. : Cour d’appel de Rouen, 1ère chambre civile, [Date décès 9] 2024, n° RG 22/00119).

En l’espèce, Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] ne justifient par aucun élément de preuve de la date d’installation des conduits d’extraction litigieux, se contentant d’émettre des hypothèses à partir :

* de l’acte de bail commercial consenti par Monsieur [U] [F] à Monsieur [B], qui ne fait nullement référence à l’installation de conduits d’extraction mais uniquement au bénéfice par le preneur d’une franchise de loyer jusqu’au 31 janvier 2006 pour lui permettre de “s’installer dans les locaux et de procéder à tous les travaux nécessaires pour exploiter le fonds de commerce dans les meilleures conditions possibles”, sans autres précisions quant aux travaux qui seraient envisagés (pièce n° 1 produite en demande, article 22, Loyer),

* d’une mention du rapport d’expertise de Monsieur [M] [S] indiquant que “la pose du conduit a été réalisée il y a quelques années. Nous n’avons pas de date de pose exacte des conduits à ce jour mais les travaux ont dû être réalisé suite au refus de la Mairie de Paris en mars 2006” (page 4),

* de la référence faite à un emprunt de 575.000 € qui aurait été souscrit par la société 40 BC auprès de la Société Générale, sans qu’il soit nullement mentionné que celui-ci aurait été contracté “pour financer les travaux d’aménagement du fonds de commerce” (pièce n° 10 produite en défense) et encore pour moins pour financer l’installation des conduits d’extraction litigieux.

Aucun élément ne permet de déterminer la date exacte d’installation des conduits d’extraction litigieux, suite à la decision de refus de la mairie de Paris du 6 mars 2006, alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] produit des éléments de preuve (pieces n° 2 et 9), desquels il ressort que :

— c’est dans le cadre du ravalement de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] que Monsieur Pierre [D], architecte DPLG, a constaté, “depuis les échafaudages mis en place par Mme [G]” la “presence de deux conduits inox provenant de la parcelle voisine” et, plus spécifiquement, l’absence de fixation de ces conduits et les mouvements importants auxquels ils étaient soumis, sous l’effet du vent, situation qualifiée d'“inacceptable en termes de sécurité”, lors d’une visite du 18 avril 2017, en soulignant la nécessité de “déclencher une procédure pour exiger la depose de cette installation dangereuse”,

— l’expert judiciaire confirme dans rapport (page 3, rappel des faits) que c’est bien “au cours de travaux de ravalement entrepris par le syndicat du [Adresse 10])” que “les copropriétaires se sont aperçus que deux conduits de ventilation étaient présents sur le mur mitoyen de l’immeuble du [Adresse 11] (Pièce n° 2 – Maître Turbe)”.

Il convient donc de considérer que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer utilement son action aux fins de dépose des conduits d’extraction litigieux au plus tôt le 18 avril 2017 de sorte qu’à la date où il a agi en référé (en 2017), puis au fond (en 2018), à l’encontre des consorts [F], son action aux fins de dépose sous astreinte des installations litigieuses et d’indemnisation sur le fondement des troubles anormaux du voisinage n’était pas prescrite.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] sera donc également rejetée.

La demande subsidiaire formée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] tendant à voir “enjoindre au demandeur de verser aux débats le dossier de surélévation des bâtiments et les déclarations préalables de travaux”, qui n’est pas fondée en droit, sera également rejetée, étant relevé au surplus qu’il ne ressort d’aucune pièce que ces éléments auraient été d’une quelconque façon de nature à permettre de “comprendre comment ont été posés les conduits d’extraction litigieux” (dernières écritures des consorts [F], page 5).

IV – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] souligne, sur la responsabilité des consorts [F], que :

— ces derniers sont propriétaires des murs du restaurant exploité sous l’enseigne LE CALVADOS,

— l’expert conclut à une responsabilité partagée entre les époux [F] (aux droit de qui se trouvent désormais Messieurs [H] et [P] [F]), es qualités de propriétaires bailleurs, et l’exploitant du fonds de commerce,

— le propriétaire bailleur est directement responsable de ses installations notamment au regard de l’obligation de délivrance qui lui incombe, la responsabilité “solidaire” du bailleur et du preneur pouvant être retenue (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 15 février 2017, n° RG 15/21838), dès lors que les autorisations préalables nécessaires de la copropriété pour la réalisation des travaux affectant les parties communes n’ont pas été obtenues et sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 23 septembre 2016, n° RG 13/09917 ; Chambre 16, section B, 6 avril 2001, n° 1999/25316),

— en l’espèce, le bailleur n’a pas exclu de son obligation de délivrance, aux termes du bail, les conduits d’extraction et il n’a jamais fourni d’éléments de nature à justifier que ce serait l’exploitant actuel ou le précédent qui auraient réalisé l’installation des conduits d’extraction litigieux, devant faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur (article 8 du bail commercial).

Sur sa demande indemnitaire, il souligne que :

— les photographies prises par l’expert judiciaire démontrent que les conduits sont d’un diamètre particulièrement important et ont constitué une gêne visuelle, olfactive et sonore, jusqu’au 4 octobre 2022 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 5, 16 juin 2010, n° 07/17621),

— en l’espèce, l’installation litigieuse n’était pas conforme au règlement sanitaire départemental et a fait l’objet d’un refus exprès de la part des services d’urbanisme de la ville de Paris,

— le caractère collectif du trouble est démontré par le fait que c’est tout l’immeuble qui était impacté par la présence des conduits d’extraction, certains copropriétaires ayant été encore plus impactés, comme Madame [G] dont les fenêtres donnaient directement sur la sortie des conduits d’extraction,

— c’est le syndicat des copropriétaires dans son ensemble qui subit un trouble anormal du voisinage à la fois visuel, sonore et olfactive comme l’a expressément indiqué l’expert judiciaire, aucun élément n’étant versé aux débats justifiant que les conduits n’étaient plus utilisés jusqu’au 4 octobre 2022,

— l’installation, au demeurant non conforme aux règles de l’art, présentait une dangerosité caractérisée expressément relevée par l’expert judiciaire, justifiant sa dépose sous astreinte,

— sa demande indemnitaire se fonde sur des décisions de justice analogues ayant condamné l’exploitant et le bailleur à payer à un syndicat des copropriétaires tant des dommages et intérêts qu’une indemnité au titre du trouble de jouissance,

— l’indemnité de 301.650 € sollicitée au titre du trouble de jouissance peut être déterminée sur une base de 150 €/jour, depuis le 18 avril 2017 jusqu’au 4 octobre 2022, date de dépose des conduits litigieux :

* 18 avril 2017 au 30 avril 2017 : 12 jours x 150 € = 1.800 €,

* 1er mai 2017 au 1er mai 2020 : 365 jours x 3 ans x 150 € = 164.250€, * 1er mai 2020 au 31 décembre 2020 : 8 mois x 30 jours x 150 € = 36.000 €,

* 1er Janvier 2021 au 31 décembre 2021 : 12 mois x 30 jours x 150 € = 54.000 €,

* 1er Janvier 2022 au 4 octobre 2022 :

> 10 mois x 30 jours x 150 € = 45.000 € + (4 j x 150 €) = 45.600 €,

— il est donc demandé une somme de 301.650 € au titre du trouble de jouissance subi, outre une somme de 50.000 € « à titre de dommages et intérêts ».

Messieurs [H] et [P] [F] répondent que le préjudice et le lien de causalité ne sont pas rapportés par le demandeur, en ajoutant que :

— si seule Madame [G] semble se plaindre de troubles, les sommes demandées apparaissent non justifiées et disproportionnées au regard du grief invoqué, étant précisé que le locataire doit en tout état de cause pouvoir travailler et disposer au final d’un conduit d’extraction qu’on ne pouvait lui refuser,

— le syndicat des copropriétaires demandeur double ses demandes avec confusion, sans justifier en détail des postes de préjudices allégués, alors que la société locataire actuelle déclare ne plus utiliser cet extracteur de fumée puisqu’elle ne fait plus de restauration, les nuisances invoquées n’étant donc pas possibles.

***

4-1 Sur le caractère collectif du trouble subi :

En droit, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En application de cet article, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

Il n’est pas nécessaire que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 juin 2023, n° 21-22.420), ni même qu’il soit subi par l’ensemble des copropriétaires, de même qu’il n’est pas nécessaire, pour le caractériser, d’établir qu’il affecte la totalité des parties privatives, le syndicat pouvant agir en réparation de dommages provenant des parties communes et affectant les parties privatives « d’un ou plusieurs lots » (Civ. 3ème, 23 juin 2004, n° 03-10.475).

La jurisprudence n’exige pas non plus que le préjudice subi soit continu dès lors qu’il est collectif et touche l’ensemble des copropriétaires.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex.: Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

En l’espèce, il ressort des pièces produites et en particulier du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S] (pages 4 et 6), que les deux conduits litigieux ont été à l’origine d’un trouble subi par la collectivité des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] dans son ensemble, en raison :

— des nuisances visuelles, olfactives et sonores occasionnées, plus particulièrement à certains niveaux de l’immeuble (du 2ème étage au 4ème étage…),

— des dangers encourus dans l’immeuble n° [Adresse 10], en raison des défauts affectant les fixations du conduit, qui ne sont pas assez rigides/solides, en partie haute (les conduits penchant en direction de la terrasse des époux [C], propriétaires de l’appartement situé au-dessus du restaurant Le Calvados).

L’expert judiciaire conclut, de manière générale, son rapport en indiquant que les deux conduits litigieux, installés sans l’accord de la mairie de Paris ni du syndicat des copropriétaires, « constituent une gêne sonore, olfactive et visuelle pour les occupants de l’immeuble [Adresse 10] » (page 6).

Au regard des éléments susvisés, le caractère collectif des nuisances occasionnées à la copropriété est caractérisé.

4-2 Sur l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage :

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

En l’espèce, les nuisances visuelles, sonores et olfactives occasionnées à la copropriété, qui se sont poursuivies sur plusieurs années, entre le 18 avril 2017 et le 4 octobre 2022, proviennent bien de l’installation de conduits d’extraction pour l’exploitation du restaurant Le Calvados, local dont les consorts [F] sont les propriétaires bailleurs.

Par ailleurs, ces nuisances excédent manifestement, par leur ampleur, leur durée et leurs conséquences les inconvénients normaux du voisinage.

Le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires des agissements de son locataire, qui utilise les équipements incriminés pour l’exercice de son activité, causant ainsi un trouble anormal du voisinage à l’ensemble de la copropriété “et plus particulièrement à certains copropriétaires”, en leur occasionnant des troubles de jouissance, en application de l’article 544 du code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 23 septembre 2016, n° RG 13/09917 ; Pôle 4 – Chambre 2, 7 mars 2018, n° RG 15/16310 ; 4 décembre 2019, n° RG 17/04766, etc.).

La responsabilité objective des consorts [F], en leur qualité de propriétaires bailleurs du local commercial exploité à usage de restaurant, voisins de la copropriété du [Adresse 10], sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

4-3 Sur les demandes indemnitaires (trouble de jouissance et autres dommages et intérêts) :

Il appartient au juge d’évaluer le préjudice dont il a admis l’existence. Ainsi, dès lors qu’il en admet l’existence dans son principe, le juge doit évaluer le préjudice et ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites, et en l’absence de plus amples éléments de preuve versés aux débats afin de permettre au tribunal d’évaluer précisément le quantum des demandes indemnitaires, les troubles de jouissance collectivement subis par l’ensemble des copropriétaires seront justement indemnisés, sur une période de 65 mois et demi, entre le 18 avril 2017 (date de constat des nuisances par Monsieur Pierre [D], architecte DPLG) et le 4 octobre 2022, date non contestée de dépose des conduits litigieux, comme suit :

> 300 € par mois x 65,5 mois = 19.650,00 €.

Les consorts [F] seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 19.650,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13], à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance arrêté à la date du 4 octobre 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du trouble de jouissance arrêté à la date du 4 octobre 2022, ainsi que de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € « à titre de dommage et intérêts », portant sur un préjudice dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est donc justifié dans son principe comme dans son montant par aucun élément de preuve.

V – Sur les recours en garantie formés par Messieurs [H] et [P] [F] à l’encontre de la société PIERRE 1er EVENEMENTS, de la SELARL ASCAGNE AJ et de la société ALCIBIADE PARTICIPATIONS :

Messieurs [H] et [P] [F] font valoir qu’en vertu des stipulations expresses du contrat de bail commercial, en ses articles 5, 6, 7, 11 et 12, le bailleur est en droit de demander le respect par le locataire de ses obligations relatives à des installations nécessitées par les besoins d’exploitation, le respect des prescriptions légales et administratives en termes de sécurité et d’hygiène et les autorisations à réclamer aux copropriétaires concernées, si nécessaire.

Ils s’estiment donc recevables et fondés à appeler en garantie au locataire du fait des condamnations occasionnées par son fait fautif.

Ils ajoutent que :

— les sociétés ALCIBIADE PARTICIPATIONS et PIERRE 1er EVENEMENTS, venant aux droits de la société 40 BC, ont expressément repris les engagements de cette dernière, notamment dans l’acte de cession du fonds de commerce du 5 avril 2017, et conformément au protocole d’accord du 29 mars 2017, en ayant parfaitement connaissance de la situation locative et au chapitre VI, pages 19 à 21 de l’acte, le locataire déclarant être titulaire et prendre à sa charge personnelle toutes les autorisations requises pour les besoins de son activité, ainsi que les impératifs administratifs, en effectuant toutes les démarches administratives et déclarations requises pour l’activités concernée de “CAF BAR RESTAURANT” (pièce n° 4),

— pour les besoins des travaux effectués en mars ou juillet 2006, la société 40 BC a visiblement modifié la disposition de la cuisine en procédant à la pose des conduits d’extraction litigieux sans en informer Monsieur [U], qui est également copropriétaire et concerné par les demandes d’autorisation qui n’auraient pas été formulées par son locataire (pièce n° 6).

***

En droit, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement entre eux.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

Décision du 06 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/12818 – N° Portalis 352J-W-B7C-COED4

Un coobligé non fautif ne doit donc assumer aucune part de responsabilité au titre de la contribution à la dette (ex. : Civ. 3ème, 4 novembre 1992, n° 90-17.871 ; 20 novembre 1991, n° 89-22.020). Par ailleurs, un coobligé non fautif peut recourir pour le tout contre les coobligés fautifs (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 21-15.018, inédit).

En l’espèce, il ressort des pièces produites que selon ordonnance du 28 février 2017, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL 40 BC a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce de la SARL 40 BC à la société ALCIBIADE PARTICIPATIONS, “agissant tant pour son compte que pour celui d’une société à constituer, la SARL PIERRE 1er EVENEMENTS, représentée par son gérant”, le cessionnaire faisant son affaire personnelle “de la situation locative, et de toute procédure engagée par le bailleur, et le cas échéant de tout renouvellement à obtenir, de l’état des locaux et s’il y a lieu de leur mise en conformité au regard de la réglementation applicable en cours” (pièce n° 2 produite par les consorts [F]).

Aux termes de ladite ordonnance, il était également donné acte au cessionnaire de ce qu’il avait déclaré avoir une parfaite connaissance “des clauses du bail commercial et des procédures en cours”.

Un protocole d’accord a ensuite été signé entre Monsieur [U] [F], d’une part, la société ALCIBIADE PARTICIPATIONS et la société RHM MOBILITE CONSULTING, d’autre part (pièce n° 3 produite par les consorts [F]) puis un acte de cession du fonds de commerce a été signé le 5 avril 2017 entre la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [V] [J] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société 40 BC, d’une part, la S.A.R.L. ALCIBIADE PARTICIPATIONS et la S.A.S. RHM MOBILITE CONSULTING, d’autre part.

Enfin, un avenant valant renouvellement du bail commercial du 5 mars 2005 a été signé, le 19 janvier 2018, entre Monsieur [U] [F], d’une part, les sociétés ALCIBIADE PARTICIPATIONS et RHM MOBILITE CONSULTING, d’autre part, prévoyant notamment une reconduction du bail signé le 5 mars 2005 pour une durée de neuf ans à compter du 5 avril 2017, pour se terminer le 4 avril 2026, avec fixation d’un nouveau loyer renouvelé, « toutes les autres clauses, charges et conditions du bail liant les parties demeurant inchangées » (pièce n° 5 produite par les consorts [F], article 5, page 5).

Or, à l’examen des stipulations du bail commercial conclu le 5 mars 2005 (pièce n° 1 produite par les consorts [F]), il apparaît que :

— le « preneur sera » […] « responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d’exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties de l’immeuble » (article 5 : Entretien, dernier alinéa),

— le « preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture, si ce n’est avec le consentement préalable et écrit du bailleur » (article 7 alinéa 1er, Transformations et améliorations par le preneur),

Décision du 06 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/12818 – N° Portalis 352J-W-B7C-COED4

— le « preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voierie, la salubrité, la sécurité, l’inspection du travail et, de manière générale, à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.

S’il existe ou s’il vient à existe un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires » (article 11 – Respect des prescriptions administratives et autres),

— le « preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant ».

S’agissant, en l’espèce, de nuisances visuelles, sonores et olfactives occasionnées aux voisins de l’immeuble sis [Adresse 10] par des conduits d’extraction non conformes et irrégulièrement installés, sans autorisation préalable et écrite du bailleur et sans respecter les règles du statut de la copropriété des immeubles bâtis, la responsabilité contractuelle du locataire apparaît engagée dès lors que le bail commercial signé le 5 mars 2005 l’oblige expressément à prendre en charge toutes réclamations faite par les autres occupants de l’immeuble, voisins ou tiers, relatives à ce type de nuisances, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché (ex. : Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 20 février 2019, n° RG 17/03357).

Dans ces conditions, il convient de condamner la S.A.R.L. ALCIBIADE PARTICIPATIONS, venant aux droits de la société 40 BC, à garantir Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F] venant aux droits de Monsieur [U] [F], de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

VI – Sur les autres demandes :

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire, eu égard à son ancienneté.

Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé Maître Bruno TURBE, qui en a fait la demande.

L’équité commande en l’espèce de débouter la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “M. J.A.”, en la personne de Maître [V] [J], SELAFA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société 40 BC, de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] irrecevables en leur demande tendant à voir enjoindre à la société PIERRE 1er EVENEMENTS de déclarer son adresse réelle dans la procédure, “sauf irrecevabilité de ses écritures jusqu’à régularisation”,

Met hors de cause la SELARLU ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS,

Par conséquent,

Déboute les parties de toutes demandes formées à l’encontre de la SELARLU ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [X] [K], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société PIERRE 1er EVENEMENTS,

Déclare Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] irrecevables en leur recours en garantie formé à l’encontre de la S.A.R.L. PIERRE 1er EVENEMENTS,

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] à l’encontre des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13],

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] à l’encontre des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13],

Rejette la demande subsidiaire formée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F] tendant à voir “enjoindre au demandeur de verser aux débats le dossier de surélévation des bâtiments et les déclarations préalables de travaux”,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence de justification du caractère collectif des troubles subis soulevée par Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F],

Déclare Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F], venant aux droits de Monsieur [U] [F] et de Madame [A] [F] née [O], responsables des troubles de jouissance subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Condamne in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [P] [F], venant aux droits de Monsieur [U] [F] et de Madame [A] [F] née [O], à payer la somme de 19.650,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13], à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance arrêté à la date du 4 octobre 2022,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 13] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du trouble de jouissance arrêté à la date du 4 octobre 2022, ainsi que de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € « à titre de dommage et intérêts »,

Condamne in solidum Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F] aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Accorde à Maître Bruno TURBE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [P] [F] et Monsieur [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “M. J.A.”, en la personne de Maître [V] [J], SELAFA, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société 40 BC, de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

La Greffière Le Président